بررسی‌ها از سه نقص فنی وام مسکن در شهرهای متوقف در رکود حکایت دارد که رفع آنها نیازمند استفاده از ظرفیت سقف شناور تسهیلات – قابلیت تنظیم و انعطاف وام‌ها - است.

بازار فروش ملک در برخی کلان‌شهرها و عمده شهرهای بزرگ، هنوز از «سکون» خارج نشده و ابزاری که اواخر سال گذشته برای تحریک تقاضای مصرفی از سوی بانک‌ عامل بخش مسکن، به صحنه آمد در این دو دسته شهر، نتوانسته بر رکود معاملاتی غلبه کند. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد: سقف شناور وام خرید مسکن در تهران، شهرهای بزرگ و شهرهای کوچک، اگر چه بازار املاک پایتخت را به فاز پیش‌رونق منتقل کرد و در برخی دیگر از شهرها، رشد هر چند خفیف حجم معاملات را به شکل غیرتورمی موجب شد، اما نیمه اول امسال به‌خاطر «تقویت افراطی قدرت خرید در 10 استان» انحراف میانگین قیمت‌ کشوری را رقم زد و هم اکنون نیز برای برخی کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ، در نقش «کلید معیوب»، نتوانسته قفل بازار خرید و فروش آپارتمان‌های مسکونی را باز کند.

تحقیقات میدانی از دلالان املاک برخی کلان‌شهرهای کشور از جمله اصفهان، شیراز و کرج مشخص می‌کند: نه تنها «تقاضای موثر و آماده خرید» در بازار نایاب است بلکه «تقاضای جست‌وجوگر» نیز در پایین‌ترین سطح خود قرار دارد.این در حالی است که انتظار می‌رفت وام‌های بدون سپرده 90 میلیونی و همچنین تسهیلات 120 میلیون تومانی مختص خانه‌اولی‌ها در شهرهای بزرگ، بازار معاملات مسکن این شهرها را از حالت ایستایی دو سال قبل، خارج کند.اما در حال حاضر، سه مانع در اتصال سمت تقاضا به وام خرید مسکن شهرهای در رکود مانده،‌ باعث شده این تسهیلات به عامل «بیگانه» در بازار ملک تبدیل شود. «ناآگاهی عمومی درباره سبد تسهیلات خرید مسکن»، «جنس نچسب و ناهماهنگ وام‌ها» و همچنین «قدرت پایین تسهیلات در پوشش هزینه خرید آپارتمان» سه عامل سکون بازار مسکن در شهرهای بزرگ محسوب می‌شوند که برای رفع آنها، باید سه نوع جراحی فوری به نفع رونق، از جانب متولی مالی بخش مسکن صورت گیرد. این تسهیلات در برخی از شهرها «وام در استطاعت» محسوب نمی‌شود به این معنی که مبلغ قسط فراتر از توان بازپرداخت است. در شهرهای بزرگ، عمده متقاضیان خرید مسکن که در ماه‌های گذشته به بنگاه‌ها مراجعه کرده‌اند، بی‌خبر از شرایط وام خرید، درخواست «معاوضه با آپارتمان فعلی خود» را داشته‌اند.

این اتفاق از «ناتوانی بانک‌ها در مشتری‌یابی و معرفی انواع تسهیلات خرید مسکن» نشأت می‌گیرد که برای حل آن باید «اپراتورهای بانکی نسبت به مشاوره‌های دقیق به متقاضیان خرید مسکن از طریق برقراری ارتباط با واسطه‌های بازار ملک» اقدام کنند. در حال حاضر در برخی شعب بانک‌ها، حتی متصدیان پرداخت تسهیلات نیز اطلاع کافی درباره چگونگی پرداخت انواع وام‌های خرید ندارند. دومین جراحی مورد نیاز در بازار وام مسکن برای رفع عیب از کلید رونق‌ساز معاملات مصرفی ملک، «کاهش اقساط ماهانه تسهیلات» در شهرهای بزرگ می‌تواند باشد. در این شهرها، متوسط بهای اجاره مسکن متر مربعی کمتر از 8 هزار تومان است که در این حالت،‌ هزینه اجاره یک آپارتمان 80 متر مربعی به مراتب کمتر از یک میلیون تومان برآورد می‌شود، اما قسط ماهانه وام 90 میلیونی، حدود یک میلیون و 300 هزار تومان است و این دو گانگی بین هزینه اجاره و هزینه دریافت وام، اثر سوء بر متقاضیان گذاشته و تمایل به خرید مسکن را تحت تاثیر قرار داده است.

کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند: مبالغ اقساط وام خرید مسکن در برخی شهرها با استفاده از ظرفیت منعطف نظام تامین مالی مسکن، باید کاهش پیدا کند که برای این منظور، نرخ سود 5/ 17 درصد تسهیلات یا مدت زمان 12 ساله بازپرداخت می‌تواند به نفع کاهش مبلغ قسط، تغییر کند. در برخی کلان‌شهرها با توجه به میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی –حول2 میلیون تومان- قدرت تسهیلات کمتر از 50 درصد هزینه خرید مسکن را پوشش می‌دهد که این میزان سهم، نمی‌تواند متقاضیان خرید را جذب بازار کند.برای حذف این مانع نیز پیشنهاد شده است، سقف تسهیلات خرید مسکن در شهرهایی که بالای 70 درصد قیمت خرید یک آپارتمان میان متراژ -80 مترمربعی- را در حال حاضر پوشش می‌دهد، کاهش پیدا کند و در ازای آن، وام مسکن شهرهای در رکود مانده، تقویت شود.

بررسی‌ها نشان می‌دهد، در صورت رفع چرخه معیوب تامین مالی مسکن از مرحله «تصویب سقف ریالی تسهیلات در شهرها» تا «تعیین اقساط و مدت زمان بازپرداخت» و در نهایت «نحوه مشتری‌یابی بانک‌ها برای اتصال مناسب یکی از انواع وام‌ها به متقاضی دریافت تسهیلات» می‌توان انتظار داشت بازار معاملات مصرفی مسکن شهرهای بزرگ نیز همسو با تهران، در مسیر پیش رونق قرار بگیرد.اثر دوم سهم ناموزون تسهیلات مسکن از قدرت خرید، در برخی کلان‌شهرها و عمده شهرهای بزرگ ظاهر شد. سقف تسهیلات بدون سپرده خرید مسکن از ابتدای امسال، با سه سقف متفاوت 110 میلیون، 90میلیون و 70 میلیون تومان به ترتیب برای پایتخت، مراکز استان‌ها و شهرهای بزرگ و همچنین شهرهای کوچک افزایش یافت که سقف جدید وام علاوه بر مزیت‌های مربوط به شناورسازی تسهیلات خرید آپارتمان در سه گروه شهری،در برخی شهرها از جمله تهران باعث گشایش معاملات مصرفی و آشتی نسبی بازار با خریداران شد.

اما تنوع فوق‌‌العاده محدود سقف تسهیلات متناسب در مقایسه با ویژگی بسیار متفاوت بازار مسکن شهرهای مختلف کشور، به لحاظ سطح قیمت‌ها باعث شد در نیمه اول امسال تقویت نامتعارف قدرت خرید مسکن در برخی استان‌ها تا بالای 70 درصد قیمت آپارتمان، انحراف بازار و رشد قابل توجه قیمت مسکن را رقم بزند. اکنون نیز آسیب نوع دوم بازار مسکن برخی کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ از محل چرخه معیوب پرداخت وام خرید، قابل مشاهده شده است. این آسیب، به «کاهش حجم معاملات نقدی خرید ملک» و «افزایش تقاضا برای معاوضه آپارتمان» از ناحیه بخش قابل توجهی از خریداران، در برخی شهرهای کشور برمی‌گردد.هم اکنون، ادامه رکود معاملاتی و تنگنای مالی متقاضیان خرید مسکن در برخی کلان‌شهرها و عمده شهرهای بزرگ، منجر به بروز یک تغییر عمده اجباری در رفتار سمت تقاضای مسکن در این شهرها شده است. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از وضعیت فعلی «سطح قیمت» و «حجم معاملات» خرید آپارتمان در تعدادی از کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ نشان می‌دهد در حال حاضر دست‌کم بنا بر 4 دلیل عمده، حجم تقاضای خرید «نقدی» به رغم برقراری وام 90 میلیونی خرید مسکن در این شهرها، در کمترین سطح خود قرار دارد و یخ بازار ملک در مقایسه با رکود دو سال اخیر، هنوز باز نشده است.

تقاضای جست‌و‌جوگر نایاب شد

این درحالی است که هم اکنون بازار مسکن شهر تهران، پس از پشت سر گذاشتن رکود 2 و نیم ساله، از ماه‌های پایانی سال گذشته، در فاز پیش‌رونق قرار گرفته است؛ طوری که علاوه بر افزایش نسبی حجم تقاضای موثر برای خرید آپارتمان، طی ماه‌های گذشته، حجم «تقاضای جست‌و‌جوگر» نیز در این بازار به حد قابل توجهی رسیده است.

تقاضای جست و جوگر در بازار مسکن مربوط به متقاضیانی است که در مقطع زمانی فعلی اراده جدی برای خرید مسکن دارند و با آگاهی از «سطح قیمت‌ها» و «موقعیت‌سنجی» در بازار مسکن، قصد خرید قریب‌الوقوع را دارند. بازار مسکن شهر تهران در شرایطی هم اکنون به واسطه افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن، پایان دوره رکود و رشد 10 درصدی حجم معاملات خرید آپارتمان طی ماه‌های اخیر، در فاز پیش‌رونق قرار گرفته است که همزمان شدن تشدید تنگنای مالی غالب متقاضیان مصرفی خرید مسکن با دوره رکود در برخی کلان‌شهرها و عمده شهرهای بزرگ، سهم معاملات نقدی خرید مسکن را به نفع «معاوضه» ملک در این شهرها کاهش داده است. در واقع، به رغم قابلیت اعمال انعطاف در رقم وام پرداختی به بازارمسکن هریک از شهرهای کشور- متناسب با قیمت هرمترمربع آپارتمان در این شهرها- درحال حاضر نبود این انعطاف، منجر به بروز نوعی شرایط دوگانه بین متقاضیان خرید و فروشندگان مسکن شده است.

خریداران امکان دریافت وام ندارند و پس از بیش از دو سال رکود مطلق تصمیم گرفته‌اند از طریق معاوضه،ملک جدید خریداری کنند اما تقریبا 100 درصد فروشنده‌ها فقط حاضر به فروش نقدی هستند. در نتیجه گره معاملات ملک هنوز بسته باقی مانده است.هم اکنون، «ضعف بنیه مالی سمت تقاضای خرید ملک در برخی کلان‌شهرها و عمده شهرهای بزرگ»، اولین و مهم‌ترین دلیل ایجاد این ناهماهنگی میان خواسته سمت فروشنده و طرف خریدار مسکن در یک معامله ملکی است. در حالی که در 10 استان کشور، پوشش بیش از 70 درصدی وام مسکن از هزینه خرید یک آپارتمان مصرفی منجر به رشد ناموزون قیمت آپارتمان‌ها- رشد قیمت بین 11 تا 35درصد نسبت به سال گذشته- در این استان‌ها شده است، نارسایی این تسهیلات در برخی دیگر از کلان‌شهرها و اغلب شهرهای بزرگ،ادامه رکود در بازار معاملات خرید مسکن را سبب شده است.

علت تداوم رکود در شهرهای بزرگ

اولین دلیل به اثر «ضعف قدرت خرید خانوارها»درتداوم رکود در بازار معاملات آپارتمان‌های مسکونی برمی‌گردد. فعالان بازار مسکن در برخی کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ که به دلیل عدم تناسب بین شرایط دریافت تسهیلات خرید آپارتمان، بنیه مالی خانوارها و قیمت مسکن در این شهرها، هنوز در رکود معاملاتی قرار دارند، می‌گویند کمبود نقدینگی و عدم تناسب قیمت مسکن با قدرت خرید خانوارها یکی از مهم‌ترین دلایل تداوم رکود در بازار معاملات آپارتمان‌های مسکونی در این شهرها است. هر چند بالا بودن رقم سقف تسهیلات خرید مسکن اقدام مثبتی در مسیر تقویت قدرت خرید خانوارها محسوب می‌شود اما به دلیل فاصله بین درآمد خانوارها و توان آنها برای بازپرداخت اقساط تسهیلات 90 میلیون تومانی، عملا بسیاری از متقاضیان مسکن قادر به استفاده از این تسهیلات نیستند. این در حالی است که در صورت اعمال «انعطاف در تسهیلات مسکن» با کاهش اقساط ماهانه و افزایش طول مدت بازپرداخت وام، تسهیلات خرید مسکن به نقطه کانونی نیاز متقاضیان آپارتمان اصابت می‌کند.

با این حال، تحقیقات «دنیای اقتصاد» از بازار مسکن این شهرها نشان می‌دهد «هنوز درصد قابل توجهی از متقاضیان خرید مسکن و حتی واسطه‌های ملکی در این شهرها، اطلاع کافی از سقف و نحوه دریافت تسهیلات جدید مسکن ندارند»؛ همین «بی‌اطلاعی» موجب شده است عملا متقاضیان خرید آپارتمان از ظرفیت بالقوه ایجاد شده به واسطه تسهیلات بانکی برای تقویت بنیه مالی خود بی‌خبر باشند. این موضوع موجب شده است نه تنها سطح تقاضای موثر برای خرید مسکن در این شهرها در حد انتظار تحقق پیدا نکند، بلکه تقاضاهای جست و گر برای خرید آپارتمان نیز به حد صفر برسد. به همین دلیل، هم اکنون عمده متقاضیان خرید مسکن در این شهرها، به جای پرداخت پول نقد به فروشندگان، خواهان معاوضه ملک خود با آپارتمان مورد تقاضا هستند.

واسطه‌های فروش مسکن در شهر اصفهان با تایید بروز این دوگانگی در بازار مسکن این شهر و حومه آن اعلام کردند: در حال حاضر به دلیل کمبود نقدینگی موجود در اختیار متقاضیان خرید مسکن، حجم قابل توجهی از متقاضیان خرید مسکن خواهان معاوضه آپارتمان خود با واحد مسکونی جدید هستند. به گفته آنها، هر چند سقف تسهیلات خرید مسکن افزایش یافته است اما به دلیل شکاف بنیه مالی خانوارها با میزان اقساط ماهانه برای بازپرداخت وام، عملا استقبال چندانی از سوی متقاضیان مصرفی این شهر و شهرهای اطراف آن از تسهیلات خرید مسکن صورت نمی‌گیرد.

واسطه‌های ملکی شهر اصفهان کمبود نقدینگی در اختیار متقاضیان مصرفی را از دیگر دلایل ادامه رکود در بازار مسکن این شهر و حومه آن می‌دانند. هر چند به گفته آنها هم اکنون حجم عرضه مسکن در این شهر و نواحی شهری اطراف آن –همچون شاهین شهر-بسیار فراتر از حد نیاز بازار تقاضا است اما هنوز هم قیمت مسکن در این نواحی شهری، غیرواقعی و فراتر از قدرت خرید خانوارها است. مجموعه این عوامل موجب شده است هم اکنون عمده متقاضیان خرید مسکن برای تامین واحد مورد نیاز خود پول نقد کافی در دست نداشته باشند. با کنار گذاشته شدن سهم قابل توجهی از متقاضیان مصرفی که هم اکنون فاقد مسکن ملکی هستند، در حال حاضر حجم قابل توجهی از متقاضیان حاضر در بازار مسکن برای خرید آپارتمان از فروشندگان، تقاضای معاوضه آپارتمان خود با واحد جدید را دارند.

این عوامل موجب شده، در مقطع زمانی فعلی فرآیند خرید و فروش مسکن در اصفهان-دومین کلان‌شهر کشور- و حومه آن به دشواری انجام شود و فروشندگان مسکن برای فروش آپارتمان خود با مشکلات جدی مواجه باشند.واسطه‌های ملکی کلان‌شهر اصفهان، خروج تقاضای سرمایه‌ای از بازار مسکن این شهر و انتقال سرمایه‌ها به سایر بازارهای زودبازده و پربازده‌تر در مقایسه با بازار مسکن را نیز از دیگر دلایل دشواری فروش مسکن در مقطع زمانی فعلی در این شهر و نواحی اطراف آن می‌دانند. هم اکنون طبق اعلام دفتر اقتصاد مسکن، متوسط هر مترمربع قیمت آپارتمان در کلان‌شهر اصفهان، 2 میلیون و 875 هزار تومان است. رئیس اتحادیه املاک شیراز نیز طولانی مدت بودن زمان سپرده‌گذاری برای دریافت وام خانه‌‌اولی‌ها- خواب 80 میلیون تومان به مدت یک سال- و همچنین هزینه خرید اوراق تسهیلات 90 میلیون تومانی بدون سپرده را مهم‌ترین دلایل ادامه رکود در بازار معاملات مسکن این شهر می‌داند.

ابوالقاسم تابنده‌ماه در این باره به «دنیای اقتصاد» گفت: با توجه به اینکه شهر شیراز به دلیل همجواری با استان‌های جنوبی، یکی از مهم‌ترین مقصدهای سرمایه‌گذاری ملکی در نیمه جنوبی کشور است همیشه حجم معاملات مسکن در این شهر به واسطه مهاجرت ساکنان شهرهای جنوبی به شهر شیراز، نسبت به سایر استان‌ها در وضعیت بهتری قرار دارد. وی ادامه داد: با این حال، رکود در بازار معاملات مسکن شهر شیراز هنوز به‌طور کامل برطرف نشده و بخش عمده‌ای از متقاضیان این شهر برای خرید آپارتمان به دلیل ضعف بنیه مالی، پیشنهاد معاوضه آپارتمان خود را با آپارتمان جدید مطرح می‌کنند.

تابنده‌ماه بالا بودن رقم اقساط ماهانه برای بازپرداخت وام بانکی خرید مسکن و همچنین زمان نسبتا کوتاه برای بازپرداخت وام – در مقایسه با توان مالی خانوارها-را از دیگر دلایل استقبال کمرنگ متقاضیان خرید مسکن از تسهیلات خرید آپارتمان عنوان کرد. رئیس اتحادیه مشاوران املاک کرج همچنین ضعف آگاهی متقاضیان از سبد تسهیلات خرید مسکن را از دلایل استقبال کم حجم متقاضیان مصرفی مسکن این شهر از این تسهیلات و نرسیدن حجم معاملات مسکن به حد قابل قبول می‌داند. محمد قمی در این باره به «دنیای اقتصاد» گفت: هر چند وضعیت معاملات مسکن در شهر کرج در مقایسه با سال گذشته بهتر شده و تعداد معاملات خرید و فروش آپارتمان امسال افزایش یافته است اما حجم قابل توجهی از متقاضیان مصرفی مسکن به واسطه عدم اطلاع از سقف وام‌های جدید، به بازار خرید مسکن وارد نمی‌شوند.وی گرایش حجم قابل توجهی از متقاضیان خرید مسکن به معاوضه آپارتمان خود با آپارتمان جدید را ناشی از تداوم شرایط رکودی در بازار معاملات مسکن و نبود نقدینگی کافی در اختیار متقاضیان خرید آپارتمان عنوان کرد.