افزایش نرخ ارز از سویی و عرضه نشدن واحدهای جدید مسکونی از سوی دیگر، از نظر انبوه‌سازان 2عامل کلیدی برای جهش قیمت مسکن در سال آینده به شمار می‌روند. در همین حال، برخی کارشناسان اقتصاد مسکن بر این باورند که بازار مسکن یک دهه با رونق- افزایش قیمت- فاصله دارد؛ چراکه در کنار مهیا نبودن شرایط اقتصاد کلان برای اوج‌گیری بازار مسکن، تحولات درونی این بازار ازجمله عرضه بیش از انداز مسکن طی سال‌های 89 تا 92 منجر به قفل شدن منابع مالی سازندگان در این بازار شده است و به همین دلیل آنها توان آغاز پروژه‌های جدید را ندارند.

با نزدیک شدن به ماه‌های پایانی سال، بازار مسکن چهارمین سال رکود را پشت سر می‌گذارد. رکود بازار مسکن از سال 91 تاکنون یکی از طولانی‌ترین رکودهای این بازار بوده است. این بازار پس از جهش قیمت‌ها در سال ۹۱ وارد یک رکود عمیق شد و با گذشت چندین سال هنوز تغییری در این شرایط ایجاد نشده است. هرچند فعالان بازار مسکن ابتدای سال جاری از کاهش رکود بازار مسکن در ماه‌های پایانی سال خبر می‌دادند، اما ماه اول زمستان هم از نیمه گذشت و همچنان بازار مسکن سردتر از روزهای زمستانی به رکود خود ادامه می‌دهد و ظاهرا یخ بازار مسکن به این زودی خیال آب شدن ندارد.

این درحالی است که حامد مظاهریان، ‌معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی از رشد آرام و تدریجی بازار مسکن خبر داد. مظاهریان که در مراسم معارفه مدیرکل جدید راه و شهرسازی استان قزوین صحبت می‌کرد با اشاره به عدم حمایت دولت از افزایش سریع قیمت بازار مسکن گفت: در ۹ ماه نخست امسال حدود ۹.9درصد افزایش مبایعه‌نامه، ۸ درصد افزایش قیمت مسکن و ۲۴ درصد افزایش ارزش این مبایعه‌نامه‌ها گزارش شده که از رشد آرام و تدریجی بازار مسکن حکایت دارد.

مظاهریان با اشاره به اینکه برای نخستین مرتبه در تاریخ شاهد زندگی ۵۴ درصد جمعیت جهان در شهرها هستیم، اظهار کرد: این میزان در کشور ما ۷۳ درصد است و از آمار جهانی جلوتر هستیم. روستاهای کشور نیز با تلاش‌های صورت گرفته بعد از انقلاب اسلامی در مقام تثبیت به سر می‌برند و اکنون ۹۴ درصد روستاهای کشور از راه آسفالته برخوردارند که این آمار با داده‌های بزرگ‌ترین کشورهای جهان برابری می‌کند.

وی با بیان اینکه مشکلات آینده ما در حوزه مدیریت شهرها خواهد بود، گفت: بی‌عدالتی و تقابل حاشیه با مراکز شهرها ازجمله مهم‌ترین مشکلات ما در این بخش است و باید برای افزایش سطح کیفی زندگی مردم تلاش کنیم. همچنین نحوه رسیدگی به حاشیه شهرها و بافت‌های فرسوده مهم‌ترین مساله در مدیریت شهرهای کشور به‌شمار می‌رود که به درستی در دولت یازدهم هسته‌های درونی و حاشیه شهرها مورد توجه قرار گرفتند.

این مقام مسوول اظهار کرد که دولت از افزایش سریع قیمت بازار مسکن استقبال نمی‌کند و مسکن را به‌عنوان یک کالای مصرفی مدنظر داریم و در این راه خانوارها و زوج‌های جدید یا خانه‌اولی‌ها هدف اصلی هستند.

مظاهریان همچنین پیش‌بینی کرد، اگر تلاطم‌های سیاسی و بین‌المللی اجازه دهد طی یک دوره ۱۰ ساله با رشد پایدار مسکن مواجه خواهیم شد.

نگرانی از افزایش قیمت مسکن

در حالی که معاون وزیر راه و مسکن از رشد تدریجی بازار مسکن خبر می‌دهد، فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان از افزایش قیمت مسکن در سال آینده خبر داد و اظهار کرد: این افزایش قیمت، کمر تولید مسکن را می‌شکند.

پورحاجت در تشریح دلایل این پیش‌بینی عنوان کرد، با چیدن برخی شاخصه‌ها کنار یکدیگر می‌توان به این نتیجه رسید که سال آینده افزایش قیمت مسکن خواهیم داشت. افزایش قیمت نهاده‌های تولیدی به‌‌واسطه افزایش نرخ ارز یکی از این شاخصه‌هاست. مصالح ساختمانی طی یکی، دو سال اخیر گران شده و علاوه بر این‌ عوارضی که سازنده به دستگا‌ه‌های خدمات‌رسان پرداخت می‌کند به‌شدت افزایش یافته است.

به گفته وی، تولید مسکن متناسب با نیاز جامعه نیست و در این مدت صدور پروانه‌ ساختمانی کاهش یافته است و تولیدکنندگان مسکن در بدترین شرایط از سال 90 به این سو قرار دارند. درواقع زمانی که تولیدکننده مورد حمایت قرار نگیرد از چرخه خارج می‌شود و بازگشت دوباره آنها به بازار زمان‌بر است.

پورحاجت یادآور شد: 3سال است که کانون سراسری انبوه‌سازان به‌نیابت از بخش خصوصی مشکلات را اعلام کرده است، خسته‌ شده‌ایم از بس گفتیم مثلا قانون پیش‌فروش ایراد دارد. در پاسخ به این دغدغه ما همه می‌آیند و فقط گفتاردرمانی می‌کنند و می‌گویند؛ «می‌دانیم این قانون ایراد دارد». اگر این قانون ایراد دارد، باید اصلاح شود. انبوه‌سازان نظر کارشناسی در این رابطه داده‌اند اما جواب کارشناسی نگرفته‌ایم. تکلیف قانون‌گذار نیست که در حوزه تولید تسهیل‌گری را دنبال کند.  دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان با تصریح بر اینکه «تا الان اتفاق مثبتی را در بخش مسکن مشاهده نکرده‌ایم»، گفت: همه صحبت می‌کنند اما پای عمل که می‌رسد آثار مثبتی را در این حوزه نمی‌بینیم. واقعیت این است که مسوولان در بخش مسکن فقط گفتاردرمانی می‌کنند.

قضاوت آثار نرخ ارز عجولانه است

در همین حال حسن محتشم، رییس انجمن انبوه‌سازان تهران نیز در اظهارنظری به تاثیر نوسانات نرخ ارز بر بازار مسکن پرداخت و گفت: در شرایطی که بازار مسکن در خواب به سر می‌برد، نوسانات نرخ ارز تاثیر چندانی در تشدید رکود یا رونق این بخش ایجاد نمی‌کند.  به گفته محتشم، قضاوت درباره تاثیر نرخ ارز در بازار مسکن مقداری عجولانه است. بازار مسکن سهم ۱۵ درصدی در اقتصاد کلان کشور دارد و طبیعتا تغییرات این بازار تابع تغییرات ناشی از اقتصاد کشور است. تا زمانی که در اقتصاد کلان رونق پیش نیاید این بخش هم نمی‌تواند به رونق برسد. ولی تفاوت بخش مسکن با سایر بخش‌ها خاصیت مولد و پیشرانی است، زیرا اکثر صنایع تولیدی با این بخش مرتبط هستند. زمانی که بخش مسکن دچار رکود می‌شود آنها هم به‌تبع این مساله دچار کسری تولید می‌شوند. این تبعات باعث برجستگی نقش مسکن می‌شود.

به اعتقاد وی، اقتصاد بازار حکم می‌کند، هم‌اکنون سرمایه‌ها به بخش ارز و طلا برود. مزیت نقدشوندگی دلار از یک سو و افزایش قیمت آن از سوی دیگر باعث جذب سرمایه‌ها به این بخش شده است، سرمایه‌هایی که قبل از آن هم در بازار مسکن وجود نداشت؛ بنابراین عامل رکود حاکم بر بخش مسکن، نوسانات نرخ ارز نیست بلکه موضوعی طبیعی است. درست است که ارز در 3-2ماه اخیر روند صعودی داشته اما دولت به تازگی تصمیم گرفته آن را از طریق عرضه دلار در بانک‌ها مدیریت کند.

رییس انجمن انبوه‌سازان تهران تصریح کرد: با اقدامات موردی و تسکینی مثل پرداخت وام می‌توان کارهایی برای بخش مسکن انجام داد؛ کما اینکه در 3سال اخیر تلاش دولت این بوده که با روش‌های متفاوت تامین مالی به این بخش کمک کند. اما بخش مسکن با این تلاش‌ها از رکود کامل خارج نمی‌شود. ممکن است کاهش نرخ سود تسهیلات خانه‌اولی‌ها یا اوراق تسهیلات مسکن در رونق واحدهای کم‌متراژ و ارزان قیمت موثر باشد، اما قطعا نسخه‌یی کامل و جامع برای تمام بخش مسکن نیست.

به گفته محتشم، تولید سالانه یک میلیون واحد مسکونی طبق «طرح جامع مسکن» ضروری است. وی در این باره توضیحات بیشتری ارائه کرد و گفت: سالانه حدود ۷۰۰ هزار ازدواج صورت می‌گیرد اما ازدواج فقط یکی از آیتم‌هاست؛ چراکه بخشی از طلاق‌های صورت گرفته نیز باعث ایجاد تقاضای مسکن می‌شود. امروزه وقتی طلاق صورت می‌گیرد یک نفر در همان خانه می‌ماند و نفر دوم اگر خانه مستقل نگیرد در صف تقاضای خانه‌دار شدن می‌ایستد.

محتشم با اشاره به نوسازی خانه‌های فرسوده تاکید کرد که اکنون با کمبود مسکن مواجه هستیم و این کمبود باید جبران شود. بر اساس پیش‌بینی وزارت راه و شهرسازی چنانچه تا سال ۱۴۰۴ سالانه یک میلیون مسکن تولید کنیم، به نقطه سر به سر رسیده و بعد از آن برای کنترل بازار مسکن باید ۱۰ درصد بیشتر تولید کنیم.

به گفته رییس انجمن انبوه‌سازان تهران، در هیچ زمان در طول تاریخ و حتی در اوج تولید مسکن به عدد یک میلیون واحد نرسیده‌ایم، بنابراین باید برای تولید مسکن برنامه‌ریزی کنیم تا در آینده دچار جهش قیمت نشویم.