به‌عنوان مثال اگر نمودار‌ها و سیکل‌های دوره‌های رونق و رکود مسکن را بررسی کنید متوجه می‌شوید که روند معاملات مسکن یک همبستگی کامل با کاهش یا افزایش قیمت نفت دارد به این معنا که هر زمان که قیمت نفت افزایش یابد بخش مسکن با رونق مواجه می‌شود و در زمان کاهش قیمت نفت این بازار دچار رکود می‌شود.

به بیان بهتر ‌رابطه تعریف شده بین قیمت نفت و دوره‌های رونق و رکود بخش مسکن وجود دارد. ما این سیکل‌ها را در مرکز پژوهش‌های مجلس بررسی کردیم و متوجه شدیم‌ تقدم نوسان‌های قیمت نفت با یک تأخیر مشخص اثرش را روی بازار مسکن نشان می‌دهد.

ریشه اصلی همبستگی قیمت نفت و بازار مسکن این است که بخش عمده رونق بازار مسکن در اختیار دولت است چرا که خود دولت بزرگ‌ترین متقاضی بخش مسکن است. وقتی ما از مسکن صحبت می‌کنیم صرفا از ساختمان یا اتاق صحبت نمی‌کنیم بلکه منظورمان حوزه ساخت‌وساز است.

از سویی بخش عمده تقاضای دولت در حوزه‌های عمرانی است. تقاضای دولت برای اجرای پروژه‌های عمرانی منجر به تحریک بخش مسکن می‌شود بنابر این وقتی بودجه‌های عمرانی کاهش پیدا می‌کند بازار مسکن هم دچار رکود می‌شود. در شرایط حاضر 80تا85درصد ساختار بودجه ایران مربوط به هزینه‌های جاری دولت و 15تا 20درصد بودجه‌های عمرانی است.

در بودجه‌های جاری این الزام وجود دارد که هزینه‌ها پرداخت شود اما در بخش عمرانی این الزام وجود ندارد، بنابراین نخستین جایی که با کاهش منابع در بودجه سالانه مواجه می‌شود بودجه‌های عمرانی است.

دولت‌ها چون الزام دارند معمولا وقتی نقدینگی و تخصصی‌ها کم می‌شود از بخش عمرانی کم می‌کنند و به بخش بودجه‌های جاری اضافه می‌کنند و این مقدار حتی ممکن است تا 10درصد نیز افزایش یابد. در چنین شرایطی کاهش درآمد‌های نفتی باعث شده است که کمترین میزان جذب بودجه‌های عمرانی در سال‌های گذشته اتفاق بیفتد.

به‌طور میانگین در طول سال‌های قبل سالانه 20هزار میلیارد تومان به بخش‌های عمرانی اختصاص پیدا کرده است، این مقدار بودجه به میزان 40درصد از منابعی است که هر سال صرف پرداخت یارانه می‌شود.

با مقایسه بودجه‌های عمرانی با هزینه پرداخت یارانه متوجه می‌شویم که مقدار بودجه‌های عمرانی عدد چندان زیادی محسوب نمی‌شود به این ترتیب وقتی بودجه‌های عمرانی ظرف سال‌های قبل رفته رفته کاهش یافته است اثرش را به مرور بر بخش ساخت‌وساز به‌طور کامل نمایان می‌کند.

هر زمان که درآمد‌های نفتی افزایش یابد سهم بودجه‌های عمرانی هم افزایش می‌یابد در نتیجه تقاضا در بازار تحریک می‌شود و اثر این تحریک تقاضا در همه بخش‌ها دیده می‌شود. در واقع تحرک در حوزه طرح‌های عمرانی سایر بخش‌ها را نیز وادار به تحرک می‌کند. به این ترتیب همانطور که گفتم یک رابطه کاملا تعریف شده در اقتصاد ایران بین قیمت نفت و رونق و رکود در بخش ساخت‌وساز وجود دارد، بنابراین تا این وضعیت بهبود پیدا نکند پیش‌بینی رونق معاملات مسکن دشوار است.

در کنار این عامل موضوعات دیگری مانند تأمین مالی بخش مسکن، نرخ بهره بانکی، دسترسی به منابع مالی، سیاست‌های دولت در بخش مسکن در دوره‌های رونق و رکود بخش مسکن مؤثرند.

یکی دیگر از دلایل رکود بخش مسکن ساخت و ساز‌های بیش از حد سال‌های گذشته است هم‌اکنون پیش‌بینی می‌شود که حدود یک میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه است و در استان‌های دیگر نیز به همین شکل است.این به این دلیل است که درسال‌های قبل با دید سرمایه‌گذاری به این بخش نگاه شده است و متناسب با نیاز بازار نبوده است در عین حال اگر یک شوک به اقتصاد وارد شود که منجر به رشد قیمت‌ها شود‌ دوباره تحرکی در حوزه مسکن ایجاد خواهد شد.

با توجه به عوامل اقتصادی تأثیر‌گذار بربخش مسکن پیش‌بینی این است که دست‌کم در کوتاه‌مدت بازار مسکن با هیچ رونقی مواجه نخواهد شددر واقع تا یکی دو سال آینده اتفاق جدیدی در بخش مسکن نخواهد افتاد.

اگر قیمت نفت دوباره افزایش یابد و به شرایط قبل برگردد طبیعی است که بودجه‌های عمرانی دولت هم رشد می‌کندو تقاضا در بخش مسکن تحریک می‌شود و این موضوع می‌تواند منجر به رشد دوباره بخش مسکن شود در غیراین صورت رویه کنونی ادامه خواهد یا فت و دست‌کم رونق به کندی اتفاق خواهد افتاد.