مطالعات دفتر اقتصاد مسکن ضمن هشدار به سفته‌بازهای ملکی نشان می‌دهد سازنده‌ها برای جلوگیری از تجربه انباشت آپارتمان نوساز در بازار فروش، باید الگوی عرضه را با تقاضای موثر تطبیق دهند و در تهران به ساخت آپارتمان‌های کمتر از 80 مترمربع روبیاورند. خریداران مصرفی نیز با لحاظ چشم‌انداز قیمت و زمان‌بندی تزریق وام‌های جدید، بهتر است از تعجیل در معامله خودداری کنند.

سال آینده سه دسته تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای، بعد از دست‌کم دو سال و نیم رکود مسکن، وارد بازار «معاملات خرید» و «ساخت و ساز» مسکونی می‌شوند که هر کدام از آنها در صورت انتخاب استراتژی درست، می‌توانند در شکل‌گیری رونق غیرتورمی بازار ملک 95 تاثیرگذار باشند. بررسی‌ها در این باره نشان می‌دهد ورودی‌های جدید بازار خرید مسکن در سال 95 را ابتدا خریداران مصرفی و با تاخیر چند ماهه، خریداران سرمایه‌ای تشکیل می‌دهند و در بازار ساخت نیز تحت تاثیر رشد حجمی معاملات ملک، تقاضای سرمایه‌گذاری برای آپارتمان‌سازی به تدریج از اواسط سال آینده افزایش پیدا می‌کند. هر چند طی ماه‌های اخیر تحرکات ناچیز اما پیوسته از سمت تقاضای مصرفی خرید و سرمایه‌گذاران ساختمانی موجب شد بازار‌های معاملات و ساخت‌وساز از رکود سنگین نیمه اول 94 فاصله بگیرد و وارد فاز پیش‌رونق شود، اما برای تعویض مجدد فاز بازار – ایجاد رونق- باید رفتار خریداران و سازنده‌ها متناسب با شرایطی که مولفه‌های اقتصاد مسکن دیکته می‌کند، در شروع سال 95 تغییر پیدا کند. برای این منظور، دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی مطالعاتی را درخصوص «ساختار بازار خرید مسکن سال 95» و همچنین «فرصت‌های سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز طی 10 سال آینده» انجام داده است که نتایج آن «نشانی صحیح» از «فعالیت‌های پربازده در بازار ملک سال جدید» را معرفی می‌کند.

این مطالعات که بخش‌هایی از آن ازسوی علی چگینی مدیر کل اقتصاد مسکن در همایش چشم انداز اقتصاد ایران در سال 95 ارائه شد، حاکی است: «تقاضای مصرفی خرید مسکن» در سال آینده که موج اصلی معاملات ملک را رقم خواهد زد و در رونق‌بخشی به ساخت‌وساز پیشتاز خواهد بود، حائز بیشترین امتیاز برای ورود به بازار است. این دسته از متقاضیان، سال آینده با دسترسی جدید به طیف متنوعی از تسهیلات بانکی قدرتمند که در تهران حدود 40 درصد و در سایر شهرها بیش از 50 درصد هزینه خرید آپارتمان را پوشش می‌دهد، توان معاملاتی پیدا می‌کنند؛ اما با توجه به چشم‌انداز قیمت مسکن از یک سو و زمان تزریق وام‌های بزرگ‌تر خرید مسکن از سوی دیگر، بهتر است تقاضای مصرفی، به‌دور از تعجیل در انجام معامله، زمان خرید خود را در طول سال 95، تنظیم کند تا امکان رونق «تدریجی» معاملات که شرط در امان بودن بازار از تورم ناگهانی است، فراهم شود.

بازار معاملات مسکن سال آینده تهران این ظرفیت را دارد که حجم ماهانه خرید و فروش آپارتمان در آن دست‌کم 30 درصد افزایش پیدا کند. از طرفی، با تدابیری که در نحوه پرداخت وام‌های خرید تعریف شده، تحریک تقاضا به‌صورت غیرتورمی خواهد بود؛ به طوری‌که ثبات کنونی قیمت اسمی مسکن حتی در صورت افزایش، لااقل تا نیمه سال از نرخ تورم فراتر نخواهد رفت. در این میان، حجم قابل توجهی از آپارتمان‌های نوساز و چند سال ساخت کلید نخورده اما آماده فروش در بازار، طی سال آینده در نقش سپر ضدتورمی معاملات خرید مسکن، جلوی نوسانات صعودی قیمت را خواهد گرفت. به این ترتیب، انتظار می‌رود خرید و فروش آپارتمان‌ در تهران از ناحیه تقاضای مصرفی، از اواخر بهار سال آینده رونق بگیرد.

یافته‌های دفتر اقتصاد مسکن درباره رفتار «تقاضای سرمایه‌ای خرید ملک» در سال 95 نیز حاکی است: اگر چه شرایط بازار مسکن همچنان برای معاملات سوداگرانه، پرریسک ارزیابی می‌شود، اما این احتمال وجود دارد که سال آینده گروهی از متقاضیان سرمایه‌ای – کسانی که با هدف کسب سود و بدون نیاز سکونتی، اقدام به خرید ملک می‌کنند- با تقاضای مصرفی، هم مسیر شوند و به کمک برخی از وام‌های خرید که به غیر خانه اولی‌ها نیز پرداخت می‌شود، حجم معاملات غیرمصرفی را افزایش دهند. چگینی، مدیر کل اقتصاد مسکن با هشدار درباره تبعات رفتارهای سوداگرانه در بازار مسکن 95 اعلام کرد: کسانی که با هدف سرمایه‌گذاری کوتاه‌مدت، قصد ورود به بازار خرید مسکن را دارند، سال آینده از بازدهی حداقلی نیز برخوردار نخواهند شد و احتمال زیان این شکل سرمایه‌گذاری به مراتب بیشتر از سود است. این برآورد، با لحاظ چشم‌انداز سال آینده قیمت واقعی مسکن –نرخ رشد قیمت اسمی با احتساب نرخ تورم- و همچنین مقایسه نرخ بازدهی سرمایه‌گذاری در بازار پول و بازار سهام، مطرح است. به گزارش «دنیای اقتصاد» تقاضای سرمایه‌ خرید مسکن یا همان تقاضای سوداگری، زمانی که وارد بازار می‌شود با خرید و فروش مکرر آپارتمان در کوتاه مدت – در فاصله حداکثر یک‌ساله- باعث تحریک قیمت‌ها می‌شود و بر فرآیند معاملات مصرفی، اثر تورمی می‌گذارد.

اما در حال حاضر شرایط نسبی بازار مسکن، مطابق برآوردهای کارشناسی، مساعد خریدهای سرمایه‌ای نیست. بازدهی فعلی بازار مسکن – میزان رشد قیمت در اواخر امسال نسبت به ابتدای سال- تا این لحظه زیان 2/5 درصدی را برای سفته‌بازها رقم زده است و پیش‌بینی می‌شود در سال آینده، این نرخ حتی با فرض مثبت شدن، در مقایسه با نرخ بازدهی سایر بازارها، کمتر باشد. بخش سوم مطالعات دفتر اقتصاد مسکن به نحوه سرمایه‌گذاری ساختمانی در سال 95 اختصاص دارد. بازار مسکن طی 10 سال آینده، به ساخت 10 میلیون و 800 هزار واحد مسکونی برای پاسخ به تقاضای انباشته، تقاضای تخریب و نوسازی و همچنین تقاضای جدید سالانه ناشی از ازدواج‌ها نیاز دارد که این حجم ساخت‌وساز، نوعی فرصت مشروط برای سرمایه‌گذاران به حساب می‌آید که اگر شرایط سمت تقاضا ازسوی سازنده‌ها رعایت شود، قابل بهره‌برداری خواهد بود. علی چگینی، مدیر کل اقتصاد مسکن درباره استراتژی مطلوب برای ساخت‌وسازهای مسکونی سال آینده اعلام کرد: سازنده‌ها در تهران و سایر مناطق شهری باید از دو مدل کاملا متفاوت برای ساخت‌وساز بهره بگیرند.

در تهران با توجه به اختلاف فاحش بین الگوی تقاضای موثر خرید مسکن و الگوی ساخت‌وساز، باید تغییرات اساسی در مساحت آپارتمان‌های جدید اتفاق بیفتد. در حال حاضر در شهر تهران 60 درصد معاملات خرید، به فروش واحدهای مسکونی کمتر از 80 مترمربع اختصاص دارد؛ در حالی‌که 70 درصد آپارتمان‌های نوساز طی دو سال گذشته، مساحتی بیش‌از 80 متر مربع داشته‌اند. بنابراین در تهران با توجه به کشش تقاضا در بازار آپارتمان‌های کوچک متراژ و حداکثر میان‌متراژ، لازم است سرمایه‌گذاری‌های جدید ساختمانی به لحاظ مساحت، متحول شود و با تقاضای موثر تطبیق پیدا کند تا در زمان کمتری، قابلیت فروش و سوددهی برای سرمایه‌گذار را داشته باشد. در عین حال، ساخت‌وسازهای مسکونی در سایر شهرهای بزرگ و کوچک، می‌تواند از الگوی مساحتی بزرگ متراژ – متوسط 100 مترمربع- تبعیت کند. مطالعات دفتر اقتصاد مسکن، سرمایه‌گذاری ساختمانی در شهرهای کوچک را نیز به سازنده‌ها توصیه می‌کند. این استراتژی به‌خصوص در سال 95 که سقف وام خرید و ساخت مسکن در این مناطق شهری افزایش قابل ملاحظه‌ای پیدا کرده و به 80 میلیون تومان رسیده است، بیشترین کاربرد را می‌تواند برای سرمایه‌گذاران داشته باشد.