کارنامه سال90 ساخت‌وساز در پایتخت را منتشر می‌کند:
229 هزار واحدمسکونی پارسال در تهران ساخته شد
ساخت‌وسازهای جدید در قیمت‌مسکن موثر خواهد بود؟

سال گذشته ساخت‌وسازهای مسکونی در شهر تهران رکورد 10سال اخیر در این بازار را با فاصله زیادی نسبت به آخرین اوج‌گیری فعالیت‌های ساختمانی، زد و رقم 229 هزار واحد را برای آپارتمان‌های جدید ساخته‌شده در سال90 به ثبت رساند.

از سال80 به این طرف، بیشترین حجم ساخت‌وساز سالانه، نصیب سال86 –سالی که قیمت مسکن نزدیک 90درصد رشد کرد- با رکورد 183 هزار واحد شده بود اما پارسال در حالی که بعد از افت محسوس صدور پروانه در فصل پاییز، تردید نسبت به عبور از مرز ساخت 200 هزار واحدمسکونی وجود داشت، کلنگ ساخت 229 هزار و 140 واحدمسکونی در مناطق 22گانه پایتخت به زمین زده شد.

انبوه‌سازان در تهران طی سال گذشته ماهانه به طور متوسط 19 هزار واحدمسکونی جدید در پایتخت احداث کردند که این رقم در سال89 حدود 10 هزار واحد بود.اما آنچه کارنامه سال90 مسکن‌سازی در تهران را با سال‌های قبل متفاوت کرده، فارغ از رکوردزنی به لحاظ حجم واحدمسکونی، «عدم تکرار ناآرامی شدید قیمت مسکن» مشابه تجربه حباب سال86 است. سال گذشته اگر چه رونق ساخت‌وساز شدید بود، اما برخلاف رونق سال86 که منجر به جهش قیمت مسکن شد، قیمت‌ها از رشد ناموزون در امان ماندند.گزارش «دنیای‌اقتصاد» از جزئیات این کارنامه حاکی است: حجم ساخت‌‌وسازهای مسکونی تهران در سال90 رقمی معادل 53 درصد رشد کرد که البته این نرخ رشد جزو رکورد محسوب نمی‌شود. بطوریکه نرخ رشد ساخت‌وسازهای سال86 که 71 درصد گزارش شده، همچنان بالاترین نرخ افزایشی محسوب می‌شود.

فعالیت‌های ساختمانی سال گذشته در تهران با برآوردهای انجام شده، ظرفیت مسکونی پایتخت را حدود 10 درصد افزایش خواهد داد. در حال حاضر حدود 5/2 میلیون واحدمسکونی در تهران وجود دارد که واحدهای جدید ساخته‌شده در سال90، این ظرفیت را به سه میلیون واحدمسکونی نزدیک می‌کند.
هر چند اثر ساخت‌‌وسازهایی که سال گذشته برای آنها پروانه ساخت صادر شده، به این زودی در بازار عرضه مسکن ظاهر نمی‌شود، اما با پیشنهادی که رییس انجمن انبوه‌سازان تهران خطاب به سازنده‌های ساختمان‌های در حال ساخت دارد، در صورت عمل به آن، نقل‌وانتقالات تابستانی امسال تحت‌تاثیر قرار می‌گیرد.ایرج رهبر در گفت‌و‌گو با «دنیای‌اقتصاد» با تاکید براینکه ساخت‌وساز حداکثر 15 تا 18 ماه زمان برای تکمیل نیاز دارد، اظهار کرد: اگر 50 درصد از 229 هزار واحدمسکونی در حال ساخت در تهران، از ابتدای تابستان امسال پیش‌فروش شوند، نامعادله موجود در بازار عرضه‌وتقاضا از بین می‌رود و عرضه آپارتمان فروشی متحول می‌شود.رهبر افزود: مطابق اطلاعات آماری دفتر صدور پروانه‌های ساختمانی شهرداری‌تهران در نیمه اول سال گذشته ساخت 105 هزار واحدمسکونی در این کلان‌شهر شروع شد که مراحل ساخت این واحدها تا الان حداقل 40 درصد پیشرفت فیزیکی را طی کرده و برای پیش‌فروش مناسب است.رییس انجمن انبوه‌سازان در عین حال تصریح کرد: برخی سازنده‌ها و بسازوبفروش‌ها در حال حاضر با توجه به روند افزایش قیمت مسکن، تمایلی به پیش‌فروش ندارند که این چالش مانع از بروز آثار مثبت ساخت‌وسازهای سال90 در تابستان91 خواهد شد.

رهبر در ادامه گفت‌وگو برخی اظهارنظرها مبنی بر «اشباع بازار مسکن با ساخت‌وسازهای رکوردزن سال90» را غیرفنی و نادرست ارزیابی کرد و گفت: موجودی 2 میلیون و 500 هزار واحدمسکونی شهر تهران به معنی استفاده مردم از همه این واحدها نیست بلکه 30 درصد این واحدها، در بافت‌های فرسوده واقع شده‌اند و به دلیل فرسودگی بیش‌از حد آنها، کاربری مسکونی خود را از دست داده‌اند.وی افزود: شهر تهران حداقل برای دو سه سال آینده، به تکرار رکورد ساخت‌وساز سال90 نیاز دارد تا بازار تقاضا شامل تقاضاهای جدید و انباشته در بازار مسکن را پاسخ دهد.

بازار مسکن مدیون بافت‌فرسوده

جزئیات کارنامه‌ای که در اختیار «دنیای‌اقتصاد» قرار گرفته نشان می‌دهد: رکورد حجم ساخت‌وسازهای مسکونی سال 90 تهران به نوعی مدیون بافت‌فرسوده پایتخت بوده است.

سال گذشته 24 درصد از کل ساخت‌وسازها در تهران، در نقاط فرسوده انجام شده به طوری که 44 هزار و 779 واحدمسکونی در بافت‌فرسوده کلنگ‌زنی شد که این حجم در مقایسه با سال قبل از آن، رشد 86 درصدی از خود نشان داد.به این ترتیب، نرخ رشد ساخت‌وساز در بافت‌فرسوده دو برابر نرخ رشد ساخت‌وساز در کل شهر تهران بوده است.

همچنین سهم نوسازی بافت‌فرسوده از کل ساخت‌وساز نیز 4 واحددرصد رشد کرده است. در سال89 سهمی معادل 20 درصد از کل ساخت‌وسازهای مسکونی شهر تهران، به نوسازی بافت‌فرسوده اختصاص داشت.

منحنی عجیب ساخت‌وساز

هرچند ساختمان‌سازی با ورود به فصل سرما کاهش می‌یابد اما تقاضا برای ساخت‌وساز دراین فصل افزایش می‌یابد تا با متعادل‌تر شدن وضع هوا کار ساخت‌وساز آغاز شود. عملکرد سازنده‌ها در تهران در طول سال گذشته نشان می‌دهد: در زمستان برای 71 هزار واحدمسکونی جدید پروانه صادر شده در حالی که حجم صدور پروانه در تابستان معادل 58 هزار واحد بوده است. این عملکرد در سال89 نیز تکرار شده به این معنی که برخلاف تصور، در پایان هر سال، اشتیاق به گرفتن پروانه‌ساختمانی افزایش پیدا می‌کند که البته میزان صدور پروانه در زمستان سال گذشته 30 درصد از مدت مشابه سال قبل از آن بیشتر بود و علت آن نیز به جوسازی ناشی از اجرای طرح تفصیلی مربوط می‌شد. بالاترین حجم واحدهای مسکونی کلنگ خورده در بافت فرسوده و خارج از بافت به اسفند ماه مربوط می شوند که به ترتیب 5 هزار و 729 واحد و 28 هزار و 78 واحد را شامل می شوند. این در حالی است که بیشترین تعداد واحدهای مسکونی که در سال 89 شروع به فعالیت کرده‌اند 21 هزار واحد (اسفندماه) بوده است.