سازنده‌ها قبل از صدور پروانه ساختمانی باید رقمی معادل 15 درصد مجموع عوارض شهرداری بابت بیمه کارگران ساختمانی پرداخت کنند. در حال حاضر نرخ 15 درصد تغییر نکرده، اما سازنده‌ها می‌گویند یک عوارض به مبنای محاسبه تعرفه حق بیمه اضافه شده است.

بازار ساخت و ساز در یکی از حساس‌ترین دوره‌های زمانی، با دو شوک پی در پی از محل رشد هزینه‌ مجوزهای جانبی‌ روبه‌رو شد. گزارش از آنچه برخی سرمایه‌گذاران ساختمانی در تهران طی هفته‌های اخیر هنگام دریافت جواز ساخت به آن برخورد کرده‌اند، حاکی است: تغییر ناگهانی در «مبنای محاسبه حق بیمه کارگران ساختمانی» سبب شده بار مالی جدید و سنگین در یکی از فیش‌های مورد نیاز برای صدور پروانه ساخت، به سازنده‌ها تحمیل شود. مطابق آنچه تعدادی از سازنده‌ها طی چند روز گذشته، به «دنیای اقتصاد» اعلام کردند، تعرفه ریالی بیمه کارگران ساختمانی در برخی پروژه‌های ساختمانی نسبت به سال گذشته، تا دو برابر افزایش پیدا کرده است.

برآورد اولیه سازنده‌ها در حوزه ساخت و سازهای مسکونی، درباره پیامد منفی این اقدام ضدرونق مشخص می‌کند: قیمت تمام شده ساخت مسکن از محل افزایش تعرفه ریالی حق بیمه کارگران ساختمانی، یک تا دو درصد افزایش پیدا می‌کند. این میزان رشد هزینه‌ در مرحله شروع ساخت و ساز آن هم در مقطع تغییر فاز بازار سرمایه‌گذاری ملکی از رکود عمیق به پیش‌رونق، در شرایطی اتفاق افتاده که هیچ بخشنامه، تغییر قانون یا اعلام عمومی درباره تصمیم نهادهای ذی ربط برای تغییر تعرفه بیمه کارگران ساختمانی، ابلاغ یا منتشر نشده است.

بررسی‌ها از جزئیات «فیش» حق بیمه کارگران ساختمانی که در مرحله قبل از صدور پروانه ساختمانی به سازنده‌ها ارائه می‌شود، حاکی است: تا پیش از سال 93، مطابق مقررات مصوب 14 اسفند سال 87، سازنده‌ها مکلف بودند معادل «4 درصد حقوق ماهانه کارگر به ازای ساخت هر متر مربع بنای ساختمانی» را بابت حق بیمه بپردازند اما اشکالات آن فرمول و بازتاب منفی آن در سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی سبب اصلاح قانون شد؛ طوری که مطابق قانون اصلاح مقررات حق بیمه کارگران ساختمانی مصوب دی ماه سال 93 مجلس، سازنده‌های انواع ساختمان‌های مسکونی و غیرمسکونی، در مرحله قبل از صدور پروانه، باید رقمی معادل «15 درصد مجموع عوارض شهرداری» بابت حق بیمه کارگران ساختمانی، به تامین اجتماعی پرداخت کنند.

این ردیف از انواع هزینه‌های جانبی ساخت‌و‌ساز، اگر چه به شهرداری تعلق دارد اما فیش مربوط به آن، در قالب فرآیند صدور پروانه ساختمانی - به‌عنوان یکی از پیش‌شرط‌های صدور جواز ساخت- توسط دفاتر خدمات الکترونیک به سازنده اعلام می‌شود. در حال حاضر اگر چه نرخ مربوط به تعرفه بیمه ساختمانی، همان 15 درصد است و در ظاهر تغییر نکرده اما گفته می‌شود نوعی دستکاری در مبنای محاسبه تعرفه بیمه کارگران ساختمانی باعث شده تعداد عوارض بیشتری از فهرست انواع عوارض ساخت و ساز، به لیست مشمول محاسبه نرخ 15 درصد تعرفه حق بیمه، افزوده و در نتیجه باعث تورم تعرفه ریالی فیش بیمه برای سازنده‌ها شود.

در متن مقررات نحوه محاسبه نرخ 15 درصد حق بیمه کارگران ساختمانی، فهرست مجاز برای اعمال عوارض ساختمانی به‌عنوان ملاک عمل تعیین تعرفه بیمه شامل «عوارض زیربنا، عوارض پذیره،‌ عوارض تراکم، عوارض پیش‌آمدگی، عوارض بالکن و عوارض ارتفاع بنا» است و سایر عوارض دریافتی توسط شهرداری از جمله «عوارض تغییر کاربری پارکینگ، عوارض تشرف، عوارض ایمنی،‌ عوارض آموزش و پرورش و حق‌الزحمه ناظران» نمی‌تواند مبنای نرخ بیمه‌ قرار بگیرد. اما پشت صحنه آنچه در حال حاضر برای برخی سازنده‌های متقاضی جواز ساخت اتفاق افتاده، مطابق تحقیقات میدانی، از اضافه شدن «عوارض متفرقه» به فهرست عوارض مبنای محاسبه نرخ 15 درصد حکایت دارد که همین تغییر در لیست مبنا، هم‌اکنون سرمایه‌گذاران ساختمانی را در آستانه رونق ساخت و ساز شوکه کرده است.

«عوارض متفرقه» یکی از عوارض ساختمانی درشت به لحاظ مبلغ ریالی در مقایسه با سایر عوارض دریافتی از سازنده‌ها محسوب می‌شود که مدتی است بابت ارزش افزوده املاک ناشی از اجرای طرح‌ها و پروژه‌های شهری، از سازنده‌ها دریافت می‌شود. در این میان، اگر چه همه عوارض شهری،‌ قبل از دریافت، در شورای شهر به تصویب می‌رسد اما فرمول نحوه محاسبه عوارض متفرقه همچون سایر عوارض ساخت و ساز، برای غالب سازنده‌ها قابل تجزیه و تحلیل نیست طوری که عوامل صدور مجوزها معمولا در پاسخ به ابهامات سازنده‌ها درباره چگونگی تعیین عوارض ساختمانی، به «محاسبه عوارض توسط سیستم» اشاره می‌کنند.

تعداد و نوع عوارض ساختمانی قابل لحاظ برای محاسبه نرخ 15 درصد حق بیمه کارگران ساختمانی، همواره به‌عنوان یک مناقشه بین مدیریت شهری، فعالان ساختمانی و تامین اجتماعی مطرح بوده است. فعالان ساختمانی می‌گویند: اگر چه از نگاه تامین اجتماعی، منابع مالی لازم برای بیمه کارگران ساختمانی نیازمند لحاظ تعداد بیشتری از انواع عوارض ساختمانی در فهرست محاسبه نرخ 15 درصد است اما چون بخشی از عوارض دریافتی از سوی شهرداری، ارتباطی به میزان فعالیت کارگران ندارد، علی‌القاعده نباید مبنای محاسبه بیمه کارگران قرار بگیرد.

در این میان، مطابق آنچه سازنده‌ها می‌گویند، شهرداری به‌عنوان ضلع سوم مناقشه، با فعالان ساختمانی هم‌نظر است. شهرداری‌ها به دلیل اثر منفی افزایش هزینه ساخت و ساز از محل تغییر مبنای محاسبه حق بیمه کارگران ساختمانی، تمایل به افزایش تعرفه ریالی حق بیمه ندارد آن هم در شرایط فعلی که رکود ساختمانی، کمبود منابع و سختی در وصول درآمدهای پیش‌بینی شده از محل عوارض ساخت و ساز را برای شهرداری رقم زده است.

بخش مسکن و ساختمان در حال حاضر تنها بخش اقتصادی در رکود مانده محسوب می‌شود. این بخش سال گذشته با رشد منفی 13 درصدی در ارزش افزوده مواجه شد و در حالی که موتور پیشران رشد اقتصادی تعریف شده، اکنون متهم رشد کاهنده اقتصاد شناخته می‌‌شود. در این شرایط که انتظار از دستگاه‌های دولتی و سایر نهادهای مجاور ساخت و ساز، همراهی با بازار برای خروج سریع از رکود است، هر نوع تورم در هزینه‌های ساختمانی، می‌تواند علیه رونق تمام شود و به خروج سرمایه‌گذاران عازم بازار ساخت و ساز بینجامد. از طرفی، در صورتی که تغییر تعرفه ریالی حق بیمه کارگران ساختمانی در لیست هزینه‌های اجباری سازنده‌ها، در حد آنچه سازنده‌ها روایت می‌کنند، باشد،‌ اثر مستقیم آن بر قیمت مسکن می‌تواند در روند رونق معاملات مصرفی خرید آپارتمان نیز اختلال ایجاد کند. این در حالی است که کارشناسان اقتصاد مسکن، پذیرش رشد محسوس قیمت از سوی خریداران را بعید می‌دانند که در این صورت، حجم واحدهای مسکونی غیرقابل فروش می‌تواند افزایش پیدا کند.

عوارض ساختمانی بر حسب میزان تراکم ساخت، تغییر کاربری و سایر شاخص‌ها در پروژه‌های مختلف،‌ حدود 10 تا 15 درصد قیمت ساخت مسکن را شامل می‌شود. افزایش تعرفه ریالی حق بیمه، دومین شوک به بازار ساخت و ساز پس از تغییر فرمول مالیات بر ساخت و فروش مسکن است.

زیان بازار مسکن از تورم ساختمانی

مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی با اعلام اینکه تاکنون هیچ‌گونه هماهنگی بر سر تغییر فرمول محاسبه دریافت حق بیمه کارگران ساختمانی با متولی بخش مسکن صورت نگرفته است از افزایش رقم بیمه کارگران ساختمانی اظهار بی‌اطلاعی کرد.

علی چگینی در این باره گفت: قبل از اجرای هرگونه تصمیمی که منجر به اثرگذاری مستقیم یا غیرمستقیم بر بازار مسکن شود باید از سوی دستگاه‌های مربوطه با وزارت راه و شهرسازی و دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن هماهنگی‌های لازم صورت بگیرد؛ این در‌ حالی است که تاکنون هیچ‌گونه هماهنگی با دفتر اقتصاد مسکن به‌عنوان نهاد سیاست‌گذار در این بخش بر سر افزایش رقم بیمه کارگران ساختمانی و تغییر مبنای محاسبه آن صورت نگرفته است. وی تاکید کرد: در عین حال وضع هرگونه عوارض جدید که منجر به افزایش هزینه تمام شده ساخت مسکن در شرایط فعلی شود به زیان سازندگان و کل بازار مسکن است؛ در حال حاضر بازار ساخت مسکن هیچ‌گونه ظرفیتی برای افزایش هزینه‌ها ندارد و در ‌صورتی که چنین اقدامی صورت گرفته باشد، می‌تواند منجر به بروز تبعات منفی برای کل بازار مسکن شود و بازتاب نامناسبی در حوزه‌های حرفه‌ای و کارشناسی مسکن به همراه داشته باشد.

دولت به موضوع ورود کند

رئیس اتحادیه مشاوران املاک نیز با اظهار بی‌اطلاعی از آنچه سازندگان پایتخت درخصوص افزایش قابل توجه حق بیمه کارگران ساختمانی عنوان می‌کنند، اعلام کرد: هر‌گونه اقدامی که در شرایط فعلی هزینه‌های ساخت مسکن را افزایش دهد، می‌تواند ورود به فاز رونق بازار مسکن به ویژه بازار ساخت ‌وساز را تحت‌تاثیر قرار دهد و روند خروج از رکود ساختمانی را کند یا حتی متوقف کند. حسام عقبایی افزود: به‌طور قطع دولت و متولی بخش مسکن باید با ورود به این حوزه و اعمال نظارت کافی از هرگونه افزایش هزینه‌های ساخت مسکن که می‌تواند در نقش یک عامل بازدارنده در ورود به فاز رونق مسکن اثرات منفی برجای گذارد، جلوگیری کند. وی تاکید کرد: لازم است در مقطع زمانی فعلی تمهیدات و مشوق‌های لازم به منظور ترغیب سازندگان برای ورود به عرصه ساخت‌ واحدهای مسکونی مصرفی صورت بگیرد و به‌طور جدی از هرگونه اقدامی که منجر به بی‌انگیزگی سازندگان شود، جلوگیری شود.

تاثیر میان‌مدت بر قیمت مسکن

عضو هیات مدیره سازمان نظام مهندسی ساختمان تهران نیز هرگونه افزایش هزینه ساخت مسکن در مقطع زمانی فعلی را یک عامل آسیب‌زا در مسیر رونق بازار ساخت‌ و ساز و همچنین تعیین قیمت‌ها در بازار ملک عنوان کرد. مهدی روانشادنیا گفت: هرچند در وهله اول اقداماتی نظیر افزایش حق بیمه کارگران ساختمانی بر حوزه عرضه مسکن اثر می‌گذارد اما در نهایت این اثرگذاری خود را در بازار تقاضا نشان می‌دهد و منجر به افزایش قیمت مسکن می‌شود. وی افزود: از سوی دیگر باید توجه داشت که با توجه به اثر روانی افزایش هزینه‌های ساخت مسکن، احتمال خروج تعداد زیادی از سازندگان حرفه‌ای از بازار ساخت مسکن وجود دارد که این موضوع در میان‌مدت، آسیب غیر‌قابل جبرانی بر بازار تقاضای مسکن ایجاد می‌کند و می‌تواند روند تغییر قیمت در بازار مسکن را از حالت منطقی خارج کند.