نتایج بررسی‌های میدانی درباره تحولات محسوس در بازار آپارتمان‌های ارزان قیمت به‌خصوص در نیمه جنوبی شهر تهران نشان می‌دهد تشکیل منوی جدید در بنگاه‌های املاک ناشی از ورود مسکن‌مهر به فایل‌های فروش باعث افزایش عرضه واحدهای کوچک و ارزان قیمت شده و دامنه انتخاب برای کم‌درآمدهای متقاضی خرید مسکن را افزایش داده است. هم‌اکنون آپارتمان‌های کلید خورده مسکن مهر در شهرهای جدید، به‌نوعی رقیب برای واحدهای مناطق پایین شهر تهران تبدیل شده‌اند. این آپارتمان‌ها به نصف قیمت ارزان‌ترین مناطق پایتخت، از طرف مالکان‌شان به فروش می‌رسد. از طرفی، واحدهای کلید نخورده اما تازه‌ساز مسکن مهر که تاکنون امکان عرضه مستقیم آنها از سمت دولت (سامانه ثبت‌نام مسکن مهر) وجود نداشته، در حال حاضر مشتری شرکتی پیدا کرده است. پیمانکاران این واحدها از طریق مذاکره با تعاونی‌های مسکن برخی شرکت‌ها و نهادها، در حال عقد قرارداد برای فروش آزاد به کارمندان هستند. وام قابل انتقال مسکن مهر و آورده نقدی کم، امتیاز این واحدها برای خرید محسوب می‌شود. دلالان بازار ملک، اثر مثبت بازارپذیری مسکن‌مهر را از دو جهت، تشریح می‌کنند.

طبقه پایین بازار معاملات مسکن که به خریداران کم‌درآمد اختصاص دارد، تحت تاثیر رفع بایکوت از یک گروه آپارتمان‌های دولتی‌ساز واقع در حریم پایتخت، به منوی جدید فروش مجهز شد. گزارش‌ها از ورود تازه واحدهای ارزان قیمت به بازار املاک مسکونی تهران حاکی است دلالان ملک اخیرا در کنار آپارتمان‌های آماده فروش در شهر تهران، بازاریابی برای عرضه واحدهای مسکونی مهر به خریداران را نیز به شکل محسوس و در قالب فایل‌‌های بنگاهی یا آگهی رسمی در نیازمندی روزنامه‌ها‌ شروع کرده‌اند. دو نشانه مستند به ترتیب از «درون بنگاه‌های املاک» واقع در مناطق جنوبی و حاشیه‌ای تهران و همچنین از «تحرکات تعاونی‌های مسکن شرکت‌ها و نهادهای دولتی» نشان می‌دهد آپارتمان‌های ملقب به «مسکن‌مهر» که در دوره‌ای، «ممنوع‌المعامله» بودند و بعد از آن نیز به رغم صدور مجوز خرید و فروش برای آنها، به‌خاطر شائبه «یک بار مصرف بودن» این واحدها، امکان انجام معامله برای مالکان‌شان وجود نداشت، در حال حاضر «بازارپذیر» شده‌‌اند. در حال حاضر آپارتمان‌های مسکن‌مهر قابل استفاده و کلیدخورده واقع در شهرهای جدید اطراف تهران، با قیمتی معادل نصف ارزش میانگین یک واحد مسکونی واقع در مناطق جنوبی پایتخت (مناطق 17 و 18)، توسط دلالان به متقاضیان خرید معرفی می‌شود. این واحدها در مقایسه با آپارتمان‌های درون شهر تهران، از دو ویژگی «مساحت بالا به‌رغم قیمت پایین» و «دوری از هوای آلوده» برخوردارند. همچنین واحدهای مسکن‌مهر کلیدنخورده که جزو مسکن‌مهر مازاد و روی دست مانده پیمانکاران به حساب می‌آیند نیز با ورود تعاونی مسکن برخی شرکت‌های دولتی به این بازار، در حال خرید و فروش است.

واحدهای کلیدخورده مسکن‌مهر با قیمت حدود مترمربعی یک میلیون تومان و واحدهای کلیدنخورده نیز با قیمت حداکثر 700 تا 800 هزار تومان به ازای هر مترمربع، در حال معامله است. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از پیامد تشکیل منوی جدید فروش در بنگاه‌های املاک به‌واسطه بازارپذیرشدن مسکن مهر، نشان می‌دهد: این اتفاق دو تاثیر مثبت بر بازار مسکن مخصوص طبقه ضعیف متقاضی خرید در پی دارد. روز گذشته، تحقیقات آماری از بازار بالادست معاملات مسکن –بازار خرید و فروش اوراق وام مسکن- مشخص کرد: در کنار تقویت عرضه مسکن ارزان قیمت، روند کاهنده قیمت خرید و فروش امتیاز وام مسکن، از نبود فشار تقاضا در بازار ملک و رشد تدریجی و آرام معاملات مسکن حکایت دارد که برآیند این دو رخداد –شروع معاملات مسکن مهر و رفتار غیرهیجانی خریداران مسکن- برای مسیر منتهی به رونق غیرتورمی معاملات مسکن، مناسب و کاربردی می‌تواند باشد.

اواخر سال 92 بود که بخشنامه آزاد شدن خرید و فروش مسکن مهر ابلاغ شد. بر اساس این بخشنامه معامله واحدهای مسکن مهر تکمیل شده یا با پیشرفت فیزیکی حداقل 70 درصد آزاد شد. دولت یازدهم بر خلاف دولت‌های نهم و دهم از ابتدا اعتقاد داشت که این دارایی‌های ملکی نباید قفل شود و از این رو با اصلاح مصوبات پیشین و صدور بخشنامه جدید، معامله مسکن مهر را با شرایط ذکرشده آزاد اعلام کرد. یکی دیگر از شروط پیش‌بینی شده در بخشنامه مذکور این است که افراد تنها می‌توانند یک واحد مسکن مهر خریداری کنند و امکان خرید انبوه برای سرمایه‌داران وجود ندارد. این ساز‌و‌کار موجب شد نگرانی بابت ایجاد بازار سیاه در بازار واحدهای مسکونی مهر به دنبال آزاد شدن معامله برطرف شود.

آزاد شدن خرید و فروش مسکن مهر که در گذشته به منزله آپارتمان‌های یکبار مصرف شناخته شده و ممنوع‌المعامله بود، با هدف تناسب هرچه بیشتر عرضه و تقاضا در بازار مسکن و نیز جلوگیری از معاملات غیررسمی این واحدها صورت پذیرفت؛ چراکه دولت کنونی به درستی بر این عقیده است که معاملات غیررسمی مسکن مهر افزون بر سوء استفاده‌های احتمالی و دچار شدن خریداران به مشکلات حقوقی، موجب کاهش ارزش ریالی این واحدها خواهد شد. در واقع خروج کامل مسکن مهر از بایکوت با سپری شدن دو مرحله میسر شد. مرحله نخست تا قبل از سال 92 بود که دولت قبل این واحدها را رسما ممنوع‌المعامله اعلام کرده بود. هر چند در همان دوره هم برخی از مالکان اولیه در بازار غیررسمی و زیرزمینی آپارتمان‌های خود را که هنوز تحویل نگرفته بودند، خرید و فروش می‌کردند؛ اما اعتقاد عموم مردم و حتی مسوولان این بود که هر کس صاحب این واحدها شود، خود مالک همیشگی آن است و امکان فروش آن را پیدا نمی‌کند. مرحله دوم نیز پس از صدور بخشنامه دولت از سال 92 تا چند هفته اخیر بود که به‌رغم ملغی شدن ممنوعیت معامله مسکن مهر توسط دولت یازدهم، از نظر سمت تقاضا و واسطه‌های ملکی آپارتمان‌های مسکن مهر باز هم صلاحت خرید و فروش را نداشتند؛ چراکه ظن و گمان منفی آنها نسبت به معامله‌پذیر بودن این واحدها همچنان از دوره ممنوعیت سابق، ادامه داشت. افزون بر این با وجود بخشنامه مذکور، رکود بازار معاملات ملکی طی این مدت موجب شد مسکن مهر همچنان فرصت حضور موثر در بازار را پیدا نکند.

اما در هفته‌های اخیر با ذوب شدن یخ معاملات مسکن به ویژه از ابتدای تابستان نشانه‌های قابل اتکا و روشنی از ورود واحدهای مسکن مهر به بازار معاملات املاک تهران بروز یافته‌است. بررسی از آگهی‌های ملکی و تحولات اخیر بازار حاکی از دو نشانه مشهود برای اثبات بازارپذیر شدن مسکن مهر است. نشانه نخست این است که با تکیه بر همین مجوز دولتی که سال 92 توسط دولت یازدهم صادر شد، اخیرا در آگهی‌های فروش ملک، واحدهای متعددی با درج عنوان «مسکن مهر» عرضه می‌شود. این در حالی است که تا چندی پیش اغلب دلالان ملکی از قید این عنوان در آگهی‌ها خودداری می‌کردند و برچسب مسکن مهر را به ضرر خود می‌دیدند؛ اما آگهی‌های اخیر در موتورهای جست‌وجو و نیازمندی‌های مطبوعات نشان‌دهنده از بین رفتن ترس اقتصادی دلالان از عنوان مسکن مهر است.

از سوی دیگر تحقیقات نشان می‌دهد اخیرا برخی از شرکت‌های بزرگ دولتی واحدهای مسکن مهر را برای عرضه به کارمندان خود در قالب تعاونی مسکن انتخاب و با برخی از پیمانکاران در این زمینه توافق کرده‌اند. زمینه ایجاد این تقاضا برای مسکن مهر نیز به واسطه مجوز دیگری که سال گذشته توسط دولت یازدهم صادر شد، فراهم شده است. بر اساس مجوز دولتی دوم، پیمانکاران مسکن مهر نیز امکان فروش واحدهای تکمیل شده و بدون متقاضی خود را با شرایطی که دولت پیش‌بینی کرده، یافته‌اند و می‌توانند راسا واحدهای تکمیل‌شده یا در دست تکمیل خود را به بازار ملک عرضه کنند. به این ترتیب توافق تعاونی مسکن شرکت‌های معتبر دولتی با پیمانکاران برای عرضه این واحدها نیز دومین نشانه مهم بازارپذیر شدن مسکن مهر و اضافه شدن یک عضو جدید به خانواده مسکن ارزان‌قیمت است.

دو اثر ورود مسکن مهر به بازار

بازارپذیر شدن مسکن مهر دو اثر مثبت عمده به دنبال دارد؛ نخست اینکه با افزایش ارزش معاملاتی این واحدها به مالکان مسکن مهر کمک می‌کند در صورت تمایل با فروش واحد خود، محل سکونت خود را ارتقا دهند و به مناطق دیگری در محدوده شهری یا هر نقطه دلخواه متناسب با بودجه خود نقل مکان کنند. اثر دوم و مهم‌تر که مستقیما متوجه بازار مسکن تهران می‌شود این است که ورود واحدهای مسکن مهر به بازار معاملات، منوی بنگاه‌های املاک در گروه آپارتمان‌های ارزان‌قیمت را تقویت می‌کند و می‌تواند به منزله اهرم بازدارنده برای افزایش قیمت آپارتمان‌های واقع در جنوب تهران که قیمت پایین‌تری نسبت به سایر نقاط شهر دارند، ایفای نقش کند؛ چراکه سطح قیمتی مسکن مهر پایین‌تر از ارزان‌ترین آپارتمان‌های داخل محدوده شهر تهران است. به این ترتیب بازارپذیر شدن مسکن مهر می‌تواند از گران شدن مسکن در جنوب تهران جلوگیری کند؛ چراکه حق انتخاب دهک‌های کم‌درآمد متقاضی مسکن را افزایش می‌دهد.

در حال حاضر واحد‌های مسکن مهر که توسط مالکان عرضه می‌شود، مترمربعی 800 تا یک میلیون و 100 هزار تومان معامله می‌شود. همچنین پیمانکارانی که مسکن مهر را در قالب انبوه‌فروشی به تعاونی‌های مسکن عرضه کرده‌اند، این واحدها را بین 600 تا 800 هزار تومان قیمت‌گذاری کرده‌اند. این در حالی است که متوسط قیمت آپارتمان مسکونی در مناطق جنوبی و ارزان‌قیمت تهران بین 1/5 تا 2/5 میلیون تومان است. نکته قابل توجه این است که اکنون 10 درصد از معاملات ماهانه مسکن شهر تهران به چهار منطقه جنوبی پایتخت که ارزان‌ترین آپارتمان‌های شهر در آن واقع شده است، اختصاص دارد. به این ترتیب واحدهای مسکن مهر در حومه تهران می‌تواند در این بازار 10 درصدی با واحدهای داخل محدوده شهر رقابت کند.در حال حاضر حدود 250 هزار واحد مسکونی مهر در مناطق شهری اطراف شهر تهران و در محدوده حریم شهر واقع شده است که بیش از 100 هزار واحد آن تکمیل شده و در حال استفاده است. تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد بین 60 تا 70 درصد از واحدهای مسکونی تحویل شده یا آماده فروش بوده یا در بازار اجاره است. به عبارت دیگر حدود 30 درصد از مالکان اولیه مسکن مهر در این آپارتمان‌ها اقامت داشته و قصد فروش آن را ندارند. از طرفی موجودی مسکن کل کشور اکنون حدود 20 میلیون واحد است که تقاضای سکونت 21 میلیون خانوار را پوشش می‌دهد. از این تعداد 2 میلیون واحد مسکونی در قالب پروژه مسکن مهر ساخته شده است. بر این اساس تحولات اخیر بازار مسکن نشان می‌دهد 10 درصد از کل موجودی مسکن کشور اکنون به شکل موثر وارد بازار مسکن شده است.

احتیاط لازم برای خریداران

اقبال خریداران به واحدهای مسکن مهر مستلزم دو احتیاط نیز خواهد بود. متقاضیانی که قصد خرید مسکن مهر از مالکان را دارند باید دقت کنند که مالک دارای کارت قسط بانکی مربوط به تسهیلات مسکن مهر باشد. وجود این کارت به منزله بلااشکال بودن واحد مذکور برای معامله تلقی می‌شود. احتیاط دوم این است که پس از احراز آماده فروش بودن واحد، باید حتما عملیات انتقال وام به نام خریدار انجام و کارت قسط جدید به نام او صادر شود؛ بنابراین متقاضیان خرید مسکن مهر می‌توانند با توجه به این ملاحظات بدون مشکل حقوقی خرید خود را انجام دهند. اما با همه اینها واحدهای مسکن مهر همچنان با یک چالش روبه‌رو هستند و آن نامشخص بودن تکلیف مالکیت عرصه این آپارتمان‌ها است. دولت یازدهم قول داده بود زمین مسکن مهر را نیز قیمت‌گذاری کند تا هر کس تمایل داشت بتواند عرصه آپارتمان خود را نیز تملک کند؛ اما این موضوع هنوز عملیاتی نشده است. در حال حاضر با توجه به سازو‌کار طرح مسکن مهر که در دولت قبل تدوین شده بود، مالکان مسکن مهر صرفا اعیان آپارتمان خود را تملک کرده‌اند که سند اعیان این آپارتمان‌ها نیز عمدتا صادر نشده است. قطعا در صورت حل این چالش رونق بیشتری در بازار معاملات مسکن مهر رقم خواهد خورد.

دومین‌‌ریزش‌ پاییزی اوراق ‌مسکن

مشخصات فعلی بازار مسکن نقش عمده دو علامت مشخص به‌عنوان منشأ بروز آرامش در بازار معاملات ملک را نشان می‌دهد. در حال حاضر بازار معاملات مسکن تحت تاثیر دو رفتار متفاوت اما هم جهت از سوی هر دو سمت عرضه و تقاضای آپارتمان، در شرایطی قرار گرفته که آرامش و ثبات قیمت -به خصوص در بازار آپارتمان‌های ارزان قیمت- مهم‌ترین ویژگی آن محسوب می‌شود.اولین علامت به «پذیرش عضو جدید در بازار معاملات مسکن» بر می‌گردد که هم اکنون با دست کم دو مشخصه عمده در حکم اهرم و پشتیبان ثبات قیمت در بازار آپارتمان‌های ارزان‌قیمت عمل می‌کند. «بازار‌پذیر شدن واحدهای مسکن مهر» و عرضه آن به‌عنوان عضو تازه بازار عرضه آپارتمان‌های ارزان‌قیمت در اطراف پایتخت موجب شده هم اکنون بخشی از تقاضای خرید ملک در بازار این گروه از واحدها متوجه مناطق پیرامونی شهر تهران شود.

پیش از این مالکان مسکن مهر به دلیل ممنوعیت‌هایی که برای فروش این واحدها در بازار مسکن وجود داشت عملا قادر به عرضه رسمی واحدهایشان به متقاضیان نبودند؛ این در حالی است که حتی پس از رفع این ممنوعیت‌ها، به دلیل نبود حجم مناسب تقاضا برای این واحدها عرضه مسکن مهر به بازار ملک روندی کند و نامنظم داشت. اما در حال حاضر، همزمان با افزایش تقاضا برای این واحدهای ارزان‌قیمت -که در مقایسه با مناطق جنوبی و دور افتاده‌تر شهر تهران کماکان قیمت مناسب‌تری دارند- بخشی از متقاضیان خرید مسکن که قدرت خرید محدودتری دارند از جست و جو برای خرید آپارتمان در پایتخت انصراف داده و متقاضی خرید واحدهای مسکن مهر شده‌اند. افزایش دامنه انتخاب متقاضیان کم درآمد برای خرید مسکن که امسال برای اولین بار عزم خود را برای خرید آپارتمانی ارزان قیمت جزم کرده‌اند، ویژگی دیگر ورود عضو جدید به بازار فروش این گروه از واحدها است.

از سوی دیگر عرضه حجم قابل توجهی از واحدهای مسکن مهر در نتیجه بازار پذیر شدن این واحدها هم اکنون با تغییر مسیر بخشی از تقاضای خرید آپارتمان به اطراف پایتخت، در حکم دیوار حائل برای کنترل قیمت آپارتمان‌های ارزان‌قیمت در محدوده شهر تهران نیز محسوب می‌شود. علاوه بر ورود عضو جدید به بازار عرضه واحدهای ارزان قیمت، سیگنال‌های موجود از بازار بالا دست مسکن – بازار رسمی مبادله امتیاز وام بدون سپرده خرید آپارتمان – دومین علامت آرامش فعلی بازار معاملات ملک را نشان می‌دهد. قیمت هر فقره اوراق 500 هزار تومانی تسهیلات خرید مسکن، دیروز به سطح متوسط 83 هزار و 500 تومان رسید که پایین‌ترین سطح قیمت اوراق طی دست کم 5 ماه اخیر محسوب می‌شود. قیمت اوراق امتیاز وام بدون سپرده مسکن که نیمه مرداد از مرز 103 هزار تومان گذشت، در شهریور ماه به متوسط 90 هزار تومان رسید. این در حالی است که در اولین ریزش پاییزی، طی 30 روز مهرماه قیمت هر فقره اوراق 500 هزار تومانی به میانگین 86 هزار و 700 تومان رسید.

ادامه حرکت معکوس قیمت امتیاز وام بدون سپرده خرید مسکن در اولین روز آبان، دیروز، با ثبت دومین رکورد کاهش قیمت، هر فقره اوراق 500 هزار تومانی وام مسکن را به میانگین 83 هزار و 500 تومان رساند. هم اکنون متقاضیان خرید مسکن در شهر تهران برای دریافت وام 110 میلیون تومانی با استفاده از اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن باید مبلغ 18 میلیون و 370 هزار تومان برای خرید بسته 220 تایی اوراق بپردازند. به این ترتیب متوسط قیمت اوراق وام مسکن در اولین ریزش پاییزی، دیروز 4 درصد نسبت به میانگین سی روز مهرماه کاهش یافت. این در حالی است که با گذشت تنها دو روز کاری،روز گذشته میانگین قیمت اوراق باز هم به میزان 2 درصد نسبت به روز چهارشنبه (28 مهرماه) کاهش یافت. چهارشنبه گذشته میانگین قیمت هر فقره اوراق وام مسکن 85 هزار تومان بود.

سقوط آزاد قیمت اوراق در بازار بالادست مسکن طی دو ماه اخیر – پس از جهش قیمت اوراق در مرداد ماه – در وهله اول به حجیم نبودن حجم تقاضا برای خرید اوراق از سوی متقاضیان وام مسکن بر می‌گردد.به این معنی که حجم تقاضای خرید مسکن اگر چه هم اکنون نسبت به سال گذشته که دوره رکود مطلق بازار مسکن بود، به‌طور نسبی افزایش یافته است اما هم اکنون فشار تقاضا در بازار مسکن وجود ندارد؛ از آنجا که بازار مبادله اوراق تسهیلات مسکن، بازار بالادست معاملات ملک محسوب می‌شود فعل و انفعالات در این بازار نمایانگر وضعیت واقعی بازار مسکن است.به این ترتیب شرایط فعلی بازار اوراق وام مسکن نشان می‌دهد هم اکنون فشار تقاضا در بازار خرید آپارتمان وجود ندارد.

به این ترتیب هر چند بازار مسکن در شرایط فعلی در فاز خروج از رکود قرار گرفته اما از یکسو روند شیب نزولی قیمت اوراق مسکن و از سوی دیگر نوسانات غیرتورمی قیمت مسکن (نرخ رشد قیمت مسکن در ماه‌های اخیر کمتر از نرخ تورم بوده است) نشان‌دهنده دومین علامت وجود آرامش در بازار مسکن است. تحولات بازار بالادست مسکن نشان می‌دهد در مسیر تغییر فاز بازار ملک از فاز پیش رونق به رونق، هم اکنون رفتار سمت تقاضا تحریک‌کننده نیست؛ به این معنی که ورود تدریجی تقاضا به بازار مسکن فرصت مناسبی را در اختیار سمت عرضه قرار می‌دهد تا خود را با شرایط پیش رو تنظیم کند؛ به همین علت است که در حال حاضر رشد معاملات مسکن بدون هر گونه فشار تقاضا یا رشد شدید در قیمت آپارتمان‌ها، کماکان ادامه دارد.