این در حالی است که چنین مساله‌ای به خودی خود می‌تواند مشکل ساز باشد و زمینه سوداگری را در حوزه مسکن که جزو نیاز‌های اساسی انسان‌هاست، ایجاد کند. از موضوعات مهم و چالش برانگیز در دولت‌های نهم و دهم وضعیت مسکن بود. با اجرای پروژه مسکن مهر دولت احمدی نژاد ادعا کرد که توانسته است وضعیت و قیمت مسکن را در ایران مهار کند. این پروژه باعث افزایش قیمت مسکن در کشور شد و نه‌تنها به مهار قیمت در بازار مسکن منجر نشد، بلکه باعث افزایش بی سابقه قیمت‌ها شد.

بر اساس مرکز آمار ایران، در خلال سال‌های ۱۳۸۴ تا ۱۳۹۱ متوسط قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در تهران ۴۵۹‌درصد افزایش داشت. در دولت‌های نهم و دهم میزان عرضه مسکن بیش از میزان تقاضای آن بود، اما بر اساس اعلام کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی قیمت مسکن در دوره ریاست‌جمهوری احمدی نژاد پنج برابر شد. این مساله نشان‌دهنده حضور بی‌سابقه و پر رنگ دلالان در بازار مسکن بود و پروژه مسکن مهر نیز به این حضور دامن زد. در دوران افزایش بیش از حد قیمت مسکن، دولت سعی کرد با اعطای وام مسکن بلندمدت و بالا بردن سقف وام‌ها به خانه دار شدن اقشار کم درآمد کمک کند.

به علت تورم بالا، چنین ادعایی بی نتیجه ماند. در هشت سال دولت احمدی نژاد قیمت مسکن 500درصد رشد داشت. با نگاهی به چهار سال دولت یازدهم افزایش قیمت مسکن در این دولت به6/10درصد رسید. قیمت واقعی مسکن در دولت یازدهم کاهش یافته است. روند رکود مسکن در ایران از سال 91شروع شد و تا کنون نیزادامه دارد. در حال حاضر ایران در پنجمین سال رکود مسکن به سر می‌برد و این دوره یکی از طولانی‌ترین دوره‌های رکود مسکن بوده است. از تیر سال 92تا کنون به غیر از یک یا دوماه تورم نقطه به نقطه سالیانه قیمت مسکن از تورم نقطه به نقطه عمومى کشور کمتر بوده است. عواملی چون قیمت نفت، مازاد تقاضا، نرخ سپرده وتسهیلات بانکی از مواردی بوده که در راستای رکود بازار مسکن نقش موثری داشته است.

کاهش نرخ سود بانکی می‌تواند سرمایه‌ها را به سوی بازار مسکن هدایت کند. گرچه در این راستا اجاره بها افزایش یافته و رهن کاهش داشته است، اما می‌توان خوشبین بود که بازار مسکن تکانی به خود بدهد. ظرف یک سال گذشته معاملات مسکن به ویژه در تهران با 2/6درصد رشد همراه بوده و این رقم نه تنها از سود بانکی پایین‌تر بوده بلکه از نرخ تورم نیز کمتر بوده است.

کارشناسان حوزه مسکن معتقدند که در نیمه دوم امسال شاهد رونق بیشتر مسکن هستیم. کارشناسان عنوان کرده‌اند که در نیمه دوم سال جاری افزایش معاملات به صورت آرام اتفاق می‌افتد و شاهد افزایش معاملات در بخش مسکن خواهیم بود وممکن است که روند معاملات به عدد بیش از تورم 10‌درصد نیز برسد. بر اساس آمارها در شهریور 96شاخص کرایه مسکن اجاره‌ای در تهران و کل مناطق شهری نسبت به شهریور سال گذشته 6/8و نیز 6/7درصد رشد داشته است. سهم هزینه اجاره‌بهای مسکن در محاسبات شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی بر اساس سال پایه 95 معادل1/33درصد است.

بیشتر ثروت مردم ایران در املاک است

یک فعال صنعت ساخت‌و‌ساز با بیان اینکه به‌طورسنتی، زمین و ساختمان مهم‌ترین هدف مردم در سرمایه‌گذاری است، گفت: بازارهایی مانند ارز، طلا، سهام و بانک در اولویت‌های بعدی نزد مردم قرار دارند. محمدرضا امینی معتقد است: در کشور ما وزن بخش مسکن از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است. در حدود ۸۸‌درصد از خالص ثروت مردم ایران در املاک و مستغلات است در حالی که این میزان در آمریکا حدود ۳۰‌درصد است. او با بیان اینکه به‌طورسنتی، زمین و ساختمان مهم‌ترین هدف مردم در سرمایه‌گذاری است، گفت: بازارهایی مانند ارز، طلا، سهام و بانک در اولویت‌های بعدی نزد مردم قرار دارند. این فعال صنعت ساخت‌و‌ساز ادامه داد: در دوره‌ای همه بخش‌های کشور شامل بانک‌ها، بیمه‌ها، صنایع مختلف و حتی دانشگاه‌ها وام مسکن می‌گرفتند و در این بخش از اقتصاد ورود می‌کردند. میانگین نرخ رشد سرمایه‌گذاری در بخش مسکن به دلیل تمایلات سنتی مردم برای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن از سایر بخش‌ها بیشتر بود.

تعداد واحدهای مسکونی از پنج‌میلیون و ۳۰۰‌هزار واحد در سال ۱۳۵۵ در کل کشور به حدود ۲۲‌میلیون واحد در سال ۱۳۹۳ افزایش پیدا کرد که نشان می‌دهد تعداد واحدهای مسکونی سالانه چهار‌درصد رشد داشته است. امینی با اشاره به دامنه گسترده بخش مسکن و ارتباط این بخش با سایر فعالیت‌های اقتصادی تاکید کرد: اگر بخواهیم تصویری از ابعاد این بخش ارائه کنیم باید بگوییم بخش مسکن و ساختمان با در نظر گرفتنن املاک و مستغلات با ۱۲۰ رشته صنعتی در ارتباط است و رونق و رکود آنها با بخش ساختمان و مسکن رابطه تنگاتنگی دارد. این ارتباط به صورتی است که بخش مسکن با ۷۰ بخش اقتصادی دارای رابطه پیشین و با ۵۰ بخش نیز دارای رابطه پسین اقتصادی است.

او افزود: ویژگی دیگر این بخش این است که بر اساس گزارش مرکز آمار ایران در دوره زمانی ۱۰ سال گذشته و بسته به اینکه دوره رونق یا رکود باشد، ۸ تا ۱۱‌درصد نیروی کار فعال کشور در این بخش فعال بودند. مزیتی که ساختمان دارد این است که به ازای هر واحد سرمایه‌گذاری میزان اشتغال بیشتری ایجاد می‌کند. هر ۲۰‌میلیارد ریال سرمایه‌گذاری در بخش مسکن بر اساس آمارهایی که از گذشته داریم ۱۰۰ نفر را مشغول به کار می‌کند، اما در بخش نفت نیازمند سرمایه‌گذاری ۳۰ تا ۴۰‌میلیارد تومان هستیم. میزان سرمایه‌گذاری برای سایر صنایع به منظور رونق‌بخشی به اشتغال باید بیشتر باشد.