مهم‌ترین محرک پاییزی خرید مسکن را «آمادگی دسته‌ای از فروشنده‌ها برای امضای قرارداد با دریافت بخشی از بهای ملک» تشکیل می‌دهد. «کاهش 24 درصدی ارزش واقعی ملک طی 4 سال» و «تمدید سقف تابستانی وام بدون سپرده» نیز دیگر محرک‌های موثر محسوب می‌شود.

احتمال رونق معاملات مسکن در نیمسال دوم 96 با ورود «1+5» شتاب‌دهنده به فضای روانی و اقتصادی بازار پاییزی ملک، تقویت شد. مجموعه عوامل کلیدی درونی و بیرونی بازار مسکن در فصل جدید، به گونه‌ای جهت‌گیری شده که نیروی برآیند آنها می‌تواند بر «افت سنتی» دمای معاملات ملک در دوره پساتابستان –پایان فصل اصلی نقل و انتقالات ملکی- تاثیر بگذارد و نبض خرید و فروش آپارتمان در پایتخت را دست‌کم، در مرز تابستانی رونق حفظ کند. شروع بازار پاییزی معاملات آپارتمان در پایتخت از امروز با 6 محرک خرید مصرفی همراه می‌شود که مهم‌ترین آنها «حرکت داوطلبانه یک گروه از فروشنده‌ها در تغییر شرایط مالی معامله» است. بررسی‌ها درباره چشم‌انداز معاملات مسکن در فصل جدید نشان می‌دهد: رشد نسبی حجم خرید آپارتمان در نیمه اول امسال و به‌خصوص در تابستان، تحت تاثیر شتاب‌دهنده‌های پاییزی، ادامه‌دار خواهد بود. نیمه اول امسال (بر اساس آخرین آمار که وضعیت بازار طی 5 ماه منتهی به ابتدای شهریور 96 را توضیح می‌دهد)، حجم معاملات خرید مسکن در پایتخت، حدود 3 درصد افزایش پیدا کرد به‌طوری که اوج‌گیری خریدها در میانه تابستان باعث شد تیراژ فروش آپارتمان در این شهر تا نزدیکی دوره‌های رونق قبلی (نزدیک به 17 هزار معامله خرید در ماه) پیش رود.

اکنون همزمان با تغییر فصل،‌ «1+5» شتاب‌دهنده معاملات مصرفی مسکن شامل «آمادگی فروش ملک با دریافت بخشی از بهای معامله» به‌عنوان محرک ویژه و همچنین «کاهش 24 درصدی ارزش واقعی آپارتمان»، «پایبندی بانک‌ها به سقف بخشنامه‌ای نرخ سود بانکی»، «تمدید سقف تابستانی وام بدون سپرده خرید مسکن»، «امکان تسری اصلاحات مدنظر برای تسهیلات خرید به وام‌گیرنده‌های قبلی» و «بهبود نسبی سطح درآمدها ناشی از رشد مثبت اقتصادی» به‌عنوان 5 محرک دیگر، باعث جلوگیری از دافعه پاییزی بازار مسکن خواهد شد.

گزارشی از شتاب‌دهنده ویژه معاملات خرید مسکن در این فصل حاکی است: طی یک ماه اخیر مسیر خرید آپارتمان‌های خارج از کانون معاملات، با حرکت داوطلبانه فروشنده‌ها، تا حدودی تسهیل شد. مالکان واحدهای میان‌متراژ و نه چندان بزرگ -90 تا 120 متر مربع- برای کنار آمدن با چالش فقر نقدینگی در اختیار متقاضیان خرید، حاضر شده‌اند مشروط به دریافت حداقل 50 تا 70 درصد بهای ملک، قرارداد فروش با خریدار امضا کنند. این مدل معامله ملکی، اغلب بدون تحویل کلید به خریدار و با تعیین مهلت زمانی حداکثر سه ماهه برای تسویه مابقی پول انجام می‌شود، به‌طوری که دریافت کلید به بعد از تسویه حساب کامل منوط است.

در ماه‌های اخیر به رغم تقاضای موثر خرید واحدهای بالای 90 متر مربع از ناحیه مالکان متقاضی تعویض واحد – جابه‌جایی مالکان از واحد کوچک‌تر به واحد بزرگ‌تر یا برعکس- چون این نوع معاملات در گام اول مستلزم فروش واحد قبلی متقاضیان خرید است، در عمل، به دلیل سرعت پایین موتور معاملات در کل بازار، این دسته از متقاضیان موفق به جابه‌جایی عمده نشده‌اند. با این حال، در هفته‌های پایانی تابستان، فرصت‌دهی فروشنده‌ها در بازار واحدهای میان‌متراژ و نه چندان بزرگ به این دسته از خریداران از بابت امضای مبایعه‌نامه و تعیین مهلت برای تامین نقدینگی ناشی از فروش واحد قبلی، سبب شد حجم معاملات مسکن از سمت واحدهای خارج از کانون خرید و فروش تقویت شود.

تحقیقات میدانی نشان می‌دهد بازخورد مثبت فروش غیرنقد واحدهای مسکونی بالای 90 مترمربع باعث شده دلالان ملک از این شیوه برای تهیه تبدیل پیشنهادهای جدید به فایل‌های پاییزی فروش آپارتمان استفاده کنند. در حال حاضر در تهران، واحدهای 60 تا 70 مترمربع، کانون اصلی معاملات خرید مسکن محسوب می‌شود. این واحدها 15/4 درصد کل معاملات ماهانه آپارتمان را به خود اختصاص می‌دهد. همچنین دامنه بزرگ‌تری از واحدهای کوچک‌متراژ –آپارتمان‌های 50 تا 70 مترمربع- رقمی معادل 42 درصد کل معاملات خرید ملک مسکونی در پایتخت را تشکیل می‌دهد. در این گروه از واحدهای مسکونی، فروش غیرنقد به ندرت دیده می‌شود؛ ضمن آنکه نوسانات قیمت مسکن در این واحدها، بیش از واحدهای بزرگ‌تر است.

محرک بعدی معاملات مصرفی خرید ملک، «کاهش 24 درصدی ارزش واقعی آپارتمان طی 4 سال گذشته» است. طبق آمارهای دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن، متوسط قیمت مسکن در فاصله مهر ماه سال 92 تاکنون، کمتر از یک میلیون تومان در مترمربع افزایش پیدا کرده است. شیب رشد قیمت مسکن در تهران از مهر ماه سال 92 به‌واسطه شروع فرآیند تخلیه حباب قیمتی، منفی شد؛ به گونه‌ای که منحنی تورم مسکن در سطح پایین‌تر از تورم عمومی قرار گرفت. در حال حاضر، اگر چه شاخص بهای کالاها و خدمات مصرفی نسبت به مهر سال 92، رشد 48 درصدی را تجربه کرده است (نرخ تورم عمومی در مرداد امسال نسبت به مهر سال 92) اما میزان رشد قیمت اسمی آپارتمان در تهران، به اندازه نصف این نرخ بوده است. به این ترتیب، ارزش واقعی واحدهای مسکونی در این فاصله زمانی، نه‌تنها افزایش نیافته که 24 درصد نیز کاهش یافته است. این وضعیت که نبود زمینه سفته‌بازی ملکی در ماه‌های اخیر را نشان می‌دهد شرایط مناسبی برای خرید از سوی تقاضای مصرفی به‌وجود آورده است.

در این میان، «پایبندی بانک‌ها به سقف بخشنامه‌ای نرخ سود سپرده‌های بانکی» در روزهای گذشته از بخشنامه بانک مرکزی، می‌تواند تحرک تازه‌ای در معاملات ملک در فصل جدید ایجاد کند. این محرک، دو دسته تقاضای مسکن شکل می‌دهد. دسته اول، آن دسته از خریدارانی هستند که جنس خرید آنها مصرفی محسوب می‌شود اما تاکنون با در اختیار داشتن نقدینگی قابل توجه، بازار پول را به دلیل نرخ سود بالای 20 درصد در گذشته، برای سپرده‌گذاری ترجیح می‌دادند. این گروه، به منظور تقویت توان مالی خرید آپارتمان با استفاده از فرصت ثبات نسبی قیمت مسکن، همواره طی یک سال اخیر در خرید ملک، تاخیر کرده است اما در ماه‌های آینده با سررسید شدن دوره سپرده‌گذاری، با توجه به سطح پایین نرخ‌های جدید سود از یکسو و نوسانات تک رقمی قیمت مسکن از سوی دیگر، بازار مسکن مقصد این دسته از سپرده‌گذاران خواهد بود. دسته دوم نیز تقاضای سرمایه‌ای می‌تواند باشد.

در آخرین روز کاری شهریور ماه، بانک عامل بخش مسکن شرایط تابستانی پرداخت تسهیلات بدون سپرده خرید مسکن در سقف‌های 80 میلیون تومان برای مجردها و 120 میلیون تومان برای زوجین را تمدید کرد. بر این اساس، این دو نوع تسهیلات بدون سپرده که با خرید اوراق، قابل دریافت است، تا پایان فصل پاییز کماکان به متقاضیان پرداخت می‌شود. پیش‌تر، این احتمال وجود داشت سقف وام اوراق از ابتدای پاییز به 70 میلیون برای مجردها و 100 میلیون تومان برای زوجین کاهش پیدا کند. در حال حاضر تمدید سقف تابستانی تسهیلات بدون سپرده خرید مسکن و از آن مهم‌تر، سطح مناسب قیمت اوراق –کمتر از 80 هزار تومان برای هر فقره اوراق 500 هزار تومانی تسهیلات- به‌عنوان یکی دیگر از شتاب‌دهنده‌ها، امکان استفاده از تسهیلات برای خریداران پاییزی ملک را فراهم کرده است.

گزارشی از یک شتاب‌دهنده بانکی دیگر برای معاملات پاییزی، مشخص می‌کند: پیام پنج‌شنبه گذشته وزیر راه و شهرسازی به آن دسته از متقاضیان خرید مسکن که در انتظار اعمال اصلاحات در سبد تسهیلات مسکن هستند، می‌تواند بخشی از تاخیرهای معاملاتی ملک را برطرف کند. مطابق آنچه وزیر راه و شهرسازی درباره نحوه رفع اشکال از تسهیلات خرید مسکن و دامنه پوشش آن مطرح کرده است، «امکان تسری اصلاحات مدنظر برای تسهیلات خرید به وام‌گیرنده‌های قبلی» وجود دارد. بر این اساس، چنانچه در هفته‌ها یا ماه‌های آینده، متولی بخش مسکن موفق شود با اخذ مجوز از بانک مرکزی و شورای پول و اعتبار، مبلغ اقساط ماهانه وام خرید مسکن را از طریق کاهش نرخ سود و افزایش طول دوره بازپرداخت به 20 سال کاهش دهد، شکل اصلاحی تسهیلات خرید مسکن، شامل حال وام‌گیرنده‌های قبلی نیز خواهد شد. بنابراین، در این مقطع، دلیلی برای تاخیر در خرید مسکن به قصد استفاده از شرایط بهتر تسهیلات وجود ندارد.

کارشناسان اقتصاد مسکن، مثبت شدن رشد اقتصادی در فصل بهار امسال را عاملی برای بهبود قدرت خرید مسکن ناشی از افزایش نسبی درآمدها عنوان می‌کنند. به این ترتیب، در ماه‌های آینده، بازار معاملات مسکن از این محل نیز تاثیرپذیری مثبت خواهد داشت.

کانون معاملات مسکن کجاست؟

رشد حدود 5 درصدی میانگین قیمت مسکن در 5 ماه اول امسال، جایگاه آپارتمان‌ها در رتبه‌بندی قیمت فروش را تغییر داد. سال گذشته 31/5  درصد معاملات مسکن در تهران به آپارتمان‌های زیر 300 میلیون تومان اختصاص داشت اما امسال این سهم به 24/6 درصد کاهش یافته و در ازای افت 7 درصدی فروش این واحدها، سهم واحدهای با قیمت کل 300 تا 500 میلیون تومان افزایش یافته است. در حال حاضر‌، بیشترین فروش در بازه‌های قیمتی مختلف، به آپارتمان‌های 300 تا 350 میلیون تومانی اختصاص دارد. سهم این واحدها، 13 درصد کل معاملات است.

فراخوان ایده برای دو چالش مسکن

وزارت راه و شهرسازی با حمایت از راه‌اندازی یک مرکز پرورش ایده‌های مرتبط با بخش مسکن و تامین مالی مسکن، برای چگونگی حل دو چالش در این بخش،‌ فراخوان داد. وزیر راه و شهرسازی پنج‌شنبه گذشته با حضور در مراسم افتتاح مرکز پرورش ایده‌های مرتبط با بازار مسکن و نظام تامین مالی در این بخش که در یکی از بانک‌های کشور ایجاد شده است، گفت: دو معادله در حال حاضر در بازار مسکن چالش‌برانگیز شده که یکی به «نحوه عرضه خانه‌های خالی به بازار مصرف» برمی‌گردد و دیگری به «چگونگی ورود به بافت فرسوده» مربوط است. خانه‌های خالی که بخشی از آنها، واحدهای خارج از دایره تقاضای مصرفی است، یک «مساله» در بخش مسکن است که برای حل آن باید ایده‌های متنوع و البته موثر، مورد بررسی قرار بگیرد و بهترین آن، انتخاب شود.

در بافت فرسوده نیز مدل سرمایه‌گذاری و ساخت و ساز با آنچه انبوه‌سازان در گذشته در خارج از شهرها در قالب مسکن مهر انجام می‌دادند، کاملا متفاوت است. در بافت فرسوده، سازنده یا سرمایه‌گذار با انبوه منافع ریز و متفاوت مالکان املاک کلنگی روبه‌رو است که باید نقطه اشتراک منافع در این محدوده از شهرها برای تخریب و نوسازی،‌ شناسایی شود. صاحبان ایده‌های مرتبط با بخش مسکن و ساختمان و نظام تامین مالی مسکن برای این دو چالش و همچنین نحوه همراستا کردن جنس تقاضای مسکن (میل به خرید واحدهای کم متراژ) با الگوی فعلی ساخت و ساز (بزرگ‌سازی)، می‌توانند راه‌حل‌های کاربردی خود را به این وزارتخانه ارائه کنند.