آنچه هم اکنون در قالب یک توصیه کارشناسی به متقاضیان مسکن مبنی بر قرار گرفتن در فرصت طلایی خرید آپارتمان ارائه می‌شود دست‌کم به چهار دلیل عمده متقاضیان مصرفی اعم از خانه اولی‌ها و متقاضیان تبدیل به احسن کردن آپارتمان را ترغیب به استفاده از این فرصت می‌کند. اولین دلیلی که کارشناسان مسکن با استناد به آن مقطع زمانی فعلی را فرصت طلایی خرید مسکن برای متقاضیان مصرفی اعلام می‌کنند به شروع ریز نوسانات قیمتی در بازار مسکن همزمان با ادامه روند حرکت بازار معاملات ملک در فاز پیش رونق بر می‌گردد. هم اکنون ریز نوسانات قیمتی در معاملات خرید آپارتمان‌های مصرفی آغاز شده است و شروع این تغییر نامحسوس در بردارنده یک پیام مهم برای متقاضیان خرید آپارتمان محسوب می‌شود.

قیمت مسکن که طی چند فصل گذشته در وضعیت ثبات نسبی قرار داشت و علائمی از تحرک در آن دیده نمی‌شد، هم اکنون دچار ریز نوسان نامحسوس شده است. این در حالی است که بر خلاف سال‌های گذشته که نوسانات قیمت مسکن ابتدا در تهران آغاز شده و سپس به سایر شهرها می‌رسید، هم اکنون حداقل 10 استان کشور با رشد محسوس قیمت مواجه شده‌اند. محتوای آمارهای منتشر شده از سوی دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی (فصلنامه اقتصاد مسکن) نشان می‌دهد هم اکنون میانگین تورم مسکن در 31 مرکز استان کشور از مرز تورم عمومی – 10 درصد – عبور کرده و به رقمی معادل بیش از دو برابر این نرخ رسیده است.متوسط کشوری قیمت مسکن در حالی تابستان امسال با 5/9 درصد رشد نسبت به بهار 95 به مترمربعی 2 میلیون و490 هزار تومان رسید که نرخ رشد قیمت مسکن در مقایسه با مدت مشابه سال قبل، با رشد دو برابری نسبت به نرخ تورم عمومی، به 24/3 درصد رسید.

پیش‌تر در کارنامه بهاری تحولات کشوری بازار مسکن، تغییرات قیمت آپارتمان در 31 مرکز استان کشور طی سه ماهه اول امسال در مقایسه با بهار سال 94 – یکسال قبل –معادل 14/3 درصد اعلام شده بود. این در حالی است که نرخ رشد قیمت مسکن طی سه ماهه دوم امسال در شهر تهران –تابستان 95 – در مقایسه با مدت مشابه سال قبل – تابستان 94 – حدود 11 درصد (حول و حوش تورم عمومی) و در مقایسه با بهار امسال –یک فصل قبل – حدود 5 درصد نوسان داشته است. شروع ریز نوسانات قیمتی در بازار مسکن پایتخت و رشد محسوس قیمت آپارتمان در چند استان کشور هم اکنون نوعی پیش نشانگر برای احتمال نوسان قیمت مسکن در پایتخت برای فصل‌های آتی محسوب می‌شود. از این‌رو کارشناسان مسکن به متقاضیان خرید آپارتمان توصیه می‌کنند فرصت باقی‌مانده برای خرید مسکن را از دست ندهند هر چند عمده پیش‌بینی‌ها حاکی است به‌طور قطع جهش قیمت مسکن در آینده نزدیک منتفی است و نوسانات احتمالی با تورم عمومی فاصله زیادی نخواهد داشت. با این حال، تحولات قیمت در برخی استان‌های کشور می‌تواند پیش نشانگر نوسانات احتمالی در ماه‌های آتی در بازار مسکن شهر تهران باشد.

کارشناسان مسکن در تشریح علت دوم می‌گویند: حرکت بازار مسکن از قعر رکود به فاز پیش رونق از اواخر سال گذشته آغاز شده است؛ این در حالی است که در ادامه این مسیر تعداد معاملات مسکن به‌طور نسبی افزایش یافت؛ اتفاقی که باعث شد کارشناسان از آن تحت عنوان خروج بازار مسکن از حالت رکود و قرار گرفتن چشم‌انداز رونق در مسیر پیش روی بازار معاملات آپارتمان‌های مصرفی یاد کنند. هر چند حرکت بازار مسکن در مسیر پیش رونق طی ماه‌های اخیر همراه با ثبات قیمت مسکن و در بسیاری موارد کاهش قیمت واقعی مسکن –تفاضل نرخ رشد قیمت مسکن با نرخ تورم – همراه شده است اما تعداد معاملات خرید مسکن در شش ماه اول امسال افزایشی بوده است. کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند در چنین شرایطی که بازار مسکن در مسیر حرکت به سمت رونق قرار گرفته و سیر افزایش تعداد معاملات ادامه دارد؛ همین برزخ معاملاتی ناشی از قرار گرفتن در فاز پیش رونق می‌تواند شروع نوسانات محسوس قیمت در بازار خرید آپارتمان را اندکی با تاخیر مواجه کند. این فرصت طلایی نه تنها بهترین مقطع زمانی برای خانه دار شدن زوج‌های جوان یا افراد خانه اولی برای خرید مسکن محسوب می‌شود بلکه به واسطه قرار گرفتن قیمت مسکن در مناسب‌ترین سطح خود(نسبت به آینده پیش‌رو) در کنار سایر امکاناتی که هم اکنون برای خرید ملک می‌تواند منجر به تقویت قدرت خرید متقاضیان شود، زمان مناسبی نیز برای متقاضیان تبدیل به احسن آپارتمان‌ها محسوب می‌شود.

سومین علت کارشناسی مبنی بر قرار گرفتن بازار تقاضای مسکن در بهترین حالت خود برای عملی کردن خرید مسکن، به قرار گرفتن شکاف قیمت مسکن و پوشش دهی وام خرید آپارتمان در مقطع زمانی فعلی در حداقلی‌ترین حالت خود نسبت به چند سال گذشته بر می‌گردد؛ هم اکنون به واسطه وجود سبد متنوع وام مسکن به خصوص تسهیلات 160 میلیون تومانی خانه اولی‌ها و وام 110 میلیون تومانی بدون سپرده، حدود 30 درصد از هزینه خرید آپارتمان در تهران به‌طور متوسط به واسطه وام مسکن تحت پوشش قرار می‌گیرد و این میزان بیشترین پوششی است که طی سال‌های اخیر وام مسکن برای قدرت خرید خانوارها ایجاد کرده است. علت چهارم به سقوط آزاد قیمت اوراق تسهیلات بدون سپرده خرید مسکن در مقطع زمانی فعلی بر می‌گردد؛ متوسط قیمت هر فقره اوراق تسهیلات مسکن هم اکنون در محدوده قیمتی 79 هزار تومان قرار دارد، این در حالی است که نیمه تابستان میانگین قیمت هر فقره اوراق از مرز 103 هزار تومان نیز گذشت. متوسط قیمت اوراق تسهیلات مسکن طی شهریور ماه به سطح قیمتی 90 هزار تومان و در مهرماه به میانگین 83 هزار و 500 تومان رسید.

این در حالی است که طی 25 روز اول آبان ماه قیمت اوراق تسهیلات مسکن باز هم یک کانال دیگر سقوط کرد و به محدوده قیمتی 79 هزار تومان رسید. کارشناسان معتقدند عقبگرد قیمت اوراق مسکن در دو ماه اول از اولین فصل سرد سال در وهله اول ناشی از ریزش پاییزی حجم معاملات مسکن در نتیجه بروز نوسانات قیمتی و همچنین کاهش طبیعی حجم معاملات با شروع نیمه سرد سال است. مجموعه عوامل گفته شده از دیدگاه کارشناسی هم اکنون شرایط ویژه‌ای را پیش روی متقاضیان خرید مسکن در پایتخت قرار داده است. کارشناسان توصیه می‌کنند با توجه به عوامل چهارگانه گفته شده متقاضیان مصرفی خرید مسکن از فرصت باقی مانده که هنوز بازار مسکن در حالت آرامش و ثبات قرار دارد و از طرف دیگر سقف مناسبی از پوشش تسهیلاتی مسکن در کنار کاهش هزینه دریافت وام، در این بازار وجود دارد استفاده کرده و خرید خود را عملیاتی کنند.