در سال‌های اخیر، پدیده زمین خواری یکی از موضوعات مهم فضای رسانه ای کشور در حوزه حقوقی و قضایی بوده است اخبار زیادی در خصوص این موضوع و حتی دریاخواری و کوه خواری در رسانه های مختلف منتشر شده است. یکی از اقسام گسترده زمین خواری، موسوم به «زمین خواری قانونی!» است. «زمین خواری قانونی» اصطلاحی است که در مواقعی کاربرد دارد که زمین خواران با شناسایی منافذ قانونی و دور زدن سیستم اقدام به زمین خواری و بهره برداری از زمین می‌کنند.

یکی از شیوه‌های اصلی زمین‌خواری در کشور و یکی از مصادیق مهم زمین‌خواری قانونی، تبدیل زمین‌های کشاورزی به شهرک‌های ویلاسازی شده است. به همین دلیل هم در اقصی نقاط کشور به خصوص در مناطق کوهستانی و خوش آب و هوا و حواشی رودخانه‌ها و جاده‌ها، ویلاهای پر زرق و برق در کنار زمین‌های کشاورزی دیده می‌شوند و حتی گاهی اوقات، وسعت این ویلاها از سطح زمین درختکاری شده نیز بیشتر است. این قضیه که ضربات بزرگی به کشاورزی در این مناطق و بخصوص استان‌های شمالی کشور وارد می‌کند، اعتراض برخی از مدیران ارشد کشور هم به همراه داشته است. به عنوان مثال، قباد افشار، رئیس سازمان امور اراضی کشور در نشست هم‌اندیشی سیاست‌ها و رویکردهای حفاظت از اراضی کشاورزی در تاریخ 10 اسفندماه 1394 با اشاره به این موضوع که طی 50 سال اخیر در مجموع 1 میلیون هکتار از اراضی کشاورزی یا به عبارتی سالانه 20 هزار هکتار از بین رفته و یا تغییر کاربری یافته است، گفت: «بر اساس آخرین تحقیقات کارشناسی در مجموع حدود 2 میلیون هکتار از اراضی کشور دارای خاک بسیار غنی و درجه یک برای کشاورزی و باغداری هستند. اکثر این اراضی در شمال کشور واقع شده ‌که متاسفانه شاهد هستیم در این مناطق به جای کشاورزی و باغداری ویلاسازی می‌شود و این اراضی در حال از بین رفتن است. با این حساب باید گفت که خاک کشور ما به ویژه اراضی درجه یک کشاورزی در حال تاراج است».

گسترش قابل توجه این پدیده نشان‌دهنده این موضوع است که این ویلاسازی‌ها به صورت قانونی صورت می‌گیرد و به همین دلیل هم با برخورد قانونی مواجه نمی‌شود و همچنان در حال افزایش هستند. از جمله قوانین تسهیل‌کننده این زمین‌خواری قانونی، قانون «حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها» مصوب خردادماه 1374 و اصلاحیه آن در آبان ماه 1385 است. براساس ماده 1 و تبصره 1 این ماده از این قانون و همچنین تبصره 1 ماده 2 این قانون، تغییر کاربری زمین‌های زراعی و باغ‌ها در صورت ضرورت و تشخیصی کمیسیونی موسوم به کمیسیون تبصره 1، ممکن می‌شود و حتی ساخت‌و‌ساز بر روی آن تا سقف 500 متر مربع در صورت اخذ مجوز از کمیسیون تبصره 1 ماده 1 معاف از پرداخت عوارض است و به صورت رایگان صورت خواهد گرفت.

با توجه به همین مجوز قانونی، صاحبان زمین‌های بزرگ کشاورزی به قطعه‌بندی این زمین‌ها به قطعات بیش از 500 متری می‌پردازند و آن ها را به افراد سودجود واگذار می‌کنند. این افراد نیز با ارائه درخواست تغییر کاربری به کمیسیون تبصره 1 و استفاده از نفوذ مالی و فردی، مجوز تغییر کاربری را از این کمیسیون دریافت می‌کنند و به استناد تبصره 1 ماده 2 قانون حفظ کاربری اراضی کشاورزی و باغ ها، اقدام به ویلاسازی بدون پرداخت عوارض در این زمین های کشاورزی می‌کنند.

با توجه به توضیحات فوق، ریشه ویلاسازی های گسترده در زمین‌های کشاورزی، وجود امکان تفکیک این زمین‌ها و همچنین امکان تغییر کاربری آنها با اخذ مجوز از مراجع قانونی و وجود اجازه قانونی برای ساخت و ساز در این زمین‌ها و حتی اعطای معافیت پرداخت عوارض به آنها است. به منظور اصلاح وضعیت فعلی، لازم است نمایندگان محترم مجلس شورای اسلامی و بخصوص اعضای کمیسیون کشاورزی مجلس در اصلاح قانون «حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها»، اقدامات زیر را مدنظر قرار دهند:

• الف- حذف و یا محدودسازی شدید امکان صدور مجوز تغییر کاربری اراضی خارج از محدوده قانونی شهر ها
• ب- از بین بردن امکان تفکیک اراضی کشاورزی به واسطه شناسایی و صدور سند مالکیت برای اراضی کشاورزی
• ج- حذف و یا کاهش سطح قابل ساخت و ساز در اراضی کشاورزی
• د- حذف و یا محدودسازی شدید معافیت پرداخت عوارض برای ساخت و ساز در اراضی کشاورزی