گزارش بنگاه‌های‌املاک کل‌کشور از وضعیت خرید و ‌اجاره
ضربان تند در معاملات مسکن
نوع واکنشی که طرف تقاضا در بازار مسکن به افت‌‌وخیز نه‌چندان ملایم قیمت‌ها در سال گذشته نشان داد را می‌توان در بیلان‌کاری مشاوران‌املاک مشاهده کرد.
گزارشی که بنگاه‌های املاک سراسر کشور از کارنامه یکساله معاملات مسکن در سامانه دولتی «رهگیری بازار» به ثبت رسانده‌اند نشان می‌دهد، «سال91» بازار مسکن را با تندترین ضربان ممکن از «سال90» تحویل گرفته است.
این گزارش که نسخه‌ای از آن در اختیار «دنیای‌اقتصاد» قرار گرفته، حاکی است: در تهران به خاطر اول جهش اجاره‌بها و دوم افزایش قیمت مسکن، ابتدا معاملات اجاره و سپس معاملات پیش‌فروش رشد سه‌رقمی 185درصدی و 175 درصدی را تجربه کرد، اما در کل‌کشور از آنجا که طی سال90 اجاره‌بها به مراتب آرام‌تر از قیمت‌فروش واحدمسکونی بود، به همین نسبت مستاجران تمایل کمتری به نقل‌وانتقال از خود نشان دادند و عمده صعود حجم کل معاملات در شهرها مرهون پیش‌خرید و خرید واحدمسکونی با 108 درصد و 35 درصد رشد بوده است.
اتحادیه کشوری مشاوران‌املاک با استناد به آمار قطعی سامانه رهگیری معاملات مسکن، از انجام روزانه به طور متوسط 1000 فقره انواع معامله ملک‌مسکونی در شهر تهران طی 12ماه سال گذشته خبر داد و میزان رشد در حجم معاملات در مقایسه با سال89 را 60 درصد اعلام کرد.
طی این مدت در کل کشور نیز روزانه 4 هزار و 600 فقره انواع قرارداد مسکونی در بنگاه‌ها تنظیم شده که نسبت به کارنامه کاری بنگاه‌ها در سال89، رشد 40 درصدی نشان می‌دهد.
آمار قطعی سامانه رهگیری، حجم کل معاملات مسکونی در تهران و کشور را به ترتیب 280 هزار فقره و یک میلیون و 400 هزار فقره برای حدود 300 روزکاری در سال90 اعلام کرده است.
جزئیات معاملات تهران
جزئیات کارنامه معاملات مسکن در سال90 حکایت از رشد ناموزون زیرگروه‌ها دارد.
در شهر تهران طی سال گذشته معاملات اجاره 185 درصد و معاملات پیش‌خرید نیز 175 درصد افزایش پیدا کرد، اما معاملات خرید واحدمسکونی آماده، در حد 40 درصد رشد داشت.
علت افزایش حدود سه برابری حجم نقل‌وانتقال در بازار اجاره‌نشین‌ها، از یک‌سو به اجباری‌شدن ثبت قراردادهای اجاره در سامانه رهگیری مربوط می‌شود و از سوی دیگر این رشد معاملاتی نتیجه عدم پذیرش نرخ‌هایی بوده که موجران به ساکنان املاک‌شان پیشنهاد کردند طوری که باعث شد بخش اعظم مستاجران برای پرداخت مبالغ کمتر، واحد جدیدی را اجاره کنند و در نتیجه حجم معاملات اجاره را افزایش دهند.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» در سال90 تعداد 57 هزار فقره اجاره‌نامه در بنگاه‌های املاک تهران برای موجر و مستاجر تنظیم شده است.
در بازار پیش‌فروش مسکن نیز خریداران در پی افزایش قیمت، ورود پرحجمی پیدا کردند، طوری که بعد از ثبت 4 هزار فقره معامله پیش‌فروش واحدمسکونی در سال89 در شهر تهران، این حجم معامله در سال90 به 11 هزار فقره افزایش پیدا کرد.
هر چند پیش‌خرید 11 هزار واحدمسکونی در مقابل 200 هزار واحد در حال ساختی که برای آنها در سال90 پروانه صادر شده، رقم قابل توجهی نیست اما در مقایسه با بازار پیش‌‌خرید سال قبل از آن، حکایت از تعجیل طرف تقاضا برای صاحب‌خانه شدن همزمان با صعودی‌شدن قیمت‌ها دارد.
گزارش «دنیای‌اقتصاد» از وضعیت زیرگروه سوم بازار معاملات مسکن- خرید واحدمسکونی- نیز حکایت از خرید‌‌وفروش 206 هزار واحدمسکونی آماده مصرف در شهر تهران طی یک‌سال90 دارد که در مقایسه با سال قبل از آن، افزایش 39درصدی حجم خرید مسکن در پایتخت را نشان می‌دهد.
در تهران طی سال گذشته، کمترین نرخ رشد معاملات مسکن مربوط به خرید و بیشترین آن مربوط به اجاره بوده است.
جزئیات معاملات کشور
سال گذشته در سایر شهرهای کشور –بدون درنظر گرفتن تهران- قیمت مسکن رشد آنچنانی نداشته و اجاره‌بها نیز آن التهابی که در پایتخت، مستاجران دچارش شدند را پیدا نکرد.
مقایسه نرخ رشد قیمت مسکن و اجاره‌بها در کل کشور همچنین نشان می‌دهد میزان افزایش اجاره‌بها به مراتب کمتر از نرخ رشد قیمت بوده است.
معاملات ملک نیز تحت تاثیر نحوه نوسان قیمت و اجاره‌بها در کشور، رقم خورد طوری که از یک میلیون و 400 هزار انواع معامله واحدمسکونی در کل کشور طی سال گذشته، نزدیک به یک میلیون قرارداد شکل مبایعه‌نامه داشته و برای خرید‌وفروش واحدمسکونی تنظیم شده است که 35 درصد افزایش نشان می‌دهد. پارسال حجم کل بازار اجاره در کل کشور به 363 هزار قرارداد ثبت‌شده در سامانه رهگیری رسید که 19 درصد در مقایسه با سال قبل از آن، افزایش پیدا کرد.
در بازار پیش‌فروش واحدمسکونی نیز سال گذشته بیش از 48 هزار واحدمسکونی در حال ساخت در کل شهرهای کشور پیش‌خرید شد که 108 درصد نسبت به سال89 با افزایش مواجه شد.به این ترتیب، برخلاف تهران، در کل کشور، رتبه اول بیشترین معامله ملک مسکونی در سال90 متعلق به پیش‌خرید و کمترین آن متعلق به بازار اجاره بوده است.
کاهش سهم تهران از کل معاملات
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» سهم بازار مسکن تهران از کل معاملات مسکونی در سال گذشته کاهش پیدا کرد.
پیشتر، تهران حدود 30 درصد از کل معاملات کشوری را در اختیار داشت اما در سال گذشته این سهم به 20 درصد رسید.
کارشناسان علت این واقعه را حضور در دوره رونق معاملات مسکن عنوان می‌کنند که باعث شده در سایر شهرها نیز همپای تهران، خرید‌وفروش در حجم بالایی انجام شود.
میانگین قیمت مسکن در تهران
سال گذشته متوسط قیمت فروش واحدمسکونی در مبایعه‌نامه‌هایی که در بنگاه‌های املاک شهر تهران تنظیم شد، مترمربعی دو میلیون و 50 هزار تومان بود.
قیمت میانگین در طول سال بین یک میلیون و 950 هزار تا دو میلیون و 150 هزار تومان در نوسان بود، به طوری که بیشترین نرخ در تابستان جاری شد و در اواخرسال، قیمت‌ها به سطح دو میلیون تومان برگشت.

دو تحلیل از پیش فروش مسکن

همزمان با افزایش بی سابقه حجم صدور پروانه ساخت و ساز در تهران طی سال 90، انتظار تقویت بازار پیش فروش وجود داشت؛ اما در نهایت آمارهای موجود نشان داد در 12 ماهه سال گذشته از مجموع 200 هزار پروانه مسکونی صادر شده تنها 11 هزار واحد معادل 5 درصد پروانه‌ها، به بازار پیش خرید عرضه شده است. اگرچه، براساس آمارها، سهم پیش فروش در مقایسه با آمارهای سال 89، 175 درصد رشد داشته، اما در مقایسه با رکورد صدور پروانه ساخت در پایتخت، سهم ناچیزی را به خود اختصاص داده است.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، بر اساس اظهار فعالان بازار مسکن در تهران، پیش خرید یکی از بهترین و کارآمدترین شیوه‌های معمول در معاملات مسکن است که در حالت استاندارد حداقل 20 و به طور متوسط 30 درصد حجم ساخت‌وسازهای سالانه را به خود اختصاص می‌دهد. این در حالی است که پیش خرید در سال گذشته تنها معادل 5 درصد ساخت و سازها بوده است. بر این اساس، کارشناسان و فعالان بازار مسکن با اشاره به تاثیر دو فاکتور کاهشی معاملات پیش خرید در سال گذشته معتقدند: تحولات قیمتی ناشی از تورم در هزینه‌های ساخت و برخی مشکلات فنی موجود در مسیر صدور سند پیش خرید، عواملی بود که سال گذشته منجر به کاهش این نوع معامله در مقایسه با حجم گسترده صدور پروانه‌های ساخت و ساز شد. این کارشناسان همچنین اظهار امیدواری می‌کنند که با از میان برداشتن برخی محدودیت‌های فنی در مسیر تنظیم اسناد پیش خرید، امسال بازار این نوع معاملات تا بیش از 5/1 برابر رشد داشته باشد.
در همین زمینه، محمد مافی از انبوه‌سازان فعال در حوزه ساخت و پیش فروش مسکن به «دنیای اقتصاد» گفت: معاملات پیش خرید و پیش فروش مسکن یکی از مطمئن‌ترین و سودآورترین معاملات برای خریدار و فروشنده است که در حالت استاندارد حداقل 20 درصد سهم پروانه‌های صادر شده در هر سال را به خود اختصاص می‌دهد.
وی در خصوص نسبت کم معاملات پیش خرید در سال گذشته در مقایسه با پروانه‌های صادر شده در این سال گفت: بخشی از این موضوع به علت مشکلات ناشی از تورم مصالح ساختمانی و ترس سازنده از افزایش هزینه‌ها در جریان ساخت و ساز و بخش دیگر به دلیل برخی مشکلات فنی ناشی از صدور اسناد پیش خرید از سوی شهرداری‌ها است.
احتمال افزایش پیش خرید در سال جاری
همچنین، رضا میرزاهدی، فعال ساختمانی و کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه استاندارد معاملات پیش خرید نسبت به حجم صدور پروانه در طول یکسال، به طور متوسط 30 درصد است، به «دنیای اقتصاد» گفت: مشکل موجود در مسیر سهم حداقلی معاملات پیش خرید در بازار مسکن تهران مربوط به برخی مشکلات فنی در رابطه با صدور سند این نوع از معاملات است که بر اساس آن تا قبل از ابلاغ طرح تفصیلی، صدور این گونه اسناد برای آپارتمان‌های زیر 50 متر ممنوع بود.
وی با بیان اینکه عمده سازنده‌ها به ساخت متراژ کوچک تمایل دارند، توضیح داد: تا قبل از اجرای طرح تفصیلی جدید شهر تهران، تنها آپارتمان‌های بالای 50 متر امکان پیش فروش داشتند؛ اما طرح تفصیلی این امکان را برای آپارتمان‌های 35 متر به بالا هم فراهم کرده است.میرزاهدی گفت: به نظر می‌رسد با ایجاد این امکان در سال جاری، میزان معاملات پیش فروش در شهر تهران حداقل با افزایش 5/1 برابری مواجه شود.