کارنامه 7‌ماهه بازار مسکن

شرایط موجود حاکی از آن است بعد از نوسانات بهاری، گروه موسوم به متقاضیان تجهیز شده به تسهیلات «تسه» و «مسکن یکم» در تابستان وارد بازار مسکن شده‌اند که به رشد تدریجی معاملات کمک کرده‌اند. فروردین امسال تاثیر شرایط انتخاباتی منجر به کاهش 5/8‌درصدی معاملات مسکن شهر تهران نسبت به ماه مشابه سال قبل شد، در اردیبهشت 4/6‌درصد رشد کرد، در خرداد 8/0‌درصد کمتر شد، در ماه آغازین فصل تابستان نیز معاملات 5/2‌درصد کمتر از مدت مشابه سال قبل بود، در مرداد 2/6‌درصد بالاتر قرار گرفت، در شهریور شاهد افزایش 7/9‌درصدی بودیم و در مهر رشد 4/34‌درصدی تعداد معاملات نسبت به ماه مشابه قبل به ثبت رسید. بیشترین فروش هم مربوط به واحدهای ۶۰ تا ۷۰ متر با 3/15‌درصد بوده و واحدهای ۵۰ تا ۶۰ متر و ۷۰ تا ۸۰ مهر به ترتیب با سهم 2/13 و 1/13‌درصد در رتبه‌های بعدی قرار داشتند.

افزایش سقف سنی امتیاز خرید تسهیلات مسکن (تسه) به ۲۰ و صندوق پس انداز مسکن یکم (خانه اولی‌ها) به ۱۵ سال نیز منجر به افزایش تمایل مشتریان به خرید واحدهای قدیمی شده است. با اینکه طبق معمول سال‌های اخیر واحدهای کمتر از پنج سال ساخت بیشترین فروش را با 2/46درصد از کل معاملات شهر تهران در مهر سال جاری به خود اختصاص دادند، فروش این نوع واحدها نسبت به ماه مشابه سال قبل 3/5‌درصد کمتر شده است. از سوی دیگر تعداد معاملات واحدهای ۱۶ تا ۲۰ سال با جهش ۱۰۷درصدی و واحدهای بیش از ۲۰ سال با رشد ۶۳‌درصدی مواجه شده‌اند. همچنین بیشترین فروش در مناطق ۵، ۴ و ۲ انجام شده و با وجود ارائه تسهیلات هشت‌درصد برای خرید و ساخت واحدهای نوساز در بافت‌های فرسوده تعداد معاملات در این مناطق چندان بالا نیست.

کمترین میزان رشد قیمت مسکن نیز به منطقه ۱۲که دارای بیشترین پلاک‌های فرسوده است با 2/1‌درصد تعلق دارد. میانگین رشد قیمت مسکن طی هفت‌ماهه ابتدای سال جاری 2/6درصد بوده که هنوز دو‌درصد پایین‌تر از نرخ تورم عمومی قرار دارد. طی هفت‌ماهه امسال درمیان بازارهای پنج‌گانه بانک، بورس، سکه، ارز و مسکن، بانک و بورس با 6/11درصد به صورت مشترک رتبه نخست را در بازدهی از آن خود کرده‌اند. پس از آن سکه به ‌دلیل رشد قیمتی که در هفته‌های اخیر تجربه کرده است به‌ عنوان دومین بازار پربازده با 9/7درصد در هفت‌ماهه امسال بوده است. بازار ارز با شاخص دلار نیز توانسته است هفت‌درصد بازدهی داشته باشد که سومین بازار پربازده محسوب می‌شود. بازار مسکن نیز با رشد قیمتی 2/6‌درصد در مقام چهارم بازارهای پربازده قرار داشته است. با این حال شاخص‌های ماهانه قیمت و تعداد معاملات نشان می‌دهد که بخش مسکن در حال عبور از شرایط رکودی است و احتمال همسطح شدن تورم مسکن با تورم عمومی در ماه‌های پایانی سال وجود دارد.

بعضی کارشناسان نرخ رشد قیمت مسکن در سال آینده را دو‌درصد بالاتر از تورم عمومی و برخی دیگر افزایش قیمت مسکن را در نوسان بین شاخص تورم و سود بانکی پیش‌بینی می‌کنند. متوسط قیمت مسکن پایتخت نیز هم اکنون 79/4‌میلیون تومان در هر متر مربع است که نسبت به ماه مشابه سال قبل 7/8‌درصد افزایش یافته است. رصد مشتریان بازار مسکن شهر تهران نیز حاکی از آن است عمده تقاضا در بخش خرید واحدهای متوسط و کوچک متراژ انجام می‌شود که بخشی از طریق دریافت تسهیلات مجهز می‌شوند. از سوی دیگر با توجه به حباب قیمت مسکن و نبود قدرت خرید متقاضیان، رکود واحدهای لوکس کماکان ادامه دارد. تاکنون ۲۸۲‌هزار نفر برای دریافت تسهیلات از محل سپرده‌گذاری صندوق پس انداز مسکن یکم (خانه اولی‌ها) ثبت‌نام کرده‌اند که طی ۲۷ ماه اخیر میانگین ۱۰‌هزار و ۴۰۰ نفر ثبت‌نام ماهانه و ۱۲۵‌هزار نفر سالیانه را نشان می‌دهد. ۲۰‌هزار نفر نیز موفق به دریافت وام شده‌اند.

علت پایین بودن نسبت دریافتی‌ها به ثبت‌نام‌کنندگان این است که در روزهای ابتدایی تعداد کمتری از این وام استقبال می‌کردند که به تدریج روند صعودی به خود گرفت و هم اکنون به 3/4 برابر نسبت به روزهای اولیه رسیده است. فروردین امسال، حجم تسهیلات پرداختی از محل صندوق پس‌انداز مسکن یکم به خانه‌اولی‌های شهر تهران معادل ۱۱۸ فقره به ثبت رسید که این میزان در پایان تابستان حدود هشت برابر شد و به بیش از ۸۰۰ فقره تسهیلات افزایش یافت. همچنین از ابتدای راه‌اندازی این صندوق روزانه حدود ۱۶۰ نفر اقدام به سپرده‌گذاری می‌کردند که هم اکنون این عدد به میانگین روزانه ۷۰۰ فقره افتتاح حساب رسیده است. لذا می‌توان پیش‌بینی کرد که با ورود تعداد بیشتری از مشتریان به بازار مسکن شاهد افزایش معاملات در شش‌ماهه دوم سال باشیم.

رشد معاملات مسکن

تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در آبان سال ۱۳۹۶به 8/14‌هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل 5/18‌درصد افزایش نشان می‌دهد. متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 9/48‌میلیون ریال بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل 9/10‌درصد افزایش نشان می‌دهد. گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران در آبان سال 1396 که برگرفته از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است، توسط اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی تهیه و منتشر شده است.