اگرچه در منطقه یک، تحت‌تاثیر مازاد عرضه واحدهای لوکس، همچنان شکاف دو رقمی -3/ 12 درصدی- بین «قیمت پیشنهادی» و «قیمت قطعی» وجود دارد، اما در مناطق مصرفی و پرفروش، شرایط دریافت تخفیف برای متقاضیان سخت‌ شده است. چالش کاهش نرخ تخفیف در فایل‌های کم‌متراژ، در صورت تجهیز بازار به یک ابزار مالی دو منظوره، رفع می‌شود.

کاهش نرخ «تخفیف» در فروش آپارتمان‌ها، آلارم بازار ملک برای سیاست‌گذاران از بابت «پیامد اولیه غفلت از ابزار مالی تعادل‌ساز در معاملات مسکن» را به صدا درآورد. درباره آخرین وضعیت سطح قیمت‌ فایل‌های فروش ملک نشان می‌دهد: در مناطقی از تهران که محل انجام 63 درصد معاملات ماهانه مسکن شهر تهران است، فاصله همیشگی بین «قیمت پیشنهادی» و «قیمت قطعی» فروش واحد مسکونی، از حدود 10 درصد در سال گذشته به نزدیک 5 درصد در تابستان امسال رسیده است که از نصف شدن شکاف بین این دو نوع قیمت در بازار ملک و «سخت شدن امکان دریافت تخفیف بیشتر از فروشنده‌ها» حکایت دارد. هم‌اکنون میانگین «قیمت پیشنهادی» یا همان «قیمت اولیه» آپارتمان -که با اعلام فروشنده در فایل‌های عرضه درج می‌شود- در مناطق یک تا 8 و منطقه 13، متر مربعی 6 میلیون و 170 هزار تومان برآورد می‌شود و متوسط «قیمت قطعی» آپارتمان‌های فروش رفته نیز متری 5 میلیون و 880 هزار تومان است.

این دو سطح قیمتی مشخص می‌کند: ارقام پیشنهادی فروشنده‌ها در جریان چکش‌کاری توسط دلالان و انجام مذاکره بین طرفین معامله، در نهایت به‌طور میانگین با «تخفیف» 6/ 4 درصدی همراه و به انجام قطعی معامله منجر می‌شود.

بررسی‌ها درباره آنچه باعث افت نرخ «تخفیف» از نزدیک 10 درصد پارسال به کمتر از 5 درصد در حال حاضر شده، حاکی است:‌ افزایش تقاضای مصرفی برای خرید آپارتمان‌های زیر 90 متر مربع و در نتیجه، کمبود نسبی این نوع املاک در مناطق هدف خریداران، به عنوان اولین دلیل این افت مطرح است که عملا قدرت چانه‌زنی برای تخفیف بیشتر و کاستن از سطح قیمت پیشنهادی به اندازه (نرخ) سال گذشته را محدود کرده است. 64 درصد معاملات فروش آپارتمان در تهران به خرید واحدهای زیر 90 مترمربع اختصاص دارد درحالی‌که سهم این واحدها در ساخت‌وسازهای سه سال اخیر، فقط 15 درصد بوده است. براساس این بررسی، تجهیز بازار معاملات مسکن به «تسهیلات لیزینگ» می‌توانست قدرت خرید دهک‌های متوسط رو به بالا را احیا کند و امکان خرید و فروش آپارتمان‌های متراژ بزرگ را فراهم بیاورد تا از این طریق، با جابه‌جایی مخاطبان تسهیلات لیزینگ از آپارتمان‌های کم‌متراژ به واحدهای بزرگ‌تر، «کمبود عرضه» برای متقاضیان آپارتمان‌های زیر 90 مترمربع، تا حدودی برطرف شود.

اما هم‌اکنون، محرومیت خریداران مسکن از «تسهیلات لیزینگ» به عنوان یک ابزار مالی دو منظوره برای اوضاع فعلی بازار معاملات ملک، دومین عامل برهم خوردن فاصله متعارف بین «قیمت پیشنهادی» و «قیمت قطعی» است. به‌رغم تصویب دستورالعمل راه‌اندازی بازار لیزینگ مسکن در اواخر سال گذشته، شرکت‌های لیزینگ با یکسری موانع مرتبط با مقررات جدید، روبه‌رو هستند که مهمترین آن، ممنوعیت در نظر گرفته شده برای لیزینگ‌های بانکی در این حوزه است. این ممنوعیت، امکان ایفای نقش «یک شرکت لیزینگ وابسته به بانک عامل بخش مسکن» که به‌صورت طبیعی باید در همین بخش فعالیت کند را سلب کرده و در عمل، عرصه را برای تامین مالی سایر بخش‌ها از اعتبارات محدود این بانک -که مورد نیاز حیاتی بخش مسکن است- باز گذاشته است.

نرخ «تخفیف» بر اساس آمارهای مربوط به قیمت پیشنهادی و قیمت قطعی معاملات ماه تیر 96 در 9 منطقه تهران، محاسبه شده است. تیر ماه امسال، اگر چه نرخ تخفیف در بازار مسکن، «نصف» شد اما تغییرات نقطه‌ای «قیمت قطعی» -میزان افزایش قیمت آپارتمان‌های فروش رفته نسبت به تیر سال گذشته- همچنان «تک‌رقمی» بود. متوسط قیمت قطعی مربوط به آپارتمان‌های فروش رفته در این 9 منطقه در تیر ماه امسال 8/ 5 درصد نسبت به تیر سال گذشته افزایش پیدا کرد که از میزان تورم نقطه‌ای، کمتر بود. به این ترتیب، مقاومت فروشنده‌ها در چکش‌کاری «قیمت پیشنهادی»، فعلا اولین پیامد نامعادله عرضه و تقاضای آپارتمان‌های کم‌متراژ به حساب می‌آید اما در صورت رونق معاملات مصرفی در ماه‌های آتی و خلأ ابزار مالی تعادل‌ساز –لیزینگ-‌ احتمال می‌رود شرایط بازار از بابت دامنه افزایش قیمت‌های قطعی، برای خریداران سخت‌تر شود. مناطق یک تا هشت و منطقه 13 به عنوان 9 منطقه مورد بررسی، طیف مشخصی از بازار منطقه‌ای مسکن در تهران را شکل داده‌اند که شامل آپارتمان‌های لوکس و مصرفی برای دهک‌های مختلف هستند.

رفتار فروشنده‌ها از بابت میزان اعمال تخفیف در قیمت‌های پیشنهادی، بین مناطق لوکس و مصرفی کاملا متفاوت شده است. میل ضعیف به خرید واحدهای مسکونی لوکس و متراژ بزرگ باعث شده «بالاترین نرخ تخفیف» در بازار کنونی، از سمت فروشنده‌های منطقه یک در قیمت‌ها اعمال شود. در منطقه یک، نرخ «تخفیف» در جریان تبدیل «قیمت پیشنهادی» به «قیمت قطعی»، 3/ 12 درصد است به‌طوری‌که میانگین قیمت در فایل‌ها هنگام امضای قرارداد (انجام قطعی معامله) با حدود 5/ 1 میلیون تومان تخفیف در مترمربع، از متری 11 میلیون و 300 هزار تومان به 9 میلیون و 900 هزار تومان تبدیل می‌شود. اما در مناطق مصرفی به‌خصوص در دو منطقه پرفروش بازار مسکن تهران، حجم بالای تقاضای مصرفی – نسبت به سایر مناطق- باعث شده کمترین نرخ «تخفیف» از سوی فروشنده‌ها اعمال شود.

نرخ «تخفیف» در مناطق 4 و 5 برای فروش واحد مسکونی در حال حاضر براساس میانگین قیمت‌های پیشنهادی و قطعی، به ترتیب 2 درصد و 9/ 1 درصد است. دمای معاملات مسکن به لحاظ حجم فروش در منطقه 5، اندکی گرم‌تر از منطقه 4 است. به همین دلیل، میزان تخفیفی که فروشنده‌های آپارتمان در منطقه 5 برای خریداران قائل هستند، 1/ 0 واحد درصد کمتر از منطقه 4 است. در این دو منطقه، میزان تخفیف ریالی که فروشنده‌های آپارتمان حاضرند ارائه کنند، حدود 100 هزار تومان در هر مترمربع است که البته برای واحدهای زیر 60 مترمربع، شرایط دریافت تخفیف، باز هم سخت‌تر است. ارقام مربوط به «قیمت پیشنهادی» فروش آپارتمان در 9 منطقه تهران از داده‌های سامانه ایران فایل –سامانه مجازی اعلام فایل‌های فروش- استخراج شده است. همچنین مبالغ مربوط به «قیمت قطعی» نیز از دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، دریافت شده است.

در حال حاضر وام اوراق مسکن –تسهیلات بدون سپرده- که با سقف 80 میلیون تومان در تهران پرداخت می‌‌شود، حدود 30 تا 40 درصد بهای خرید آپارتمان‌های ریز و کوچک متراژ را با احتساب میانگین قیمت مسکن در پایتخت، پوشش می‌دهد. اما همین وام، برای خرید آپارتمان‌های بزرگ –حداقل 100متری- حداکثر 17 درصد قدرت مالی خریداران را پوشش می‌دهد که عملا برای این گروه از تقاضا، قابل استفاده و کاربردی نیست. حداقل قیمت واحدهای 100 مترمربع به بالا در تهران با احتساب میانگین قیمت مسکن در شهر که متری نزدیک به 4 میلیون و 600 هزار تومان است، 460 میلیون تومان برآورد می‌شود.