بررسی‌های مستند به سه پژوهش علمی درباره «معادله ارز در بازار مسکن»، در پاسخ به ابهام موجود در این بازار نشان می‌دهد افزایش قیمت دلار برحسب دامنه رشد و مدت زمان صعود، دو تاثیر «کوتا‌ه‌مدت به شکل معکوس» و «بلند‌مدت به شکل مستقیم» بر متغیرهای بازار ملک از جمله قیمت مسکن دارد. رشد مثبت قیمت دلار در کوتاه‌مدت، اثر روانی بر رفتار تقاضا در بازار مسکن می‌گذارد و باعث جذب تقاضای سرمایه‌ای توسط بازار ارز و در نتیجه، «تضعیف» زمینه سفته‌بازی در معاملات ملک می‌شود. این رابطه در مقطع فعلی که احتمال ورود تقاضای سرمایه‌ای به بازار خرید آپارتمان‌های کوچک –به‌دلیل سطح مناسب قیمت‌ها- وجود دارد، می‌تواند به نفع خریداران مصرفی آپارتمان تمام شود. با این حال، تاثیر بلندمدت و واقعی رشد قیمت دلار در بازار مسکن، از محل «ساخت و ساز» و به شکل اثر مثبت بر «قیمت تمام شده مسکن»‌ ظاهر می‌شود. کارشناسان در عین حال تاکید می‌کنند اثرپذیری مسکن از نوسانات ارز، خفیف و جزئی خواهد بود.

نوسانات پررنگ قیمت دلار در یک ماه و نیم اخیر و افزایش دامنه نرخ رشد آن در روزهای گذشته از دی‌ماه، یک «معما» برای فعالان بازار زمستانی معاملات مسکن از بابت «نوع رابطه بین دو بازار ارز و ملک» ایجاد کرده است. تحقیقات میدانی نشان می‌دهد: در مقطع فعلی که بازار معاملات مسکن در مرحله گذر از رکود و رسیدن به فاز رونق، حالت شکننده دارد و مستعد بازگشت به فاز قبلی است، هر دو گروه خریدار و فروشنده ملک در تهران نسبت به تحولات اخیر قیمت ارز «حساس» شده‌اند به‌طوری‌که «ابهام» درباره چگونگی تاثیرپذیری قیمت مسکن از نوسانات ارزی و برداشت‌های متفاوت نسبت به مدت زمان تداوم نوسانات، «تصمیم به انجام معامله ملکی» را برای فعالان، سخت و «احتمال» افت حجم خرید و فروش آپارتمان در نقل و انتقالات شب عید را تقویت کرده است.

بررسی‌ها درباره پاسخ معمای ارز در بازار ملک حاکی است: مطابق شکل نوسانات قیمت مسکن و قیمت ارز طی 25 سال گذشته، افزایش قیمت دلار در بازار تهران، دو اثر «کوتاه‌مدت» و «بلندمدت» بر متغیرهای بازار ملک به‌خصوص قیمت مسکن دارد.

در این باره، یافته‌های سه مطالعه علمی-اقتصادی که از سوی پژوهشگران دانشگاهی و همچنین صاحب‌نظران اقتصاد مسکن صورت گرفته است، نیز مشخص می‌کند: در «کوتاه‌مدت»، نوسانات مثبت بازار ارز است که بر فرآیند معاملات ملک و در نتیجه قیمت آپارتمان‌های مسکونی، «اثرگذار» می‌شود اما در «بلندمدت»، رابطه دو بازار به گونه‌ای پیش‌ می‌رود که «اثرپذیری» بازار مسکن از پیامد افزایش قیمت ارز، بیشتر خواهد شد. روند نوسانات قیمت ارز و مسکن از سال 70 تا کنون و همچنین وضعیت مولفه‌های بیرونی و درونی اثر گذار بر این دو بازار طی سال‌های اخیر مشخص می‌کند: با رشد چشمگیر قیمت دلار در کوتاه‌مدت، «تاثیر روانی» این اتفاق، به شکل معکوس بر بازار ملک مسلط می‌شود درحالی که بیشترین «تاثیر واقعی» رشد ارزی بر بازار مسکن، در بلندمدت نمایان و محسوس می‌شود. بر این اساس، هر چقدر دامنه زمانی نوسانات مثبت قیمت ارز، طولانی‌تر و میزان رشد قیمت، ‏ بیشتر باشد، وزن اثرگذاری آن بر بازار مسکن نیز محسوس‌تر خواهد بود. اثر نوسانات مثبت قیمت ارز بر قیمت مسکن در «کوتاه‌مدت»، به‌صورت «معکوس» و «بلندمدت» به‌صورت «مستقیم» است اما میزان تاثیرگذاری و تاثیرپذیری در هر دو فاصله زمانی، به‌صورت «خفیف و تدریجی» است.

تغییر شیب قیمت دلار به سمت صعود با نرخ متفاوت از ماه‌های قبل، چنانچه با دوره ثبات نسبی بازار مسکن و نبود زمینه جهش قیمت ملک، همزمان باشد، در کوتاه‌مدت جهت تقاضای سرمایه‌ای –سفته‌بازها- را از بازار املاک متوجه بازار ارز می‌کند و در نتیجه، زمینه کاهش قیمت واقعی مسکن و حتی افت قیمت اسمی را به‌وجود می‌آورد. تاثیر روانی ناشی از جذابیت سرمایه‌گذاری در بازار ارز به جای بازار ملک، در مقطع فعلی که رشد منفی قیمت واقعی مسکن در ماه‌های اخیر متوقف شد و در حال حاضر تورم مسکن حول تورم عمومی در حرکت است، می‌تواند به نفع تقاضای مصرفی در بازار معاملات مسکن تمام شود و زمینه رشد محسوس قیمت ملک در بازار شب عید را با شیفت متقاضیان سرمایه‌گذاری ملکی به بازار دیگر، تضعیف کند. طی ماه‌های اخیر، نشانه‌های کمرنگ از تقاضای سرمایه‌ای در بازار خرید آپارتمان‌های کم‌متراژ وجود داشت و هم‌اکنون نوسانات مثبت قیمت ارز در نقش ضربه‌گیر کوتاه‌مدت بازار مسکن -مشروط به تداوم نوسانات دلار در هفته‌های آتی- این بخش از تقاضا را از بازار معاملات مسکن دور خواهد کرد. با این حال، با تغییرات قیمت دلار در جهت افزایش، قیمت تمام شده ساخت مسکن از بابت اثرپذیری قیمت مصالح ساختمانی و نرخ تورم، به‌صورت جزئی افزایش پیدا می‌کند و این اثرپذیری باعث تغییر مثبت ارزش فروش آپارتمان‌های نوساز در بلندمدت خواهد شد.

در این میان، حالت سوم نیز بین رفتار قیمتی بازارهای ارز و مسکن وجود دارد که در قالب آن، همزمانی بین افزایش محسوس قیمت دلار و اوج رونق تورمی معاملات مسکن، باعث می‌شود جهش قیمت در هر دو بازار، در یک مقطع زمانی اتفاق بیفتد. در این حالت، تقاضای سفته‌بازی هم در بازار مسکن و هم در بازار ارز به‌دلیل شرایط درونی این دو بازار، افزایش پیدا می‌کند و به دنبال آن، قیمت‌ها جهش می‌‌کند.

نوسانات قیمت ارز در بازار تهران، از آذر ماه امسال محسوس شد و درحالی‌که ماه‌های قبل، نرخ رشد ماهانه قیمت، کمتر از یک درصد بود، در میانه پاییز این شاخص 1/5 درصد و در آذر ماه 6/1 درصد افزایش پیدا کرد.

میانگین قیمت ارز در فاصله ابتدای امسال تا مهر ماه در بازه 3 هزار و 483 تا 3 هزار و 586 تومان در نوسان بود اما در آبان این سطح قیمتی به 3 هزار و 638 تومان و در آذر نیز به 3 هزار و 861 تومان رسید و طی روزهای گذشته از دی ماه، متوسط قیمت ارز، 4 هزار و 63 تومان شد. چهارشنبه گذشته، قیمت ارز در بازار به 4 هزار و 95 تومان رسید. در حال حاضر قیمت ارز تحت تاثیر تعدیل تورمی و قیمت دلار در بازار جهانی، دست کم 10 درصد نسبت به مهر ماه، افزایش از خود نشان می‌دهد.

در صورتی که این مدل نوسان ارزی، در ماه‌های آتی نیز ادامه پیدا کند، در کوتاه‌مدت، ورود تقاضای سفته‌بازی به بازار معاملات ملک، به تاخیر می‌افتد. این نوسانات همچنین باعث می‌شود ساخت و سازهایی که در این فاصله زمانی در جریان است، از محل خرید مصالح ساختمانی وابسته به واردات، با افزایش قیمت تمام شده مواجه شوند که در این صورت، تاثیر قیمت ارز بر قیمت فروش مسکن، در بلندمدت و برحسب سهم این گروه از ساختمان‌های نوساز از حجم عرضه یک تا دو سال آینده، مستقیم و هم جهت افزایش خواهد بود.

بازارهای رقیب از دید سرمایه‌گذاری

بهروز ملکی کارشناس اقتصاد مسکن درباره نحوه اثرگذاری نوسانات قیمت ارز بر بازار مسکن اعلام کرد: از دید تقاضای سرمایه‌ای، این دو بازار رقیب یکدیگر محسوب می‌شوند. افزایش قیمت در بازار ارز با توجه به قدرت نقدشوندگی آن‌که به مراتب بیشتر از املاک است و امکان تبدیل دارایی در «کوتاه‌مدت» را به سرمایه‌گذار می‌دهد، احتمال کسب سود و عایدی بالا برای سفته‌باز ارزی را در مقایسه با خرید سرمایه‌ای مسکن بالا می‌برد. بنابراین تقاضای سرمایه‌ای را به سمت خود جذب می‌کند. لذا افزایش قیمت ارز از این منظر به نفع ثبات قیمت مسکن خواهد بود و نیروی وارد آمده بر بازار ملک از این جهت، افزایشی نیست.

ملکی افزود: نیروی دوم ناشی از نوسانات مثبت قیمت ارز بر بازار مسکن، به‌صورت مثبت و از محل قیمت تمام شده و تورم عمومی خواهد بود. با افزایش نرخ ارز، برخی مصالح ساختمانی که سهم واردات آنها به کشور در مقایسه با تولید داخلی، قابل توجه است افزایش قیمت پیدا می‌کند و باعث افزایش قیمت تمام شده ساخت می‌شود. البته، این میزان افزایش با توجه به سهم کمتر از 40 درصدی قیمت کل مصالح ساختمانی در قیمت تمام شده مسکن، قابل توجه نخواهد بود.این صاحب‌نظر اقتصاد مسکن در عین حال تصریح کرد: دو نیروی غیر هم جهت از سمت بازار ارز بر بازار مسکن، تا حدودی می‌تواند اثر یکدیگر را تخفیف دهد.

در این میان، کارشناسان اقتصادی تاکید می‌کنند: چنانچه قیمت ارز در طول زمان با سیاست‌های سنجیده سیاست‌گذار، متناسب با تورم و رشد قیمت‌ جهانی، در داخل افزایش پیدا کند، احتمال شوک و جهش ارزی پایین می‌آید و در بازار مسکن نیز، هزینه ساخت‌وساز با تورم ناگهانی روبه‌رو نخواهد شد. نرخ رشد واقعی قیمت ارز در تهران طی سال‌های 92 تا 94، منفی بود به این معنا که قیمت ارز در این فاصله، کمتر از نرخ تورم افزایش پیدا کرد.

یافته‌های سه پژوهش درباره رابطه دو بازار

تحقیقات انجام شده توسط تیمور رحمانی اقتصاددان و پژوهشگر بازار مسکن درباره نحوه اثرگذاری بازار ارز بر بازار مسکن حاکی است در اقتصاد ایران، نرخ ارز حقیقی به‌عنوان یک جانشین برای بازدهی مسکن عمل می‏کند. یعنی با افزایش عایدی نرخ ارز و بازار ارز، مردم به دادوستد ارز روی خواهند آورد. بنابراین با افزایش بازدهی ارز، تقاضا برای مسکن کاهش خواهد یافت. در نتیجه این امر، قیمت مسکن کاهش خواهد یافت. از طرف دیگر نرخ ارز می‏تواند بر هزینه کالاها و خدمات مورد نیاز ساخت مسکن نیز تاثیرگذار باشد. به این ترتیب با افزایش نرخ ارز، هزینه ساخت مسکن افزایش خواهد یافت. در نهایت این افزایش هزینه باعث افزایش قیمت مسکن خواهد شد.

از طرفی، ‏ نتایج یک تحقیق دانشگاهی که اخیرا در فصلنامه اقتصاد مسکن به چاپ رسیده، نشان می‌دهد: یک واحد شوک مثبت در شاخص قیمت دلار، در کوتاه‏مدت تاثیر منفی بر قیمت مسکن دارد و باعث کاهش شاخص قیمت مسکن می‏شود. چرا که با افزایش نرخ ارز، حجم تولید برای صادرات، افزایش پیدا می‏کند و سرمایه‌‏ها به سمت بخش صنعت و تولید متمایل می‏شود اما در بلندمدت با توجه به رابطه پسین و پیشین بخش‏های مختلف، رونق کلی اقتصاد به بخش مسکن نیز تسری پیدا می‏کند و منجر به افزایش شاخص قیمت مسکن خواهد شد.

در این تحقیق، اثر متفاوت نوسانات ارزی در کوتاه‌مدت و بلندمدت بر بازار مسکن، مورد تاکید قرار گرفته است. با این حال درباره اثر واقعی و بلندمدت افزایش قیمت ارز بر بازار ملک، یک پژوهش سوم نیز از سوی گروه دانشگاهی انجام شده که جزئیات آن –که در فصلنامه اقتصاد مسکن منتشر شده است- مشخص می‌کند: افزایش قیمت ارز به میزان یک درصد در بازار غیررسمی نیز به علت تاثیر دوگانه بر جذب سرمایه‏های مولد بخش مسکن و همچنین اثر تورمی بر هزینه‏های ساخت، باعث می‏شود احتمال بروز رونق در این بخش 0/013 درصد کاهش یابد.

حرکت معنادار دو منحنی

روند جهش قیمت مسکن و قیمت ارز طی 25 سال گذشته مشخص می‌کند جهش قیمت اسمی مسکن حداقل یک سال بعد از جهش قیمت ارز اتفاق افتاده است که البته، تحولات ارزی، عامل اصلی یا وزنه قوی برای تورم مسکن نبوده است بلکه، مطابق یافته‌های پژوهشگران، سهم مشخصی در افزایش قیمت تمام شده مسکن داشته است و در عین حال، در دوره کاهش قیمت ارز، باعث حرکت تقاضای سرمایه‌گذاری به سمت بازار ملک شده است. در سال 75، رشد 67 درصدی قیمت مسکن بعد از افزایش 52 درصدی قیمت ارز در سال 74، ‏ رقم خورد. همچنین رشد دست کم 40 درصدی قیمت مسکن در اوایل دهه 80 بعد از رشد 34 درصدی قیمت ارز در سال 78، به ثبت رسید. اما در سال 91، به‌واسطه شوک ارزی ناشی از پایان دوره کنترل قیمت ارز و همچنین تبعات سیاست‌های رشد نقدینگی و چاپ پول، قیمت ارز 116 درصد نسبت به سال قبل از آن جهش کرد. در این سال، اوج رونق معاملات مسکن نیز وجود داشت و قیمت مسکن نیز جهش 45 درصدی را تجربه کرد.