در حالی که گروهی اعتقاد دارند بازار معاملات ملک در چند هفته اخیر دوباره به رکود مبتلا شده است، عده دیگری از فعالان بازار به این باور نرسیده‌اند و مختصات پیش‌رونق را همچنان در بازار حاکم می‌دانند. قطعا این دو حس متناقض نمی‌تواند به‌صورت توامان صحیح باشد؛ اما کدام‌یک از این احساسات دوگانه به واقعیت نزدیک‌تر است و چرا این حس دوگانه در بازار شکل گرفته است؟

برابر تازه‌ترین آمار اعلام شده از سوی رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشور، طی 17 روز نخست آبان ماه امسال حجم معاملات مسکن با رشد هشت درصدی نسبت به مدت مشابه سال گذشته روبه‌رو شده که موید استمرار پیش‌رونق است. با این حال بررسیها نشان می‌دهد وجود دو عامل موجب شده که برخی از فعالان بازار مسکن به این باور نادرست برسند که بازار به فاز رکود بازگشته است؛ نخست انتظار وقوع رونق و افزایش حجم معاملات ماهانه به 18 هزار فقره بوده است که چون بازار همچنان مسیر پیش‌رونق را به‌صورت آهسته و تدریجی به دور از هرگونه هیجان منفی طی می‌کند، محقق نشده و موجب تلقی نادرست بازگشت به رکود شده است. علت دوم نیز ریزش پاییزی حجم معاملات در مهرماه است که هر سال به شکل سنتی و به دلیل تغییر شرایط فصلی رخ می‌دهد.

علائم اولیه خروج بازار از فاز رکود و سیگنال‌های حاکم شدن پیش‌رونق در بازار مسکن از اواخر پاییز سال گذشته با آغاز رشد مثبت حجم معاملات نمایان شد و در اواسط فصل بهار به شکل محسوس‌تری خود را نشان داد. تداوم حدودا یکساله رشد مثبت حجم معاملات و اوج‌گیری آن در میانه تابستان با افزایش 38 درصدی حجم معاملات در مردادماه نسبت به مدت مشابه سال گذشته موید استمرار پیش‌رونق بود، کمااینکه بررسی‌های میدانی «دنیای اقتصاد» در طول فصول گذشته نیز نشان‌دهنده ارزیابی مثبت مشاوران املاک از وضعیت عمومی بازار و تایید فاز پیش‌رونق از سوی این گروه بود. اما طی چند هفته اخیر میان فعالان بازار ملک دودستگی ایجاد شده به نحوی که عده‌ای معتقدند بازار همچنان روزهای پیش‌رونق را سپری می‌کند اما در مقابل گروه دیگری این گزاره را رد و ادعا می‌کنند بازار ملک بار دیگر به رکود دچار شده است. بروز این دوگانگی دو علت دارد.

علت نخست را باید قبل از هر چیز در وضعیت عمومی بازار هنگام تغییر فاز جست‌وجو کرد. اواخر پاییز سال گذشته پس از تداوم 30 ماهه رکود در بازار معاملات مسکن، رشد حجم معاملات از سر گرفته شد به نحوی که شمار معاملات ماهانه از حدود 10 هزار فقره با یک جهش 11 درصدی به سطح 12 هزار فقره رسید. طبعا در شرایطی که بازار بعد از یک رخوت بلندمدت، تحرکات تازه‌ای را تجربه می‌کند، نتایج آن بسیار ملموس‌ خواهد بود. به عبارت دیگر، بهبود وضعیت عمومی بازار مسکن هنگام تغییر فاز، محسوس‌تر از زمانی است که فرآیند رشد معاملات به‌صورت تدریجی در طول دوره زمانی بلندمدت طی می‌شود. از این‌رو عرضه‌کنندگان و واسطه‌های ملکی در نیمه دوم سال گذشته خروج بازار از رکود را کاملا حس کردند و تاثیر خوشایند آن در ذهن فعالان بازار مسکن ثبت شد، اما از آنجا که بازار اکنون بیش از دو فصل است که در فاز پیش‌رونق مانده و چون انتظار فعالان بازار ملک مبنی بر اینکه در پایان تابستان، بازار وارد فاز رونق شود و شمار معاملات ماهانه به سطح 18 هزار فقره برسد، عملا محقق نشده است، برای گروهی از واسطه‌های ملکی و سازندگان این تصور پیش آمده که بازار دوباره به رکود مبتلا شده است. در واقع تلقی آنها این است که بازار سال گذشته همین موقع وضعیت بهتری داشته و به همین دلیل دچار نوعی نارضایتی شده‌اند؛ در حالی که این تلقی صرفا از تغییر فاز ناگهانی سال گذشته نشأت گرفته و اکنون بازار همچنان حرکت آهسته به سمت رونق را ادامه می‌دهد.

دومین علت بروز این حس دوگانه در بین فعالان بازار مسکن، ریزش پاییزی حجم معاملات در مهرماه است. روند مثبت معاملات مسکن طی ماه‌های اخیر به‌صورت مداوم ادامه پیدا کرد و در فصل طلایی نقل‌وانتقالات ملکی به اوج خود رسید به نحوی که در ماه‌های تیر، مرداد و شهریور رشد حجم معاملات مسکن دو رقمی و به ترتیب 31، 38 و 14 درصد بوده است. رشد متوسط 20 درصدی معاملات مسکن در نیمه اول امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته نیز موید بهبود حال عمومی بازار ملک است، اما با تغییر فصل و ورود به پاییز به‌طور سنتی به دلیل شرایط فصلی، حجم معاملات با کاهش 11 درصدی نسبت به ماه مشابه پارسال روبه‌رو شد. این ریزش پاییزی اتفاق تازه‌ای در بازار ملک به شمار نمی‌رود؛ چراکه هر ساله همزمان با آغاز سال تحصیلی جدید و شروع فصل پاییز، معاملات مهرماه نسبت به شهریور ماه رشد منفی را تجربه می‌کند. بررسی «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد حجم معاملات مسکن در مهر ماه امسال نسبت به شهریور 28 درصد کاهش داشته است کما اینکه معاملات مهر سال گذشته نسبت به شهریورماه نیز رشد منفی 21 درصد را تجربه کرد.

رشد معاملات در نیمه اول آبان

از سوی دیگر اگر قرار بود این ریزش نشانه‌ای برای بازگشت رکود باشد، طبعا باید در آبان‌ماه نیز شاهد رشد منفی حجم معاملات باشیم، اما حسام عقبایی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشور از رشد 8 درصدی حجم معاملات مسکن در تهران طی 17 روز نخست آبان‌ماه نسبت به مدت مشابه سال گذشته خبر داد. عقبایی با تایید شکل‌گیری پیش‌رونق در بازار معاملات مسکن، اظهارات دولت درخصوص خروج از رکود را تایید کرد و گفت: از ابتدای امسال تاکنون بازار ملک رشد متوسط 18 تا 20 درصدی را تجربه کرد. وی با اعلام آمار انعقاد هشت هزار و 135 فقره قرارداد خرید و فروش در 17 روز نخست آبان‌ماه در تهران، از رشد هشت درصدی این رقم نسبت به معاملات صورت گرفته در دوره مشابه سال گذشته (هفت هزار و 558 فقره) خبر داد که این سیر صعودی موید استمرار پیش‌رونق است. عقبایی معتقد است تا زمانی که رشد حجمی معاملات به سطح 50 درصد نرسد، عموم فعالان بازار مسکن تغییر مثبت وضعیت بازار را آن‌چنان که باید، حس نمی‌کنند. وی با بیان اینکه وضعیت بازار مسکن در کشور نیز اغلب متاثر از پایتخت است، گفت: قاعدتا پیش‌رونق و رونق ابتدا در تهران و سپس در شهرهای بزرگ حس می‌شود و در نهایت به دیگر شهرها تسری می‌یابد. با این حال هنوز رشد معاملات در کشور همپای تهران نیست. البته پیش‌بینی مسوولان حوزه مسکن این است که در ماه‌های آتی پیش‌رونق به سایر شهرها تسری خواهد یافت.

علت دوم ریزش پاییزی

اگرچه آمارها موید کاهش حجم معاملات در مهر ماه به شکل سنتی است اما بررسی فعل‌وانفعالات بازار نشان می‌دهد پای علت دومی هم در میان است. شمار معاملات مهرماه نسبت به مدت مشابه سال گذشته با تنزل 11 درصدی روبه‌رو شده است که بخشی از این ریزش ناشی از کمبود فایل‌های مناسب از نظر طرف تقاضا است. واسطه‌های ملکی اذعان می‌کنند که در سه ماه تابستان اکثر قریب به اتفاق فایل‌های مناسب از نظر متقاضیان خرید معامله شده است. از این رو در مهرماه با وجود تمایل طرف تقاضا به ادامه حضور موثر در بازار، کاهش چشمگیر فایل مناسب موجب شد، متقاضیان خانه مطلوب خود را پیدا نکنند و اصطلاحا دست خالی از بازار برگردند. به بیان دیگر در مهرماه سال گذشته تمایل به معامله نسبت به تابستان کاهش یافته بود، در حالی که در مهر امسال این تمایل همچنان در بازار وجود دارد اما از آنجا که فایل‌های مناسب در اوج تابستانه پیش‌رونق خرید و فروش شده‌اند، تعداد فایل‌های ارزنده از نظر خریداران کمتر شده و در نتیجه سهم حضور موثر آنها در بازار نیز کاهش یافته است. در عین حال تکمیل واحدهای نوساز و ورود تدریجی آنها به بازار مانع از استمرار این وضعیت خواهد شد.

اثر مثبت حس دوگانه

وجود حس دوگانه رکود ـ‌ پیش‌رونق در بازار معاملات ملک نه تنها ضرری ندارد، بلکه می‌تواند مفید هم باشد. به‌طور کلی سیر تدریجی پیش‌رونق به نفع بازار و به ویژه به نفع طرف تقاضا است، چراکه از بروز هرگونه هیجان منفی و شکل‌گیری حباب قیمتی در بازار جلوگیری می‌کند. از طرفی زمانی که طرف عرضه متاثر از شرایط کنونی تشخیص دهد که ممکن است بازار دوباره در خواب زمستانی فرو برود و رکود موجب کاهش حجم معاملات شود، در قیمت‌گذاری بالاتر تجدیدنظر می‌کند و ترجیح می‌دهد با نرخ معقول‌تر ملک خود را در شرایط کنونی بازار عرضه کند. بر این اساس می‌توان این گزاره را تایید کرد که وجود حس دوگانه مذکور به نفع آینده بازار مسکن تمام می‌شود.