در حالی‌که بازار معاملات خرید وفروش مسکن از اولین روزهای سال جدید و زودتر از مدت مشابه سال‌های قبل- دست‌کم سه سال اخیر- آغاز به کار کرد و بازار معاملات خرید و فروش و اجاره ملک با حجم قابل توجهی از فایل‌های عرضه به متقاضیان مواجه شد، طی روزهای اخیر بخشی از سازندگان نیز اولین جست‌وجوهای خود برای خرید زمین را در بازار ملک آغاز کردند.

با توجه به اینکه پیش از این نیز کارشناسان و صاحبنظران بازار مسکن در پیش‌بینی‌های خود از آغاز رشد ملایم ساخت وسازها پس از گذشت سه سال رکود ساختمانی از ابتدای سال 96 خبر داده بودند، هم‌اکنون افزایش مراجعه سازندگان به بازار معاملات زمین‌های مسکونی و درخواست آنان برای خرید ملک کلنگی در پایتخت احتمال شروع «پیش رونق ساختمانی» در آینده نزدیک را تقویت کرده است. این در حالی است که علاوه بر شروع تقاضا برای خرید زمین از سوی سازندگان در اولین روزهای آغاز به کار بازار مسکن، هم‌اکنون برخی از این سازندگان با انتشار آگهی، تمایل خود را برای مشارکت با مالکان املاک کلنگی و زمین‌های مسکونی در مناطق مختلف شهر تهران برای ساخت وساز اعلام کرده‌اند. شروع به کار بازار معاملات زمین‌های مسکونی و املاک کلنگی در اولین ماه از سال 96، در حالی احتمالات کارشناسی پیشین درخصوص خروج فعالیت‌های ساختمانی از دوره رکود وشروع فاز پیش رونق در حوزه ساخت مسکن را پررنگ‌تر از قبل کرده است که فعالان بازار مسکن از مساعد بودن شرایط خرید زمین در مقطع زمانی فعلی خبر می‌دهند.

واسطه‌های بازار معاملات زمین معتقدند ورود زودهنگام برخی سازندگان به بازار معاملات املاک کلنگی و زمین‌های مسکونی علاوه بر آنکه علامتی از نزدیک بودن وقوع پیش رونق ساختمانی محسوب می‌شود ناشی از شم اقتصادی سازندگان و آینده‌نگری آنها درباره نوسانات احتمالی قیمت زمین در آینده است. به گفته این واسطه‌ها، هم‌اکنون قیمت زمین‌های مسکونی در سطح مطلوب و متعارفی قرار دارد، حتی درصدهای مربوط به سهم مالک و سازنده در فرآیند مشارکت نسبت معقولی است و با واقعیت‌های بازار ملک نسبتا همخوانی دارد؛ به همین دلیل علاوه بر نزدیک بودن دوره رونق فعالیت‌های ساختمانی، هم‌اکنون به لحاظ اقتصادی نیز زمان مناسبی برای خرید زمین یا مشارکت با مالکان املاک کلنگی از سوی سازندگان محسوب می‌شود. این در حالی است که تازه‌ترین آمارهای رسمی از وضعیت بازار مصالح ساختمانی نیز حاکی از شرایط نسبتا باثبات در این بازار و در نتیجه ثبات در هزینه‌های ساخت مسکن و عدم افزایش محسوس این هزینه‌ها است.

به این ترتیب علاوه بر وضعیت نسبتا مناسبی که هم‌اکنون به لحاظ حجم عرضه، سطح قیمت زمین‌های مسکونی و همچنین نسبت فعلی سهم مالک و سازنده در فرآیند مشارکت در بازار ساخت و ساز حاکم است، ثبات نسبی قیمت مصالح ساختمانی و عدم افزایش محسوس آن نیز عامل دیگری است که می‌تواند در ورود زودهنگام سمت عرضه به بازار خرید املاک کلنگی و زمین‌های مسکونی تاثیر‌گذار باشد. البته شروع ریزنوسانات قیمتی در بازار مصالح ساختمانی را نیز نباید نادیده گرفت؛قیمت مصالح ساختمانی اگرچه در سال 95 نسبت به سال 94 با افزایش محسوس یا به‌عبارت دیگر جهش مواجه نشد اما افزایش تحرکات سازندگان در سال گذشته یکی از عوامل شروع ریزنوسانات قیمتی مصالح ساختمانی در برخی گروه‌های مصالح همچون تیرآهن محسوب می‌شود. کارشناسان بازار ساخت وساز معتقدند به نظر می‌رسد سازندگان مسکن برای در امان ماندن از افزایش احتمالی قیمت مصالح در فاز رونق بازار مسکن وهمچنین مصون ماندن از رشد احتمالی قیمت زمین در دوره رونق، زمان حاضر-ابتدای سال 96- را برای خرید زمین و کسب آمادگی اولیه برای ساخت وساز انتخاب کرده‌اند. این در حالی است که به‌طور معمول اوج تحرکات سازندگان برای خرید زمین و استارت عملیات ساختمانی معمولا اواسط تا اواخر فصل پاییز هر سال است.

آدرس جدید فعالیت سمت عرضه

در شرایطی که سازندگان واحدهای مسکونی طی روزهای اخیر تقاضاهای جدیدی را برای خرید زمین یا مشارکت با مالکان املاک کلنگی برای ساخت و ساز مسکن به بازار ملک وارد کرده‌اند، بیشترین سطح تقاضا برای تملک زمین یا مشارکت را می‌توان در بازار مسکن برخی مناطق پایتخت رصد کرد. هر چند هم‌اکنون تقاضا برای خرید یا تملک زمین در همه مناطق پایتخت در سطوح مختلف قابل مشاهده است اما عمده تقاضای سازندگان برای خرید زمین یا مشارکت به مناطق 1 تا 10 شهر تهران مربوط است. در میان این مناطق، مناطق 2 و 5 به‌عنوان دو منطقه مصرفی در شمال غرب و غرب تهران بیشتر از سایر مناطق مورد توجه مالکان قرار دارند، هر چند بازار خرید ملک کلنگی یا مشارکت در ساخت در برخی دیگر از مناطق همچون منطقه یک نیز هم‌اکنون بازاری نسبتا پر رفت و آمد محسوب می‌شود. با این حال، کارشناسان و صاحبنظران بازار مسکن در پیش‌بینی‌های خود از جهت‌گیری رفتار سمت عرضه در سال 96 از تقویت احتمال هدایت سرمایه‌ها به بازار ساخت و ساز مناطق مصرفی پایتخت خبر می‌دهند.نشانه‌های این جهت‌گیری نیز از هم‌اکنون با افزایش تقاضا برای خرید زمین یا مشارکت در ساخت مسکن در مناطق مصرفی شهر مشاهده می‌شود.

توصیه کارشناسی به سازندگان

هر چند نشانه‌هایی از جهت‌گیری سازندگان به سمت ساخت مسکن در مناطق مصرفی پایتخت از همین روزهای ابتدایی سال 96 مشاهده می‌شود اما کارشناسان مسکن به سمت عرضه ملک توصیه می‌کنند چنانچه خواهان فروش سریعتر واحدهای خود در سال‌های آینده هستند، سهم ورود سرمایه به بازار مناطق مصرفی و ساخت و ساز در این محلات را افزایش دهند. کارشناسان می‌گویند هم‌اکنون سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در مناطق شمالی شهر تهران و ساخت وساز در این مناطق تقریبا به حد اشباع رسیده است، این در حالی است که عمده متقاضیان حاضر در بازار مسکن، متقاضیان خانه اولی و متقاضیان متعلق به دهک‌های اقتصادی میانی جامعه یا همان میان درآمدها هستند.با توجه به این دو نکته مهم، به سازندگان توصیه می‌شود از تکرار اشتباه سال‌های قبل که منجر به حبس سرمایه‌ها در واحدهای لوکس، بزرگ متراژ و گران قیمت بدون متقاضی شد، خودداری کنند. هم‌اکنون بازار مناطق مصرفی شهر تهران و سایر کلانشهرها به جهت افزایش حجم تقاضا بهترین و زودبازده‌ترین مناطق برای ساخت وساز و سرمایه‌گذاری ملکی محسوب می‌شوند.