پنجم تیرماه مجوز انتشار نخستین اوراق رهنی (MBS) با هدف ایجاد تحرک در بخش مسکن از سوی سازمان بورس و اوراق بهادار صادر شد.

بر مبنای تعریف سازمان بورس و اوراق بهادار، اوراق رهنی اوراق بهاداری است که ناشر به منظور خرید مطالبات رهنی منتشر می کند. مطالبات رهنی شامل مطالبات مدت‌دار اشخاص حقوقی ناشی از قراردادهای مبادله‌ای از قبیل فروش اقساطی، اجاره به شرط تملیک و جعاله (به استثنای سلف) است که وثیقه رهنی دارد. این اوراق در بورس ها یا بازارهای خارج از بورس قابل معامله است.

در همین پیوند روابط عمومی فرابورس ایران اعلام کرد انتشار اوراق رهنی بانک مسکن با هدف واگذاری تسهیلات فروش اقساطی بانک مسکن به نهاد واسط به‌منظور تامین مالی برای اعطای تسهیلات جدید از طریق بازار ابزارهای نوین مالی فرابورس ایران انجام می‌شود.

مبلغ کل اوراق سه هزار میلیارد ریال به صورت دو ساله با نرخ 18/5 درصد است و سود آن به صورت سه ماه یکبار پرداخت می‌شود.

شرکت‌ تامین بانک مسکن به عنوان بازارگردان و متعهد پذیره نویسی، بانک مسکن به عنوان ضامن و کارگزاری بانک مسکن به عنوان عامل فروش این اوراق معرفی شده‌اند.

بر اساس این گزارش، مطالبات رهنی مبنای این اوراق مربوط به بیش از 49 هزار پرونده تسهیلات فروش اقساطی خرید مسکن با 144 قسط و نرخ 13 تا 15 درصد است.

میانگین مبلغ تسهیلات بیش از 205 میلیون ریال و متوسط نسبت مبلغ تسهیلات به ارزش وثیقه، 20 درصد است. همچنین مبلغ اقساط تسهیلات از 850 هزار تا هفت میلیون و 531 هزار تعیین شده است.
بازارگردانی اوراق «رهن9704» مبتنی بر حراج با دامنه نوسان روزانه 10 درصد بوده و عرضه آن به صورت حراج تک قیمتی است.

همچنین همه دارایی‌های پشتوانه مطالبات رهنی، در زمان انتقال این مطالبات به میزان 120 درصد تسهیلات یا اعیان (هر کدام کمتر باشد) زیر پوشش بیمه قرار می‌گیرد.

از مزایای انتشار این اوراق می توان به تحرک بخشی به اقتصاد در حوزه مسکن، بهبود نسبت کفایت سرمایه بانک، افزایش سودآوری، بهبود نسبت‌های مالی، خارج کردن دارایی‌های بانک ها از ترازنامه و بهبود ترکیب دارایی‌ها اشاره کرد.

بهمن پارسال «محمد فطانت» رییس سازمان بورس و اوراق بهادار ایران، به تصویب اوراق رهنی به عنوان یک ابزار مالی جدید در شورای عالی بورس اشاره کرد و از ابلاغ دستورالعمل این اوراق به هیات مدیره سازمان خبر داد.

وی هدف از انتشار این اوراق را تحریکِ بخش مسکن توصیف کرد و یکی دیگر از اهداف انتشار این اوراق را رشد بازار بدهی در کنار بازار اوراق دانست؛ به گونه ای که منابع بازار بدهی منفک از بازار سرمایه باشد.

مسیر صدور مجوز انتشار اوراق رهنی (MBS)

کمیته تخصصی فقهی سازمان بورس و اوراق بهادار در آبان ماه 1394 پس از بحث و بررسی درباره انتشار اوراق رهنی مبتنی بر تسهیلات اعطایی از طریق عقود مبادله‎ای (غیر از سلف) منتهی به مطالبات اعلام کرد بانک‎ها و موسسه های اعتباری می‎توانند همه یا بخشی از مطالبات ناشی از تسهیلات منتهی به دین غیر از تسهیلات سلف را که دارای رهن معتبر هستند به اوراق بهادار (اوراق رهنی) تبدیل کرده و در بازار سرمایه به فروش رسانند.

بر اساس نظر کمیته، این اوراق قابل خرید و فروش در بازار ثانوی است؛ به این معنا که صاحبان آنها، سهم مشاع خود را به قیمت بازار به خریدار ثانوی می‎فروشند.

پس از این اعلام نظر، سازمان بورس تعریف و مدل عملکرد این اوراق در بازار سرمایه را به شورای عالی بورس ارایه کرد و این شورا در آذرماه پارسال اوراق رهنی را به تصویب رساند.

همچنین شورای عالی بورس بر اساس بند (24) ماده (1) و بند (4) ماده (4) قانون بازار اوراق بهادار، اوراق رهنی را به عنوان ابزار مالی قانون بازار اوراق بهادار شناسایی و تصویب کرد که به امضای وزیر امور اقتصادی و دارایی نیز رسید.

پس از این مصوبه «دستورالعمل انتشار اوراق رهنی» در بیست و چهارم آذرماه 1394 به تصویب هیات مدیره سازمان بورس و اوراق بهادار رسید.

سرانجام پنجم تیرماه مجوز انتشار نخستین اوراق رهنی (MBS) با هدف ایجاد تحرک در بخش مسکن از سوی سازمان بورس و اوراق بهادار صادر شد و این امر در سیزدهم تیرماه به اجرا درمی آید.

اوراق رهنی بانک مسکن

بانک ها به عنوان یکی از مهمترین واسطه های مالی در صورتی می توانند پاسخگویی مناسبی به درخواست تامین مالی متقاضیان دریافت تسهیلات داشته باشند که از توان کافی برای اعطای تسهیلات برخوردار باشند.

در این مسیر «تبدیل به اوراق بهادار کردن دارایی‌های مالی بانک» یعنی تبدیل دارایی‌های مالی با نقدشوندگی پایین مانند وام رهنی به اوراق بهادار قابل ‌معامله در بازار، به عنوان یکی از روش‌های نوین تامین مالی به کمک آنها می‌آید.

بنابراین با صدور این مجوز، بانک مسکن می تواند مطالبات خود را در قالب فروش اوراق به نهاد واسط در دستور کار قرار داده و سود حاصل از آن را بین دارندگان اوراق رهنی توزیع کند.