رکود اخیر بازار مسکن طولانی‌تر از رکودهای متعارف رفتار سینوسی این بازار در ادوار گذشته بوده و به نگرانی‌ها دامن زده و سبب شده‌است با ارائه تسهیلات بیشتر، تدابیری برای خروج از آن اندیشیده شود. اثرات این رکود بر جریان نوسازی هم مشهود بوده و تحقق ماموریت‌های تعیین شده در اسناد بالادست را با مشکل مواجه کرده است.

ساخت‌وساز در بافت‌های فرسوده شهر تهران تابع جریان کلی ساخت‌وساز در این شهر بوده و از منحنی رونق و رکود آن تبعیت می‌کند. بعد از زلزله بم (1382) و در ادامه با هدف تحقق احکام برنامه‌های چهارم و پنجم توسعه، سعی شده است با تدوین بسته‌های تشویقی و اعطای تسهیلات، سهم جریان نوسازی از روند متعارف ساخت‌وساز شهری پیشی گیرد یا تاثیر رکود بازار مسکن بر آن تا حد ممکن کاهش یابد. اما بررسی‌ها نشان می‌دهد، میزان اثرگذاری این تدابیر در قیاس با سایر مولفه‌های موثر بر بازار مسکن، (در رونق و رکود) کمتر از 5 درصد بوده‌است و با توجه به شرایط اقتصادی تولید و عرضه مسکن در بافت‌های فرسوده، به‌نظر می‌رسد با توجه به بخشودگی کامل عوارض و رایگان‌شدن انشعابات، اقدامات دیگری نظیر تلاش برای کاهش سود تسهیلات بانکی با دادن یارانه و جبران بخشی از هزینه‌های نظام مهندسی توسط شهرداری تهران، نتواند این اثرگذاری را به بیش از 10 درصد افزایش دهد.

برای تداوم همین میزان اثرگذاری نیز لازم است در کنار ادامه اعطای تسهیلات و مشوق‌های فعلی و بهبود شرایط برخورداری از آنها، با اقداماتی نظیر، بخشودگی‌های مالیاتی، تسری تسهیلات به مقاوم‌سازی (به‌ویژه در بافت‌های تاریخی)، مزیت ساخت‌وساز در این بافت‌‌ها را در قیاس با کلیت شهر افزایش داد. موضوع مهم دیگر این است که در کنار تلاش برای رفع رکود ساخت‌وساز در بافت‌های فرسوده باید توجه داشت که 62 درصد از مساحت بافت‌های فرسوده، مسکونی است و این نسبت در شهر تهران 29 درصد و تراکم جمعیت در بافت فرسوده سه‌برابر تراکم متوسط شهر تهران است. تاکنون با احتساب پروانه‌های تخریب و نوسازی، احداث و تغییر نقشه، حدود 40درصد از بافت‌های فرسوده نوسازی شده‌است. به‌دلیل شناسایی بافت‌های فرسوده بر مبنای داشتن 50 درصد از شاخص‌های فرسودگی در یک بلوک، می‌شود فرض کرد که در لحظه شناسایی، به‌طور میانگین، 25 درصد از بافت‌های فرسوده مصوب در واقع ممکن بود فرسوده نباشند.

بررسی‌های دقیق‌تر نشان می‌دهد، حداقل 15 درصد از سطح بلوک‌های واقع در بافت‌های فرسوده، در زمان شناسایی، شامل شرایط فرسودگی نبوده یا به تعبیری نوساز بوده‌اند. با ملاحظات بالا، بالغ بر 50 درصد از سطح 62 درصدی مسکونی بافت‌های فرسوده نوساز هستند و نسبت آنها به کل بافت، از نسبت سطح مسکونی شهر گذر کرده است. پس در شرایط حاضر، نسبت سطوح مسکونی نوسازی شده بافت فرسوده، با نسبت سطوح مسکونی شهر، یعنی حدود 30 درصد، برابری می‌کند. در نوسازی متوازن و مطابق با سند ملی راهبردی بازآفرینی شهری، اگر مقرر باشد میانگین سرانه خدمات به میانگین شهر برسد، قاعدتا سطح 62 درصدی مسکن در بافت‌های فرسوده شهر تهران نیز ‌باید به میانگین آن در شهر، یعنی حدود 30 درصد نزدیک شود و این معادل سطحی از بافت فرسوده است که تاکنون در قالب پروژه‌های مسکونی نوسازی شده است. بنابراین توسعه ساخت‌وساز مسکن در این بافت‌ها نباید کماکان جزو اولویت‌های اصلی جریان نوسازی تلقی شود.

این در حالی است که عموم تسهیلات پیش‌بینی شده از سوی دولت و شهرداری (به‌دلایل مختلف و از جمله؛ توجیه بازگشت سرمایه و سود مناسب برای بانک‌ها، سازندگان و برخی دیگر از کنشگران) معطوف به حمایت از جریان تولید مسکن در این بافت‌ها بوده و در سایر ابعاد نوسازی و به‌خصوص ارتقای برخورداری از فرصت‌ها (اشتغال، آموزش، سلامت و...)، خدمات و زیرساخت‌های پشتیبان سکونت و ارتقای کیفیت زندگی ساکنان که هدف اصلی نوسازی متوازن و رویکرد بازآفرینی پایدار شهری است، اقدامات اجرایی قابل‌ملاحظه‌ای صورت نگرفته است. از این‌رو رکود در بازار مسکن، با نگاهی به تجارب سایر کشورها، می‌تواند فرصت مغتنمی برای تحقق اهداف کیفی سند ملی و برنامه ششم توسعه در حوزه نوسازی و بازآفرینی شهری (حتی در بخش تولید مسکن) به‌شمار رود.