تیمور رحمانی، هیات علمی دانشکده اقتصاد دانشگاه تهران: بخش مسکن در طول چهار سال گذشته یکی از شدیدترین رکودهای خود را هم از نظر قیمتی و هم از نظر فعالیت حقیقی یا ساخت‌وساز تجربه کرده است. این رکود سنگین محصول ترکیدن حباب بخش مسکن بود. در واقع، بیماری هلندی ناشی از تزریق درآمدهای نفتی که عمدتا در نیمه دوم دهه ۱۳۸۰ تشدید شد، سبب شد که نه‌تنها فعالان سنتی بخش مسکن بلکه بانک‌ها و موسسات مالی نیز سرمایه‌گذاری‌های چشمگیری در بخش مسکن و مستغلات انجام دهند که تنها با روند فزاینده درآمدهای نفتی و تزریق رانت به اقتصاد ایران امکان تداوم داشت.

ترکیدن حباب بخش مسکن نه‌تنها سبب رکود در این بخش شد بلکه بخش قابل‌توجهی از تنگنای مالی و اعتباری اقتصاد ایران در طول چهار سال گذشته نیز معلول آن بوده است. اکنون پرسش این است که آیا این وضعیت در بخش مسکن همچنان تداوم خواهد یافت و آیا تغییرات سیاست‌گذاری و همچنین سیاست‌های جدید آمریکا در قبال ایران بر وضعیت بخش مسکن تاثیرگذار خواهد بود؟

راجع به تحولات قیمتی بخش مسکن، داده‌های بلندمدت اقتصاد ایران حکایت از آن دارد که عامل اصلی شکل‌دهنده آن کمیت‌های پولی هستند که مهم‌ترین آنها نقدینگی است. براساس داده‌های دوره ۱۳۹۵-۱۳۷۰ ضریب همبستگی بین شاخص قیمت مسکن و نقدینگی0/95 است که حکایت از ارتباط بسیار شدید آنها دارد. اما با وجود افزایش شدید نقدینگی در طول سال‌های اخیر چنین افزایشی در قیمت مسکن مشاهده نمی‌شود و این به آن معنی است که فشار بالقوه‌ای روی قیمت مسکن وجود دارد. در دوره ۱۳۹۵-۱۳۷۰ نسبت نقدینگی به قیمت مسکن به‌طور متوسط ۴درصد رشد داشته درحالی‌که در چهار سال گذشته حدود ۲۲ درصد رشد داشته است و این حکایت از آن دارد که به محض کاهش نرخ سود حقیقی و سیال شدن سپرده‌ها، افزایش قابل‌توجهی در قیمت انواع دارایی‌ها و ازجمله مسکن پدیدار خواهد شد مگر آنکه بخشی از سپرده‌ها و لذا حجم نقدینگی از طریق ورشکست شدن بانک‌ها و ادغام آنها برای مدت بسیار طولانی غیرقابل استفاده یا سوخت شود.

راجع به تحولات ساخت وساز بخش مسکن، داده‌های بلندمدت اقتصاد ایران حکایت از آن دارد که عامل اصلی شکل‌دهنده آن، رشد حقیقی اقتصاد است. در واقع، براساس داده‌های دوره زمانی ۱۳۹۵-۱۳۳۸ ضریب همبستگی بین سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساختمان و تولید ناخالص داخلی حدود 0/88 است و با توجه به رفتار پرنوسان سرمایه‌گذاری این ضریب همبستگی بالا حکایت از ارتباط تنگاتنگ آنها دارد. در دوره زمانی ۱۳۹۵-۱۳۳۸ نسبت تولید ناخالص داخلی به سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساختمان به‌طور متوسط حدود ۱۰ بوده است درحالی‌که در انتهای سال ۱۳۹۵ حدود ۱۴ بوده و در چهار سال گذشته همواره بالاتر از میانگین آن بوده است. این به آن معنی است که برگشتن این نسبت به مقدار متوسط آن نیازمند افزایشی قابل توجه در سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساختمان است. بنابر این، در آینده با کاهش نرخ سود حقیقی و سیال شدن سپرده‌ها انتظار برای افزایش قابل توجه در سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساختمان نیز وجود دارد مگر آنکه بخش قابل توجهی از سپرده‌ها و نقدینگی برای مدت طولانی غیرقابل استفاده شوند یا به‌طور کامل سوخت شوند. با این حال، باید توجه داشت که این افزایش در سرمایه‌گذاری در راستای پاسخگویی به افزایش تدریجی تقاضای مصرفی با اعاده رشد اقتصادی است که به‌دلیل رشدهای منفی شدید سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساختمان در سال‌های گذشته انتظار آن می‌رود و بنابراین امکان رونق‌های شدید بخش مسکن مانند آنچه در دهه ۱۳۸۰ و ابتدای دهه ۱۳۹۰ رخ داد وجود ندارد.

همان‌طور که اشاره شد، چنانچه آن‌طور که دولت و بانک مرکزی اعلام کرده‌اند سیاست کاهش نرخ سود در پیش گرفته شود و در عمل نیز چنین شود، افزایش شدید نقدینگی که در طول سال‌های اخیر رخ داده است و بسیاری از دست‌اندرکاران ادعا می‌کردند چون از محل افزایش ضریب فزاینده نقدینگی صورت گرفته، بیانگر سالم‌سازی رشد نقدینگی است (که البته همان‌طور که بارها نوشته‌ام نه‌تنها نشانه سالم‌سازی رشد نقدینگی نبوده بلکه نشانه یک بیماری بزرگ در نظام بانکی بوده است) و آثار تورمی ندارد، آثار تورمی خود را به شکل افزایش قیمت کالاها و خدمات و همچنین دارایی‌ها پدیدار می‌سازد مگر آنکه معجزه‌ای رخ دهد یا اینکه بخشی از نقدینگی ایجاد شده به طریقی عملا سوخت شود.

اما عوامل بیرونی و به‌ویژه احتمال افزایش تحریم‌ها از سوی آمریکا چه نقشی در تحولات بخش مسکن خواهد داشت؟ براساس آنچه تاکنون از اعلام سیاست‌های جدید از سوی آمریکا و واکنش قدرت‌های جهانی تاثیرگذار در شکل‌گیری و اجرای برجام می‌توان نتیجه گرفت، بازگشت تحریم‌ها به شکلی که در سال‌های ابتدای دهه ۱۳۹۰ برقرار شد ناممکن است. بنابراین آنچه بیشتر محتمل به نظر می‌رسد، تداوم وضع موجود و شاید اندکی افزایش نااطمینانی در شرکت‌ها و موسسات خارجی و به‌ویژه بانک‌ها برای انجام همکاری با ایران باشد. بنابراین آنچه ممکن است در شرایط کنونی از این ناحیه به بخش مسکن سرایت یابد آن است که پدیدار شدن نااطمینانی سبب بدبین شدن سپرده‌گذاران به سپرده‌های بانکی و در نتیجه سیال شدن سپرده‌ها شود که بخشی از اثر خود را در بازار انواع دارایی و زودتر از همه در بازار ارز نشان خواهد داد. اما به‌دلیل دشواری‌های خرید و نگهداری ارز، بخش قابل‌توجهی از این تبدیل سپرده‌ها می‌تواند اثر خود را در بخش مسکن به‌عنوان یک دارایی امن نمایان سازد که در نتیجه افزایش در قیمت مسکن را که اخیرا کم و بیش مشابه نرخ تورم بوده است تشدید کند.