محمدباقر قالیباف 12 سال است که مدیریت تهران را برعهده دارد و در این مدت عملکرد او در زمینه‌های گوناگون محل انتقاد مسوولان و کارشناسان شهری بوده است. یکی از مواردی که به‌شدت از آن انتقاد می‌شود، تراکم فروشی است. در واقع شهرداری تهران در این مدت با فروش شهر درآمدهای هنگفتی کسب کرده و به گفته برخی اعضای شورای شهر حدود 80درصد از درآمد شهرداری از طریق فروش تراکم به دست می‌آید. نتیجه اتخاذ این رویکرد، ساخت برج‌ها و ساختمان‌های بلندمرتبه در کوچه‌ها و معابر باریک و نیز از بین رفتن باغات شهر و تبدیل آنها به برج‌هاست. شاهد این مدعا نیز افزایش ساختمان‌های بلندمرتبه در شمال و مرکز شهر تهران است.

اکنون قانون خاصی درخصوص چگونگی و محل تامین منابع شهرداری وجود ندارد و شهرداری‌ها باتوجه به نفوذ و دیدگاه خود به شکل کاملا سلیقه‌یی در این مورد تصمیم‌گیری می‌کنند. درآمدهای شهرداری به دو دسته تقسیم می‌شود؛ درآمدهای پایدار و ناپایدار. آنچه امروز به‌عنوان درآمدهای پایدار از آن یاد می‌شود، آن دسته از درآمدهایی است که علاوه بر پوشش سهم زیادی از هزینه‌ها، در گذر زمان ثابت بوده و دستخوش افت و خیز نشود. اما با توجه به جمعیت روزافزون جمعیت شهرها، خدمات‌رسانی به آنها نیازمند هزینه‌های بسیاری است. بنابراین شهرداری‌ها عمدتا به درآمدهای ناپایدار که شهر فروشی و تراکم فروشی مهم‌ترین آنها هستند، روی می‌آورند. در واقع فروش تراکم عوارض نامناسبی برای زندگی شهری به‌دنبال داشته است که مشکلات مربوط به محیط‌زیست، ترافیک و انواع آلودگی‌ها تنها بخشی از آن است. همچنین آنچه به‌عنوان آشفتگی‌های معماری در شهر شاهد هستیم نیز محصول عملکرد اشتباه مسوولان شهری در استفاده از درآمدهای ناپایدار است.

البته شهرداری غیر از فروش تراکم، راه‌های درآمدی متعدد دیگری دارد که تاکنون از آنها به خوبی استفاده نشده است. از مهم‌ترین مصادیق آن می‌توان به سهم شهرداری‌ها از مالیات بر ارزش افزوده، عوارض نوسازی، عوارض سالانه خودرو، بهای خدمات مدیریت پسماند، عوارض کسب و پیشه و... اشاره کرد.

درآمد حاصل از مالیات بر ارزش افزوده از محل عوارض دریافتی از مصرف‌کنندگان کالا و خدمات توسط سازمان امور مالیات تامین و به حساب شهرداری محل تامین واریز می‌شود. سهم اندک عوارض بنزین و سایر مواد سوختی مصرفی از عوارض متمرکز با توجه به سهمیه تعیین شده توسط وزارت کشور به حساب شهرداری تهران واریز و سایر عوارض مورد اشاره از شهروندان شهر تهران در ازای جمع‌آوری و حمل پسماند یا خودروهای در اختیار یا استفاده از فضای شهر برای کسب و پیشه و فعالیت و دراختیار داشتن ملک محل سکونت و نوسازی شهر ناشی از فعالیت‌های عمرانی و نظایر آن دریافت می‌شود.

علاوه بر این، مالیات بر ارزش افزوده از دیگر محل‌های درآمدی شهرداری محسوب می‌شود که می‌توان از آن به‌عنوان درآمد پایدار نام برد. مالیات بر ارزش افزوده منابع دولت و شهرداری‌ها را به هم گره زده است و به همین دلیل شهرداری با خیال راحت می‌تواند از این نوع مالیات برای کسب درآمد استفاده کند.  مالیات بر زمین‌های خالی به‌دلیل اینکه مدیریت منابع زمین شهری و تخصیص بهینه آنها برای ایجاد زیرساخت‌های شهری برعهده شهرداری‌هاست، اخذ این نوع مالیات بیشتر برعهده شهرداری‌ها و به‌صورت عوارض شهری صورت می‌گیرد.

تامین منابع درآمدی شهرداری‌ها از طریق اجرای این مالیات به‌جای عوارض فروش تراکم منجر به ایجاد رویکردی عدالت محور در عرصه درآمدهای شهرداری‌ها می‌شود، چراکه هر چه میزان خدمات شهری در منطقه‌یی بیشتر باشد، قیمت زمین در آن منطقه بالاتر بوده و در نتیجه مالیات پرداختی نیز در آن منطقه بالاتر خواهد بود.  املاک بزرگ مقیاس شهرداری یکی دیگر از مواردی است که می‌تواند محل تامین درآمدهای پایدار شهری باشد اما طی سال‌های گذشته شهرداری قسمت عمده‌یی از املاک خود را فروخته است. شهرداری می‌توانست با مشارکت بخش خصوصی این ساختمان‌ها را بهینه‌سازی کند و براساس مواد طرح تفضیلی برای خود نگه داشته و آنها را اجاره دهد. اکنون در برخی شهرهای توسعه یافته 80درصد درآمدهای شهری ناشی از اجاره‌داری است، اما در شهرداری تهران املاک زیادی به فروش رفت.

یکی دیگر از راه‌های کسب درآمد که در دوره مدیریت قالیباف مغفول ماند، مسیر دیگر جذب سرمایه‌گذار از بخش خصوصی داخلی و خارجی است که با ایجاد شفافیت و رقابت و لغو انحصارها و رانت‌ها، مسیر سرمایه‌گذاری باز می‌شود و می‌توان توسعه پایدار شهر را با مشارکت بخش خصوصی به پیش برد.

علاوه بر این در همه شهرهای توسعه یافته دنیا مدیریت شهری به حمل و نقل عمومی یارانه می‌دهد، اما بخشی از این یارانه از محل عوارضی است که از افرادی که از خودروهای شخصی در شهر استفاده می‌کنند، تامین می‌شود. در مجموع اقتصاد تهران این ظرفیت را دارد که بدون اتکا به فروش تراکم منفی و شهرفروشی و با تکیه بر درآمد پایدار بتوان شهر را اداره کرد.  با توجه به نتایج منفی حاصل از تراکم فروشی اعضای جدید شورای شهر تصمیم گرفته‌اند راه‌های دیگری برای کسب درآمد شهرداری انتخاب کنند و انتظار می‌رود در شورای پنجم شاهد کاهش چشم‌گیر فروش شهر باشیم.

الزامات توسعه پایدار شهری

محسن هاشمی از منتخبان شورای پنجم در مصاحبه‌یی از روند تراکم فروشی انتقاد و اظهار کرده که موضوع فروش شهر، از اقداماتی است که دقیقا برخلاف توسعه پایدار شهر است، توسعه پایدار شهر متکی به درآمد پایدار است و درآمد پایدار ناشی از عوارض و مالیات واقعی است که مورد مصرف آن متناسب با تحقق درآمد باشد.  وی افزوده است: اگر قرار باشد تهران به شهر زندگی تبدیل شود باید از باقی‌مانده باغات و فضای سبز تهران با دقت حراست شده اجازه نابودی بیشتر را نداد و جایگزین درآمد ناشی از تراکم فروشی و بارگذاری نامناسب، به درآمد پایدار ناشی از عوارض ارزش افزوده و کسب و کار در شهر پرداخت. اگر قرار است در فرآیند نوسازی تهران ساخت و ‌سازی صورت بگیرد، قطعا این ساخت وساز را باید به سوی نوسازی بافت‌های فرسوده و مناطق مثبت برای بارگذاری هدایت شود و این هدایت زمانی ممکن است که ما اجازه احداث برج‌ها و ساختمان‌های بلندمرتبه را در باغات ومناطق با بارگذاری منفی و خارج از طرح تفصیلی ندهیم.  به گفته وی، حدود نیمی از تبادلات اقتصادی کشور در تهران صورت می‌گیرد و اگر شفاف‌سازی و هدایت صحیحی صورت گیرد، می‌توان درآمد پایدار را برای شهر ایجاد کرد که البته نیاز به تعامل نزدیک با دولت و سایر دستگاه‌های مرتبط دارد. از نظر قانون، بخشی از عوارض افزوده باید صرف مدیریت شهری شود که تاکنون به اندازه کافی به آن توجه نشده و عوارض و مالیات شهری نیز آن‌گونه که باید در محل خود هزینه نشده است.

دریافت مالیات بهترین راه

علی‌اصغر سعیدی مدیر گروه برنامه‌ریزی و رفاه اجتماعی دانشگاه تهران نیز در گفت‌وگو با «تعادل» عنوان کرد که بهترین راه برای رسیدن به درآمدهای پایدار در شهرداری دریافت مالیات از شهروندان است. اما متاسفانه شهرداری در تمام سال‌های گذشته به دنبال این بوده تا منابع درآمدی خود را از طریق فروش تراکم‌سازی به دست آورد و در واقع با این کار فضاهای عمومی را تبدیل به فضای خصوصی کرده است که در هیچ هنجار مدیریت شهری این موضوع پذیرفتنی نیست. در آمدهای اینچنینی پایدار نیستند زیرا شهرداری تا یک جایی می‌تواند با فروش تراکم کسب درآمد کند و همیشگی نیست.

وی افزود: بهترین راه برای کسب درآمدهای پایدار اخذ مالیات از شهروندان در قبال خدماتی است که شهرداری ارائه می‌دهد. شاید در وهله اول مردم از انجام این کار سر باز زنند اما بعد از مدتی و با دیدن خدمات شهرداری متوجه می‌شوند که پول آنها صرف بهبود شرایط محیطی زندگی‌شان شده است، راحت‌تر با این موضوع کنار می‌آیند.  سعیدی ادامه داد: از سوی دیگر اخذ مالیات از شهروندان در قبال خدمات ارائه شده شهرداری را ملزم به پاسخگویی به شهروندان کرده و منجر به ایجاد رابطه متقابل بین مدیریت شهری و شهروندان می‌شود.