بازار معاملات مسکن تهران در مسیر رشد پاییزی، پنج رفتار متفاوت در ۲۲ منطقه پیدا کرد. بررسی‌ها از دمای منطقه‌ای بازار ملک نشان می‌دهد اگرچه فضای کلی بازار- متوسط شهر تهران - در آبان با رشد ۱۸ درصدی در معاملات و افزایش قیمت به میزان تورم در مقایسه با آبان پارسال مواجه شد، اما شدت پیش‌رونق و دامنه نوسانات قیمت در مناطق، تفاوت چشمگیری با یکدیگر دارد.

هم‌اکنون بازار مسکن ۲۲ منطقه به پنج دسته «پرفروش با ریزنوسان قیمتی»، «پرفروش با املاک متورم»، «حساس به رشد قیمت»، «دارای املاک ترکیبی با رشد طبیعی» و «همسو با وضعیت متوسط شهر» قابل‌تقسیم است. مناطق یک و سه در دسته اول طبقه‌بندی می‌شود. حجم فروش در این دو منطقه، ۲۶ و ۳۵ درصد رشد کرده اما تحت‌تاثیر حجم قابل توجه خانه خالی لوکس در آنها، میانگین قیمت‌ها کمتر از ۵ درصد افزایش یافته است. با این حال، در دو منطقه اصلی بازار ملک - مناطق ۴ و ۵- که کانون خریدهای مصرفی دهک‌های متوسط است، نوع دوم رفتار معاملاتی مشاهده می‌شود. در این مناطق، شیب رشد قیمت‌ها از نرخ تورم سبقت گرفته است که تبعات کمبود عرضه مناسب -کم‌متراژ- را نشان می‌دهد. معاملات مناطق جنوبی، به رشد قیمت، واکنش منفی بروز داده است.

بازار مسکن ۲۲ منطقه شهر تهران را با لحاظ رفتار کنونی متغیرهای «رشد فروش» و «رشد قیمت»، می‌توان در ۵ کلاس معاملاتی طبقه‌بندی کرد به‌طوری که تحولات یک سال اخیر از این منظر، سه پیام به فعالان و سیاست‌گذاران مخابره می‌کند. در مقطع فعلی، از آنجا که دامنه نوسان میانگین قیمت مسکن در کل شهر نسبت به سال گذشته افزایش یافته و در عین حال، تحرک در بازار معاملات نیز بیشتر شده است، برای تشریح اوضاع در هر منطقه –که قطعا تفاوت شاخص با شکل کلی بازار دارد- یک بررسی از وضعیت معاملات در تک تک مناطق پایتخت انجام داده است.نتایج آنالیز بازار مسکن ۲۲ منطقه تهران نشان می‌دهد: معاملات خرید آپارتمان در پایتخت تحت تاثیر الگوی تقاضا، جنس عرضه و سایر ویژگی‌های بازار در مناطق مختلف شهر، به ۵ کلاس قابل تقسیم و تحلیل است.

اطلاع از این تقسیم‌بندی و تشریح ویژگی‌های هر کلاس معاملاتی از آنجا اهمیت دارد که در حال حاضر «ارقام کلی» از بازار پاییزی معاملات مسکن، به دلیل پایان ایستایی حجم خرید و فروش‌ها و تحرک همزمان قیمت‌ها، نمی‌تواند وضعیت منطقه‌ای و محله‌ای این بازار را در حدی که برای متقاضیان خرید و عوامل فروش کاربرد داشته باشد، شرح دهد. یافته‌های بررسی حاکی است: در حال حاضر ۲۲ منطقه شهر تهران در بازار معاملات خرید مسکن به ۵ کلاس با ویژگی‌های «مناطق پرفروش با ریزنوسان قیمتی»، «مناطق پرفروش با واحدهای متورم»، «مناطق حساس به رشد قیمت»، «مناطق ترکیبی با رشد طبیعی» و همچنین «مناطق همسو با وضعیت متوسط شهر» طبقه‌بندی می‌شود.

این بررسی که بازار معاملات مسکن در پاییز امسال را با پاییز سال گذشته –تغییرات نقطه‌ای- مورد مقایسه انجام داده است، مشخص می‌کند: وضعیت معاملات مسکن در کلاس یک – مناطق پرفروش با ریزنوسان قیمتی- عمدتا متاثر از «خانه‌های خالی» موجود در پایتخت است. دو منطقه یک و ۳، در این کلاس قرار دارند. در این دو منطقه، موتور معاملات خرید مسکن با قدرت بالا، روشن شده است اما عرضه مناسب ناشی از واحدهای رسوب شده در این مناطق، فعلا جلوی رشد محسوس قیمت مسکن را گرفته است.در تهران نزدیک به نیم میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه (معادل ۱۲ درصد کل موجودی مسکن تهران) به‌عنوان آپارتمان‌های رسوبی در بازار وجود دارد که «آپارتمان‌های فوق لوکس و متراژ بزرگ»، سهم قابل توجهی از این خانه‌های خالی را تشکیل می‌دهد. عمده بزرگ‌متراژ‌های فوق‌لوکس‌ در برخی محله‌های مناطق یک و ۳ قرار دارد که طی سال‌های ۹۰ تا ۹۲ ساخته شدند.این فراوانی عرضه در دو منطقه شکل‌دهنده کلاس یک بازار معاملات مسکن پایتخت سبب شده در حال حاضر به رغم رشد متوسط ۳۰ درصدی حجم معاملات خرید آپارتمان در این مناطق، «کمترین رشد مثبت قیمت مسکن» در مناطق این کلاس به ثبت برسد.

در آبان امسال مطابق آمارهای دفتر اقتصاد مسکن، حجم معاملات خرید واحد مسکونی در مناطق یک و ۳، به ترتیب ۲۶ درصد و ۳۵ درصد نسبت به آبان ۹۵ افزایش پیدا کرد، اما متوسط قیمت مسکن در این دو منطقه به ترتیب 4/7 درصد و 2/8 درصد افزایش یافت. در کل شهر تهران، معاملات مسکن در آبان امسال با رشد17/8 درصدی نسبت به مدت مشابه پارسال مواجه شد و متوسط قیمت نیز رشد ۹ درصدی را تجربه کرد و به 4/8 میلیون تومان رسید.در حال حاضر، وضعیت بازار ملک در کلاس «مناطق پرفروش با ریزنوسان قیمتی» نشان می‌دهد: در این مناطق اگرچه شیب رشد خرید و فروش، در یکی از بالاترین سطوح در مقایسه با میزان رشد معاملات در سایر مناطق قرار دارد اما به دلیل پشتیبانی بازار از محل عرضه خانه‌های خالی، تغییرات قیمتی، به شکل «ریزنوسان» و به مراتب پایین‌تر از تورم عمومی 9/6 درصد، در جریان است. هر کدام از مناطق یک و ۳، سهم ۴ درصدی در معاملات مسکن شهر تهران دارند. سهم این کلاس از کل معاملات ملک پایتخت، ۸ درصد است. متوسط قیمت در مناطق یک و ۳  به 10/3 میلیون و 8/5 میلیون تومان رسیده است.

اولین پیام این آنالیز منطقه‌ای بازار مسکن به «اثر خانه‌های خالی» در معاملات کنونی مربوط است که در کلاس یک این بازار قابل ردیابی است.گزارش از جزئیات کلاس دو بازار معاملات مسکن شهر تهران –مناطق پرفروش با واحدهای متورم- حکایت از آن دارد که در این مناطق، گروهی از تقاضای مصرفی که به دنبال خرید واحدهای کم‌متراژ و میان‌متراژ با قیمت متوسط شهر است، با کمبود عرضه مناسب مواجه شده است در نتیجه، رشد معاملات به رشد محسوس قیمت مسکن منجر شده است.مناطق ۴ و ۵ به‌عنوان مناطق کانونی در بازار خرید آپارتمان، مناطق کلاس دو بازار معاملات مسکن تهران را تشکیل داده‌اند. زوج‌های با متوسط درآمدی که به دنبال خرید واحدهای زیر ۷۰ متر مربع هستند، معمولا این دو منطقه را انتخاب می‌کنند. این دو منطقه، در مجموع ۳۰ درصد کل معاملات ملک پایتخت را به خود اختصاص داده است.  ماه گذشته، حجم خرید آپارتمان در مناطق ۴ و ۵ به ترتیب 20/5 درصد و 19/8 درصد نسبت به آبان ۹۵ افزایش پیدا کرد اما تحت تاثیر کمبود واحد مسکونی کم‌متراژ نوساز در این مناطق، رشد معاملات به افزایش قیمت با شیب بیشتر از تورم عمومی و بیشتر از رشد قیمت میانگین شهر منجر شد. متوسط قیمت واحد مسکونی در مناطق ۴ و ۵ در میانه پاییز امسال به ترتیب ۱۲ درصد و ۱۶ درصد افزایش پیدا کرد.

در حال حاضر، منطقه ۵ تهران، گرم‌ترین منطقه به لحاظ بالاترین رشد قیمت و همچنین به لحاظ بالاترین سهم از معاملات مسکن، محسوب می‌شود. علت متورم شدن آپارتمان‌ها (رشد قیمت بیشتر از تورم عمومی) در مناطق ۴ و ۵ به عدم تلاقی عرضه نوسازها با الگوی فعلی تقاضا برمی‌گردد. تقاضای فعلی با توجه به ویژگی تسهیلات خرید مسکن، به دنبال خرید واحدهای ۵۰ تا حداکثر ۷۰ مترمربعی است اما ساخت و سازهای سال‌های اخیر عمدتا مساحت بیش از ۸۰ مترمربع داشته است. این عدم تلاقی عرضه و تقاضا در مناطق مصرفی تهران، پیام دوم تحولات کنونی بازار ملک محسوب می‌شود.در حال حاضر دمای معاملات مسکن در مناطق ۴ و ۵، کمتر از مناطق یک و سه است (دمای کلاس دو کمتر از کلاس یک بازار ملک است). این در حالی است که دمای قیمت‌ها معکوس است به‌طوری که میزان رشد قیمت‌ها در کلاس دو بیشتر از کلاس یک است.

متوسط قیمت مسکن در منطقه ۵ به ۵ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان رسیده است. بر اساس این گزارش، وضعیت کلاس سه بازار معاملات مسکن تهران - مناطق حساس به رشد قیمت- نیز از رفتار خریداران در مناطق جنوبی پایتخت خبر می‌دهد. دست کم ۶ منطقه جنوبی پایتخت، در این کلاس طبقه‌بندی می‌شود به‌طوری که کشش قیمتی در این مناطق بالا است و متقاضیان خرید، حساسیت فوق‌العاده بالایی به اندک تغییرات مثبت قیمت مسکن از خود نشان می‌دهند. در این مناطق که محله‌های فرسوده، بخش اعظم آنها را تشکیل می‌دهند، سطح قیمت‌های پیشنهادی فروش واحدهای مسکونی به‌خصوص نوساز، متناسب با سایر مناطق شهر، افزایش پیدا کرده است طوری که پاییز امسال قیمت قطعی آپارتمان در این مناطق با شیب تک‌رقمی –کمتر از ۱۰ درصد و بین ۵ تا ۸ درصد- نسبت به پاییز پارسال افزایش پیدا کرد. به رغم این رشد نه چندان شدید قیمت مسکن در مناطق کلاس دو، چون که توان مالی خریداران مسکن در این مناطق پاسخگوی آن نبوده، حجم معاملات در این مناطق با رشد ناچیز ۳ درصد در برخی مناطق و رشد منفی ۱۸ تا ۳۹ درصد در سایر مناطق روبه‌رو شده است. ۶ منطقه ۱۴ تا ۱۷ و ۱۹ و ۲۰ جزو این کلاس قرار دارند. در شهرری –منطقه ۲۰- ماه گذشته قیمت مسکن ۵ درصد افزایش یافت و حجم معاملات افت ۱۸ درصدی را تجربه کرد. در منطقه ۱۹ نیز افت ۳۹ درصدی حجم فروش با رشد ۸ درصدی قیمت رقم خورد.سهم مناطق کلاس دو از کل معاملات مسکن شهر تهران ۱۵ درصد ارزیابی می‌شود.رفتار بازار مسکن در کلاس سه، به‌عنوان سومین پیام،‌ «سطح شکننده قدرت خرید مسکن متقاضیان در مناطقی که تسهیلات ارزان قیمت خرید مسکن در آنجا پرداخت می‌شود» را نشان می‌دهد. تغییر صعودی قیمت مسکن در این مناطق، هدف تسهیلاتی –رونق معاملات- را غیر قابل تحقق می‌سازد.

نتایج بررسی‌ها از کلاس چهار بازار مسکن پایتخت - مناطق ترکیبی با رشد طبیعی – نیز حاکی است: مناطق ۲ و ۶ و ۷ از جمله مناطق شاخص این کلاس هستند. در این مناطق به‌خصوص منطقه ۲ که ترکیبی از محله‌های لوکس و محله‌های متوسط در آن قرار دارد، میزان رشد حجم معاملات و همچنین رشد قیمت مسکن، به ترتیب، مناسب و طبیعی بوده است. در منطقه۲، میزان فروش آپارتمان ۳۰ درصد نسبت به آبان سال گذشته افزایش پیدا کرده و میزان رشد قیمت نیز 10/5 درصد بوده است. در منطقه ۲ از یکسو، اثر فراوانی واحدهای لوکس و همچنین کمبود واحدهای مصرفی برای دو دسته تقاضای فعال در این منطقه را می‌توان در نحوه رشد قیمت مسکن مشاهده کرد. رشد قیمت مسکن در منطقه ۲، طی ماه‌های اخیر حول و حوش تورم بوده است. منطقه۲، سهم ۱۰ درصدی از کل معاملات خرید مسکن شهر تهران دارد. آخرین کلاس بازار مسکن تهران را مناطق همسو با وضعیت متوسط شهر، شکل می‌دهد. منطقه شاخص در کلاس پنج بازار، منطقه ۲۲ است. در این منطقه، میزان رشد فروش واحدهای مسکونی ۱۶ درصد بوده است که مشابه میزان رشد فروش در کل شهر تهران (17/8 درصد) ارزیابی می‌شود. همچنین میزان رشد قیمت مسکن در این منطقه اندازه رشد قیمت مسکن کل (۹درصد) بوده است.

منطقه ۲۲، با بیشترین واحد مسکونی نوساز در مقایسه با سایر مناطق مواجه است که طی سال‌های اخیر شدت رکود معاملاتی در آن، بالاتر از غالب مناطق مصرفی بوده است. دوری این منطقه از مرکز شهر و کمبود سرانه‌های خدماتی، دو چالش اصلی است. تقاضای غالب در مناطق کلاس دو بازار مسکن، دهک متوسط است. وضعیت رشد معاملات در کلاس چهار نیز بهتر از کلاس دو است. از طرفی، بخشی از رشد قیمت در کلاس سه را می‌توان ناشی از کمبود واحد به‌واسطه تحرک در بازار تخریب و نوسازی‌ها در بافت فرسوده عنوان کرد. منطقه سردسیر بازار مسکن به لحاظ کمترین رشد قیمت، منطقه ۳ و به لحاظ رشد منفی معاملات، منطقه ۱۹ است.