مالکان آپارتمان‌های اجاره‌ای به‌خاطر «دست‌کاری دو مرحله‌ای سود سپرده‌ها در سال94» انگیزه دریافت پول‌پیش را از دست داده‌اند؛ به‌طوری‌که غالب فایل‌های موجود در بنگاه‌های املاک حالت «فقط اجاره ماهانه» یا «اجاره بیشتر، رهن کمتر» پیدا کرده است. کمیابی فایل «رهن‌کامل» در بازار اجاره، «رکورد رشد تک‌رقمی اجاره‌بها» را تحت‌تاثیر قرار می‌دهد.

دستاورد یک ساله بازار اجاره‌ مسکن در «تنظیم غیردستوری و خودکار اجاره‌بها» که منجر به «رکورد کمترین رشد هزینه اجاره‌نشینی در سال 94» شد، امسال تحت‌الشعاع «تغییر دستوری نرخ سود بانکی» قرار گرفت. بررسی‌های جامع و تحقیقات میدانی از مناطق 22 گانه شهر تهران در آستانه فصل جابه‌جایی اجاره‌نشین‌ها حاکی است: بازار اجاره مسکن سال 95 با دو روی کاملا متفاوت، به محل تخلیه «تنش ناشی از سرکوب سود سپرده‌های بانکی» تبدیل شده است.

در این بازار، از یکسو مبالغ اجاره در قراردادهای جدید از «آرامش نسبی» سال گذشته تبعیت می‌کند و میزان رشد اجاره‌بها به مراتب، کمتر از نرخ تورم است اما از سوی دیگر، شکل دریافت اجاره‌بها به «ضد خواسته مستاجران» تبدیل شده است که این اتفاق دوم کاملا با وضعیت فعلی نرخ سود رابطه دارد. در حال حاضر سه دسته فایل‌ آپارتمان اجاره‌ای شامل «رهن کامل»، «رهن نصف- اجاره ماهانه نصف» و همچنین «رهن حداکثری در ازای اجاره ماهانه حداقلی»، در بنگاه‌ها کمیاب شده و در مقابل، عمده فایل‌ها به‌صورت «اجاره بدون پول‌پیش» یا «رهن کم- اجاره ماهانه زیاد» از سمت موجران پیشنهاد می‌شود. دلالان بازار اجاره با تایید چرخش معنادار مالکان آپارتمان‌های اجاره‌ای در نحوه دریافت اجاره‌بها، از ناهماهنگی آشکار بین پیشنهاد موجران و خواسته مستاجران خبر می‌دهند. سود بانکی متهم ردیف اول نابسامانی فعلی در بازار اجاره است که البته سال گذشته همین موقع «دنیای اقتصاد» به نقل از کارشناسان و مطالعات اقتصادی، هشدارهای مربوط به آن را داده بود.

اجاره‌نشین‌ها به دلیل سطح پایین دستمزد و سهم بالای اجاره‌بهای ماهانه در سبد هزینه خانوار، فاقد توانایی پرداخت اجاره ماهانه هستند و عمدتا از محل پس‌اندازهای گذشته، تمایل به رهن کامل یا پرداخت پول پیش بیشتر و اجاره ماهانه کمتر را دارند. اما در حال حاضر سهم پول‌پیش در مدل پیشنهادی موجران به کمتر از 20 درصد کل مبلغ اجاره تنزل پیدا کرده طوری‌که عمده موجران آپارتمان‌های میان‌متراژ به دنبال دریافت حداقل یک تا 1/5 میلیون تومان اجاره ماهانه و حداکثر 10 تا 15 میلیون تومان پول پیش هستند. طبق آخرین اطلاعات رسمی بانک مرکزی، سهم هزینه ماهانه اجاره مسکن در کل مناطق شهری کشور 32/1 درصد کل هزینه خانوارها را شامل می‌شود که این شاخص در تهران تا 50 درصد هم می‌رسد. بنابراین، با حذف مدل رهن‌کامل از بازار اجاره، فشار هزینه‌ای بر مستاجران تشدید خواهد شد طوری که اثر خوشایند رشد کمتر از نرخ تورم اجاره‌بها، در عمل برای اجاره‌نشین‌ها، خنثی خواهد شد.

سال گذشته میانگین اجاره‌بهای ماهانه هر متر مربع واحد مسکونی (بدون دریافت پول پیش) در تهران با 9/7 درصد افزایش نسبت به سال 93 به سطح 22 هزار و 900 تومان رسید. این رشد کمتر از 10 درصد در مقایسه با تورم 11/9 درصدی سال 94 به معنای آن است که اگر چه سطح اسمی اجاره‌بها رشد تک‌رقمی داشته اما نرخ رشد واقعی اجاره‌بهای مسکن منفی 2/2 درصد بوده و کاهش پیدا کرده است. از طرفی، رشد اسمی تک‌رقمی اجاره‌بها در سال 94 آن هم پس از 10 سال افزایش دو رقمی، یک رکورد به لحاظ ثبات نسبی در بازار اجاره نشینی محسوب می‌شود. در فاصله سال‌های 84 تا پایان 93، اجاره‌بهای مسکن در تهران به‌طور متوسط سالی 20 درصد رشد کرد، اما در سال 94 تحت تاثیر روند کاهنده نرخ تورم عمومی و همچنین رکود معاملات خرید ملک که باعث افزایش عرضه واحدهای اجاره‌ای در پایتخت شد، شرایط مستاجران به نسبت سال‌های قبل بهبود پیدا کرد.

هم اکنون اگر چه طبق آخرین آمار دفتر اقتصاد مسکن، متوسط اجاره‌بهای مسکن در تهران نسبت به سال گذشته همین موقع،‌ عملا افزایش پیدا نکرده است و این شاخص (میانگین اجاره ماهانه بدون دریافت پول پیش) در سطح متر مربعی 21 تا 23 هزار تومان در نوسان است، اما تغییر شدید سهم پول پیش در ترکیب رهن و اجاره، فشاری به مراتب بیشتر از رشد اجاره‌بها، بر مستاجران پایتخت نشین وارد کرده است. بررسی‌ها درباره علت گرایش موجران به دریافت اجاره ماهانه و عدم تمایل آنها به اخذ پول پیش حاکی است دو نوبت کاهش دستوری نرخ سود سپرده‌های بانکی در ابتدا و انتهای سال گذشته، نرخ بازدهی پول‌ پیش ناشی از اجاره آپارتمان را برای موجران پایین آورده و این گروه در سال جاری برای تمدید یا انعقاد قراردادهای جدید، ترجیح می‌دهند اجاره ماهانه دریافت کنند. فرمول سنتی تبدیل رهن به اجاره ماهانه که به‌صورت 30 هزار تومان اجاره ماهانه در ازای یک میلیون تومان پول‌پیش، محاسبه می‌شود، باعث شده موجران با تغییر شکل اجاره آپارتمان‌های خود در سال جاری، سود سالانه 36 درصدی از محل تبدیل رهن کامل به اجاره ماهانه، دریافت کنند. این در حالی است که سپرده‌گذاری یکساله مبالغ رهن در بانک‌ها به‌صورت رسمی، سود سالانه 18 درصدی و در برخی بانک‌ها در صورتی که مبلغ رهن بالای 30 تا 40 میلیون تومان باشد، سود حداکثر 21 درصدی عاید موجران می‌کند.

هر چند در سال‌های اخیر نیز همواره سود اجاره ماهانه از سود بانکی مبالغ رهن بیشتر بوده، اما هم‌اکنون این شکاف چون دو بار در یکسال (سال 94) تشدید شد، اثر مستقیم بر تغییر رفتار موجران گذاشته است. سود سپرده‌های بانکی به‌صورت دستوری و خارج از مکانیزم بازار دو بار در سال 94 کاهش یافت. بار اول در ابتدای سال گذشته نرخ سود توسط سیاست‌گذار پولی از 22 درصد به 20 درصد رسید و بار دوم در اواخر سال گذشته، این نرخ به 18 درصد کاهش پیدا کرد. این اتفاق در بازار پول چون که انتظار سپرده‌گذاران بانکی –لااقل مالکان آپارتمان‌های اجاره‌ای دریافت‌کننده پول پیش- را برآورده نکرد، هم اکنون آوار ناشی از آن –سرکوب نرخ سود- باعث بهم ریختگی بازار اجاره مسکن شده است. با کمیاب شدن فایل‌های رهن کامل در بازار اجاره مسکن، برخی موجران تحت تاثیر شایعه‌ها درباره دستکاری مجدد نرخ سود بانکی، برای پذیرش درخواست اجاره نشین‌ها از بابت دریافت پول پیش بیشتر، تغییراتی در فرمول سنتی تبدیل رهن و اجاره به‌وجود آورده‌اند. مالکان با این تغییر، برای دریافت پول پیش، به جای فرمول 3 درصد از فرمول 2/5 درصد استفاده می‌کنند تا پول پیش بیشتری از محل تبدیل اجاره ماهانه ثابت به‌دست بیاورند.

در شرایط فعلی، تنها نقطه امید مستاجران، شروع فصل تابستان و افزایش عرضه واحد اجاره‌ای ناشی از سررسید شدن قراردادهای اجاره سال گذشته است. دلالان بازار اجاره با امیدواری نسبت به افزایش فایل‌های رهن در هفته‌های آینده، مستاجران را به صبوری و انتظار کشیدن برای شروع فصل تابستان هدایت می‌کنند. در این بازار، تعداد فایل‌های رهن کامل برای آپارتمان‌های سالخورده بیشتر از نوسازها است. پنجم اردیبهشت سال گذشته زمانی که زمزمه کاهش نرخ سود بانکی شدید شد، «دنیای اقتصاد» در گزارشی به بروز استرس در بازار اجاره و وقوع پیش لرزه تغییر دستوری نرخ سود در این بازار پرداخت و همان زمان درباره تغییر شکل دریافت رهن و اجاره هشدار داد.

هم اکنون آثار یکساله دستکاری نرخ سود بانکی، به‌صورت محسوس بازار اجاره را تحت تاثیر قرار داده است.

خدشه در آرامش بازار اجاره

تاخیر در شروع دوره رونق بازار معاملات مسکن همزمان با تغییر سیاست‌های سیستم بانکی مبنی بر کاهش نرخ سود سپرده ها، چند تحول عمده را در بازار اجاره مسکن پایتخت ایجاد کرده است.

در شرایطی که ورود به فاز پیش رونق مورد انتظار در بازار معاملات مسکن تحت تاثیر تاخیر در اجرای سیاست‌های حمایتی دولت اندکی دیرتر از آنچه تصور می‌شود آغاز شد، بازار واحدهای مسکونی اجاره‌ای در شهر تهران امسال با روندی متفاوت تر از آنچه سال گذشته در این بازار جریان داشت، در آستانه ورود به فصل طلایی جابه جایی‌ها آغاز به کار کرده است. این در حالی است که کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی از دیگر دلایل اصلی تغییر شکل تعیین فرمول اجاره‌بها در سال 95 است که با تاخیر چندماهه هم اکنون بازار اجاره مسکن را تحت تاثیر قرار داده است.

بازار اجاره آپارتمان‌های مسکونی که پیش از این و در اوایل دهه 90 به واسطه جهش قیمت مسکن طی سال‌های 91 و 92، با افزایش قابل توجه – میانگین 20 درصد – مواجه شد، در حالی طی دو سال اخیر یعنی در سال‌های 93 و 94 به آرامش نسبی دست یافت که کارشناسان مسکن پیش‌بینی می‌کنند امسال هم مستاجران چندان با فشار هزینه‌ای ناشی از افزایش اجاره‌بها مواجه نخواهند شد. بازار اجاره آپارتمان در سال 95 در شرایطی تحت تاثیر مولفه ثبات قیمت مسکن شرایطی آرام و با ثبات را تجربه می‌کند که این ثبات قیمتی در نتیجه برخی تغییرات در فرمول تعیین اجاره‌بها، آرامش سال گذشته در این بازار را دچار خدشه کرده است.

فشار متفاوت هزینه‌ای به مستاجران

اگر چه امسال هم مانند سال گذشته به دلیل ادامه روند تخلیه حباب قیمت مسکن و تثبیت قیمت‌ها هیچ کدام از فعالان و کارشناسان مسکن پیش‌بینی افزایش غیر معقول و غیرمنطقی در مبالغ اجاره‌بها را مطرح نمی‌کنند اما تغییر عمده‌ای که در فرمول تعیین نرخ اجاره‌بها ایجاد شده است، بخشی از این بازار را دستخوش تحول کرده است. امسال، تحت تاثیر تاخیر در اجرای سیاست‌های حمایتی دولت برای خروج معاملات مسکن از حالت رکود، بخشی از متقاضیان خرید ملک که تاکنون در واحدهای اجاره‌ای سکونت داشتند، حضور خود را دست کم برای یکسال دیگر در بازار اجاره ملک تمدید کردند.

به این معنا که اگر چه هم اکنون حجم معاملات مسکن در شهر تهران طی ماه‌های اخیر در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته با افزایش نسبی همراه بوده است، اما خرید آپارتمان برای بخش عمده‌ای از متقاضیان مصرفی خرید مسکن که در حال حاضر در واحدهای اجاره‌ای سکونت دارند و متقاضی دریافت تسهیلات برای خرید مسکن هستند، حداقل تا یکسال بعد به تاخیر افتاده است. به این ترتیب، از آنجا که عمده ابزارهای حمایتی دولت برای رونق بازار مسکن که اواخر سال گذشته و ابتدای امسال تصویب شد، تاثیر عملیاتی و واقعی خود را در سال آینده بر بازار مسکن و تقویت قدرت خرید متقاضیان خواهد داشت، تعداد قابل توجهی از خانوارهای متقاضی خرید مسکن امسال هم در بازار اجاره باقی مانده‌اند و متقاضی تمدید قرارداد یا عقد قرارداد جدید برای آپارتمان‌های اجاره‌ای موجود در بازار مسکن هستند.

این در حالی است که پیش‌بینی می‌شد امسال با اتمام دوره رکود در بازار مسکن، بخش قابل توجهی از مستاجران با خرید آپارتمان به فراخور شرایط مالی خود، از بازار اجاره خارج شوند. به این ترتیب در شرایطی که پیش‌بینی می‌شد امسال بخشی از متقاضیان واحدهای اجاره‌ای به واسطه خروج بازار مسکن از حالت رکود از این بازار کاسته و با خرید ملک در آپارتمان خود ساکن شوند، دست‌کم برای مدت یک سال دیگر در بازار اجاره باقی ماندند. این در حالی است که تاثیر کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی که اواخر سال گذشته مصوب شد، با چند ماه تاخیر هم اکنون تاثیر عمده خود را بر فرمول تعیین اجاره‌بها از سوی موجران نشان می‌دهد. کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی با تغییر فرمول تعیین اجاره‌بها موجب شده، اگر چه امسال هم بازار اجاره‌بها با افزایش قیمت محسوس رو به رو نیست، اما در نتیجه این تغییر، روند اجاره ملک در بازار مسکن برای برخی آپارتمان‌ها با مشکل مواجه شود.

تغییر فرمول تعیین رهن و اجاره در این گروه از آپارتمان‌ها که معمولا عمده متقاضیان آنها افراد کم‌درآمدتر هستند موجب شده هم اکنون سهم بیشتری از اجاره‌بهای واحدهای کوچک متراژ به اجاره ماهانه اختصاص داشته باشد. موضوعی که تا پیش از این و طی سال‌های اخیر، تقریبا در بازار اجاره مسکن بی سابقه بوده است. به این معنا که اگرچه در برخی موارد سهم مبلغ اجاره ماهانه نسبت به مبلغ رهن یا ودیعه بیشتر بوده، اما معمولا به تناسب متراژ و ویژگی‌ها و موقعیت ملک، نسبت بین رهن و اجاره ماهانه آپارتمان‌های اجاره‌ای به گونه‌ای تعیین می‌شد که تناسب بین این ویژگی‌ها و فرمول تعیین اجاره‌بها برقرار باشد.

اجاره کوچک متراژها با فرمول متفاوت

امسال در بازار اجاره مسکن و در آستانه شروع فصل طلایی جابه جایی‌ها اجاره‌بهای اغلب فایل‌های کوچک متراژ با فرمولی متفاوت نسبت به آنچه طی سال‌های اخیر و همچنین سال گذشته در بازار اجاره وجود داشت، مورد محاسبه قرار گرفته است. اغلب فایل‌های اجاره مربوط به آپارتمان‌های کوچک متراژ که به تازگی از سوی موجران به بازار مسکن عرضه شده است از فرمول رهن کم در برابر سهم بیشتر اجاره ماهانه تبعیت می‌کند. این نسبت به گونه‌ای است که به‌عنوان مثال در اغلب موارد اجاره‌بهای یک آپارتمان کوچک متراژ کمتر از 70 مترمربع در مناطق مصرفی شهر تهران به‌صورت تعیین ودیعه 15 تا 25 میلیون تومانی در برابر اجاره‌بهای یک میلیون و 300 تا یک میلیون و 700 تومانی بسته به مشخصات، ویژگی‌ها و سن این واحدها تعیین می‌شود.

این فرمول که هم اکنون در میان اغلب فایل‌های اجاره واحدهای کوچک متراژ به چشم می‌خورد تاکنون و طی سال‌های اخیر در بازار اجاره بی‌سابقه بوده است.

نابرابری فاحش و غیرمنطقی در تعیین نسبت مبلغ رهن به اجاره ماهانه در حالی هم اکنون به مهمترین مشکل متقاضیان واحدهای کوچک متراژ تبدیل شده است که امسال نرخ اجاره‌بها در مقایسه با سال گذشته رشد چندانی نداشته و تنها تبدیل فرمول تعیین اجاره‌بها به فرمولی غیر‌منطقی منجر به بروز مشکل در بازار تقاضای این واحدها شده است. این در حالی است که در برخی مناطق شهر تهران که رشد اجاره‌بها در آن بیش از سایر مناطق محسوس است مستاجران شاهد تفاوت محسوس بین رقم رهن کامل هر مترمربع آپارتمان چند ساله با واحدهای مسکونی نوساز هستند. هم اکنون در حالی که هنوز هم رقم رهن کامل آپارتمان‌های معمولی در مناطق مصرفی و متوسط شهر تهران به‌طور میانگین یک میلیون تومان به ازای هر مترمربع تعیین می‌شود، اما میانگین رهن واحدهای نوساز در این مناطق تا مترمربعی یک میلیون و 300 هزار تومان هم می‌رسد.

کاهش نوسازها در بازار اجاره

از سوی دیگر، بازار اجاره مسکن امسال با کاهش عرضه فایل‌های نوساز به خصوص در بازار اجاره آپارتمان‌های کوچک متراژ مواجه است. واسطه‌های ملکی فعال در پایتخت می‌گویند: هم‌اکنون حجم قابل توجهی از مالکان واحدهای نوساز به امید یافتن مشتری مناسب برای این آپارتمان‌ها به دلیل ورود به فاز پیش رونق، از عرضه این واحدها به بازار اجاره خودداری کرده و آنها را به‌عنوان آپارتمان‌های فروشی در بنگاه‌های مسکن فایل کرده‌اند.

در واقع از آنجا که شواهد و آمارهای موجود از وضعیت معاملات مسکن در شهر تهران حاکی از افزایش نسبی حجم معاملات طی ماه‌های اخیر است این مالکان هم ترجیح می‌دهند با اتمام دوره رکود، آپارتمان‌های خود را به فروش برسانند. با این حال، واسطه‌های ملکی معتقدند بهتر است موجران علاوه بر پرهیز از تصمیم‌های احساسی برای فروش همه واحدهای خود و پرهیز از عرضه آنها به بازار اجاره، با نگاه واقع‌بینانه‌تری در مورد آپارتمان‌های خود تصمیم‌گیری کنند. آنها می‌گویند: با توجه به اینکه متقاضیان واحدهای اجاره‌ای در برابر تغییر فرمول تعیین نسبت رهن به اجاره ماهانه و فاصله 30 درصدی اجاره‌بهای واحدهای نوساز و چند سال ساخت واکنش مثبتی از خود بروز نداده‌اند، لازم است موجران با انعطاف بیشتری نسبت بین رهن و اجاره ماهانه را تعیین کنند.

مطابق با اظهار نظر واسطه‌های ملکی، هم‌اکنون، حجم مشتریان این واحدها در مقایسه با سال‌های قبل ریزش قابل توجهی داشته است و در صورتی که مالکان نسبت به تعیین فرمول منطقی تری اقدام نکنند ممکن است واحد آنها حتی در فصل اوج جابه جایی‌ها هم متقاضی مناسبی نداشته باشد. البته این موضوع بیشتر در میان فایل‌های مصرفی و کوچک متراژ دیده می‌شود. در بازار واحدهای لوکس هم هر چند این فرمول رواج به خصوصی پیدا کرده است، اما در میان این موارد، فایل‌هایی هم وجود دارد که موجران آنها با شرایط معقول تری نسبت به تعیین درصد اجاره‌بهای ماهانه در مقایسه با رهن یا ودیعه اقدام کرده‌اند. این در حالی است که هر چند هم اکنون یافتن فایل‌های کوچک متراژ با شرایط رهن کامل به جست‌و‌جویی دشوار و بعضا بی‌حاصل در بازار مسکن تبدیل شده است، اما در بازار واحدهای بزرگ متراژ کماکان مالکانی هستند که تمایل دارند آپارتمان خود را به‌صورت رهن کامل به متقاضیان واگذار کنند.