متقاضیان خرید مسکن معمولا سه مولفه «قیمت»، «متراژ» و «محله» را در اولویت جست‌وجو قرار می‌دهند که از بین آنها، نحوه «انتخاب محله» نقشی تعیین‌کننده در طول زمان جست‌وجو، کیفیت خرید و تحرک کل بازار دارد. نسخه مسیریاب خانه‌اولی‌ها نشان می‌دهد برای اطمینان از موجودی «کوچک‌متراژ»ها در محله موردنظر باید «پیش‌انتخاب» جایگزین «انتخاب قطعی» محل شود تا جست‌وجوی فرسایشی اتفاق نیفتد.

وقوع یک خطا در جست‌وجوی ملک از سوی متقاضیان مصرفی خرید مسکن در فصل حساس کنونی که فرصت طلایی بخش مسکن برای خروج از رکود محسوب می‌شود، ممکن است مسیر بازار را با پنج آسیب مواجه کند که نتیجه آن تاخیر در حرکت بازار از فاز «پیش‌رونق» به «رونق» است. تحقیقات میدانی از دلالان ملک نشان می‌دهد با وجود تقاضای موثر در بازار مسکن، حجم معاملات ماهانه مسکن هنوز به میزان مورد انتظار بالا نرفته است.

هر چند هنوز آمار رسمی معاملات تیرماه منتشر نشده است اما واسطه‌ها از میزان مراجعات و نیز حجم فروش، تغییر فاز بازار از «پیش‌رونق» به «رونق» را احساس نمی‌کنند و در بهترین حالت، شاهد ارتقای حجم معاملات در سطح پیش‌رونق هستیم. دلایل متعددی برای این درجا زدن بازار در فاز پیش‌رونق وجود دارد که فعالان بازار به آن اشاره می‌کنند. نوسان افزایشی قیمت نوسازها یکی از این عوامل است و از آن مهم‌تر نرخ بازدهی بالای بازار رقیب مسکن است که موجب شده کسانی که اندوخته‌ای مناسب برای ورود به بازار مسکن دارند، موجودی خود را در بانک‌ها که سود بالایی می‌پردازند، سپرده‌گذاری کنند و بعد از طی دوره زمانی، با پول بیشتری وارد فضای خرید شوند؛ به ویژه از این بابت که چشم‌اندازی از افزایش قیمت مسکن در بازار مشاهده نمی‌کنند. اما در کنار این عوامل اثرگذار بر تاخیر رونق معاملات، یک «رفتار آسیب‌رسان» در خریداران نیز بر میزان رخوت بازار مسکن اثر گذاشته است. «دنیای اقتصاد» این رفتار را که هم برای خریداران و هم برای بازار مسکن آسیب‌زا است، شناسایی کرده و برای پایان دادن به آن نسخه‌ای پیشنهاد داده است.

در حال حاضر متقاضیان خرید مسکن قبل از ورود به بازار برای جست‌وجوی ملک سه مولفه را در نظر می‌گیرند که نخستین مولفه، «قیمت» است. آنها براساس منابع مالی و تسهیلاتی که می‌توانند فراهم کنند، درباره مولفه قیمت ملک مورد جست‌وجوی خود تصمیم می‌گیرند. مولفه دوم که بلافاصله بعد از قیمت لحاظ می‌شود، «متراژ» است که خریداران بعد از تعیین قدرت خرید خود، دامنه آن را تعیین می‌کنند. البته برای تعیین این مولفه عمر بنا نیز باید لحاظ شود تا متراژ قابل تملک مشخص شود. هرچند در گام اول و بدون لحاظ شرایط، همه خریداران آپارتمان نوساز را ترجیح می‌دهند اما ممکن است با عبور از این شرط بتوانند متراژ مناسب‌تری برای ملک خود تعیین کنند که با نیازشان تناسب بیشتری داشته باشد. مولفه سوم که پیش از ورود به بازار باید لحاظ شود، «محله مورد نظر برای خرید یا سکونت» است. برای تصمیم‌گیری درباره این مولفه پیش‌شرطی وجود دارد که از سوی عده‌ای از متقاضیان خرید مسکن نادیده گرفته می‌شود و عدم رعایت آن می‌تواند مسیر خرید آنها و در نهایت مسیر بازار معاملات مسکن را دچار انحراف کند. این مسیر انحرافی می‌تواند پنج آسیب به خریدار و بازار مسکن وارد کند و از این رو حذر کردن از آن ضروری است.

بسیاری از خانه اولی‌ها یا کسانی که برای تبدیل به احسن کردن ملک خود قصد تملک خانه‌های 50 تا 70 مترمربعی را دارند، بیش از سایر متقاضیان خرید دچار نوعی رفتار اشتباه درباره تعیین مولفه سوم یعنی مشخص کردن محله مورد نظر خود برای خرید آپارتمان می‌شوند و به خود و بازار معاملات آسیب وارد می‌کنند. 40 درصد از متقاضیان خرید آپارتمان مسکونی در شهر تهران به دنبال تملک واحدهای حداکثر 70 مترمربعی هستند که 30 درصد از آن مربوط به واحدهای 50 تا 70 مترمربعی است که تقاضای بیشتری از ریزمتراژها دارند. در حالی که عمده تقاضا در این دامنه مساحت وجود دارد، اما تعداد آپارتمان‌های با این متراژ در محله‌ها و مناطق مختلف تهران با نوسان شدید روبه‌رو است.

در تهران محله‌هایی وجود دارد که عمده آپارتمان‌ها در آن بیش از 100 مترمربع مساحت دارد و حجم تخریب و نوسازی در آنها کمتر از دیگر مناطق و محله‌ها بوده است. در این نقاط واحدهای 50 تا 70 مترمربعی «تک‌فایل» محسوب می‌شود و این در حالی است که محله‌های بسیار دیگری در شهر تهران حاوی بیشترین آپارتمان‌های کوچک و حداکثر میان‌متراژ هستند و اتفاقا واحدهای بزرگ متراژ در آنها بسیار کمتر است.

برای اینکه این خطا از سوی خریداران در حال جست‌وجو تکرار نشود، کارشناسان یک نسخه مسیریاب را توصیه می‌کنند که در قالب آن به جای اینکه از ابتدا برای مولفه «محله مورد نظر برای خرید» تصمیم‌گیری قطعی شود، ابتدا یک «پیش‌انتخاب» صورت می‌گیرد. این پیش‌انتخاب به معنای این است که خریدار ابتدا بررسی کند دامنه متراژی که در نظر دارد، در محله‌ای که مدنظر دارد وجود دارد. برای پی بردن به این موضوع علاوه بر روش سنتی مراجعه به بنگاه‌ها و پرس‌وجو از مشاوران املاک، می‌توان از طریق موتورهای جست‌وجوی معتبر ملکی و نیز آگهی‌های تبلیغاتی مندرج در نیازمندی‌های مسکن نیز به تحلیلی از وجود داشتن یا نداشتن واحدهای 50 تا 70 مترمربعی در یک محله رسید.

اگر نتیجه این تحقیق مثبت بود، آنگاه این محله را به‌عنوان انتخاب قطعی خود برای جست‌وجوی آپارتمان انتخاب کنند و مسیر یافتن واحد مسکونی متناسب با بودجه و ویژگی‌های مدنظر خود را دنبال کنند. ورود به فاز جست‌وجو بدون طی مسیر این پیش‌انتخاب، رفتاری است که پنج آسیب را متوجه خریدار و بازار می‌کند. به اعتقاد کارشناسان، اگر در فصل تابستان که فرصت طلایی خروج کامل از رکود محسوب می‌شود، موتور معاملات مسکن به شکل پایدار روشن شود، بازار مسکن فاز پیش‌رونق را ترک می‌کند و معاملات وارد فاز رونق می‌شود.

اما انتخاب محله بدون توجه به وجود آپارتمان‌های در دامنه متراژ مدنظر خریدار که رفتاری است که عموما از خانه‌اولی‌ها سر می‌زند، موجب وقوع پنج آسیب به خریدار و بازار مسکن می‌شود که می‌تواند رونق معاملات را به تاخیر بیندازد و اگر فرصت تابستانی بازار ملک از دست برود، بعید است در نیمه دوم امکان تغییر فاز بازار به رونق فراهم شود. نخستین آسیب «طولانی شدن فرآیند جست‌وجو و بازارگردی متقاضیان خرید مسکن» است. طبعا کسانی که از کم و کیف متراژ غالب واحدهای مسکونی در محله مورد جست‌وجوی خود مطلع نباشند، ممکن است زمان زیادی را به جست‌وجوی واحدهایی با دامنه متراژ کوچک و میان‌متراژ اختصاص دهند و نتیجه‌ای عایدشان نشود؛ بنابراین آنها ناچار می‌شوند بازارگردی طولانی‌تری داشته باشند تا واحد مدنظر خود را بیابند.

دومین آسیب ناشی از غفلت از پیش‌انتخاب محله، «ناکامی در انتخاب نهایی و در نتیجه تقویت احتمال انصراف از خرید» است. طبعا بی‌توجهی به نبود فایل‌های 50 تا 70 مترمربعی در یک محله، جست‌وجو را با شکست روبه‌رو می‌کند و متقاضیان خرید مسکن از نتیجه‌بخش بودن تلاش برای خانه‌دار شدن دلسرد می‌شوند و ممکن است حتی با این تصور که بودجه آنها برای خانه‌دار شدن کافی نیست، بازار را برای مدت نامعلومی ترک کنند.

«قیمت بالا و نامتعارف تک‌فایل‌ها» آسیب دیگری است که خریداران واحدهای 50 تا 70 مترمربعی را تهدید می‌کند. به‌طور کلی قیمت فایل‌های ریز و کوچک‌متراژ که تا 60 مترمربع مساحت دارند، نسبت به قیمت متعارف هر محله قدری بیشتر است. این بالاتر بودن قیمت از نوعی ناگزیری خریداران املاک ریزمتراژ به دلیل بودجه محدودی که در اختیار دارند نشأت می‌گیرد.

در واقع فروشندگان با اطلاع از محدودیت خریداران متقاضی این واحدها و با توجه به اینکه اگر متقاضیان خرید این قیمت را نپذیرند، به دلیل محدودیت مالی گزینه دیگری در واحدهای بزرگ‌تر ندارند، قیمت پیشنهادی خود را قدری بالاتر اعلام می‌کنند. این وضعیت به عرف بازار مسکن تبدیل شده است اما اگر در محله‌ای تعداد واحدهای کوچک و میان‌متراژ اندک، استثنا و در واقع «تک‌فایل» باشد، این رویه متعارف بازار به شکل عمیق‌تری مصداق پیدا می‌کند و خریداران ناچار می‌شوند قیمت‌های بالاتری بابت تملک هر مترمربع آپارتمان مسکونی در محله‌ای که کوچک‌متراژها نادر هستند، بپردازند. به بیان دیگر، خریداران در مسیر جست‌وجوی خود در محله‌ای که فاقد آپارتمان‌های 50 تا 70 مترمربعی است، دچار خطا شده و تصور می‌کنند فایل قیمت‌مناسب در این دامنه مساحت پیدا نمی‌شود و با پرداخت بهای بالاتر، ناگزیر اقدام به تملک تک‌فایل‌های موجود با قیمت نامتعارف می‌کنند.

«از دست رفتن شانس دسترسی به فایل مناسب و در نتیجه خرید مناسب در بازار مسکن» آسیب چهارمی است که خریداران را در صورت بی‌توجهی به پیش‌انتخاب محله، تهدید می‌کند. در صورتی که خریداران زمان زیادی را متاثر از مسیر انحرافی جست‌وجو در بازار هدر دهند، طبعا فرصت ارزیابی و خرید آپارتمان در محله‌های دیگر که فایل‌‌های کوچک و میان‌متراژ به لحاظ تعداد به دیگر بازه‌های متراژ غالب هستند را از دست می‌دهند. هنگامی که آنها زمان طویلی را صرف یافتن تک‌فایل‌های 50تا70 متری در محله‌های میزبان آپارتمان‌های بالای 100 مترمربع می‌کنند، خریداران دیگری در محله‌های دیگر به راحتی از میان فایل‌های متعدد، ملک مورد نظر خود را جست‌وجو و معامله خواهند کرد و ممکن است زمانی که متقاضی خرید به خطای خود پی می‌برد، عملا بسیاری از املاک متناسب با جنس تقاضای او فروش رفته باشد.

غفلت از پیش‌انتخاب محله برای متقاضیان مصرفی و عموما خانه اولی مسکن که اکنون بیش از دیگر گروه‌های خریدار مسکن در بازار حضور دارند، می‌تواند آسیب دیگری را هم متوجه بازار مسکن کند و مانع از حرکت رو به جلوی بازار از فاز پیش‌رونق به رونق شود. طبعا خطا در انتخاب محله با توجه به اینکه ممکن است موجب طولانی‌شدن فرآیند بازارگردی خریداران، ناگزیری نسبت به خرید به قیمت‌های بالا و نامتعارف، از دست رفتن شانس دسترسی به فایل مناسب و حتی انصراف موقت از خرید توسط متقاضیان خرید آپارتمان شود، در نتیجه تاخیر در رونق را نیز به دنبال خواهد داشت. بنابراین به منظور تسریع در بازگشت رونق به بازار، کارشناسان مسکن استفاده از نسخه مسیریاب برای جست‌وجوی ملک را که مبتنی بر پیش‌انتخاب محله و تحقیق درباره تعداد واحدهای کوچک و میان‌متراژ در آنها قبل از جست‌وجوی نهایی است را به متقاضیان خرید مسکن به ویژه خانه‌اولی‌ها توصیه می‌کنند.