در متن برنامه وزیر پیشنهادی راه و شهرسازی، به «تمرکز بر افزایش قدرت خرید خانه‌اولی‌ها و دهک‌های متوسط» اشاره شده است. این محور - اسم رمز رونق مسکن- آمادگی بابت شروع دور جدید مذاکرات با سیاست‌گذار پولی برای تکمیل سبد تسهیلات مسکن را نشان می‌دهد. تسهیلات موجود - محصول دور اول مذاکرات در دولت یازدهم - دو نقص دارد که شامل «خلأ تسهیلات لیزینگ» و «خارج از استطاعت بخشی از خانه‌اولی‌ها به لحاظ مبلغ قسط» است.

محور سیاست‌های بخش مسکن در برنامه عباس آخوندی برای وزارت راه و شهرسازی دولت دوازدهم، بر «رفع نقص از ابزارهای تامین مالی تقاضای مصرفی» پایه‌ریزی شده تا دامنه استفاده از تسهیلاتی که طی 4 سال گذشته برای تقویت توان خرید مسکن زوج‌ها و خانه‌اولی‌ها وارد بازار شد، در استطاعت طیف بیشتری از جامعه هدف قرار بگیرد. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد: سبد تسهیلات خرید مسکن که به دو شکل «وام‌های نیازمند سپرده‌گذاری (صندوق یکم)» و «وام‌های زودپرداخت (اوراق حساب ممتاز)»، امکان مالی برای متقاضیان خرید آپارتمان ایجاد می‌کند، در حال حاضر با دو اشکال بزرگ همراه است.

اگر چه سبد فعلی تسهیلات مسکن تحت تاثیر افزایش سقف مبلغ وام‌ها در دولت یازدهم، توانست تا حدودی بر بازار ملک به شکل مهار تشدید رکود معاملات و هدایت بازار به فاز پیش‌رونق، اثرگذار شود اما در مقطع کنونی «جای خالی تسهیلات لیزینگ در سبد» و همچنین «ناهماهنگی قسط تسهیلات با توان بازپرداخت گروهی از متقاضیان وام‌های اوراق و یکم»، باعث «درجا زدن» بازار خرید و فروش آپارتمان به لحاظ حجم معاملات است. معاملات خرید آپارتمان در تهران سال گذشته به‌طور متوسط حدود 5 درصد نسبت به سال 94 افزایش یافت اما در حال حاضر، عدم برقراری ارتباط بین تسهیلات فعلی و تقاضای موجود، امکان رشد معاملات تا سطح رونق را سلب کرده است.

ظاهر آنچه آخوندی برای 4 سال آینده در حوزه مسکن، تدارک دیده، ممکن است از نگاه برخی ناظران، «کم‌رمق» ارزیابی شود اما در قالب محور اصلی برنامه‌های این گزینه مدنظر رئیس‌جمهوری برای پست وزارت راه و شهرسازی، قرار است تسهیلاتی که در دولت اول روحانی برای تقویت قدرت خرید مسکن جامعه مصرفی، به بازار آمد، در دولت دوم روحانی، از بابت «تبدیل به وام در استطاعت برای قشر بیشتری از تقاضای مصرفی»، رفع نقص شود. وزارت راه و شهرسازی در این دوره بنا دارد موضوع مذاکرات سریالی با سیاست‌گذار پولی را به «افزایش طول دوره بازپرداخت» با هدف کاهش حداقل 10 درصدی و در حالت بهینه، 23 درصدی مبلغ اقساط تسهیلات خرید مسکن، اختصاص دهد.

در دولت قبل، حداقل یک سال مذاکره در این سطح، باعث شد سقف تسهیلات خرید مسکن در سال 94، نسبت به سال 92، افزایش یابد و 4 برابر شود، سپس در سال 95 نیز برای زوج‌ها 8 برابر سال 92 شود. رفع اشکال مربوط به جای خالی «تسهیلات لیزینگ» که وقت‌کشی در پرداخت آن صورت گرفته نیز در دستور کار است. این تسهیلات، تقاضای مصرفی دهک‌های متوسط رو به بالا را به تقاضای موثر و قطعی تبدیل می‌کند طوری که پیامد مثبت آن به دلیل جابه‌جایی این گروه از تقاضا در بازار از خانه‌های کوچک به خانه‌های متراژ متوسط، افزایش عرضه آپارتمان‌های مخصوص خانه‌اولی‌ها و در نتیجه شکل‌گیری رونق غیرتورمی معاملات خواهد بود.

بررسی‌ها نشان می‌دهد، «تقویت بازار تسهیلات رهنی» یکی از مهم‌ترین برنامه‌های کلیدی ذکر شده در اولویت‌های کاری آخوندی برای چهار سال آینده بخش مسکن است که براساس تجربه کشورهای پیشرفته و موفق دنیا در عرصه توانمندسازی مالی متقاضیان مصرفی مسکن، به‌عنوان یکی از مهم‌ترین راهکارهای رونق بخشی به بازار مسکن مورد تاکید قرار گرفته است.

این‌درحالی است که هم‌اکنون حجم و ابعاد بازار تسهیلات رهنی در کشور در مقایسه با کشورهای توسعه یافته بسیار پایین و ناچیز است؛ کشورهای پیشرفته دنیا هم‌اکنون با پشتوانه قدمت و قدرت بازار رهن اولیه، موفق به استقرار «بازار رهن ثانویه» به منظور «ایجاد منابع جدید» از محل «تنزیل تعهدات بلندمدت وام‌گیرندگان» برای «پرداخت تسهیلات به متقاضیان خرید مسکن» شده‌اند درحالی که در ایران تاکنون تنها در یک مرحله بازار رهن ثانویه راه‌اندازی شده است. با راه‌اندازی بازار رهن ثانویه بانک عامل بخش مسکن تعهدات وام‌گیرنده‌ها را به یک نهاد مالی واگذار می‌کند و از طریق تنزیل این تعهدات، امکان دسترسی به منابع جدید به منظور پرداخت تسهیلات جدید به متقاضیان جدید فراهم می‌شود.

پیگیری رفع نقص از سبد تسهیلات مسکن

کدخوانی «اسم رمز» مطرح شده در برنامه 4 سال آینده دولت برای بخش مسکن، نشان می‌دهد متولی این بخش، تلاش برای رفع یک «نقص فنی شناسایی شده در سبد تسهیلات بانکی حوزه مسکن» را هدف قرار داده است؛ رفع نقص از سبد تسهیلات بانکی بخش مسکن درحالی به محتوای پنهان برنامه‌های 12 محوری آخوندی در حوزه مسکن وشهرسازی تبدیل شده است که طی چهار سال اخیر، با پیگیری‌های صورت گرفته این سبد متنوع طراحی و رونمایی شد و هم‌اکنون از سوی بخشی از متقاضیان خانه‌اولی و سایر متقاضیان خرید مسکن متعلق به دهک‌های درآمدی متوسط، در حال استفاده است.

آخوندی که پیش از این نیز در جمع مدیران و کارشناسان بخش مسکن و همچنین مقامات بانکی رفع نقص از سبد تسهیلات برای خریداران مسکن را از مهم‌ترین اهداف آتی متولی بخش مسکن عنوان کرده بود این بار با هدف «تطابق‌بخشی تسهیلات با شرایط وام‌گیرنده‌ها» و تبدیل تسهیلات فعلی خرید مسکن به «وام‌های در استطاعت برای بخش عمده متقاضیان مصرفی»، این موضوع را به‌عنوان یکی از محورهای اصلی سیاست‌گذاری در حوزه مسکن مورد تاکید قرار داده است.

هم‌اکنون به واسطه طولانی بودن دوره سپرده‌گذاری برای برخورداری از تسهیلات صندوق «یکم»و همچنین «در استطاعت نبودن اقساط ماهانه این تسهیلات» برای خانه‌اولی‌ها، عملا بخشی از این گروه از متقاضیان قادر به استفاده از تسهیلات فعلی نیستند. درحال‌حاضر مدت زمان بازپرداخت تسهیلات برای خانه‌اولی‌ها به گونه‌ای است که پرداخت اقساط ماهانه تسهیلات در استطاعت همه خانه‌اولی‌ها یا سایر متقاضیان خرید مسکن نیست؛ در تهران اقساط ماهانه تسهیلات 160 میلیون تومانی خانه‌اولی‌ها، هم‌اکنون یک میلیون و730 هزار تومان و اقساط وام بدون سپرده 60 میلیون تومانی از محل «اوراق» نیز ماهانه حدود یک میلیون تومان است.

محتوای نامرئی برنامه‌های ارائه شده از سوی آخوندی نشان می‌دهد قرار است همان‌گونه که طی چهارسال گذشته، وزارت راه‌وشهرسازی به‌عنوان متولی بخش مسکن با همراهی بانک مرکزی به‌عنوان سیاست‌گذار پولی و بانک عامل بخش مسکن موفق به ایجاد سبد متنوع تسهیلات بانکی خرید و ساخت مسکن از طریق افزایش 8برابری سقف تسهیلات نسبت به سال 92 شد، طی چهار سال پیش‌رو، پیگیر رفع نقص موجود در سبد تسهیلات شود.

«کاهش طول دوره سپرده‌گذاری»، «افزایش مدت زمان بازپرداخت وام» و در نهایت «کاهش مبلغ اقساط ماهانه تسهیلات» اقداماتی است که در مقطع زمانی فعلی از سوی سیاست‌گذار بخش مسکن برای رفع یکی از دو نقص موجود در سبد فعلی وام مسکن مورد تمرکز قرار گرفته است. هم‌اکنون دوره بازپرداخت تسهیلات خانه‌اولی‌ها از محل صندوق پس انداز یکم وهمچنین تسهیلات بدون سپرده از محل اوراق، 12 سال است که متولی بخش مسکن در تلاش است این دوره زمانی را حداقل به 15 سال و در شکل ترجیحی به 20 سال افزایش دهد. در صورت عملیاتی شدن این سیاست، مبلغ اقساط ماهانه تسهیلات 160 میلیون تومانی خانه‌اولی‌ها به یک میلیون و529 هزار تومان در شرایط بازپرداخت 15 ساله تعدیل می‌شود؛ این در حالی است که در شرایط تغییر دوره بازپرداخت به 20 سال، اقساط ماهانه تسهیلات 160 میلیون تومانی خانه‌اولی‌های پایتخت، یک میلیون و 338 هزار تومان خواهد شد.

مانع رفع نقص وام مسکن کجاست؟

با این حال، بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد برنامه اخیر سیاست‌گذار بخش مسکن برای رفع نقص فنی از سبد تسهیلات بانکی، با یک مانع روبه‌رو است که رفع این مانع در کمترین زمان ممکن یکی از موضوعاتی است که باید از سوی متولی بخش مسکن وسیاست‌گذار پولی، دنبال شود.

بانک عامل بخش مسکن هم‌اکنون برای تغییر و تعدیل طول دوره سپرده‌گذاری در صندوق پس‌انداز یکم و افزایش طول دوره بازپرداخت تسهیلات، با چالش «رعایت تعادل منابع ومصارف» روبه‌روست؛ براساس ضوابط نظام بانکی و تاکید سیاست‌گذار پولی، بانک‌ها برای تسهیلات‌دهی باید حتما تعادل بین منابع ومصارف را رعایت کنند تا به واسطه از بین رفتن این تعادل، دچار مشکل نشوند. محاسبات بانکی نشان می‌دهد برای رفع این مانع لازم است منابع پشتیبان صندوق پس‌انداز یکم(منبع تامین‌کننده تسهیلات خانه‌اولی‌ها) وحساب ممتاز(حساب پشتوانه تسهیلات بدون سپرده)، تقویت شود.

هم‌اکنون منابع ومصارف صندوق یکم مسکن در مرز ورود به «وضعیت عدم تعادل» قرار دارد که مهم‌ترین علت آن «افزایش برنامه‌ریزی نشده استقبال خانه‌اولی‌ها برای ثبت‌نام در این صندوق» است؛ درحالی‌که ظرفیت صندوق یکم سالانه کمتر از 90 هزار نفر تعریف شده است، طی یک سال گذشته حدود 150 هزار نفر در این صندوق ثبت‌نام کردند و میزان افتتاح حساب ماهانه نیز از حدود 12 تا 13 هزار نفر در ماه‌های گذشته به نزدیک 15 هزار ثبت‌نام در ماه‌های اخیر رسیده که در صورت ادامه این روند حجم ثبت‌نام سالانه از 150 هزار متقاضی فراتر می‌رود.

در صورت افزایش جذابیت این تسهیلات به واسطه کاهش طول دوره سپرده‌گذاری و کاهش اقساط ماهانه به دنبال افزایش طول دوره بازپرداخت، به‌طور قطع استقبال از صندوق یکم بازهم بیشتر می‌شود و شکاف بین «تعهد صندوق» و «ظرفیت صندوق» بیشتر خواهد شد و این احتمال قوی وجود دارد که صندوق یکم با مشکل «عدم تعادل منابع ومصارف» مواجه شود. حجم ثبت‌نام خانه‌اولی‌ها در صندوق پس‌انداز مسکن یکم در سال اول راه‌اندازی صندوق(94) به‌طور متوسط ماهانه 3 هزار نفر بود؛ این حجم در سال 95 به ماهانه حدود 12 تا 13 هزار نفر رسید و در ماه‌های اخیر، به رکورد حدود 15 هزار ثبت‌نام نیز رسیده است.

دو راهکار فراگیر شدن وام مسکن

کارشناسان مالی مسکن دو راهکار کلیدی برای «تقویت سریع منابع پشتیبان تسهیلات مسکن» را پیشنهاد می‌کنند، یکی از این راهکارها «اجرای سریع مرحله دوم افزایش سرمایه بانک عامل بخش مسکن» است.

سال گذشته در حالی افزایش 10 هزار میلیارد تومانی سرمایه بانک مسکن مصوب شد که تاکنون تنها 5 هزار میلیارد تومان از آن در قالب تسویه بخشی از بدهی بانک عامل بخش مسکن به بانک مرکزی از محل افزایش سرمایه بانک مسکن مربوط به سهم دولت اختصاص یافته است. این در حالی است که اجرای سریع بخش دوم افزایش سرمایه بانک عامل بخش مسکن، می‌تواند توان بانک را برای پرداخت تسهیلات تقویت کند، طوری که مطابق با برآوردها با افزایش 5 هزار میلیارد تومان دیگر سرمایه بانک مسکن، ظرفیت پرداخت تسهیلات از محل صندوق پس انداز یکم سالانه از 100 هزار فقره تسهیلات افزایش می‌یابد. اوایل سال با افزایش 5 هزار میلیارد تومانی سرمایه بانک مسکن در فاز اول اجرای تبصره 35 بودجه 95 کل کشور، ظرفیت صندوق پس‌انداز مسکن یکم از زیر 90 هزار نفر متقاضی، به حدود 95 هزار نفر در سال افزایش یافت.

راه حل دوم درخواست بانک عامل بخش مسکن برای «تبدیل خط اعتباری 40 هزار میلیارد تومانی مسکن مهر به سرمایه بانک مسکن» است. به گزارش «دنیای اقتصاد» هم اکنون ماهانه حدود 300 میلیارد تومان از محل پرداخت اقساط تسهیلات دارندگان واحدهای مسکونی مهر به بانک مسکن واریز می‌شود که این منابع فعلا به مدت 10 سال برای تامین منابع کمکی صندوق یکم و تکمیل نیمه‌تمام‌های مسکن مهر استمهال شده است و در مدت 10 سال نیز باید به‌صورت اقساطی به بانک مرکزی برگردانده شود. با توجه به اینکه منابع حاصل از افزایش سرمایه بانک با اتکا به خط اعتباری مسکن مهر، پول تازه و جریان نقد مالی محسوب ‌می‌شود و افزایش سرمایه کاغذی از بابت تسویه بدهی بانک عامل بخش مسکن به بانک مرکزی به‌حساب نمی‌آید، این راهکار موثرتر از راهکار اول است و می‌تواند قدرت تسهیلات‌دهی بانک عامل بخش مسکن را چندین برابر شرایط فعلی افزایش دهد.

به این ترتیب، محور ذکر شده در برنامه 12 گانه آخوندی برای حوزه راه وشهرسازی، درخصوص توانمندسازی متقاضیان خرید مسکن، در واقع ادامه همان تاکیدی است که وی نیمه تیرماه امسال در جمع کارشناسان و مدیران بانک‌عامل بخش مسکن در تشریح نقشه راه بازار مسکن تا سال 1400 مطرح کرد. آخوندی در آن زمان با اشاره به ضرورت تبدیل تسهیلات فعلی مسکن به «وام‌های در استطاعت همه متقاضیان مصرفی مسکن»، تاکید کرد برای تحقق این موضوع کلیدی و مهم دو ابزار نرخ سود و مدت زمان بازپرداخت تسهیلات در اختیار بانک‌عامل بخش مسکن قرار دارد که می‌توان با تعدیل آنها بخش بیشتری از متقاضیان مصرفی مسکن را از محل تسهیلات بانکی توانمندسازی کرد. بنا بر تاکید وزیر راه وشهرسازی هم‌اکنون سه گروه متقاضیان مسکن شامل خانه‌اولی‌ها، ساکنان بافت‌های فرسوده وافراد بدمسکن ساکن در سکونتگاه‌های غیررسمی کانون اصلی تقاضای مسکن را تشکیل می‌دهند که اولویت توانمندسازی متقاضیان مسکن نیز باید متناسب با شرایط این سه گروه تعریف شود.