طرح «وام شناور متناسب با سن بنا» با هدف پوشش تسهیلاتی آپارتمان‌های «تا 25 سال ساخت» می‌تواند مسیر رونق غیرتورمی معاملات را کوتاه ‌کند. مدل فعلی (سقف سنی) در مقایسه با استاندارد آمریکایی وام مسکن، شرط انحرافی محسوب می‌شود.

همزمان با ورود موج تازه تقاضای مصرفی دارای امتیاز وام صندوق پس‌انداز مسکن یکم، وجود یک شرط انحرافی در فرمول کنونی پرداخت تسهیلات مسکن موجب شده این وام بانکی در تحریک تقاضای مصرفی خرید مسکن، حداکثر کارآیی را نداشته باشد. این شرط انحرافی و تاریخ مصرف گذشته «تعیین سن بنا» برای املاک مشمول وام خرید مسکن است که در حال حاضر برای جذاب‌ترین وام مسکن با ارزان‌ترین نرخ سود و بیشترین سقف اعمال می‌شود و در نتیجه موجب شده تسهیلات مذکور صرفا برای واحدهای مسکونی با سن بنای تا 15 سال قابل استفاده باشد. این در حالی است که مدل رایج پرداخت وام خرید مسکن در کشورهایی که بیشترین سابقه و بزرگ‌ترین بازار تسهیلات رهنی را دارند، فاقد شرط سنی بنا است. استفاده از این مدل منسوخ پرداخت تسهیلات موجب شده بخشی از تقاضای مصرفی که اکنون برای خرید خانه وارد بازار شده است، به دنبال مواجهه با این محدودیت و با توجه به بودجه محدود که مناسب خرید آپارتمان نوساز و کم‌سن نیست، دلسرد شده و بازار را ترک کنند.

رویه پرداخت تسهیلات خرید مسکن در اغلب کشورها مبتنی بر شرایطی برای «آپارتمان» و نیز «شخص وام‌گیرنده» است. بر پایه شرایط فرد وام‌گیرنده، شبکه بانکی متقاضی دریافت وام را اعتبارسنجی می‌کند و بر اساس رتبه اعتباری فرد به لحاظ توان بازپرداخت، مبلغ تسهیلات، رقم اقساط و طول دوره بازپرداخت به صورت شناور مشخص می‌شود. اما در ایران نظام اعتبارسنجی وجود ندارد و شرایط بازپرداخت تسهیلات خرید مسکن برای تمام گروه‌های درآمدی یکسان تعریف شده است. گروه دوم شرایط پرداخت وام مسکن نیز ناظر بر وضعیت آپارتمانی است که قرار است با استفاده از وام خریداری شود. در ایران «شرط سنی بنا» به‌عنوان یک شرط انحرافی برای آپارتمان‌های مشمول وام خرید مسکن اعمال می‌شود و اتفاقا اوج این انحراف در مورد تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم، به عنوان ارزان‌ترین تسهیلات (با نرخ سود 8 تا 9/5 درصد) با بالاترین سقف مبلغ (160 میلیون تومان ویژه زوجین)، رخ داده است.

در حال حاضر پرداخت تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم از محل سپرده‌گذاری حداقل یک‌ساله در این صندوق، صرفا برای آپارتمان‌های نوساز تا حداکثر 15 ساله قابل پرداخت است و سن بنا نیز بر اساس تاریخ صدور پروانه ساختمانی محاسبه می‌شود. از این رو آپارتمان‌هایی که سن بنای بیش از 15 سال داشته باشند، امکان استفاده از تسهیلات مذکور را به کلی از دست می‌دهند. نوع دوم وام مسکن که در حال حاضر پرداخت می‌شود نیز، بدون نیاز به سپرده‌گذاری بوده و امتیاز آن با خرید اوراق حق‌تقدم تسهیلات مسکن در اختیار متقاضی قرار می‌گیرد تا بدون نوبت از وام برخوردار شود. اما در مورد این تسهیلات نیز که بیشترین سقف قابل پرداخت آن (100 میلیون ویژه زوجین) پایین‌تر و سود آن (17/5 درصد) نیز بیشتر از صندوق یکم است، شرط سنی قدری تعدیل و 20 ساله تعیین شده است. همچنین آپارتمان‌های 20 تا 29 سال ساخت از تاریخ صدور پروانه می‌توانند از وام اوراق تا سقف 35 میلیون تومان استفاده کنند. بررسی از مدل رایج شرایط پرداخت تسهیلات مسکن در آمریکا به عنوان کشوری که قدیمی‌ترین و بزرگ‌ترین بازار تسهیلات رهنی را دارد، نشان می‌دهد در این کشور یک کتابچه حاوی 29 پارامتر استاندارد مبنای ارزیابی آپارتمان‌های مشمول وام خرید مسکن قراردارد که در هیچ‌یک از بخش‌های آن اشاره‌ای به شرط سنی نمی‌کند.

کارشناسان دو فرضیه را درباره علت تعیین این شرط انحرافی در شبکه بانکی کشور اعلام می‌کنند. بر اساس فرضیه اول، سن بنا با هدف «پوشش ریسک نکول» تسهیلات محدود شده است؛ به این معنا که هرچه آپارتمان کم‌سن‌تر باشد، امکان فروش آن در حراج و تبدیل به پول نقد در صورت عدم پرداخت به موقع اقساط از سوی خریدار، ساده‌تر فراهم می‌شود. در عین حال تحقیقات از شبکه بانکی این فرضیه را رد می‌کند و به نظر می‌رسد فرضیه دوم به صحت نزدیک‌تر است. بر اساس فرضیه دوم، بانک‌ها از گذشته تاکنون صرفا برای تحریک ساخت‌وساز و عرضه مسکن این شرط را اعمال کرده‌اند و این‌طور برداشت می‌کنند که هرچه تسهیلات بیشتری به خرید خانه‌های با سن پایین‌تر پرداخت شود، نقش بیشتری در تحریک ساخت‌وساز خواهد داشت.

اما در این مقطع با توجه به اوضاع اقتصاد مسکن، این شرط و مدل منسوخ و تاریخ‌مصرف گذشته پرداخت تسهیلات خرید مسکن، هم در حوزه ساخت‌وساز و هم در حوزه معاملات ملکی حاوی دو خطر ارزیابی می‌شود. خطر نخست این است که با توجه به عرضه کم آپارتمان‌های نوساز و تازه‌ساز، این موضوع اثر سوء خود را در آمار معاملات مسکن نشان دهد. به عبارت دقیق‌تر، اگر شرط سنی بنا حذف نشود، عرضه اندک کنونی ممکن است به نوسان قیمت مسکن منجر شود و قیمت‌ها با افزایش قابل توجه همراه شود. خطر دوم نیز احتمال تاخیر در بروز رونق معاملات مسکن است که به دنبال افزایش حبابی قیمت‌ها قابل انتظار خواهد بود. درحالی‌که حجم معاملات آپارتمان مسکونی در ماه گذشته به بالاترین حد ماه‌های گذشته رسیده و بازار مسکن آماده ورود به فاز رونق، آن هم از نوع غیرتورمی است، وجود این شرط انحرافی ممکن است موجب سرخوردگی بخشی از تقاضای مصرفی شود.

به بیان دیگر بعد از «دهک متوسط رو به بالا» که وام خرید مسکن فعلی پاسخگوی نیاز آنها برای خرید آپارتمان‌های با بازه قیمتی 400 تا 700 میلیون تومانی نبوده و در نتیجه از این تسهیلات محروم بوده‌اند، نوع دوم محرومان از تسهیلات خرید شامل «دهک متوسط رو به پایین» است که اتفاقا رقم و شرایط عمومی تسهیلات صندوق یکم برای آنها مناسب است، اما به‌دلیل محدودیت بودجه قصد خرید آپارتمان‌های بیش از 15 ساله را دارند. وجود شرط انحرافی سن بنا موجب شده این گروه نیز از امتیازی که تسهیلات خرید مسکن می‌تواند برای آنها به دنبال داشته باشد، محروم شوند.

دلایل حذف شرط سن بنا

در حال حاضر حجم زیادی از آپارتمان‌های نوساز خالی از سکنه در تهران و کشور وجود دارد که عمدتا واحدهای بزرگ متراژی را شامل می‌شود که خوراک یا بازار هدف تقاضای موثر موجود در بازار نیستند. از طرفی این آپارتمان‌ها در بازه قیمتی مناسبی که امکان خرید آنها با تسهیلات فعلی وجود داشته باشد، قرار ندارند. نکته قابل توجه دیگر این است که با توجه به آمار رشد جمعیت و نیز نرخ ازدواج که نسبت به سال‌های گذشته قدری کاهش یافته است، در این مقطع زمانی ساخت‌وسازهای هیجانی و انبوه مشابه دوره رونق سال‌های 91 و اوایل 92 می‌تواند بازار مسکن را به سرنوشت رکود عمیق سال‌های 92 تا 95 دچار کند. در واقع تهران گنجایش حجم ساخت‌وساز سال‌های پیش از رکود فعلی را ندارد و اگر انتظار چنین رونقی از ساخت‌وساز و بازار مسکن داریم، رکود دوره بعدی قطعا متاثر از افزایش حجم خانه‌های خالی عمیق‌تر خواهد شد. کارشناسان اعتقاد دارند، رونقی که در مقطع کنونی برای بازار مسکن مورد انتظار است، حجم و ابعاد کوچک‌تری نسبت به رونق سال‌های 91 و 92 دارد و نباید انتظار رونق هیجانی آن سال‌ها را داشته باشیم.

از طرف دیگر، گروهی که اکنون به واسطه تسهیلات خرید مسکن کنونی به بازار وارد شده و با خرید ملک مدنظر خود، بازار معاملات مسکن را به مرز رونق رسانده‌اند، گروهی هستند که عمدتا آپارتمان‌های زیر 80 متر می‌خرند. 70 درصد از خریداران بازار مسکن در این گروه می‌گنجند که نشان‌دهنده بودجه محدود آنها برای انتخاب محل سکونت است. در مقابل دست‌کم 20 درصد از معاملات مسکن در تهران به آپارتمان‌های با سن بنای بیش از 15 سال تعلق دارد. همچنین سهم آپارتمان‌های بالای 15 سال از کل معاملات مسکن امسال به لحاظ حجم نسبت به پارسال 40 درصد رشد کرده است. مجموعه این گزاره‌ها یعنی در جریان تغییر فاز بازار مسکن از پیش‌رونق به رونق، خریداران در حال شیفت کردن از واحدهای نوساز به املاک میانسال با قیمت‌های مناسب‌تر هستند و نقش واحدهای میانسال در تحقق رونق، پررنگ‌تر شده است.

ماهانه به‌طور متوسط سه هزار و 700 واحد مسکونی با سن بنای بیش از 15 سال خرید و فروش می‌شود. از سوی دیگر فقط 13 درصد از ساخت‌وسازهای سال‌های اخیر تهران به آپارتمان‌های زیر 90 مترمربع که کانون تقاضای مصرفی در آنجا است و رقم فعلی وام خرید نیز برای تملک آنها مناسب است، تعلق دارد و از این رو بازنگری در شرط سنی آپارتمان‌های مشمول وام ضروری به نظر می‌رسد.

کارشناسان معتقدند اینکه ساخت‌وساز از کانال اعمال شرط سنی برای آپارتمان‌های مشمول وام مسکن تحریک شود، خوب است اما این فرمول به چند سال قبل تعلق دارد و اکنون دیگر کاربرد گذشته را ندارد. تجربه نشان می‌دهد ساخت‌وساز زیاد می‌تواند به عمیق‌تر شدن دوره رکود بعدی مسکن در سال‌های آینده منجر شود، چراکه ساخت‌وساز بیش از نیاز و ظرفیت تهران به معنای آماده کردن نیاز به مسکن در سال‌های بعدی بوده و در نتیجه موجب دامن زدن به رکود ساخت‌وساز در دوره‌های آتی خواهد شد. افزون بر این شرط مذکور نتوانسته نقشی در خروج ساخت‌وساز از رکود ایفا کند، چراکه تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم اکنون به کلیه آپارتمان‌ها اعم از نوساز تا 15 ساله تعلق می‌گیرد و ارتباط تنگاتنگ یا امتیاز خاصی برای آپارتمان‌های تازه‌ساز با سن بنای کمتر از پنج سال ندارد.

یکی دیگر از واقعیت‌های بازار کنونی مسکن که حذف شرط سن بنا برای اعطای تسهیلات خرید مسکن را ضروری می‌نماید، کمبود عرضه فایل‌های نوساز و در عین حال متراژ پایین (زیر 80 مترمربع) در بازار مسکن است که خریداران را با مشکل روبه‌رو کرده است. فایل‌های موجود نیز به واسطه نوساز بودن و در عین حال محدودیت عرضه، عموما فرمول قیمتی متمایزی از واقعیت ارزش ملک در هر منطقه دارند و همین موضوع بسیاری از خریداران مسکن را با چالش کمبود منابع مالی خرید روبه‌رو می‌کند.

حذف شرط انحرافی کنونی از شرایط پرداخت وام مسکن از محل صندوق یکم می‌تواند در جلوگیری از تخریب آپارتمان‌های زیر 25 سال ساخت نیز نقش مهمی داشته باشد. تخریب زودهنگام بنا در تهران یکی از چالش‌های جدی سال‌های اخیر در پایتخت است. از آنجاکه هیچ نوع تسهیلاتی به خانه‌های با سن بیش از 25 سال تعلق نمی‌گیرد و این موضوع موجب کاهش ارزش ملک می‌شود، بسیاری از مالکان تمایل دارند بنای خود را با وجود اینکه سالم و قابل سکونت است، بعد از 25 سالگی تخریب و نوسازی کنند. از این رو حذف یا تغییر شرط سنی آپارتمان‌های مشمول وام صندوق یکم به نفع محیط زیست نیز تلقی می‌شود و ضمن جلوگیری از هدررفت سرمایه‌های اقتصادی در جریان تخریب و بازسازی غیرضروری آپارتمان‌ها، به کنترل جمعیت‌پذیری تهران نیز کمک می‌کند. در حال حاضر آمار واحدهای مسکونی تهران برای جمعیت‌پذیری 10/5 میلیون نفری کافی است و شرایط زیست‌محیطی تهران به‌گونه‌ای است که آمادگی تحریک ساخت‌وساز را ندارد. بنابراین شمول وام صندوق یکم به آپارتمان‌های با عمر بنای بیشتر در حفظ ظرفیت‌های زیستی تهران نیز نقش خواهد داشت.

فرمول پیشنهادی برای اصلاح شرط انحرافی

بررسی کل موجودی مسکن تهران بر اساس عمر بنای واحدهای مسکونی در چهار دهه گذشته، حاکی از این است که اکنون در تهران حدود سه میلیون و 700 هزار واحد مسکونی وجود دارد که از این تعداد، بیش از یک میلیون و 850 هزار واحد مسکونی عمر بنای بیش از 15 ساله دارند؛ به این معنا که همین الان، نیمی از آپارتمان‌های تهران شامل واحدهایی می‌شود که 20درصد از کل معاملات مسکن به آنها تعلق دارد اما در عین حال از دریافت تسهیلات مسکن یکم به کلی محروم هستند.

در حال حاضر حدود یک میلیون واحد مسکونی 15 تا 25 ساله در تهران وجود دارد که رقم کمی نیست و با توجه به تمایل تقاضای خرید به تملک آپارتمان‌های به قیمت‌رسیده، اختصاص تسهیلات به آن می‌تواند بازار مسکن را دستخوش تحولات مثبت کند. پیشنهاد کارشناسان این است که شرط انحرافی فعلی از طریق اعمال سقف وام شناور برای آپارتمان‌های گروه‌های سنی مختلف به‌روز شود. به باور کارشناسان، در جریان بازتنظیم شرایط پرداخت تسهیلات مسکن یکم، یک «فرمول میانه» باید مبنا قرار گیرد که بر اساس آن شرط سنی فعلی که برای تقاضای مصرفی دست‌وپاگیر و برای رونق بازار مسکن نیز یک مانع محسوب می‌شود، تعدیل شود؛ به این ترتیب که شرط سنی برای وام مسکن از محل صندوق پس‌انداز مسکن یکم از 15 به 20 سال که اکنون نیز در مورد وام اوراق مبنا قرار دارد، تغییر کند و در عین حال میزان وام در قالب پلکانی پنج ساله قدری کاهش یابد؛ ضمن اینکه به آپارتمان‌های 20 تا 25 سال نیز تسهیلات صندوق یکم با سقف کمتر اما با مبلغ مناسب و قابل قبول پرداخت شود.

در مورد آپارتمان‌های بیش از 25 سال نیز می‌توان سقف وام پرداختی را به شکل پلکانی به ازای هر پنج سال، کاهش داد. این فرمول میانه در عین اینکه آپارتمان‌های نوساز و کم‌سن را مشمول وام با سقف بالا می‌کند، امکان استفاده از تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم برای واحدهای مسکونی بیش از 20 ساله را نیز فراهم خواهد کرد. در نتیجه تقاضای مصرفی می‌تواند حتی با بودجه کمتر وارد بازار مسکن شود و خرید خود را از واحدهای با عمر بالاتر انجام دهد. با استفاده از این فرمول میانه، شرایط خرید با استفاده از وام صندوق یکم برای حدود یک میلیون خانه جدید 15 تا 25 ساله در تهران فراهم خواهد شد. یکی از مشکلات و چالش‌های کنونی متقاضیان خرید مسکن در بازار، فرمول محاسبه سن بنا است. در حال حاضر ملاک محاسبه سن بنا مدنظر نظام بانکی، تاریخ صدور پروانه است. قاعدتا باید ظرف مدت یک تا دو سال ساخت بنا تکمیل و برای عرضه آماده شود. این در حالی است که در تهران ساختمان‌هایی وجود دارد که تاریخ صدور پروانه آنها با تاریخ پایان کار بسیار بیش از این و بعضا تا حدود 10 سال فاصله دارد. برخی مجتمع‌های مسکونی که به صورت تعاونی ساخته شده، مشمول این اختلاف زمانی می‌شود و در نتیجه تنها با گذشت پنج سال بعد از صدور پایان کار، مهلت دریافت وام را به کلی از دست می‌دهند. برای رونق هرچه بیشتر بازار مسکن لازم است این فرمول نیز مورد بازنگری قرار بگیرد و زمان صدور گواهی پایان کار، جایگزین زمان صدور پروانه ساختمانی شود.

خانه‌های واجد شرایط «وام‌ خرید مسکن» در آمریکا

«وزارت مسکن و توسعه شهری» آمریکا استانداردهایی را برای هر یک از املاک تعیین کرده است تا مشخص شود آیا آن ملک شرایط دریافت وام‌ خرید مسکن از «اداره مسکن فدرال » را دارد یا خیر. از آنجا که نسبت تسهیلات خرید مسکن پرداختی به میزان تولید ناخالص داخلی در آمریکا 67 درصد است، این کشور دارای بزرگ‌ترین بازار تسهیلات رهنی تلقی می‌شود. با این حال مدل رایج پرداخت وام خرید مسکن در آمریکا فاقد شرط سنی بنا است. در مجموعه ویژگی‌هایی که برای املاک واجد شرایط دریافت بنا در این کشور تنظیم شده، هیچ اشاره‌ای به سن بنا نشده و این مورد جزو ملاک‌ها نیست. بر این اساس فردی به عنوان ارزیاب برای بازرسی خانه فرستاده می‌شود. او پس از مشاهده شرایط خانه و بررسی استانداردهایی که باید داشته باشد، نتایج مشاهدات خود را در قالب گزارشی به «اداره مسکن فدرال» تحویل می‌دهد. در این باره اگر خانه‌ای برخی از استانداردها را نداشته باشد به‌منظور تعلق گرفتن وام ممکن است دستور به تعمیر و رفع نواقص ساختمان داده شود. عمده این استانداردها به‌خاطر اثرگذاری که بر ارزش بازاری خانه دارند تعیین شده‌اند تا اگر خریدار نتواند از عهده اقساط وام‌ برآید بانک توانایی فروش ملک برای جبران وام داده شده را داشته باشد. این استانداردها در سه دسته کلی تعریف شده‌اند. اگر نواقص خانه به‌گونه‌ای باشد که مشکلی برای هر یک از سه‌ دسته‌بندی زیر ایجاد نکند، نیازی به رفع این نواقص نخواهد بود.

• ایمنی: خانه‌ها باید حافظ سلامت و ایمنی ساکنان آن باشند.

• امنیت: امنیت ملک باید فراهم باشد.

• سلامت فنی: خانه‌ها نباید دارای نقص فیزیکی یا هر شرایطی که یکپارچگی ساختاری را برهم می‌زند، باشند.

جزئیات این استانداردها در جدول روبه‌رو آمده است: