بازار معاملات کشوری مسکن با چرخش مثبت در نیمه اول امسال، وارد مسیر «خروج از رکود» شد. آمارهای مربوط به خرید و فروش واحد مسکونی در کل شهرهای کشور حاکی است: معاملات کشوری ملک بعد از افت ۴۰ درصدی در سال ۹۵، از اوایل امسال در تعقیب تحولات بازار مسکن پایتخت، با افزایش در حجم خرید و فروش روبه‌رو شد. کارنامه فروش املاک مسکونی در کشور،‌ از رشد حدود ۱۸ درصدی معاملات در ۵ ماه اول سال ۹۶ نسبت به مدت زمان مشابه سال قبل حکایت دارد. بررسی‌ها درباره وضعیت قیمت‌ها نیز نشان می‌دهد شیب تغییرات قیمت در بازار مسکن کشوری، هماهنگی نسبی با تهران پیدا کرده؛ به‌طوری‌که بهار امسال، متوسط کشوری قیمت ملک،‌ با رشد تک‌رقمی -کمتر از ۵ درصد- نسبت به بهار پارسال مواجه شد. واسطه‌های بازار مسکن در برخی شهرها عامل اصلی جنب‌وجوش معاملاتی را تحریک تقاضا به‌واسطه تسهیلات خرید عنوان می‌کنند. با استناد به سطح میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در کل کشور، متوسط قدرت خرید تسهیلات مسکن در شهرها معادل 35.5 مترمربع برآورد می‌شود. میزان پوشش هزینه خرید مسکن با تسهیلات بدون سپرده در ۲۶ مرکز استان مشخص می‌کند در عمده کلان‌شهرها، قدرت این نوع وام مسکن، حول‌وحوش ۳۰ مترمربع است.

تغییرات فصلی قیمت مسکن در کل کشور طی سه ماه اول امسال درحالی منجر به افزایش خفیف قدرت خرید متقاضیان با استفاده از تسهیلات بانکی بدون سپرده در برخی استان‌ها شده است که در همین مدت، آهنگ نوسانات قیمت در بازار کشوری معاملات ملک با بازار خرید و فروش آپارتمان‌های مسکونی پایتخت هماهنگ شد. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از آمارها و اطلاعات دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی و سامانه رهگیری مسکن از بروز سه رخداد در بازار کشوری مسکن طی نیمه اول سال ۹۶ خبر می‌دهد؛ بهار ۹۶، ریتم قیمت کشوری مسکن با قیمت مسکن شهر تهران هماهنگ شد؛ همچنین تغییرات قدرت خرید مسکن در ۲۶ استان کشور با توجه به کاهش قیمت کشوری مسکن، بهار امسال نسبت به زمستان سال گذشته افزایش یافت؛ رخداد سوم بازار مسکن به پیش‌رونق معاملات ملک در کل کشور به تبعیت از پایتخت برمی‌گردد. کارشناسان پیش‌رونق فعلی معاملات کشوری مسکن را پیش‌رونقی «غیرتورمی» اعلام می‌کنند؛ چرا که نرخ رشد قیمت کشوری مسکن در بهار ۹۶ نسبت به بهار ۹۵، معادل ۲/ ۴ درصد بوده است. در ۵ ماه اول امسال، بیش از ۳۰۰ هزار فقره معامله خرید مسکن در کل کشور انجام شد که نسبت به مدت مشابه سال گذشته حدود ۱۸ درصد افزایش داشته است.

ریتم قیمت مسکن در بازار فروش آپارتمان‌های مسکونی در مراکز استان‌های کشور نشان می‌دهد مسیری که بازار کشوری معاملات مسکن برای هماهنگی با بازار مسکن شهر تهران از سال گذشته وارد آن شده بود هم‌اکنون به مقصد رسیده است؛ به طوری که تازه‌ترین آمارها از تحولات قیمت مسکن کل کشور مربوط به بهار امسال از به حداقل رسیدن فاصله موجود بین نرخ رشد نقطه‌ای قیمت کشوری مسکن و نرخ رشد قیمت آپارتمان در شهر تهران خبر می‌دهد.

کاهش شیب رشد قیمت مسکن در ۱۷ شهر بزرگ و متوسط از مجموع ۲۶ شهر مرکز استان کشور بررسی شده از سوی دفتر اقتصاد مسکن طی بهار امسال نسبت به فصل قبل از آن(زمستان سال ۹۵) و همچنین بروز رشد منفی در ۶ شهر مرکز استان طی همین مدت، نشان‌دهنده افزایش سطح پوشش تسهیلات از هزینه خرید مسکن در این استان‌ها است. اگرچه آمارهای منتشرشده درخصوص نوسانات کشوری قیمت مسکن، تحولات قیمتی بازار مسکن کل کشور را هدف قرار داده است اما از آنجا که کمتر از ۱۰ مورد از معاملات خرید و فروش صورت‌گرفته در ۵ شهر مرکز استان، در سامانه رهگیری مسکن(منبع دفتر اقتصاد مسکن برای استخراج آمار قیمت و حجم معاملات آپارتمان‌های مسکونی) ثبت شده است، عملا این ۵ شهر از فهرست شهرهایی که قیمت کشوری مسکن از میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در آنها محاسبه شده است، کنار گذاشته شده‌اند.

بهار ۹۶، قدرت خرید متقاضیان آپارتمان‌های مصرفی با استفاده از تسهیلات بدون سپرده مسکن(وام انفرادی ۷۰ میلیون تومانی اوراق) در ۱۴ شهر مرکز استان از میان ۲۶ مرکز استان بررسی‌شده، نسبت به زمستان ۹۵، افزایش یافت. هم‌اکنون بیشترین سطح پوشش تسهیلات خرید از قیمت مسکن با احتساب تسهیلات ۷۰ میلیون تومانی(وام ۵۰ میلیون تومانی بدون سپرده به اضافه تسهیلات ۲۰ میلیون تومانی جعاله در مراکز استان‌ها) مربوط به شهر سمنان با پوشش بهای خرید ۵۸ مترمربعی است؛ این درحالی است که بر مبنای میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در شهرهای مختلف، بجنورد با پوشش ۵۴ مترمربعی و اردبیل با پوشش ۵/ ۴۶ مترمربعی در رتبه‌های دوم و سوم بیشترین میزان تقویت قدرت خرید مسکن با استفاده از وام بانکی بدون سپرده قرار دارند.

همچنین به واسطه تسهیلات انفرادی بدون سپرده مسکن با استفاده از اوراق-تسهیلات ۸۰ میلیون تومانی مرکب از وام ۶۰ میلیونی بدون سپرده به اضافه وام ۲۰ میلیون تومانی جعاله- در شهر تهران، به‌طور متوسط ۵/ ۱۷ مترمربع از هزینه خرید مسکن با استفاده از این تسهیلات تامین می‌شود که این رقم در عین حال کمترین میزان پوشش تسهیلات بدون سپرده از هزینه خرید مسکن در میان سایر مراکز استان‌های کشور محسوب می‌شود. با توجه به اینکه سطح کنونی قیمت آپارتمان در تهران تغییر آنچنانی نسبت به بهار ۹۶ نداشته، قدرت خرید بهاری در حال حاضر حدود ۵/ ۰ مترمربع کاهش یافته است.

بررسی‌ها درخصوص نوسانات قیمت آپارتمان‌های مسکونی در کل کشور طی سه ماه اول امسال، با استناد به آمارهای دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی نشان می‌دهد با سقوط آزاد نرخ رشد قیمت مسکن در کشور طی بهار امسال، حجم معاملات افزایش پیدا کرد.

آمارهای منتشر شده از وضعیت نوسانات قیمت مسکن در مراکز استان‌های کشور نشان می‌دهد بهار امسال، در مقایسه با بهار سال گذشته، نرخ رشد قیمت مسکن به ۲/ ۴ درصد رسید؛ این در حالی است که نرخ رشد قیمت کشوری مسکن در زمستان سال گذشته در مقایسه با زمستان ۹۴ رقمی معادل ۱۵ درصد اعلام شده بود. میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در کل کشور طی سه ماه اول امسال به یک میلیون و ۹۷۰ هزار تومان رسید که نسبت به زمستان ۹۴ با کاهش ۵/ ۲درصدی همراه شد.

همچنین با سقوط آزاد نرخ رشد نقطه‌ای قیمت مسکن در کل کشور، فاصله نرخ رشد قیمت کشوری با نرخ رشد قیمت مسکن در تهران در همین بازه زمانی، به کمترین حد خود رسید؛ زمستان سال گذشته در شرایطی نرخ رشد قیمت مسکن در پایتخت نسبت به زمستان سال ۹۴ به 7.5 درصد رسید که نرخ رشد قیمت کشوری واحدهای مسکونی ۱۵ درصد (معادل دو برابر نرخ رشد قیمت مسکن در تهران) گزارش شد؛ با وجود این، بهار امسال نرخ رشد نقطه‌ای قیمت فروش آپارتمان در بازار مسکن کل کشور به 4.2 درصد رسید که با توجه به تورم نقطه‌ای 5.2 درصدی بازار مسکن تهران نشان‌دهنده هماهنگی ریتم قیمت مسکن بین تهران و سایر شهرها است.

آمارهای دفتر اقتصاد مسکن درباره میانگین و نرخ رشد قیمت مسکن به تفکیک ۲۶ شهر مرکز استان کشور، نشان می‌دهد «کاهش محسوس شیب رشد قیمت کشوری مسکن در بهار امسال»، اولین علامت کمی و آماری درخصوص تبعیت بازار مسکن کل کشور از تحولات بازار معاملات خرید و فروش آپارتمان‌های مسکونی پایتخت است؛ بازار معاملات خرید و فروش مسکن شهر تهران طی یک سال ۹۵ علاوه بر رشد ۵ درصدی قیمت، به همین میزان -۵ درصد- با افزایش حجم معاملات نیز روبه‌رو شد، اما بازار کشوری معاملات خرید و فروش واحدهای مسکونی در همین بازه زمانی با ۴۰ درصد افت همراه شد؛ این درحالی است که در همین بازه زمانی میانگین قیمت کشوری مسکن در مقایسه با مدت مشابه سال قبل-یک سال ۹۴-حدود ۱۵ درصد رشد کرد.

با این حال، آمارهای منتشر شده از وضعیت تحولات قیمتی بازار مسکن کل کشور حاکی است، به رغم تعمیق رکود در بازار کشوری مسکن طی یک سال ۹۵، حجم معاملات ملک در کل کشور در ۵ ماه اول امسال حدود ۱۸ درصد افزایش یافت و در این مسیر میانگین کشوری قیمت مسکن در بهار ۹۶ تنها ۲/ ۴ درصد رشد کرد که به معنای اوج‌گیری غیرتورمی معاملات مسکن کشوری است.

علامت سرایت رونق به بازار مسکن کشور

هر چند برخی نظرات کارشناسی انتظار ناشی از برگزاری انتخابات ریاست جمهوری در بهار امسال از سوی متقاضیان خرید وفروش مسکن برای مشخص شدن جهت سیاسی و اقتصادی کشور را مهم‌ترین دلیل افت ۵/ ۲ درصدی قیمت مسکن در بهار امسال در مقایسه با زمستان ۹۵ عنوان می‌کنند اما تحقیقات «دنیای اقتصاد» از بازار معاملات مسکن در چند شهر مرکز استان نشان می‌دهد، آنچه هم‌اکنون در بازار مسکن این شهرها به جریان درآمده است همان روندی است که سال گذشته در بازار مسکن شهر تهران نیز تجربه شد. به این معنا که علاوه بر کاهش قابل توجه شیب رشد قیمت کشوری مسکن، حجم استقبال از خرید واحدهای مسکونی به خصوص آپارتمان‌های مصرفی در عمده شهرهای کشور افزایش یافته است.

جزئیات مربوط به نوسانات قیمت مسکن در هر یک از شهرهای مرکز استان حاکی است بیشترین نرخ رشد نقطه‌ای قیمت مسکن طی سه ماه اول امسال در شهر بوشهر تجربه شد؛ بازار مسکن شهر بوشهر بهار امسال با رشد ۲/ ۲۲ درصدی قیمت مسکن مواجه شد که فعالان بازار مسکن این شهر استقبال از تسهیلات خرید مسکن از سوی متقاضیان مصرفی و همچنین افزایش تعداد متقاضیان واحدهای میان‌متراژ در مقابل کمبود عرضه را مهم‌ترین عامل برای نرخ رشد ۲۲ درصدی قیمت می‌دانند.

بخش قابل‌توجهی از متقاضیان مصرفی خرید مسکن در این شهر که دست‌کم طی دو سال اخیر در نتیجه تعمیق رکود در بازار کشوری معاملات مسکن عملا موفق به خرید واحد مسکونی دلخواه خود نشده بودند، هم‌اکنون در نتیجه دسترسی به سقف مناسب تسهیلات بانکی خرید مسکن همزمان با اتمام دوره رکود در بازار کشوری معاملات ملک، اقدام به خرید کرده‌اند. بعد از بوشهر، شهر زنجان با ۹/ ۱۵ درصد، ساری با ۹/ ۱۴ درصد، شهرکرد با ۴/ ۱۱ درصد و اهواز با ۵/ ۱۰ درصد به ترتیب رتبه دوم تا پنجم بیشترین رشد قیمت مسکن طی سه‌ماه  اول امسال در مقایسه با مدت مشابه سال قبل را تجربه کردند؛ کارشناسان و فعالان بازار مسکن در این شهرها نیز مهم‌ترین علت این موضوع را ورود بخش قابل‌توجهی از تقاضاهای انباشته‌شده از سال‌های رکود به بازار مسکن این شهرها می‌دانند که در نهایت سطح قیمت واحدهای مسکونی در این شهرها را تحت‌تاثیر قرار داده است.

با این‌حال، زاهدان رکورددار بیشترین کاهش نرخ رشد قیمت مسکن طی سه ماه اول امسال شد؛ نرخ رشد قیمت مسکن در این شهر بهار امسال با کاهش ۸/ ۱۷ درصدی در مقایسه با بهار سال گذشته مواجه شد. فعالان و کارشناسان بازار مسکن علت این موضوع را رکود معاملات ناشی از «در استطاعت نبودن تسهیلات فعلی خرید مسکن» برای متقاضیان مسکن در این شهر می‌دانند؛ از آنجا که زاهدان در ردیف شهرهای محروم و کم‌درآمد کشور قرار دارد، مبلغ اقساط ماهانه تسهیلات فعلی خرید مسکن برای بسیاری از متقاضیان در استطاعت نیست؛ همین موضوع به‌طور طبیعی باعث کاهش حجم تقاضای موثر برای خرید مسکن در این استان شده و موجب‌شده قیمت مسکن در این شهر بیش از سایر شهرهای مرکز استان کاهش یابد.

همچنین سمنان با ۴/ ۷- درصد، اصفهان با ۷/ ۵-، ارومیه با ۸/ ۴- و بجنورد با ۹/ ۰- درصد رشد قیمت به ترتیب رکورددار بیشترین افت در نرخ رشد قیمت مسکن طی سه ماه  اول امسال در مقایسه با بهار سال گذشته هستند.

سه عامل افت نرخ رشد مسکن

تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از تاثیر دست‌کم سه عامل عمده در افت نرخ رشد قیمت مسکن در این استان‌ها خبر می‌دهد؛ فعالان بازار مسکن در شهر اصفهان به‌عنوان یکی از کلان‌شهرهای کشور که طی سه ماه اول امسال قیمت مسکن در آن با کاهش ۷/ ۵ درصدی همراه شد، درخصوص دلایل کاهش قیمت مسکن در این شهر اعلام کردند: «سبقت عرضه از تقاضای موثر» در این شهر در نتیجه «سرایت تراکم‌فروشی و ساخت‌وسازهای بی‌ضابطه فراتر از میزان نیاز واقعی از تهران به سایر کلان‌شهرها» از جمله اصفهان، مهم‌ترین عامل کاهش قیمت مسکن در این کلان‌شهر است. در شهر سمنان نیز «سبقت عرضه از تقاضا» مهم‌ترین عامل کاهش قیمت مسکن در این شهر عنوان شد و این در حالی است که «در استطاعت نبودن تسهیلات فعلی خرید مسکن برای بخشی از متقاضیان» نیز عامل سوم کاهش نرخ رشد قیمت مسکن در شهرهای گفته شده است که منجر به عقب‌ماندگی تقاضای موثر از عرضه مسکن و در نتیجه اثرگذاری بر سطح قیمت‌ها شده است.

بررسی‌ درخصوص تحولات بازار مسکن در شهر کرج، مرکز استان البرز و یکی از ۸ کلان‌شهر کشور از «افزایش نامحسوس و نسبی قیمت فروش آپارتمان در این شهر» در نتیجه «افزایش تقاضا برای خرید مسکن از سوی متقاضیان مصرفی» خبر می‌دهد. فعالان بازار مسکن در این شهر اعلام می‌کنند اگرچه قیمت مسکن در این شهر به‌طور جزئی افزایش یافته است اما سرعت افزایش حجم معاملات در این شهر نسبت به پیشروی قیمت، بسیار سریع‌تر و محسوس‌تر است.

با این‌حال، فعالان بازار مسکن تقریبا در همه کلان‌شهرها وشهرهای بزرگ مرکز استان، استارت بازار کشوری مسکن برای ورود به فاز پیش‌رونق از اوایل امسال را تایید می‌کنند؛ به گفته آنها بازار معاملات مسکن به لحاظ حجم معاملات، هم‌اکنون روندی رو به جلو دارد و این در حالی است که انتظار می‌رود با تثبیت نرخ رشد قیمت مسکن در محدوده فعلی، حجم معاملات خرید و فروش مسکن نیز در مراکز استان‌ها، شهرهای بزرگ وسایر کلان‌شهرها افزایش یابد.

تهران رتبه ۱۱ در تورم مسکن

محتوای آمارهای منتشر شده درخصوص تحولات قیمتی بازار کشوری مسکن طی سه ماهه اول امسال از قرار گرفتن شهر تهران در رتبه ۱۱ تورم مسکن در بین سایر مراکز استان‌ها خبر می‌دهد. نرخ رشد قیمت مسکن بهار امسال در مقایسه با بهار سال گذشته در پایتخت به ۲/ ۵ درصد رسید و این در حالی است که نرخ رشد قیمت مسکن در شهر تهران طی سه ماهه اول امسال در مقایسه با زمستان ۹۵ معادل ۸/ ۰درصد افزایش یافت. زمستان ۹۵ تهران در رتبه نهم تورم مسکن قرار داشت. مطابق با اعلام دفتر اقتصاد مسکن، میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران طی بهار امسال به مرز ۴ میلیون و۵۰۰ هزار تومان رسید. متوسط قیمت مسکن در تهران زمستان سال گذشته با حدود ۷ درصد افزایش نسبت به زمستان ۹۴ از ۴ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان به سطح ۴ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان رسید.