این تغییر که نشان از قصد مستقیم فروشنده‌ها به جلب رضایت متقاضیان دارد، علامت «مساعد بودن شرایط خرید طی ماه‌های آینده» محسوب می‌شود. متوسط «قیمت پیشنهادی» در ٨ منطقه اول تهران که نیمی از کل معاملات ملک را به خود اختصاص داده‌اند، فقط متری ٢٠٠ هزار تومان بالاتر از «قیمت قطعی» است.

عاملی که اوایل تابستان امسال در بازار معاملات مسکن تحت عنوان «متغیر رکودساز» معرفی شد، هم‌اکنون در مسیر موافق سمت تقاضا، تغییر موقعیت داده و در حال پشتیبانی از «فرآیند تشکیل رونق‌» است. گزارش‌ها در این باره حاکی است: «قیمت پیشنهادی» فروشنده‌ها و دلالان ملک در بازار زمستانی معاملات آپارتمان‌های مسکونی در تهران، 5 درصد نسبت به تابستان کاهش پیدا کرده و این افت محسوس در «پیش‌قیمت» مسکن باعث شده شکاف همیشگی بین آنچه فروشنده‌ها پیشنهاد می‌کنند و آنچه در نهایت تحت عنوان «قیمت قطعی» در مبایعه‌نامه قید می‌شود، در حال حاضر به حداقل فاصله ممکن برسد. اطلاعاتی که سامانه مجازی بازاریابی و فروش آپارتمان –ایران فایل- درباره سطح قیمت پیشنهادی فروشنده‌های ملک مسکونی در تهران منتشر کرده است، نشان می‌دهد: در 8 منطقه اول پایتخت که نیمی از کل معاملات خرید آپارتمان‌های این شهر، در آنجا انجام می‌شود، میانگین «قیمت پیشنهادی» از مترمربعی 6 میلیون و 400 هزار تومان اوایل تابستان امسال به متری 6 میلیون و 100 هزار تومان افت کرده است. این وضعیت که از کرنش بازار در برابر متقاضیان خرید مسکن حکایت دارد، خود سبب شده طی ماه‌های اخیر حجم معاملات خرید به‌صورت غیرتورمی –ثبات قیمت قطعی- افزایش پیدا کند و بازار از حالت رکود مطلق نیمه اول سال، با شیب تند، حالت پیش‌رونق پیدا کند.

تابستان امسال، متوسط قیمت پیشنهادی فروشنده‌های مسکن در تهران 10 درصد بالاتر از قیمت قطعی بود به‌طوری‌که در مناطق یک تا هشت، میانگین قیمت پیشنهادی فروش مسکن مترمربعی 6 میلیون و 400 هزار تومان و متوسط قیمت قطعی متری 5 میلیون و 800هزار تومان بود. اما هم اکنون، این فاصله به حدود 3 درصد رسیده و فوق العاده کم شده است به‌طوری‌که قیمت پیشنهادی در مناطق پرفروش در سطح میانگین 6 میلیون و 100 هزار و متوسط قیمت قطعی مربوط به آپارتمان‌های فروش رفته در دی و بهمن امسال نیز متر مربعی 5 میلیون و 882 هزار تومان شده است.

در حالت کلی و مطابق تجربه‌های گذشته بازار ملک، قیمت پیشنهادی معمولا 10 تا 15 درصد بالاتر از قیمت قطعی تعیین می‌شود به این معنا که آنچه فروشنده یا دلال ملک به‌عنوان قیمت اولیه یا همان قیمت پیشنهادی فروش، در فایل مربوط به آپارتمان فروشی، تعیین می‌کند، در جریان مذاکرات دو طرف و قبل از عقد قرارداد، کاهش پیدا می‌کند. در زمان اوج رونق بازار و هنگامی که سطح قیمت‌ها افزایش پیدا می‌کند، دو طرف با نرخی معادل 15 درصد پایین‌تر از قیمت پیشنهاد شده، به توافق می‌رسند. نیمه اول امسال نشانه‌هایی ضعیف از بابت قصد فروشنده‌ها برای بالا بردن قیمت پیشنهادی دیده شد که اثر خود را بلافاصله بر سطح این نوع قیمت گذاشت. همان زمان در گزارشی نسبت به رفتار غیر قابل دوام فروشنده‌ها برای تحریک قیمت، هشدار داده شده بود و بیان شده بود: در صورتی که قیمت پیشنهادی افزایش یابد، به‌خاطر کشش ناپذیری آن از سمت تقاضا، معاملات ملک مجددا به رکود خواهد رفت و رونق غیرتورمی به تاخیر خواهد افتاد.

در حال حاضر، این اتفاق منفی تاحدودی تحت کنترل درآمده و سطح قیمت پیشنهادی حتی با کاهش نیز مواجه شده است. «قیمت پیشنهادی»، می‌تواند «پیش‌قیمت» بازار مسکن محسوب شود به این معنا که عدم افزایش آن، علامت مثبت برای خریداران از بابت نبود شرایط تورمی در بازار ملک، تلقی می‌شود. متوسط قیمت پیشنهادی فروش آپارتمان در تهران در زمستان امسال 2 درصد نسبت به زمستان سال گذشته نیز کاهش پیدا کرده است. در بین مناطق یک تا هشت، بیشترین کاهش «قیمت پیشنهادی» در فاصله زمانی دو زمستان –دی و بهمن امسال نسبت به دی و بهمن سال گذشته- مربوط به منطقه 8 بوده است که در آنجا متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی 4/3 درصد افت کرده است. در مناطق 4 و 5 نیز متوسط قیمت پیشنهادی، یک درصد نسبت به زمستان پارسال کاهش یافته است.

در حال حاضر اگر چه غالب فروشنده‌ها در بازار مسکن تمایل به فروش با سطح کاهنده یا حداکثر، با قیمتی معادل سال گذشته دارند اما برخی از آنها نیز از ناحیه رشد 30 درصدی معاملات در دی ماه، وسوسه شده‌اند و در فکر تغییر افزایشی قیمت‌ها هستند. کارشناسان اقتصاد مسکن با تاکید بر تاثیر تغییر نزولی «قیمت پیشنهادی» طی سه فصل اخیر که باعث شد رکود مسکن در ابتدای زمستان خاتمه یابد، معتقدند: ادامه همین رفتار از ناحیه دو ضلع بازار معاملات –فروشنده‌ها و دلالان- می‌تواند شرایط رونق را برای ضلع سوم به‌عنوان ضلع تعیین‌کننده، فراهم کند. 8 منطقه اول شهر تهران از آن جهت، در بازار معاملات ملک اهمیت دارد که تحولات آن در 14 منطقه دیگر اثر می‌‌‌گذارد. در این 8 منطقه، هم سطح قیمت‌‌ها و هم حجم معاملات، بیشتر از سایر نقاط پایتخت است، بنابراین مناطق یک تا هشت، بیشتر از آنکه از نقاط دیگر اثرپذیر باشند، تاثیر‌گذار هستند و مناطق پیشرو در بازار ملک محسوب می‌شوند.

آینده قیمت مسکن

بررسی‌‌های اولیه دفتر اقتصاد مسکن از بازار مسکن سال 95 نشان می‌‌دهد، موقعیت بازار به لحاظ حجم معاملات و ساخت و ساز، اوضاعی وخیم‌‌تر از سال جاری پیدا نمی‌‌کند اما با بهبود خیلی شدید نیز روبه‌رو نخواهد شد. در این باره، علی چگینی، مدیر کل دفتر اقتصاد مسکن معتقد است: با کاهش دو واحد درصدی نرخ سود سپرده‌‌های بانکی، جذابیت از دست رفته سرمایه‌‌گذاری در بخش مسکن تا حدودی هر چند ضعیف، تقویت می‌‌شود اما با این حال، مقصد درست سرمایه‌‌گذاری چه در حوزه ساخت و چه در حوزه معاملات ملک، متناسب با شرایط جدید بازار، تغییر کرده است و باید مسیر بهینه به سرمایه‌‌گذاران معرفی شود.

پیش‌‌تر، صرف ساخت و ساز در احداث آپارتمان‌‌های لوکس و بزرگ متراژ بود اما در حال حاضر این سوال وجود دارد که آیا بازار بزرگ متراژ‌‌ها همچنان پرتقاضا است؟