بررسی‌ها علمی حاکی از این است که طی سال‌های اخیر عمده منابع و تسهیلات بانکی بخش مسکن صرف ساخت وسازهای لوکس، گران قیمت و بزرگ متراژ شده است اما طی سال 95 در تمامی ماه‌ها بیش از نیمی از معاملات انجام شده در بازار مسکن مربوط به واحدهای زیر 80 مترمربع و با ارزش کلی کمتر از 300میلیون تومان در شهر تهران بوده است که این موضوع تصویر روشنی از مسکن مورد تقاضا و البته در استطاعت خانه‌اولی‌ها و عمده متقاضیان بازار مسکن را ارائه می‌کند. بر این اساس هم‌اینک حجم قابل توجهی از ساختمان‌های لوکس و بزرگ متراژ به واسطه قیمت‌های نجومی بدون مشتری هستند و خالی مانده‌اند و به محلی برای حبس پول تبدیل شده‌اند. اگرچه نتایج اولیه سرشماری نفوس و مسکن سال 1395 حاکی از وجود بیش از 2.5میلیون واحد مسکونی خالی در کشور بود ‌اما به تازگی جزییات بیشتری از وضعیت ملک در ایران در نخستین نشست اتاق فکر مسکن منتشر شده که حالی از این است که با احتساب اقامتگاه‌های دوم که بالغ بر ۲میلیون و ۱۱۵هزار واحد است، مجموع خانه‌های خالی به ۴میلیون و ۷۰۲هزار و ۴۰۰واحد رسیده است.

تداوم اشتباه سرمایه‌گذاری

برهمین اساس، حامد مظاهریان، معاون وزیر راه و شهرسازی در نخستین جلسه اتاق فکر مسکن سال ۹۶ با اشاره به گزارش مرکز آمار ایران در سال ۹۵ اظهار کرد: انتشار گزارش مرکز آمار ایران در اسفند ماه سال ۹۵ به گستره‌یی از دغدغه‌ها دامن زده است. از این رو یکی از اقدامات مهم فهم درست آمار ارائه شده سپس تفسیر داده‌ها و استفاده از آن در فرآیندهای مربوط به برنامه‌ریزی حوزه مسکن است.

وی افزود: اطلاعات اولیه منتشر شده از سرشماری سال ۱۳۹۵ نشان می‌دهد که سیاست‌های مخرب اقتصادی گذشته تبعات ویرانگری در حوزه سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را به‌دنبال داشته است. درحالی که در گذشته با احتیاط درباره آمار خانه‌های خالی صحبت می‌شد اما داده‌های سرشماری اخیر نشان‌دهنده ابعاد نگران‌کننده‌یی از میزان سرمایه‌گذاری کلانی است که در خانه‌های خالی حبس شده است. معاون وزیر راه و شهرسازی با تاکید بر اینکه باید با استفاده از تجارب جهانی و مطالعات داخلی سیاست‌گذاری درستی در قبال خانه‌های خالی انجام دهیم، افزود: رونق بازار مسکن نیازمند بازتعریف مجدد است.

رونقی که مطلوب و امکان‌پذیر نیست

وی گفت: تصور ذهنی مردم از رونق بازار مسکن حد فاصل سال‌های ۸۹ تا ۹۱ است و فکر می‌کنند، رونق یعنی پروانه‌های ساخت مسکن و مصرف سیمان و سایر مصالح باید ‌مانند آن زمان باشد درحالی که باید به طور شفاف در جامعه تبیین شود که تکرار آن اتفاقات در جامعه ‌نه ‌تنها مطلوب نیست بلکه امکان‌پذیر هم نیست. سرمایه‌هایی که می‌توانست بخش مولد اقتصاد کشور را به حرکت درآورد اکنون با برآورد تقریبی 200میلیارد دلار در خانه‌های خالی به تله افتاده است. تداوم تولید خانه‌های بدون متقاضی مصرفی نه‌ تنها درست نیست بلکه شرایط اقتصادی نیز پذیرای آن نیست. مظاهریان گفت: در بخش اول باید به فهم درستی از آمار حاصل از سرشماری در مورد درصد خانه خالی، درصد خانه دوم و میزان واحدهای ناتمام در کشور رسید. انتظار می‌رود در هفته‌های آینده گزارش‌های تفصیلی‌تری از سوی مرکز آمار ارائه شود. در بخش دوم باید تجارب داخلی و جهانی را مورد بررسی قرار دهیم که راهکارها در مواجهه با خانه خالی چیست؟ یکی از ابزارها باید مالیات باشد، پیشنهاد دیگر تغییر عملکرد این خانه‌ها برای دیگر نیازهای شهر مانند هتل‌آپارتمان و... است اما باید دید چقدر ظرفیت وجود دارد و فرآیند آن باید به چه صورتی باشد. وی گفت: البته برخی کشورها مانند قبرس و اسپانیا با سیاست‌گذاری‌هایی مانند دادن اقامت توانستند مشکلات خود در مورد خانه‌های خالی را برطرف کنند اما این مساله موضوعی است که کشور ما به طور جدی در برابر آن قرار نگرفته است.

پارادوکس سرمایه‌گذاری

معاون وزیر راه و شهرسازی تصریح کرد: سرمایه‌گذاران خانه‌های خالی به نظر می‌رسد به تفاوت وضعیت موجود با گذشته پی ‌برده‌اند. اما گروهی همچنان با پافشاری بر عقاید خود و به امید اینکه این دوران نیز می‌گذرد و به سود خود دست خواهند یافت در فکر تداوم وضعیت گذشته هستند. از دیگر سو درحالی که میزان سرمایه هنگفتی در خانه‌های خالی به تله افتاده است، برنامه‌ریزی مسکن برای دهک‌های میانی و پایینی جامعه که مصرف‌کننده واقعی هستند نیازمند سرمایه است. معاون امور مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی اظهار کرد: اگر واقع‌بینانه به این موارد توجه شود کسی که طی ۴سال موفق به فروش این آپارتمان‌ها نشده است با توجه به پرداخت بهره بانکی به طور تقریبی از سرمایه آن چیزی باقی نمانده و در حقیقت اتفاقاتی درحال رخ دادن است که هم‌اکنون ما تنها شاهد نوک قله کوه یخی هستیم و باید بتوانیم برای چاره‌جویی هم‌فکری کنیم.

انتقال سرمایه‌ها به جنوب شهر

به اعتقاد کارشناسان بازار مسکن، درحال حاضر این بازار با دو موج تازه روبه‌رو است. براساس آمار ارائه‌ شده توسط بانک مرکزی درحال حاضر بخش اعظمی از تقاضا به دو بخش املاک متراژ پایین و متراژ میانی تبدیل ‌شده است. زیرا بخش اعظمی از مردم توانایی خرید املاک گران‌تر از واحدها را ندارند. در ثانی برخی از تولیدکنندگان آگاه به تغییر الگوی مصرف مسکن نیز به سمت تولید مسکن کوچک رو آوردند. زیرا این املاک سریع‌تر به پول تبدیل می‌شود. به همین دلیل درحال حاضر واحدهای متراژ پایین بیشترین نقش را در هدایت متقاضی بالقوه و بالفعل ایفا می‌کند هم‌اکنون بیش از 80 درصد مراجعات برای خرید املاک متراژ پایین و میانی است و بیشتر این معاملات قطعی شده و راهی دفاتر ثبت اسناد می‌شود. در این میان مناطق جنوب و شرق تهران با ارائه این املاک ‌توانسته رکود سنگین مسکن را اندکی کاهش دهد. از این رو بسیاری از تولیدکنندگان سرمایه‌های خود را به جنوب شهر انتقال داده‌اند و از طریق 3 گزینه «تجمیع»، «خرید زمین ارزان» و «مشارکت» اقدام به ساخت‌وسازهای املاک نقلی می‌کنند.

به گفته این دسته از کارشناسان بازار مسکن، اگرچه سود ساخت واحدهای 40تا 50 متری به‌ اندازه املاک تجاری و لوکس نیست اما بازگشت سرمایه بدون وقفه صورت می‌گیرد. به همین دلیل درحال حاضر دهک‌های میانی جامعه می‌توانند یک واحد 50 متری در جنوب شهر با فونداسیون و مصالح ساختمانی قابل ‌قبول حدود 100میلیون خریداری کنند. البته بیشتر این املاک دارای وام‌های 17تا 20میلیون تومانی با اقساط 300هزارتومانی هستند که پرداخت آن برای اغلب کارمندان و کارگران متوسط جامعه سنگین نیست.