با گذشت حدود دوسال از آغاز طرح پرداخت تسهیلات به خانه اولی‌ها در قالب صندوق پس‌انداز مسکن یکم، نگاهی به آمار260هزار نفری ثبت‌نام‌کنندگان در این صندوق، حکایت از استقبال کم متقاضیان خرید مسکن از این طرح دارد، موضوعی که بارها از سوی کارشناسان بخش مسکن مطرح شد و انتقاداتی به میزان اقساط، دوره بازپرداخت، الزام به پس‌انداز و... را هم به همراه داشت.

با تشدید موج انتقادات و رسانه‌یی شدن آمار پایین ثبت‌نام‌کنندگان در صندوق پس‌انداز مسکن یکم، نرخ سود تسهیلات این صندوق به 8 (در بافت فرسوده) و 9.5درصد کاهش یافت.

این تصمیم اگرچه گام مثبتی محسوب می‌شد اما نتوانست تاثیر چندانی در تعداد ثبت‌نام‌کنندگان داشته باشد و تداوم این شرایط موجب شد که متولی مسکن و بانک عامل مربوطه، اعمال تغییرات بیشتری را در شرایط و ضوابط صندوق پس‌انداز مسکن یکم را در دستور کار قرار دهد.

در تازه‌ترین رویداد، معاون مسکن وزیر راه و شهرسازی از اعلام سیاست‌های جدید اعطای وام مسکن در هفته آینده خبر داده است. از این‌رو انتظار می‌رود، سیاست‌های جدید پرداخت تسهیلات، دست‌کم 4مورد افزایش دوره بازپرداخت وام خانه اولی‌ها از 12سال به 15سال، ‌کاهش نرخ سود به کمتر از 8 و 9.5درصد، کاهش زمان سپرده‌گذاری 40 میلیون تومانی از 12ماه به 10ماه و افزایش وام تک نفره 80 میلیونی و دو نفره 160میلیون تومانی به ترتیب به 100 و 200 میلیون تومان را در بر گیرد. البته می‌توان گزینه پرداخت وام بدون سپرده‌گذاری را نیز برای خانه اولی‌ها در نظر گرفت، اما احتمال تحقق آن در شرایط کنونی بعید به نظر می‌رسد.

اما سوال این است که در شرایط فعلی اقتصاد ایران و با توجه به رشد روزافزون تقاضای مسکن در مقابل کاهش عرضه طی سال‌های اخیر، اجرای هر یک از این تصمیمات (افزایش دوره بازپرداخت، ‌کاهش نرخ سود، ‌رشد حجم تسهیلات صندوق و کاهش زمان سپرده‌گذاری، ‌پرداخت بدون سپرده) می‌تواند چه تاثیری بر بازار بی‌رونق و سرد مسکن داشته باشد و آیا اعمال این تغییرات می‌تواند شوکی را در حجم متقاضیان خرید مسکن ایجاد کند و رونق بازار مسکن را به همراه داشته باشد؟

البته ناگفته نماند که از میان پیشنهادهای پیش‌رو، پرداخت تسهیلات بدون سپرده می‌تواند آثار نامطلوب و تورمی بر بازار مسکن داشته باشد و افزایش دوره بازپرداخت، کاهش نرخ سود و افزایش حجم تسهیلات و کاهش زمان باقی ماندن سپرده پیشنهادهای مناسبی است که می‌تواند تاثیر مثبتی بر بازار مسکن داشته باشد.

ارزیابی سیاست‌های احتمالی

فرهاد بیضایی، مدیر گروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت درباره اقدامات احتمالی که هفته آینده از سوی وزارت راه و شهرسازی رسانه‌یی می‌شود به «تعادل» می‌گوید: در بین این پیشنهادها، پرداخت تسهیلات بدون سپرده یا همان پس‌انداز آینده می‌تواند آثار منفی بسیاری برای بازار مسکن داشته باشد.

بیضایی ادامه می‌دهد: دومفهوم برای پس‌انداز تعریف شده است که یکی از آنها پس‌انداز آینده و دیگری پس‌انداز گذشته است. در پس‌انداز گذشته، افراد مبالغی را در بانک سپرده‌گذاری می‌کنند و از این طریق نقدینگی از جامعه جذب می‌شود و معادل آن تسهیلات در اختیار متقاضیان خرید مسکن قرار می‌گیرد.

به گفته او در پس‌انداز آینده تسهیلاتی در اختیار متقاضیان قرار می‌گیرد در شرایطی که سپرده‌یی جذب نشده است که این موضوع مشکلاتی را به همراه دارد. براساس‌ فرآیند پس‌انداز گذشته، سلسله مراتبی ایجاد می‌شود که از هجمه متقاضیان به بازار مسکن جلوگیری می‌شود اما در سپرده‌گذاری آینده شاهد این سلسله مراتب نیستیم که هجمه متقاضیان را به بازار ایجاد کند و جهش قیمت مسکن را موجب می‌شود.

این کارشناس ارشد بخش مسکن می‌گوید: در دولت نهم شاهد تزریق تسهیلات بدون سپرده به بازار مسکن بودیم که این اقدام یکی از عوامل موثر در جهش قیمت مسکن طی سال‌های 85 و 86 شد.

بیضایی با اشاره به سیاست وزارت راه و شهرسازی مبنی بر تحریک تقاضا می‌گوید: پرداخت تسهیلات بدون سپرده در راستای سیاست تحریک تقاضاست اما به صورت لجام‌گسیخته انجام می‌شود و اجرای آن آثار تورمی برای بازار مسکن دارد و در حال حاضر متقاضی مصرفی، توان افزایش قیمت مسکن را ندارد و این اقدام می‌تواند، شاخص دسترسی مردم به مسکن را افزایش دهد.

او اظهار می‌کند: نسبت دارایی مسکن به درآمد خانوار در ایران بالاست و این موضوع موجب می‌‌شود که خرید مسکن برای متقاضیان مصرفی سخت و زمانبر باشد و این اقدام یعنی پرداخت تسهیلات بدون سپرده می‌تواند شرایط را برای خریداران واقعی سخت‌تر کند.

افزایش تدریجی حجم تسهیلات

مدیر گروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت درباره نحوه اجرای سایر پیشنهادهای وزارت راه و شهرسازی برای بازار مسکن می‌گوید: هریک از پیشنهادهای مطرح شده از سوی وزارت راه و شهرسازی از جمله افزایش حجم تسهیلات از 80 میلیون به 100میلیون، کاهش سود سپرده به کمتر از 8 درصد، ‌افزایش دوره بازپرداخت و کاهش زمان ماندن نقدینگی به 10ماه باید تدریجی انجام شود، متناسب با بازار مسکن بوده و فقط مربوط به متقاضیان مصرفی باشد.

بیضایی برای بهبود بازار مسکن پیشنهاد می‌دهد: وزارت راه و شهرسازی نباید به دنبال پرداخت تسهیلات بدون سپرده باشد، بلکه باید سیاست تولید و عرضه را متناسب با تقاضا به پیش ببرند یعنی علاوه بر متقاضیان خرید از تولیدکنندگان هم حمایت کنند، این سیاست موجب شده در سال‌های گذشته آمار صدور پروانه‌های ساخت کاهش یابد که تداوم این شرایط، عدم تعادل میان عرضه و تقاضا را به همراه دارد.

او تصریح می‌کند: افزایش حجم تسهیلات به 100 میلیون باید تدریجی بوده و ضربتی انجام نشود، کاهش نرخ سود هم سیاست درستی است که باید به سایر تسهیلات هم تعمیم داده شود و فقط مربوط به تسهیلات خرید نباشد و درباره وام‌های ساخت و... هم شاهد کاهش نرخ سود باشیم.

این کارشناس ارشد بخش مسکن اظهار می‌کند: پیشنهاد می‌شود که وزارت راه و شهرسازی برای افزایش سرمایه بانک مسکن، زمین در اختیار این بانک قرار دهد و اساسنامه این بانک را تغییر داده تا این بانک تبدیل به یک بانک توسعه‌یی شود و وام قرض‌الحسنه با کمترین نرخ سود (5 درصد) در اختیار متقاضیان قرار گیرد.

بیضایی اضافه می‌کند: افزایش دوره بازپرداخت اقساط هم پیشنهاد مناسبی است و درصورتی که استقراض از بانک مرکزی را به همراه نداشته باشد باید اجرایی شود اما موضوع این است که بانک مسکن برای پرداخت تسهیلات با شرایط کنونی مجبور به استقراض از بانک مرکزی بوده و پیش‌بینی می‌شود در صورت افزایش دوره بازپرداخت، این بانک مجبور به استقراض شود.

او بیان می‌کند: افزایش دوره بازپرداخت اگر برای متقاضیان مصرفی باشد، موجب رشد قیمت مسکن نمی‌شود اما اگر برای سایر متقاضیان اجرایی شود، می‌تواند تورم‌زا باشد.

به گفته مدیر گروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت، کاهش دوره پس‌انداز و افزایش دوره بازپرداخت می‌تواند موجب استقراض از بانک مرکزی شود و اگر این مشکل را به همراه نداشته باشد اجرای آن می‌تواند در راستای حمایت از متقاضیان خرید مسکن باشد.