اما نکته مهم در این میان آن است که رکود بازار مسکن به‏ عنوان یک بخش پیشران بی‏شک بر رکود اقتصاد کشور، کاهش تولید ناخالص ملی و نرخ اشتغال تاثیرگذار بوده است. مهم‌ترین عامل رکود بازار مسکن، کاهش تقاضای مسکن به دلیل پایین بودن قدرت خرید است.

چراکه بدون شک تقاضا مهم‏ترین عامل در بروز رونق یا رکود در بخش مسکن است. این مساله باعث شده است تا برآورد تقاضای بالقوه یک میلیونی مسکن در سال‏‌های اخیر فعلیت نیابد و اصطلاحا به «تقاضای موثر» مبدل نشود.

در چنین شرایطی اکثر اقتصاددانان به‌درستی بر «تحریک تقاضا» از طریق «سیاست‏‌های انبساطی» و ابزارهایی از جمله افزایش سقف تسهیلات اشاره دارند. در این صورت تقاضا در بازار و سپس میزان مبادلات مسکن و در وهله بعدی تولید مسکن افزایش خواهد یافت. بنابراین انتظار آن خواهد رفت که ایجاد ارزش افزوده و اشتغال‌زایی بخش مسکن و ساختمان، رونق را به اقتصاد ملی ارزانی دارد. طوری که پایان رکود معاملات مسکن و شروع دوره پیش‌‏رونق در بازار خرید و فروش آپارتمان می‌‏تواند شیب سقوط ارزش افزوده بخش ساختمان را کم کند و نرخ رشد منفی آن را بهبود بخشد. البته از زاویه دیگری نیز می‌‏توان به رکود بخش مسکن توجه کرد. در جریان ماندگاری بخش مسکن در رکود یک پدیده نادر و کمیاب رخ داده است. به این معنی که در طی این دوره «تقاضا به قصد سرمایه‌‏گذاری» یا «تقاضای سوداگری یا تقاضای سفته‌‏بازی»، تا حد زیادی از بازار مسکن رخت بر بسته است و عمدتا تقاضاکنندگانی در بازار مسکن به مبادله می‏‌پردازند که «هدف مصرف» دارند. از این رو به نظر می‏‌رسد یکی از مهم‏ترین دستاوردهای دوران رکود مسکن که باید به آن توجه کرد و از کنار آن به سادگی نباید گذشت توقف ورود تقاضای سفته‏‌بازی یا همان سوداگری به بازار معاملات مسکن است.

هر گاه در گذشته شوک رونقی در بازار مسکن رخ می‌‏داد، به تبع آن تقاضا افزایش می‏‌یافت، اما در «تقاضای مصرفی» افزایش چشمگیری مشاهده نمی‏‌شد؛ بلکه این «تقاضای سوداگری» بود که ناگهان شدت می‏‌یافت. در این مقطع سوداگران با هجوم خود به بازار مسکن، به دنبال بهره بردن از افزایش ناگهانی قیمت‌‏ها بودند. بنابراین افزایش تقاضا باعث ایجاد تعادل در قیمت‏‌های بالاتری در بازار می‏‌شد.

در این میان بازندگان اصلی رونق بازار مسکن متقاضیان مصرفی بودند. چراکه به دلیل رفتار تقاضای سوداگرانه بسیاری از متقاضیان مصرفی که با قدرت خرید پایین‏تر به بازار وارد شده بودند با افزایش قیمت‏‌ها، توان دسترسی به مسکن مطلوب و مورد نظر آنها کاهش پیدا می‌کرد. در شرایطی که تقاضای کاذب در بازار مسکن به دلیل حضور سوداگران در این بازار شکل می‏گرفت، علاوه بر زیان مصرف‏‌کنندگان مسکن، معضلاتی همچون ورود غیر حرفه‌‏ای‏‌ها به بازار تولید مسکن نیز مشاهده می‏‌شد. در چنین شرایطی قیمت مسکن و حاشیه سود سازندگان تا جایی افزایش پیدا می‏‌کرد که نهایتا منجر به ورود بخش غیرمتخصص و غیرحرفه‌‏ای عرضه به بازار مسکن می‌شد.

حضور بخش غیرحرفه‌‏ای و غیر متخصص عرضه به بازار مسکن از دو جهت به زیان بخش مسکن و ساختمان است. نخست آنکه بخش غیرحرفه‌‏ای عرضه دانش، تجربه و تعهد لازم در بازار را ندارند و به ثبات بازار و حضور مستمر خود در این بازار نمی‏‌اندیشند و دوم آنکه این گروه به قصد انتفاع کوتاه‌‏مدت، با استفاده از مصالح و نقشه‏‌های غیر حرفه‌‏ای و غیر استاندارد و همچنین الگوهای مسکن نامتناسب با تقاضا، نسبت به هدر دادن سرمایه‏‌های ملی و کاهش رفاه مصرف‏‌کننده اقدام می‏‏‌کنند. در این زمینه تجربه دوره رونق اخیر سال‏‏‌های 91 و اوایل 92 مورد توجه است.

طی این دوره با کج‏روی فعالیت‏‌های ساختمانی در برخی مناطق خاص شهر همچون مناطق شمالی پایتخت، تیراژ گسترده‌ای از املاک لوکس، بزرگ‏ متراژ و گران قیمت که با تقاضای مصرفی موجود در بازار مسکن همخوانی نداشتند، ساخته شدند. عدم تناسب میان آپارتمان‌‏های عرضه‌شده در بازار و تقاضای مصرفی موجود منجر به حبس سرمایه‌‏های ساختمانی و ورود بازار مسکن به دوره رکود شد. این در حالی است که سازندگان حرفه‏‌ای همواره به حاشیه سود منطقی راضی هستند و ترجیح می‏‌دهند بازار بدون فراز و نشیب باشد تا جریان عرضه و تقاضا فارغ از هر گونه هیجانی با یکدیگر به تعادل برسد.

در یک بازار پویا و کارآمد، سازندگان حرفه‌‏ای با رقابت سالم و «ایجاد برند» از طریق نقشه‌‏های حرفه‌‏ای، الگوی صحیح و مصالح با کیفیت می‌‏توانند حیات اقتصادی خود را تضمین کنند. بنابراین در صورتی که هدف تحریک تقاضا به قصد ایجاد رونق در بازار مسکن و اقتصاد کشور باشد، نباید این اقدام به گونه‌‏ای صورت گیرد که این عامل به تهدیدی علیه خود مبدل شود. بهترین اقدام در چنین شرایطی، صرفا تحریک «تقاضای مصرفی مسکن» است.

در این اثنا سیاست‏‌هایی در اعطای تسهیلات مانند ارائه وام به «مسکن اولی‏‌ها» و «زوج‌‏های جوان» از جمله سیاست‏‌هایی است که تسهیلات را به دست مصرف‏‌کننده واقعی (نه سوداگران) مسکن می‏‌رساند و از این رو قابل تایید است. از سوی دیگر نقدینگی و سرمایه‌‏های سرگردانی وجود دارد که این روزها عمدتا در بانک‏‌ها محبوس شده‌‏اند و در گذشته هر از گاهی بازار سکه، ارز، خودرو، سهام و مسکن را مورد هجوم خود قرار می‌دادند. هر آن بیم آن می‏‌رود که به محض مشاهده رونق در بازار مسکن، این سرمایه‏‌های سرگردان از بانک‌‏ها خارج و به «قصد سوداگری» بازار مسکن حمله ‏ور شوند. از این رو سیاست‏‌هایی نظیر «بستن مالیات بر خانه‌های خالی»، «افزایش مالیات بر نقل و انتقال مسکن» و سایر «سیاست‏‌های تحدیدکننده»، در جلوگیری از این معضل می‌‏تواند موثر باشد. بر این پایه سیاست‏‌های انبساطی که معطوف به تحریک تقاضا است باید به‏صورت توأمان با سیاست‏‌های انقباضی که جلوی سوداگری در بازار مسکن را می‏‌گیرد، اتخاذ شود تا دستاورد این دوران رکود که همانا «خرید مسکن به قصد مصرف» و «تداوم حضور سازندگان حرفه‏‌ای» در بازار است، کماکان حفظ شود.