با دستورات اخیر بانک مرکزی به نظام بانکی برای رعایت نرخ سود مصوب و تقویت زمزمه کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی و همچنین جمع آوری مؤسسات اعتباری غیرمجاز که رقابت های غیر‌سالمی با نهادهای متشکل پولی و بانک‌ها و مؤسساعت اعتباری دارای مجوز از بانک مرکزی بر سر جذب سپرده را آغاز کرده بودند، بازار اجاره بهای مسکن نیز دستخوش تلاطمات عدیده ای شده است.

با توجه به مشکلات اقتصاد کلان کشور که رکود در انواع کسب و کارها به خصوص تولید را دامن زده، تنها جایی که برای سرمایه‌های خرد مردم مأمن مناسبی محسوب می‌شود، شبکه بانکی است. اما به دلیل تلاش دولت برای کاهش سود سپرده‌ها، بازار پول به عنوان تنها بازار سودده نیز به تدریج از گردونه رقابت‌ها در حال حذف شدن است و به همین دلیل مهم‌ترین فاکتور تعیین اجاره‌بها که زمانی مانع افزایش نرخ کرایه مسکن بود، این بار خود عامل گرانی بازار اجاره بها شده است.

فعالان بازار املاک معتقدند با تقویت زمزمه  کاهش نرخ سود سپرده های بانکی، بسیاری از صاحب خانه‌ها و موجران حرفه‌ای که تنها راه درآمدشان، اخذ اجاره از مستأجر است، دیگر حاضر به پذیرش پول ودیعه (رهن) نبوده و مایلند فقط اجاره دریافت کنند.

این وضعیت سبب شده تا بخش عمده‌ای از مستأجرانی که به دنبال اجاره مسکن به شکل رهن کامل هستند، در یافتن ملک مورد نظر خود با سختی مواجه شوند.

«ارسلان م.» مدیر داخلی یک بنگاه زنجیره ای املاک در غرب تهران با تأیید کاهش بیش از ۶۰ درصدی فایل‌های رهن کامل در اکثر نقاطی که این شرکت شعبه دارد، گفت: قبلا موجرانی که تنها راه ارتزاق آنها، اجاره دادن املاکشان است، به دلیل سود بالایی که بانک‌ها می‌دادند، با مستأجر همکاری کرده و از آنجایی که بیشتر زوج‌های جوان پول ودیعه در اختیار دارند ولی نمی‌توانند اجاره پرداخت کنند، موجران نیز می‌پذیرفتند که از مبلغ اجاره بها کاسته و بر ودیعه آنها بیفزایند. چراکه سود سپرده بانکی در حدی بود که جبران مافات کند.

وی با بیان اینکه البته نرخ سودی که در بازار اجاره بها در تهران رایج است، به هیچ عنوان واقعی نیست، ادامه داد: در حال حاضر در بنگاه‌های معاملات ملکی تهران به ازای هر یک میلیون تومان ودیعه، ۳۰ هزار تومان از اجاره بها کاسته می‌شود؛ این در حالی است که هیچ کسب و کار خردی در حال حاضر چنین سودی نمی‌دهد. هرچند که مستأجرانی که پول پیش آنها بیشتر است، از این نرخ رایج میان بنگاه‌ها رضایت دارند، اما موجران می‌گویند اگر کفه ترازوی اجاره بها را به سمت پول ودیعه و افزایش پول پیش سنگین کنیم، هرگز به رقمی که عرف بازار املاک است، دست نمی‌یابیم و درنتیجه متضرر می‌شویم. همین مسأله سبب می‌شود تا موجران و مالکان مطالبه اجاره ماهانه داشته باشند و مستأجران نیز از این موضوع ناراحتند.

«فرزاد ع.» یکی از مشاوران املاکی که در محله سعادت آباد تهران به بازاریابی ملک برای تعدادی از بنگاه‌های معاملات ملکی مشغول است،  می‌گوید: قبلا به وفور در این منطقه مالکانی یافت می‌شد که املاک خود را رهن کامل می‌دادند؛ به خصوص که بیشتر مشتریان آنها بازرگانانی بودند که درآمدهایشان ارقام بالایی بود و مایل بودند که واحدهای مسکونی را به صورت رهن کامل در اختیار بگیرند؛ اما در حال حاضر به دلیل آنکه بانک‌ها سود سپرده‌ها را کاهش داده‌اند، به ندرت مالکانی می‌توان یافت که به رهن کامل یا افزایش ودیعه مسکن و کاهش اجاره بها مایل باشند.

وی ادامه داد: در حال حاضر بیشتر موجران یا مالکانی که به افزایش پول پیش رضایت می‌دهند، سازندگان املاک نوساز در مناطق گران قیمت تهران هستند که از یک سو به دلیل رکود سنگینی که در بازار خرید و فروش مسکن حاکم است، از فروش املاک نوساز خود ناامید شده‌اند و از سوی دیگر به دلیل وام های سنگین یا اعتباراتی که از وام دهندگان خصوصی برای تکمیل واحدهای مسکونی دریافت کرده اند، تحت فشار بازپرداخت بدهی هایشان هستند و به همین دلیل برای آنکه بتوانند بخشی از بدهی‌ها را تسویه کنند، به رهن کامل ملک خود رضایت می‌دهند.

این کارشناس بازار املاک و مستغلات افزود: یک دسته دیگر از موجرانی که مایل به رهن کامل دادن ملکشان هستند، خانوارهایی هستند که واحد مسکونی دوم و سوم خریداری کرده اند و بخشی از هزینه خرید ملک را از محل رهن کامل مستأجر تأمین می کنند؛ این روش بیشتر برای واحدهای مسکونی کوچک است که مبلغ رهن کامل بعضا تا یک سوم ارزش واحد مسکونی می رسد. از آنجایی که در حال حاضر در بازار خرید و فروش ملک در تهران، بیشتر تقاضاهای خرید در بخش خانه های مصرفی و کوچک است و سایر واحدهای مسکونی که قیمت بالایی برای خرید و فروش دارند، از گردونه معاملات حذف شده اند، در نتیجه اخذ ودیعه نیز محدود به همین خانه هاست که بخش کوچکی از واحدهای مسکونی تهران را تشکیل می دهند؛ مالکان سایر خانه ها متمایل به گرفتن اجاره هستند.

مسعود دانشمند، فعال اقتصادی درباره علت تغییر مزاج موجران در اخذ اجاره به جای ودیعه مسکن اظهار کرد: در تحلیل چرایی این واقعه نباید صرفا دلایل را در اقتصاد خرد و اقتصاد مسکن جست وجو کرد، بلکه مهم ترین دلیل آن در ضعف اقتصاد کلان ماست.

وی با بیان اینکه در گذشته‌های نه چندان دور بسیاری از مالکان تهرانی به دلیل آنکه سپرده‌گذاری در بانک را ربوی می‌دانستند، از این کار استنکاف کرده و پول خود را به بازاریان می‌دادند تا به آنها سود عقود مضاربه‌ای و شرعی بدهند، گفت: پس از آنکه بسیاری از مردم کلاهبرداری‌های متعددی در این خصوص مشاهده کردند، به تدریج به سمت بازارهای غیر مولد مانند خرید و فروش ارز و سکه و طلا و سپس در دهه های اخیر، خرید و فروش سهام یا اوراق مشارکت رو آوردند که با توجه به تغییرات ناگهانی در این بازارها که تضمین سوددهی آن را مخدوش می‌کرد، سپرده‌گذاری در بانک را امن‌ترین محل برای دسترسی آسان به پول‌های خود یافتند. با این حال باز هم بازار اجاره مسکن متأثر از سود سپرده بانکی، به نفع مستأجران بود که با افزایش ودیعه مسکن، از اجاره بها بکاهند.

این مدرس دانشگاه تصریح کرد: در دوره‌ ای که برخی مؤسسات اعتباری غیر مجاز اقدام به تبلیغات وسیع برای جذب سپرده‌های خرد می‌کردند، مردم نیز از بانکی به بانک دیگر که سود بیشتری می‌دهد، پول‌هایشان را جابه جا می‌کردند. همه این مسائل نشان می‌دهد که اقتصاد کلان ما دچار مشکل است که نمی‌تواند نقدینگی سرگردان را به سمت تولید یا تجارت مولد جذب یا هدایت کند. وی ادامه داد: در همه جای دنیا شرکت‌هایی هستند که پول‌های خرد مردم را جمع آوری کرده و نقش واسطه را برای آنها ایفا می‌کنند تا این پول ها در تولید سرمایه‌گذاری شده و از این راه سرمایه‌گذار به سود برسد. چراکه بانک‌ها در کشورهای توسعه یافته یا سودهای کمی می‌دهند یا حتی سودی هم بابت جذب سپرده و حفظ امنیت آن از سپرده گذار اخذ می‌کنند.

دانشمند با بیان اینکه در حال حاضر که دولت به بهانه افزایش تولید و راغب کردن سرمایه‌گذاران برای ورود به عرصه تولید، در حال کاستن از سود سپرده‌هاست، باید برای مردمی که از راه سود سپرده‌گذاری ارتزاق می‌کردند فکری کرد و جایگزین مناسبی برای آنها یافت. این روش می‌تواند از بروز مشکلات عدیده اجتماعی برای خانوارهایی که خواهان رهن کامل هستند بکاهد چون مالکان دیگر تمایلی به اخذ ودیعه ندارند و به همین دلیل مبلغ اجاره بها را افزایش داده‌اند. آثار سوء دیگری که این کار دارد، ایجاد رقابت کاذب بر سر اخذ اجاره بیشتر و درنتیجه افزایش اجاره بها است که مشکلات مستأجران را دوچندان می‌کند.

وی پیشنهاد داد: دولت می تواند اعلام کند سپرده‌های خرد بانکی تا سقف ۵۰ میلیون تومان مشمول سود ۲۰ درصدی می‌شوند و از این مبلغ بیشتر، سود ۱۲ درصد به آنها تعلق می‌گیرد؛ همچنین می‌توانند شرکت‌های واسطه‌ای ایجاد کنند که همان کار تعاونی‌های اعتبار یا مؤسسات اعتباری را انجام داده و با جمع آوری نقدینگی خرد مردم و ایفای نقش واسطه‌گری میان تولیدکننده و سرمایه‌گذار خرد، این پول‌ها را در تولیدهای پرسود مثل پتروشیمی یا دیگر صنایعی که سرمایه کلانی برای راه اندازی نیاز دارد ولی دولت یا شبکه بانکی از تأمین آن عاجز است سرمایه‌گذاری کنند؛ البته این شرکت‌ها نباید کار بانکی کنند ضمن اینکه نظارت بر آنها نیز باید مداوم باشد. در این صورت است که چرخه گردش نقدینگی در کشور رونق یافته و مالکان و موجران هم از تبدیل اجاره‌بها به رهن کامل استقبال می‌کنند.