واکاوی آنچه ماه گذشته از سوی دولت در قالب «تصویب آیین‌نامه اجرایی ماده‌ای از قانون اصلاحی مالیات‌های مستقیم» ابلاغ شد، نشان می‌دهد: در حال حاضر از یکسو، طراحان فرمول جدید مالیات بر ساخت، در دفاع از این اقدام -که باعث شده نرخ مالیات بر اولین فروش نوسازها با مالیات بر درآمد سایر بخش‌‌های اقتصادی، همسان شود- آن را در جهت «برقراری عدالت مالیاتی پس از سال‌ها در بخش مسکن» عنوان می‌کنند و با این منطق، افزایش حدود 40 برابری مبلغ مالیات بر ساخت و فروش مسکن را نوعی «تکلیف» لازم‌الاجرا می‌دانند. اما در مقابل، از دوربین گروهی از صاحب‌نظران بخش مسکن، اجرای این فرمول در شرایط فعلی بازار می‌تواند یک «تهدید» برای رونق ساخت‌و‌سازهای 96، تلقی شود.

در این میان، نتایج یک تحقیق که دو سال پیش و در جریان تصویب قانون «اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم»، به سفارش معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه ‌و شهرسازی درباره مدل بهینه مالیات‌های بخش مسکن توسط یک اقتصاددان انجام شد، مشخص می‌کند: مالیات بر ساخت و فروش مسکن، هم در کوتاه‌مدت و هم در بلندمدت، اثر منفی بر فعالیت سرمایه‌گذاران ساختمانی و فرآیندهای سرمایه‌گذاری در بازار ساخت‌و‌ساز، دارد. این نوع مالیات، در مقایسه با 4 نوع ابزار رایج مالیاتی در بازار مسکن کشورهای مختلف دنیا، کمتر مورد استفاده قرار می‌گیرد به این علت که تجربه جهانی نشان داده، اخذ آن - دریافت مالیات از ساخت‌و‌ساز - به کاهش دائمی میل به سرمایه‌گذاری ساختمانی منجر می‌شود.تا پیش از تصویب و اجرای فرمول جدید مالیات بر ساخت و فروش مسکن، مبلغ این مالیات، حدود 1/ 0 درصد ارزش فروش آپارتمان‌ها، برآورد می‌شد، اما با فرمول تازه مصوب، چیزی در حدود 3 تا 5 درصد قیمت فروش ملک مسکونی، باید در قالب مالیات بر ساخت و فروش، توسط سازنده پرداخت شود.

اگر چه پایه جدید مالیات، بر اساس میزان عایدی حاصل از ساخت و فروش ملک (مابه‌التفاوت هزینه ساخت و قیمت فروش) تعریف شده و‌ اثر آنچنانی بر قیمت ندارد، اما تغییر ناگهانی نرخ، آن هم به میزان چند 10 برابر گذشته، واکنش منفی سازنده‌ها - عمدتا انبوه‌سازان و شرکت‌های ساختمانی- را به همراه داشته است.متولی بخش مسکن در دولت، با این تاکید که فرمول جدید در جریان تصویب، یک گام به نفع سازنده‌ها تعدیل شد، اصل موضوع تحول در نظام مالیاتی را غیرقابل انکار می‌داند اما در عین حال، انتقادها نسبت به امتیازهای در نظر گرفته شده برای بساز و بفروش‌ها در مقابل سازنده‌های حقوقی را مستلزم پیگیری و اصلاح عنوان می‌کنند. در پیش‌نویس مصوبه، مبنای زمانی محاسبه «ارزش زمین» به‌عنوان جزء اصلی قیمت تمام شده ساخت مسکن، زمان خرید یا تهیه زمین، تعیین شده بود اما در متن مصوبه، مبنای محاسبه قیمت زمین، به‌صورت شناور و با انتخاب سازنده در قالب زمان خرید زمین یا ارزش روز زمین در زمان فروش آپارتمان، تعیین شده است.

مبنای اولی، با توجه به تورم سالانه بازار زمین که طی 20 سال گذشته، به‌طور متوسط سالی حداقل 21 درصد بوده است، می‌توانست مبلغ عایدی سازنده از فروش را در محاسبات مالیاتی، بالا ببرد و در نتیجه، میزان مالیات بیشتری را به سازنده تحمیل کند؛ اما با شکل نهایی فرمول جدید، عایدی قابل محاسبه برای مالیات، تحت‌الشعاع رشد قیمت زمین طی دو سال فرآیند ساخت‌و‌ساز قرار می‌گیرد و در نتیجه، کمتر محاسبه می‌شود.مطابق فرمول قدیم، پایه مالیات بر ساخت، براساس ضریبی از ارزش منطقه‌ای املاک -10 درصد قیمت منطقه‌ای ملک- محاسبه می‌شد.

اما در فرمول جدید، ضریبی از درآمد سازنده‌ها هنگام فروش آپارتمان نوساز، به‌عنوان نرخ مالیات در نظر گرفته شده است به‌طوری‌که نرخ مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و اولین فروش واحد مسکونی، مطابق نرخ مالیات بر درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی، از 15 تا 25 درصد، برحسب میزان درآمد، تعیین شده است.سازنده‌های حقوقی یا همان شرکت‌های ساختمانی دارای مجوز صلاحیت ساخت‌و‌ساز، بدون لحاظ نسبت درآمدی، باید نرخ یکسان 25 درصد را برای این مالیات رعایت کنند اما نرخ مالیات برای سازنده‌های حقیقی (شخصی‌سازها) از 15 تا 25 درصد تعیین شده است به این معنا که متناسب با درآمد بیشتر، نرخ مالیات نیز تا سقف 25 درصد، افزایش پیدا می‌کند.

بررسی‌های «دنیای اقتصاد» درباره چالش مالیاتی پیش‌روی سازنده‌های مسکن نشان می‌دهد: تکلیف جدید سازنده‌ها برای آنکه به تهدید مالیاتی سرمایه‌گذاری مسکونی در سال حساس بازار ملک منجر نشود، فرمول جدید از سه مسیر به‌عنوان «راهکار میانه» می‌تواند برای ساخت‌و‌سازهای مصرفی، تعدیل شود.اجرای تکلیف جدید مالیاتی بدون بروز تهدید بالقوه آن برای ساخت‌و‌ساز، از مسیرهای «مشوق‌ها یا معافیت‌های مالیاتی برای دسته‌‌ای از سازنده‌ها» امکان‌پذیر است.

در حال حاضر به‌رغم آنکه بالای 70 درصد از حجم معاملات خرید آپارتمان در تهران، به فروش واحدهای مسکونی با مساحت کمتر از 100 متر مربع اختصاص دارد، فقط 20 درصد ساخت‌و‌سازهای مسکونی با متراژ زیر 100 متر مربع (مساحت هر واحد)، انجام می‌شود و 80 درصد مابقی، به عرضه آپارتمان‌های با متراژ سه رقمی اختصاص دارد.کارشناسان اقتصاد مسکن برای کنترل و ترمیم شکاف موجود بین الگوی تقاضای مصرفی و سبک ساخت‌و‌ساز، استفاده هدفمند از ابزار مالیات را توصیه می‌کنند. فرمول جدید مالیات بر ساخت، از نگاه این گروه از صاحب‌‌نظران، برای آنکه بتواند بازارپذیر شود (پذیرش توسط سازنده‌ها) و در عین حال، به‌عنوان یک اهرم برای تنظیم الگوی عرضه و تقاضا، توسط سیاست‌گذار بخش مسکن، مورد استفاده قرار بگیرد، باید در قالب «اعمال نرخ‌های شناور متناسب با ویژگی پروژه‌های ساختمانی»، بازتنظیم و اصلاح شود.

«راهکار میانه» برای اعمال فرمول جدید مالیات بر ساخت و فروش مسکن، از این بابت که هم مانع از توقف احتمالی اجرای قانون می‌شود و هم اینکه همراهی فعالان ساختمانی را به همراه دارد و از آن مهمتر، به‌عنوان فرصت، باعث اصلاح الگوی ساخت‌و‌ساز و انطباق آن با نیاز تقاضای مصرفی خواهد شد، به‌عنوان یک توصیه غالب از طرف کارشناسان مطرح است.در حال حاضر به‌واسطه ابلاغ آیین‌نامه اجرایی ماده 77 قانون «اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم»، کلیه ساخت‌و‌سازهایی که پروانه ساختمانی آنها از ابتدای فروردین سال 95 به بعد صادر شده است، مشمول فرمول جدید هستند به این صورت که سازنده‌های این پروژه‌ها، در زمان فروش، مشمول پرداخت مالیات به نرخ جدید خواهند شد.

این مالیات، صرفا اولین فروش واحدهای مسکونی (نوسازها) را شامل می‌شود و طرفین معاملات بعدی روی املاک نوساز، بدون الزام به پرداخت مالیات بر ساخت، باید پایه‌های دیگر مالیات بر مسکن از جمله مالیات بر نقل و انتقال را پرداخت کنند.فرمول جدید مالیات بر ساخت، در عین حال، طی حداقل فصل جاری، قابلیت دریافت ندارد چرا که غالب نوسازهایی که طی تابستان امسال روانه بازار فروش می‌شوند، پروژه‌هایی هستند که ساخت آنها پیش از سال 95 شروع شده است بنابراین، برای این گروه از املاک مسکونی نوساز، نرخ قدیم مالیات بر ساخت، اعمال خواهد شد.

نسخه پیشنهادی برای اصلاح چیست؟

گزارش «دنیای اقتصاد» از مطالعاتی که پیش‌تر در معاونت مسکن و ساختمان توسط یک صاحب‌نظر اقتصادی درباره مدل بهینه مالیات‌های بخش مسکن انجام شد، حاکی است: یک نظام مالیاتی اثرگذار و کارآمد در بخش مسکن باید دارای 5 ویژگی توام باشد. ابزارهای مالیاتی در بخش مسکن که با دو هدف کلی «تامین منابع درآمدی برای پوشش هزینه‌های عمومی» و «تنظیم بازار در چارچوب اجرای سیاست‌های دولت‌ها» به‌کار گرفته می‌شود، باید بتواند بدون اثرگذاری مخرب بر سود معقول و انگیزه سرمایه‌گذاری ساختمانی، رفتارهای سوداگرانه در بازار ملک را کنترل کند، هزینه خرید یا تامین مسکن برای تقاضای مصرفی را کاهش دهد یا منجر به افزایش آن نشود، اثر صفر بر رشد قیمت مسکن داشته باشد و در عین حال، بازار اجاره مسکن را تحدید نکند.

تیمور رحمانی در مطالعاتی که برای تهیه مدل بهینه مالیات‌های بخش مسکن با استفاده از الگوی رایج در کشورهای توسعه یافته و کشورهای عضو سازمان همکاری‌های اقتصادی و توسعه انجام داده است، 5 نوع مالیات اصلی و رایج در بخش مسکن را معرفی کرده که کشورهای مختلف، بر حسب میزان اثرگذاری مثبت یا منفی این مالیات‌ها بر بازار ملک، سهم استفاده هر یک از این 5 ابزار مالیاتی را متفاوت تعیین کرده‌اند.

5 مالیات اصلی در بخش مسکن عبارتند از: مالیات بر عایدی حقیقی سرمایه‌ای ملک، مالیات بر نقل و انتقال ملک، مالیات بر درآمد اجاره ملک، مالیات سالانه بر املاک و مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش مسکن.مبانی مالیات‌های 5 گانه، براساس طبقه‌بندی مسکن به دو بخش کالای مصرفی و سرمایه‌ای قابل تعریف است. همانطور که مالیات بر مصرف کالا و خدمات در بخش‌های مختلف وجود دارد، بهره‌برداران ملکی از خدمات مصرفی املاک نیز مشمول پرداخت نرخ مشخصی مالیات سالانه در طول زمان مصرف هستند که برعکس مالیات در زمان خرید یا فروش، این مالیات، در طول مصرف املاک، از مالکان و بهره‌برداران دریافت می‌شود.در قالب رویکرد سرمایه‌ای ملک نیز همانطور که سایر دارایی‌ها مشمول پرداخت مالیات بر دارایی و مالیات بر درآمد است، مالک یک دارایی ملکی نیز باید مالیات مربوطه را بپردازد.

ابزار «مالیات بر عایدی حقیقی سرمایه‌ای ملک»، برای کنترل رفتار سوداگرانه در بازار معاملات مسکن به‌کار گرفته می‌شود به‌طوری‌که خالص ارزش فروش آپارتمان (ارزش فروش بعد از کسر هزینه خرید و بهسازی)، پایه این نوع مالیات تعریف می‌شود. در کشورهای مختلف، تا 30 درصد خالص ارزش فروش، مالیات دریافت می‌شود. خانه اول افراد از این مالیات معاف است و همچنین به ازای افزایش طول مالکیت و نگهداری یک ملک، در میزان مالیات دریافتی، تخفیف سالانه تا 10 درصد، اعمال می‌شود. چنین مالیاتی فعلا در بازار مسکن ایران دریافت نمی‌شود.

ابزار مالیات بر نقل و انتقال که معمولا در کشورهای مختلف، برای جلوگیری از انجام معاملات مکرر ملک استفاده می‌‌شود، بر اساس درصدی از قیمت فروش، در هر بار انجام معامله، اعمال می‌شود. نرخ این مالیات در ایران، بر اساس ضریبی از قیمت منطقه‌ای املاک است که مبلغ آن، چندان قابل توجه نیست. اما در کشورهای توسعه یافته و به‌خصوص کشورهای عضو سازمان همکاری‌های اقتصادی و توسعه، نرخ این مالیات از یک درصد تا 4 درصد ارزش روز املاک را شامل می‌شود.

مالیات بر درآمد اجاره مسکن نیز نوع دیگری از مالیات‌های 5 گانه اصلی در این بخش است که موجران در ازای درآمد حاصل از اجاره‌داری، مشمول پرداخت آن هستند. نرخ مالیات بر اجاره مسکن در ایران، شبیه نرخ‌های پلکانی مالیات بر درآمد محاسبه می‌شود و از 15 تا 25 درصد قیمت منطقه‌ای املاک است. چهارمین نوع مالیات‌های اصلی در بخش مسکن که سهم قابل توجهی از کل مالیات‌های دریافتی در این بخش در کشورهای مختلف دارد، «مالیات سالانه بر املاک» است. این مالیات که نوعی شارژ شهری به حساب می‌آید، می‌تواند منابع مالیاتی پایدار محسوب شود.

مطالعات صورت گرفته درباره مدل بهینه مالیات‌های بخش مسکن، تاکید می‌کند: مالکان املاک مسکونی در شهرها، سالانه مشمول پرداخت مالیاتی معادل نیم تا یک درصد ارزش روز املاک‌شان شوند. اما به‌رغم این پیشنهاد که عملا اجرای الگوی مالیاتی سایر کشورها را به ایران توصیه می‌کند، هنوز چنین ابزاری در نظام مالیاتی تعریف نشده است. در کشورهای مختلف جهان، مالیات سالانه بر املاک با نرخ 25/ 0 درصد تا 4/ 3 درصد ارزش روز املاک، لحاظ و از مالکان اخذ می‌شود. این مالیات که توسط دولت مرکزی یا دولت‌های محلی به نمایندگی از دولت مرکزی دریافت می‌شود، بخش قابل‌توجهی از هزینه‌های شهرداری‌ها در شهرهای بزرگ را تامین می‌کند.

مطالعات درباره آثار 5 مالیات اصلی بخش مسکن بر اساس مدل‌‌سازی‌های صورت گرفته در تحقیقات تیمور رحمانی –اقتصاددان- مشخص می‌کند: از بین این 5 ابزار، «مالیات بر ساخت و فروش مسکن»، بیشترین اثر منفی را بر سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در پی دارد؛ به‌طوری‌که یک درصد افزایش در نرخ مالیات بر ساخت و فروش مسکن، باعث کاهش 6/ 0 درصدی سرمایه‌گذاری ساختمانی خواهد شد.در شرایط فعلی، کارشناسان اقتصادی معتقدند: فرمول جدید مالیات بر ساخت و فروش مسکن، از سه مسیر قابل اصلاح است.

در قالب مسیر اول، نرخ این مالیات می‌تواند متناسب با الگوی ساخت‌و‌ساز، شناور تعیین شود به این صورت که برای ساخت‌و‌سازهای مصرفی و کوچکتر از 100 مترمربع به ازای هر واحد مسکونی، معافیت مالیاتی در نظر گرفته شود و برای ساخت‌و‌سازهای بزرگ‌تر، نرخ مالیات به‌صورت تصاعدی افزایش پیدا کند.مسیر دوم نیز می‌تواند از سازنده‌های تندفروش در مقابل سازنده‌های کندفروش، حمایت کند. نرخ مالیات برای سازنده‌هایی که بلافاصله پس از تکمیل ساختمان، نسبت به فروش واحدهای مسکونی خود اقدام می‌کنند می‌تواند کاهش پیدا کند و برای سازنده‌هایی که در دوره رونق معاملات، از فروش خودداری می‌کنند، افزایش یابد.همچنین در اخذ مالیات از ساخت و فروش ملک در معاملاتی که با قیمت‌های متعارف انجام می‌شود نیز می‌توان معافیت‌هایی در نرخ مالیات اعمال کرد. برای قیمت متعارف، می‌شود شاخص‌هایی همچون نرخ تورم عمومی، میانگین قیمت مسکن کل شهر تهران و... در نظر گرفت.

چرا مالیات متفاوت؟

تیمور رحمانی در مطالعات خود، با تاکید بر اینکه مالیات بر ساخت و فروش مسکن، باید متفاوت از مالیات بر سایر فعالیت‌های اقتصادی، تعیین و اعمال شود، درباره علت این نظر آورده است: «فعالیت در بخش ساختمان از استمرار کمتری نسبت به سایر فعالیت‌های اقتصادی برخوردار است ضمن آنکه، فراهم کردن مشوق‌های مالیاتی جهت تشویق برخی فعالیت‌های اقتصادی خاص یکی از ابزارهای سیاست‌گذاری دولت‌ها به حساب می‌آید. بنابراین، کاهش نرخ مالیات بر درآمد حاصل از فعالیت ساخت مسکن، ابزار مناسبی برای تشویق سرمایه‌گذاری در این بخش است.»این صاحب‌نظر اقتصادی در زمانی که ماده 77 اصلاح نهایی قانون مالیات‌های مستقیم در حال تصویب بود، در مطالعات خود، تصریح کرده بود: «این تغییر در نحوه محاسبه مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش مسکن، منجر به افزایش یکباره مالیات پرداختی فعالیت‌های ساختمانی می‌شود و می‌تواند حجم سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را به‌طور قابل ملاحظه‌ای کاهش دهد.»