در شرایطی که مسوولان مسکن مهر از تکمیل و افتتاح همه واحدهای بدون مشکل تا پایان امسال در پروژه مسکن مهر خبر می‏‌دهند، این روزها و در آستانه شروع فصل طلایی جابه‌جایی‏‌ها در بازار مسکن-تابستان- فایل‏‌های بیشتری از واحدهای فروش مسکن مهر در بنگاه‏‌های املاک شهرهای جدید قابل جست‌و‌جو است.با توجه به تحویل تعداد بیشتری از واحدهای مسکن مهر در سال جاری، هم اکنون حجم فایل‏‌های عرضه شده به بازار فروش مسکن مهر خصوصا در شهرهای جدید اطراف پایتخت نسبت به سال‏‌های قبل افزایش یافته است که این افزایش روندی مورد انتظار ارزیابی می‏‌شود. هر چند طی دو سال گذشته نیز همزمان با آزاد شدن معاملات مسکن مهر در بازار آزاد معاملات ملک، همواره فایل‌‏های فروش مسکن مهر در دسترس متقاضیان خرید این واحدها در شهرهای جدید قرار داشت و حتی پیش از آن نیز معاملات زیرزمینی این واحدها میان خریداران و فروشندگان دیده می‏‌شد اما امسال حجم بیشتری از عرضه این واحدها در مقایسه با سال‏‌های قبل مشاهده می‏‌شود.

متوسط قیمت مسکن مهر در اطراف تهران

تحقیقات میدانی از بازار خرید وفروش واحدهای مسکن مهر در شهرهای جدید اطراف تهران نشان می‏‌دهد هم اکنون عمده واحدهای تکمیل شده و آماده سکونت که در بازار معاملات آزاد مسکن مهر خرید وفروش می‏‌شوند به ‏طور متوسط کمتر از یک میلیون تومان در هر مترمربع قیمت‌‏گذاری می‏‌شوند. به عبارت دیگر هم اکنون متقاضیان خرید واحدهای مسکن در شهرهای جدید اطراف تهران از جمله پرند و پردیس می‏‌توانند با پرداخت مترمربعی بین 700 تا 1 میلیون تومان واحد دلخواه و تکمیل شده‌‏ای را خریداری کنند و در آن ساکن شوند. هر چند در این میان واحدهایی هم یافت می‏‌شود که با قیمتی کمتر یا بیشتر از آنچه اعلام شد در بازار معاملات مسکن مهر شهرهای جدید به فروش می‌‏رسد اما عرف قیمت واحدهای مسکن مهر در این شهرها عموما مترمربعی زیر یک میلیون تومان و به‏ طور متوسط در محدوده 600 تا 900 هزار تومان در ازای هر مترمربع است.

واحدهایی که هم اکنون در شهرهای جدید اطراف تهران به خصوص پرند و پردیس با قیمت بالاتر از مترمربعی یک میلیون تومان به بازار مسکن معرفی شده‌‏اند اغلب آپارتمان‌هایی هستند که مدت زمان بیشتری از پرداخت اقساط آنها از سوی مالک اول می‌‏گذرد و تعداد بیشتری از اقساط ماهانه تسهیلات آنها به بانک پرداخت شده است؛ به این معنا که مبلغ بیشتری از تسهیلات آنها از سوی مالک اولیه به بانک بازپرداخت شده است.این در حالی است که برخی دیگر از واحدهای مسکن مهر معرفی شده به بازار فروش علاوه بر این شرط یا به تنهایی، آپارتمان‌هایی هستند که موقعیت بهتری به لحاظ دسترسی و همجواری با خدمات شهری دارند یا به لحاظ قرار گرفتن در مکان بهتر نسبت به سایر پروژه‌‏ها با قیمت بالاتر به متقاضیان پیشنهاد شده‌‏اند. علاوه بر این، برخی دیگر از مالکان اولیه واحدهای تکمیل و آماده سکونت مسکن مهر با این استدلال که در واحدهای تحویل گرفته شده بازسازی و به‌سازی انجام داده‏‌اند، قیمت واحدهای خود را از عرف بازار بیشتر تعیین می‏‌کنند.

به‏ عنوان مثال هم اکنون نمونه‏‌هایی از واحدهای مسکن مهر فروشی در بازار مسکن شهرهای جدید پرند و پردیس مشاهده می‌شود که مترمربعی یک تا 5/ 1 میلیون تومان هم قیمت‌گذاری شده‌‏اند که علاوه بر مزایای گفته شده، مالک اولیه با تعویض شیرآلات، کفپوش، کاشی‌ها، کابینت‏‌ها و سایر نازک کاری‏‌های انجام شده در داخل آپارتمان اعلام می‏‌کند ارزش واحد وی بیش از واحدهای دیگر است.در واقع این دسته از فروشندگان مسکن مهر هزینه بازسازی و به‌سازی آپارتمان را نیز به قیمت نهایی فروش اضافه می‏‌کنند. هم اکنون عمده واحدهای مسکن مهر تکمیل و آماده سکونت معرفی شده به بازار مسکن شهرهای جدید اطراف تهران به خصوص دو شهر جدید پرند و پردیس، هر کدام 25 تا 30 میلیون تومان وام مسکن مهر با نرخ بهره 4 درصدی دارند که بخشی از اقساط ماهانه این تسهیلات نیز طی یکی دو سال اخیر از سوی مالک اولیه پرداخت شده است. یکی از معیارهای تعیین قیمت مسکن مهر در بازار معاملات این واحدها طی روزهای اخیر، میزان اقساط پرداخت شده از سوی مالک اولیه است؛ طوری که واحدهایی که فروش اقساطی شده‌اند و مالک اولیه دفترچه اقساط دریافت کرده و بخشی از تسهیلات را به‏صورت بازپرداخت ماهانه به بانک عامل تسهیلات مسکن مهر برگردانده است به ‏عنوان واحدهای بدون مشکل شناخته شده و قیمت آنها به ‏صورت جزیی بالاتر از سایر واحدها است.

معیار متقاضیان برای خرید مسکن مهر

هم اکنون قیمت برخی واحدهای مسکن مهر در شهر جدید پرند و همچنین شهر جدید پردیس-بزرگترین و معروف‌ترین شهرهای جدید واقع شده در اطراف تهران-با این معیارها تعیین می‏‌شوند؛ هر چند عمده متقاضیان خرید این واحدها به دنبال همان واحدهایی هستند که با قیمت‏‌های پایین‌تر به بازار املاک این شهرهای جدید عرضه شده‏‌اند. واسطه‏‌های ملکی بازار مسکن این دو شهر جدید می‏‌گویند اگر چه برخی از مالکان واحدهای مسکن مهر که قصد فروش این واحدها را دارند مایلند تا حد امکان و با لیست کردن مزایای آپارتمان خود در مقایسه با سایر واحدها، قیمت مسکن مهر را از مرز مترمربعی یک میلیون تومان عبور دهند اما هم اکنون بازار مسکن شهرهای جدید و قدرت خرید متقاضیان این واحدها عملا این اجازه را به مالکان نخواهد داد. به گفته آنان، تعیین قیمت مسکن مهر از قرار هر مترمربع یک میلیون تومان و بالاتر با واقعیت این واحدها و موقعیت قرارگیری آنها در مقطع زمانی فعلی سازگار نیست و به جرات می‏‌توان گفت واحدهای گران قیمت در شهرهای جدید به شدت با مانع یافتن مشتری و متقاضی برای خرید مواجه‌اند؛ طوری که این واحدها هر چقدر هم از سوی مالک اولیه بازسازی و بهسازی شده باشند اما فاقد مشتری هستند.

واسطه‏های ملکی شهرهای جدید اطراف تهران علت این موضوع را قدرت خرید پایین متقاضیان خرید آپارتمان‏‌های مسکن مهر می‏‌دانند که باعث شده است عمده آنها تمایل به خرید آپارتمان‌هایی ارزان‌تر از سایر واحدها داشته باشند. البته در این میان برخی از متقاضیان نیز علاوه بر قیمت مناسب، موضوع تمیزی و بازسازی آپارتمان‌ها را مد نظر دارند اما حاضر به پرداخت مبلغ اضافه بابت اضافه‏‌کاری‏‌های صورت گرفته در این واحدها نیستند. این درحالی است که بخش دیگری از متقاضیان ترجیح می‏‌دهند بازسازی‏‌های موردنظر را خودشان در واحدها انجام دهند و بنابراین متقاضیان واحدهای خام ارزان‏‌قیمت‏‌تر در شهرهای جدید، هم‏اکنون بیش از آپارتمان‌هایی است که مالک اولیه آن را بهسازی و بازسازی کرده است.