بخش مسکن به عنوان یکی از بخش‌های عمده اقتصادی، رابطه تنگاتنگ و وسیعی با سایر بخش‌های اقتصادی کشور دارد، به همین دلیل نیز از تحولات سایر بخش‌ها تاثیر می‌پذیرد و تغییرات این بخش در دیگر بخش‌های اقتصادی نیز قابل مشاهده است. در این راستا یکی از متغیرهای اثر گذار بر بازار مسکن مقوله نرخ سود بانکی است. این موضوعی است که پیمان قربانی معاون اقتصادی بانک مرکزی در تحلیلی به بررسی اثر کاهش نرخ سود بانکی بر بازار مسکن پرداخته است. در ادامه شرح این تحلیل را می خوانید.

به طور کلی عوامل موثر بر بازار مسکن مانند سایر بازارها به دو بخش عوامل سمت تقاضا و عوامل سمت عرضه قابل تقسیم است ولی موضوع متفاوت در بازار مسکن عوامل سمت تقاضا هستند. نگاه به این بازار از سمت تقاضا، سه سرفصل را مقابل تحلیلگران قرار می‌دهد. در واقع تحلیلگران و سیاستگذاران همواره از این سه زاویه به بازار توجه دارند. سرفصل یا جنبه اول در بازار مسکن تکیه بر وجه مصرفی این بازار است. در این وضعیت مسکن از نظر مصرف‌کنندگان خاصیت یک کالای مصرفی بادوام را دارد که از سوی مصرف‌کنندگان خریداری و از آن استفاده می‌شود.

سرفصل دوم یا جنبه مورد نظر سمت تقاضا در قالب جنبه سرمایه‌گذاری قابلیت دسته‌بندی دارد. البته ذیل این سرفصل می‌توان به دو نوع رفتار اشاره کرد: رفتاری که به دنبال حفظ ارزش دارایی است. از این زاویه متقاضیان به مسکن به عنوان یکی از کالاها در جامعه می‌نگرند که حفظ ارزش می‌کند و آن را در تراز با سایر بازارها تعریف می‌کنند. شکل دیگر آن نوسان‌گیر در این بازار و رفتارهای سفته‌جویانه است که شدت آن از مقوله سرمایه‌گذاری بسیار بیشتر است. در کنار تقاضا، سیاست‌های کلان اقتصادی نیز بر این حوزه اثرگذار است. درآمد نفتی، کل‌های پولی و... از عوامل موثر در وضعیت مسکن هستند.

به‌واسطه این مختصات، بازار مسکن با چرخه‌های تجاری منظمی روبه‌رو بوده است. به گونه‌ای که در ادوار مختلف مسکن پس از دوره‌ای رکود، با جهش قیمتی همراه بوده است. در سال‌های مختلف بسته به سیاستگذاری حوزه اقتصاد کلان، دوره‌های رکود و جهش متفاوت بوده است. هم‌اکنون وضعیت بازار مسکن در ادامه این چرخه قابل تفسیر است. با این تفاوت که بازار مورد اشاره از نیمه دوم سال 1392 وارد رکود شده و تاکنون نیز در این وضعیت به سر می‌برد. ماندگاری مسکن در این وضعیت در حالی رخ داده که در دوره مشابه سنوات قبل دوره‌های رونق و رکود در بخش مسکن از سه سال فراتر نرفته است.

هم‌اکنون برای نخستین بار عمر رکود در بخش مسکن از سه سال فراتر رفته است. تداوم این وضعیت در بخش مسکن دلایل متفاوتی دارد؛ از جمله دلایل موثر در این وضعیت کاهش نرخ تورم است. روند کاهشی نرخ تورم موجب شده است که تقاضاهای سفته‌بازانه به حداقل ممکن برسد. از سوی دیگر جذاب بودن سپرده‌گذاری در بازار پول از جذابیت در بخش مسکن کاسته است. مسکن پس از یک دوره افول قیمت هم‌اکنون نیز روند تغییراتش کمتر از نرخ تورم است. با توجه به تناسب نسبت دارایی‌ها می‌توان استدلال کرد باقی ماندن مسکن در این وضعیت به مرور جذابیت این بخش را بالا می‌برد؛ زیرا نرخ تورم مسکن از میانگین نرخ تورم کمتر است. تداوم این تفاوت می‌تواند به نفع بخش مسکن تمام شود زیرا مصرف‌کنندگان و سرمایه‌گذاران به دلیل پتانسیل این بخش جذب آن خواهند شد.

به نظر می‌رسد نرخ سود بانکی مانع ذهنی بر سر راه مصرف‌کنندگان برای حضور در این بازار بود. به هر تقدیر با توجه به روند کاهش تورم نرخ‌های پرداخت‌شده به سپرده‌گذاران بالاتر از سطح متعارف در جهان بود. بازدهی کنونی نرخ سود سپرده نیز در تاریخ اقتصاد ایران کم‌نظیر است به گونه‌ای که برخی از تحلیلگران در انتقاد به وضعیت به وجود آمده از واژه جنگ قیمتی بر سر سپرده‌های بانکی استفاده و پرداخت این میزان سود از سوی نظام بانکی را افراط توصیف می‌کردند.

به همین دلیل نیز در مقاطع قبلی شورای پول و اعتبار در راستای تعدیل نرخ‌های سود بانکی، برای ساماندهی و ایجاد تناسب منطقی میان نرخ‌های سود و اقتضائات اقتصاد کلان به‌ویژه نرخ تورم مقرر کرد بانک مرکزی سیاست‌های خود را تا حصول به سطح مطلوب و منطقی نرخ‌های سود واقعی استمرار دهد. با توجه به مجموع اقدامات سیاستگذار پولی در حوزه کاهش نرخ تورم و ساماندهی نرخ سود، هم‌اکنون شرایط به گونه‌ای شده که بانک‌ها تصمیم گرفته‌اند به صورت داوطلبانه نرخ سود بانکی را تعدیل کنند. این تعدیل علاوه بر اثرگذاری در حوزه هزینه‌ای نظام بانکی و در ادامه کاهش قیمت تمام‌شده تامین مالی برای دیگر بازارها مانند مسکن نیز می‌تواند تبعات مثبتی داشته باشد.

پایین آمدن نرخ سود سپرده‌های بانکی قطعاً می‌تواند مصرف‌کنندگان و سرمایه‌گذاران را به حوزه مسکن هدایت کند. گرچه پیش‌بینی‌ها و برآوردهای کارشناسی نشان از آن دارد که کفه ترازو در بازار مسکن به نفع تقاضای واقعی است. تقاضایی که در قامت مصرف‌کننده بخش مسکن قابل مشاهده است. در حال حاضر جذابیت مسکن برای سفته‌بازان به آن حدی نیست که انگیزه ورود به این بازار را داشته باشند. مادامی که نرخ تورم در سطوح کنونی حرکت کند و از دستاورد نرخ تورم تک‌رقمی محافظت شود باید گفت زمینه‌های سفته‌بازی به شدت کاهش می‌یابد. بنابراین با توجه به جنس تقاضای موجود در بازار می‌توان تاکید کرد پروسه رونق غیرتورمی بخش مسکن که در ماه‌های اخیر شروع شده است در ماه‌های پیش روی سال نیز ادامه خواهد داشت. انتظار می‌رود با توجه به وابستگی بیش از 100 رشته صنعتی به بخش مسکن رونق معاملاتی غیرتورمی به تحرک اقتصادی صنایع و خدمات مرتبط با این بخش منجر شود.

تحرک نرم بازار را می‌توان از زاویه افزایش رشد معاملات سه ماه نخست سال جاری اثبات کرد و در مقابل بی‌انگیزگی سرمایه‌گذاران و سفته‌بازان به این بازار را می‌توان از مسیر مقایسه رشد قیمت‌ها در بازار مسکن و وضعیت کنونی بازار پول نشان داد. مقایسه قیمتی معاملات انجام‌شده در بهار امسال با دوره مشابه حکایت از آن دارد که کماکان فاصله رشد قیمت در این بخش بسیار کمتر از نرخ تورم است. همان‌گونه که بانک مرکزی در تازه‌ترین گزارش خود از وضعیت تحولات مسکن در شهر تهران افزایش 0.6‌درصدی حجم معاملات خرید مسکن در خردادماه در مقایسه با اردیبهشت‌ماه امسال و کاهش 0.6درصدی حجم معاملات مسکن در خرداد امسال در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته-خرداد 94- را اعلام کرد که به نظر می‌رسد این کاهش ناشی از همزمانی نیمی از این ماه با ماه مبارک رمضان بوده است.

در حالی که هم‌اکنون با وجود کاهش نرخ سود سپرده‌ها به سطح 15 درصد به دلیل فرو کاسته‌شدن شاخص قیمت‌ها به زیر 10 درصد بازار پول کماکان از جذابیت بیشتری برخوردار است. بنابراین از نظر تعادل بین بازارهای دارایی، سپرده‌گذاری در بانک‌ها از جذابیت مناسبی برخوردار است و کاهش اخیر نرخ سود قطعاً شوکی را به بازارها وارد نمی‌کند اما اگر به نرخ سود واقعی معقولی در نظام بانکی برسیم، قطعاً تعادل بهتری بین بازارهای دارایی رخ می‌دهد و بازارها می‌توانند از رونق لازم برای هر دوره برخوردار شوند. تحرک نرم مسکن یک نوید هم برای اقتصاد کلان به دنبال دارد. همان‌طور که اشاره شد صدها صنایع و خدمات با بخش مسکن در ارتباط هستند. در واقع مسکن یکی از پیشران‌های اصلی اقتصاد ایران به شمار می‌رود. رکود سال‌های اخیر اثر منفی در رشد اقتصادی کشور داشت، بنابراین ایجاد رونق در بخش مسکن با توجه به صنایع بسیاری که به آن وابسته هستند، می‌تواند تحرک مناسبی در سرمایه‌گذاری ایجاد کند و رشد اقتصادی به دنبال داشته باشد.

در کنار رشد اقتصادی حرکت مسکن نوید دیگری نیز برای بازار کار کشور به همراه دارد. با رونق در این حوزه اقتصادی، سطح اشتغال نیز افزایش خواهد یافت بنابراین از این منظر هم تحولات مثبتی در اقتصاد ایران حادث خواهد شد. با این مختصات می‌توان گفت برای مصرف‌کنندگانی که به مسکن به عنوان یک کالای مصرفی بادوام می‌نگرند برهه کنونی زمان مناسبی برای خرید است. زیرا قیمت در پایین‌ترین سطح خود قرار دارد و با توجه به افزایش نرم معاملات احتمال کاهش بیشتر قیمت به نظر نمی‌رسد.

در مجموع با توجه به مزیت‌های مورد اشاره می‌توان قضاوت کرد که کاهش نرخ سود سپرده‌ها اقدامی درست و در راستای تعدیل این متغیر با روند حاکم بر نرخ تورم بوده است. تناسب‌سازی نرخ سود بانکی با واقعیت و اولویت‌های اقتصادی کشور به تعادل برد-بردی در تمامی بازارها منجر می‌شود. تعادلی که رونق پایدار برای فعالان کسب و کار به همراه دارد. از این‌رو می‌توان گفت با کاهش نرخ سود سپرده بانکی که در یک فضای غیردستوری و به صورت داوطلبانه رخ داده است باید امیدوارانه تحولات را رصد کرد. تحولاتی که آثار آن در بخش مسکن نیز به صورت رونق غیرتورمی نمود و بروز خواهد یافت.