بازار اجاره در عین حال که مسیر رونق نامنظم را در محله‌های مختلف شهر تهران طی می‌کند، در تابستان امسال نسبت به تابستان سال گذشته شرایط پرفشاری را بخصوص در نقاط پرتقاضای پایتخت تجربه کرد. با این‌که طبق گزارش بانک مرکزی متوسط رشد اجاره بهای شهر تهران در شهریورماه نسبت به مدت مشابه سال قبل ۸.۶ درصد افزایش یافت، گزارش‌های میدانی نشان می‌دهد نرخ اجاره در برخی بافت‌ها به رشد ۳۰ درصد رسید. این فشار در مناطقی که رقابت بین مستاجران بر سر یک واحد مسکونی وجود داشت نمود بیشتری یافت.

التهاب اجاره قبل از رونق مسکن

شواهد و قرائن از تعداد معاملات و قیمت مسکن در شهر تهران حاکی از آن است که بخش مسکن هم‌اکنون در دوره پیش‌رونق قرار دارد. این موضوع را بالاتر قرار گرفتن ۱.۶ درصدی رشد قیمت مسکن شهر تهران نسبت به تورم نقطه به نقطه تایید می‌کند. اما  تجربه نشان داده قبل از التهاب مسکن، بخش اجاره ملتهب می‌شود. کسانی که می‌خواهند وارد مسکن شوند چون نقدینگی کافی ندارند، ابتدا به بازار اجاره ورود می‌کنند و سپس مجموعه بعدی وارد خرید و فروش می‌شود. بر همین اساس افزایش قیمت مسکن متناسب با نرخ تورم یا ۵ درصد بالاتر از آن در سال آینده دور از ذهن نیست.

بخش مسکن در زمانی که به پایان دوره رکود خود نزدیک می‌شود، پنج پارامتر افزایشی را همیشه با هم دارد که عبارتند از قیمت، معاملات، اجاره، سرمایه‌گذاری و تولید. این پنج شاخص همواره با توجه به شرایطی که در بازار مسکن ایران حاکم بوده حتما وجود خواهد داشت؛ چرا که بازار مسکن در ایران دچار کسری یک میلیون واحد مسکونی بوده که هنوز در بخش دهک‌های پایینی این خلاء پر نشده و در زمان رکود تشدید شده است. به همین دلیل تقاضا در بخش اجاره طی ۴.۵ سال گذشته پشت سد گرانی مسکن انباشته شده است.

بیت‌الله ستاریان ـ کارشناس مسکن ـ می‌گوید: بارها به دولت هشدار دادیم رکود در موضوع مسکن نباید فریبتان دهد. مسکن یک کالای زیستی و حیاتی است و جزو اولین کالاهایی است که تقاضای مطلق آن سعی می‌کند به تقاضای موثر تبدیل شود. تقاضای موثر در دوره رکود کاهش می‌یابد، ولی تقاضای مطلق قابل کنترل نیست و خود به خود افزایش پیدا می‌کند؛ چرا که خانواده ها تشکیل می شود، ساختمانها استهلاک پیدا می‌کند و اینها به نیاز کشور اضافه می‌شود، لذا تقاضای مطلق در بطن خود افزایش قیمت را خواهد داشت.

سکونت ۴ میلیون خانوار در ۱.۳ میلیون واحد مسکونی

آمار سال ۱۳۹۵ مرکز آمار این واقعیت را نشان می‌دهد که حدود ۴ میلیون خانوار در ۱.۳ میلیون واحد مسکونی به صورت دو تا سه خانوار در یک خانه زندگی می‌کنند. درست است که حدود ۲۷  میلیون مسکن در مقابل ۲۴ میلیون خانوار داریم، اما حدود ۴.۲ میلیون واحد مسکونی خالی یا نیمه خالی داریم که از دسترس متقاضیان واقعی خارج است. به همین دلیل نمی‌تواند جزو موجودی واقعی بخش مسکن محسوب شود. لذا موجودی قابل دسترس بخش مسکن ۲۲.۸ میلیون واحد است.

دبیر کانون انبوه‌سازان بیان می‌کند: ریسک معاملات مسکن کاهش یافته و مردم نسبت به بازار خرید رغبت پیدا کرده‌اند. از سوی دیگر نرخ اجاره به شدت افزایش یافته است . در خصوص نیمه دوم سال پیش‌بینی می‌شود با توجه به این‌که دولت تصمیم گرفته شکاف حوزه تقاضا و عرضه را که به واسطه کمبود نقدینگی بوده به نحوی پر کند شرایط معاملات مسکن از نیمه اول سال بهتر شود. منتها دولت باید نظارت و کنترل بر بازار را به عنوان یک اولویت در دستور کار خود قرار دهد.

فرشید پورحاجت با اشاره به رکود ۴.۵ ساله بخش مسکن خاطرنشان کرد: یک دوره ۴.۵ ساله رکود تورمی را در حوزه ساخت و ساز داشتیم که قیمت نهاده‌های ساختمانی، قیمت زمین و نرخ عوارض افزایش یافت و حالا که در آستانه پیش‌رونق قرار داریم بخش مسکن نیاز به مراقبت دارد تا دچار جهش قیمت نشود؛ چرا که اگر رونق به یکباره باعث ایجاد تورم مسکن شود در نهایت شکاف بین قدرت خرید متقاضیان و قیمت تمام شده مسکن بیشتر خواهد شد.

پورحاجت، تولید یک میلیون واحد مسکونی با توجه به حدود ۷۰۰ هزار ازدواج سالیانه و هم‌چنین نیاز به نوسازی را ضروری دانست و گفت:  ۱۲ میلیون جوان در کشور داریم که یا به سن ازدواج رسیده‌اند یا از سن ازدواج گذشته‌اند که باید برای مسکن آنها چاره‌اندیشی شود. البته نباید واهمه داشته باشیم که تورم معقول در حوزه مسکن صورت گیرد. تورم معقول نسبت به رکود، دردسرهای کمتری را برای اقتصاد کشور به وجود می‌آورد.

جهش اجاره بها در بعضی بافت‌های پایتخت

در تابستان گذشته مستاجران تهرانی حال و هوای آرامی را سپری نکردند. تابستان امسال قیمت‌ اجاره‌ها از افزایش عادی ۱۰ درصدی هرساله به ۳۰ و بعضا ۴۰ درصد رسید و از خط قرمز عبور کرد. این در حالی است که در طول ۵ سال گذشته، قیمت املاک نه تنها هیچ افزایشی نداشته، بلکه با توجه به پایین‌تر قرار داشتن نرخ تورم مسکن از تورم عمومی، قیمت واقعی مسکن کاهش هم داشته ‌است. پس علت جهش اجاره بها در بعضی مناطق چیست؟ یکی از آدرس‌ها به کاهش سود بانکی می‌رسد؛ زیرا هم‌اکنون شورای پول و اعتبار نرخ سود سپرده‌های بانکی را به ۱۵ درصد رسانده و به همین دلیل موجران ترجیح می‌دهند به جای ودیعه، اجاره‌ی بیشتری دریافت کنند.

مستاجر یک واحد مسکونی ۷۵ متری درغرب تهران می‌گوید: سال گذشته ۷۰ میلیون تومان پول پیش و ۲۰۰ هزار تومان اجاره می‌دادم، امسال صاحب خانه گفته باید ۵۵۰ هزار تومان به اجاره اضافه کنم. من هم که چنین پولی نداشتم گفتم بلند می‌شوم. اما اولین متقاضی که برای اجاره منزل آمد همه‌ی شرایط مالک را قبول کرد.

اما ظاهرا جهش اجاره در تمام محله‌های پایتخت اتفاق نیفتاده و فعلا در نقاط پرتقاضا  بیشتر دیده می‌شود. در بعضی بافت‌ها به دلیل کاهش عرضه و افزایش تقاضا کورسی بین متقاضیان گذاشته می‌شود. لذا خودشان برای این‌که موفق به اجاره مسکن مورد نظر شوند، قیمت پایه ای که موجر گذاشته را بالا می‌برند. علت این مساله هم ضعف تولید مسکن استیجاری و عدم تعادل عرضه و تقاضا است.

رئیس اتحادیه املاک: رشد متوسط اجاره ۷ تا ۱۰ درصد بوده است

رئیس اتحادیه مشاوران املاک معتقد است: بیش از ۹۵ درصد مستاجران را دهک‌های پایین تشکیل می‌دهند که حقوقشان بین ۱۲ تا ۲۰ درصد رشد داشته و تمام این رقم به سبد مسکن نمی‌آید بلکه باید به بهداشت، ‌تغذیه، پوشاک، آموزش و غیره هم برسد و بین ۷ تا ۱۰ درصد آن به مسکن اختصاص می‌یابد؛ این همان رقمی است که ما به عنوان میانگین رشد اجاره بها در شهرهای بزرگ اعلام کردیم.

حسام عقبایی درخصوص تناقض گزارش‌های میدانی بازار اجاره و گزارش رسمی اعلام شده از سوی اتحادیه مشاوران املاک گفت: آنچه که از سوی ما اعلام می‌شود میانگین رشد اجاره بها در تمام بافت‌ها و مناطق است اما گزارش میدانی ممکن است فقط به استثناهایی بپردازد که در آن نقاط اجاره بها ۳۰، ۴۰ یا حتی ۱۰۰ درصد افزایش داشته و طبیعتا نمی توان این مساله را به کل تعمیم داد.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک، افزایش یکباره قیمت مسکن را بعید دانست و درباره پیش‌بینی از آینده بازار مسکن گفت: خوشبختانه از نیمه دوم سال قبل شاهد افزایش ساخت و سازهای مسکونی در شهر تهران بودیم که می‌تواند باعث ایجاد تعادل قیمت شود. لذا پیش‌بینی می‌کنم افزایش قیمتی در نیمه دوم سال جاری نداشته باشیم. اگر به سمت رونق هم برویم رشد افزایش قیمت مسکن بیش از تورم نخواهد بود.