بررسی‌ها درباره نحوه توزیع جمعیت بین مناطق ۲۲‌گانه مطابق آخرین ترکیب جمعیتی نشان می‌دهد مناطق شمالی نسبت به ۱۰ سال گذشته، با بیشترین رشد جمعیت مواجه شده اما نرخ رشد جمعیت در غالب مناطق نیمه جنوبی شهر، منفی یا نزدیک به صفر بوده است. تعداد «ساکنان شب» منطقه یک، نزدیک به دو برابر منطقه ۱۶ (منطقه‌ای با بیشترین افت جمعیتی) است. سرمنشأ میل زیاد به سکونت در بالاشهر تهران، به انبوه امکانات در مقایسه با کسری خدمات در پایین شهر برمی‌گردد.

آمارهای رسمی مشخص می‌کند تحت‌تاثیر توسعه نامطلوب خدمات شهری در سطح شهر، سرانه‌های خدماتی ۷‌گانه همچون فضاهای آموزشی، فراغتی و تاسیسات شهری، در مناطق شمالی به ۲ تا ۶ برابر سطح معیار افزایش یافته؛ در حالی که فقر شدید امکانات در جنوب شهر، کسری ۵۰ تا ۸۴ درصدی سرانه‌های خدماتی را موجب شده است. این دوقطبی در امکانات که بر نحوه رشد ارزش املاک در مناطق ۲۲‌گانه نیز اثر گذاشته، دوقطبی جمعیتی را شکل داده است. متولی نوسازی پایتخت برای مهار این دوقطبی، بسته‌های جذابیت سکونتی و سرمایه‌گذاری مختص جنوب شهر تعریف کرده است.

مدیریت شهری تهران برای درمان عارضه «سکونت‌گریزی» و «سرمایه‌گریزی» در بافت فرسوده به‌عنوان مناطق مستعد سکونت و سرمایه‌گذاری، ضمن تغییر نگاه به فرآیند نوسازی قصد دارد دو بسته محرک و تشویقی را جایگزین بسته تاریخ مصرف گذشته فعلی کند. بررسی‌ها از وضعیت سکونتی و سرمایه‌گذاری در مناطق ۲۲ گانه شهر تهران حاکی از دوقطبی شدن پایتخت است. کارگردان‌های اصلی شکل‌گیری دوقطبی پایتخت «تغییرات قیمتی مسکن در دو نیمه جنوبی و شمالی شهر» و «توزیع نامتناسب سرانه‌های خدمات شهری» هستند که سبب شده مناطق بافت فرسوده تهران از یکسو سکونت‌گریز شود به این معنا که عمده ساخت‌وسازهای این مناطق تقاضا نداشته باشند و منجر به جابه‌جایی‌های کلان جمعیتی از این مناطق به سایر مناطق شهر شوند و از سوی دیگر دارای ویژگی دافعه سرمایه‌گذاری شوند.

به این معنا که اگرچه در حال حاضر بسته‌های تشویقی اجرایی در محدوده مناطق فرسوده پایتخت سبب شده در چند سال اخیر که بازار مسکن با رکود مواجه شد، بافت فرسوده به جبهه اصلی سرمایه‌گذاری ساختمانی تبدیل شود اما در صورتی که معضل دو قطبی بودن قیمت مسکن و سرانه‌های خدماتی میان مناطق شمالی و جنوبی پایتخت حل نشود در ماه‌های آتی که بازار ساخت‌وساز به فاز رونق وارد شود؛ مجددا سرمایه‌گذاران ساختمانی از این محدوده کوچ خواهند کرد. مدیرعامل جدید سازمان نوسازی شهر تهران ضمن تایید دوقطبی شدن وضعیت بازار مسکن و سرانه‌های خدمات شهری که منجر به سکونت‌گریزی و سرمایه‌گریزی از محدوده مناطق فرسوده شهر تهران شده است، اولین گام برای رفع این چالش را تغییر نگاه دولت و شهرداری به نیمه جنوبی پایتخت عنوان می‌کند.

او در این باره توضیح می‌دهد: برای رفع چالش دوقطبی شدن پایتخت، ابتدا باید نگاه دولت و شهرداری به نیمه جنوبی پایتخت یا همان هسته فرسوده شهر تغییر کند تا به دنبال آن نگاه سرمایه‌گذاران برای ورود به این محدوده از شهر تغییر کند و نهایتا بازگشت سکونتی به این مناطق اتفاق افتد.

بررسی‌ها از روند تاثیرگذاری بسته‌های تشویقی تعریف شده برای تسریع در روند نوسازی مناطق فرسوده پایتخت نشان می‌دهد: تاریخ مصرف بسته‌های تشویقی که تاکنون توسط شهرداری برای نوسازی بافت فرسوده در نظر گرفته شده سررسید شده است؛ چراکه این بسته‌ها بدون آنکه عارضه‌های دوقطبی شدن شهر را مورد توجه قرار دهد فقط بر موضوع «نوسازی کالبدی» متمرکز شده است. ضمن آنکه ارائه تراکم اضافه در قالب این بسته‌های تشویقی سبب شده به ازای هر 1/5 واحد ۵ واحد مسکونی ساخته شود. عرضه مسکن در حجم بالا بدون بررسی کشش بازار از بابت وجود تقاضای موثر و بدون افزایش متناسب سرانه‌های خدماتی در این محل منجر به کژکارکردی این بسته‌ها شده است.

از این رو، رضا میرصادقی مدیر عامل جدید سازمان نوسازی شهر تهران عنوان می‌کند که بافت فرسوده شهر تهران برای نوسازی به محرک‌های جدیدی نیاز دارد. به گفته وی جامعه مخاطب محرک‌های جدید نباید فقط سرمایه‌گذاران باشند از این رو بسته‌های تشویقی جدید برای سه گروه مخاطبان شامل سرمایه‌گذاران ساختمانی، سرمایه‌گذاران سرانه‌های خدمات شهری و همچنین محرک‌های سکونتی برای ایجاد جاذبه سکونت در این مناطق تعریف خواهد شد.

براین اساس در حالی که بسته‌های تشویقی کنونی کاربری اصلی خود برای جذب سرمایه‌گذاری ساختمانی را از دست داده‌اند بسته‌های تشویقی جدید برای جذب سه گروه مخاطب در قالب دو نوع طراحی شده‌اند. بسته‌های تشویقی نوع اول که مخاطب آن سرمایه‌گذاران مربوط به سرانه‌های خدماتی و ساکنان محلات فرسوده هستند قرار است فقر مراکز مدنی در بافت فرسوده شهر را درمان کند.

میرصادقی در توضیح مراکز مدنی و چگونگی ایجاد جذابیت برای احداث آنها عنوان می‌کند: «منظور از مراکز مدنی اماکنی است که نیازمندی‌های شهروندان آن منطقه را برطرف کند. به این معنا که در کنار ساخت واحدهای مسکونی، باید فضاهای تجاری، فرهنگی، آموزشی و فضای سبز هم ایجاد شود؛ حتی برای معضل ترافیک منطقه پارکینگ طبقاتی ساخته شود. البته متولی ساخت و تامین همه این مراکز شهرداری نیست. در این حوزه بخشی از وظایف شهرداری افزایش ارزش افزوده برای حضور سرمایه‌گذاران خرد و کلان از طریق ایجاد جذابیت و انگیزه برای سرمایه‌گذاری است. به این صورت که افرادی که برای ساخت پارکینگ طبقاتی به مناطق بافت فرسوده وارد می‌شوند پیشنهادها و تخفیفاتی از سوی شهرداری به آنها ارائه ‌شود. به‌عنوان مثال سرمایه‌گذارانی که به این حوزه وارد می‌شوند در کنار ساخت یک پارکینگ طبقاتی، مجوز ساخت یک مرکز ورزشی یا فرهنگی به‌صورت رایگان به آنها ارائه می‌شود.»

در عین حال بسته تشویقی نوع دوم که بر مبنای محور برنامه شهردار تهران شکل گرفته، قرار است نوسازی و ساخت‌وساز در بافت فرسوده را براساس مدل مستقل از نوسانات بازار مسکن و دوره‌های رونق و رکود شکل دهد.

مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران در توضیح جزئیات این بسته تشویقی می‌گوید: در حال حاضر یک نوع ناخالصی در فعالیت‌های ساختمانی بافت فرسوده وجود دارد. به این معنی که گروهی از سوداگران که با نیت سوار شدن بر موج‌های ناپایدار قیمتی فرآیند ساخت وساز را آغاز می‌کنند تا بتوانند در چنین شرایطی واحدهای مسکونی خود را با قیمت بالا به فروش برسانند؛ اگر متوجه شوند نمی‌توانند با قیمت بالا واحدهای پروژه خود را به فروش برسانند، پروژه را متوقف و ساخت وساز را نیمه‌کاره رها می‌کنند. از این رو برای آنکه ساخت وساز در بافت‌های فرسوده ناخالصی‌زدایی شود و از ادامه فعالیت‌های سوداگرانه در این محدوده شهری جلوگیری شود اولا بنا شده تا از پروژه‌های نیمه‌کاره جریمه‌ای بابت طولانی شدن فرآیند ساخت وساز اخذ شود. به این ترتیب از یکسو سرمایه‌گذار به سود منطقی خود دست پیدا می‌کند و از سوی دیگر اهداف شهرداری و دولت محقق می‌شود. شهرداری و دولت به دنبال آن هستند نوسازی در بافت فرسوده شهری به گونه‌ای رقم بخورد که بدون آنکه مهاجرت جمعیتی از بافت فرسوده اتفاق بیفتد وضعیت سکونتی در بافت فرسوده پس از نوسازی به مراتب بهتر شود.

دومین وجهی که در قالب بسته تشویقی نوع دوم از سوی شهرداری دنبال می‌شود و مخاطب آن سرمایه‌گذاران ساختمانی هستند این است که فرآیند زمین‌گیر و زمانبر صدور پروانه ساختمانی که در حال حاضر بیش از یک ماه زمان می‌برد ظرف ۶ ماه به یک هفته کاهش پیدا کند. همچنین سومین وجه مدل مستقل ساخت وساز در بافت فرسوده، طراحی بسته‌های تشویقی برای سازنده‌های آپارتمان‌های مسکونی است که با اجرایی شدن آن حاشیه سود آنها افزایش پیدا کند.

به گفته میرصادقی یکی از مواردی که نیازمند اصلاح نگاه است موضوع حاشیه سود سازنده‌ها در محدوده بافت فرسوده است. او معتقد است باید این موضوع که سود حاصل از ساخت‌وساز با قیمت تمام‌شده ساخت در بافت فرسوده چقدر فاصله دارد مورد توجه قرار گیرد. به گفته وی فاصله میان قیمت ساخت هر مترمربع با قیمت فروش در بافت فرسوده کمترین میزان در پهنه‌های مختلف شهری است.

او با بیان اینکه برمبنای الگوی طراحی‌شده، بافت فرسوده ظرف ۷ تا ۱۰ سال به‌طور کامل نوسازی خواهد شد، عنوان می‌کند: یکی از شروط اصلی تحقق این طرح با توجه به قیمت‌های موجود این است که کاری کنیم که قیمت تمام‌شده ساخت وساز در بافت فرسوده با قیمت فروش آپارتمان فاصله پیدا کند. او به محاسبات انجام شده اشاره می‌کند و می‌گوید: در حال حاضر برای ساخت یک ساختمان پنج‌طبقه (بدون احتساب قیمت زمین) در هر مترمربع یک میلیون و ۲۰۰ هزار تومان هزینه می‌شود که این هزینه برای بنای مفید معادل یک میلیون و ۵۰۰ هزار تومان در هر مترمربع است. در این راستا برای افزایش فاصله قیمت ساخت و فروش همزمان با توافق با دولت برای اجرای طرح پیشگام، پیشنهاد شد هزینه یکسری از انشعابات و مجوزهایی که دستگاه دولتی برای ساخت وساز صادر می‌کند از سازنده دریافت نشود که در این صورت هزینه ساخت وساز در هر مترمربع معادل ۳۴۰ هزار تومان در بافت فرسوده کاهش پیدا می‌کند.

او با بیان این که انتظار داریم در کنار اجرای طرح پیشگام این طرح نیز مورد موافقت قرار گیرد، به اثرگذاری وام صندوق مسکن یکم در افزایش حجم معاملات مسکن در بافت فرسوده پایتخت اشاره می‌کند و می‌گوید: در شکل‌گیری فاز پیش‌رونق مسکن در بافت فرسوده، عامل وام ۸ درصدی صندوق یکم، نقش ۳۰ درصدی در افزایش حجم معاملات مسکن داشته که پروزن‌ترین عاملی بوده که توانسته معاملات مسکن را در سال جاری نسبت به سال گذشته افزایش دهد. به گفته وی البته در حال حاضر این وام دو اشکال اصلی دارد و پیشنهاد می‌کنیم مدت زمان سپرده‌گذاری کاهش و طول دوره بازپرداخت افزایش پیدا کند. با این حال از دیدگاه مدیر عامل سازمان نوسازی، بافت فرسوده تهران برای جذب سرمایه‌گذاران ساختمانی یک رقیب پرقدرت به لحاظ جذابیت برای سازنده‌ها دارد.  این رقیب پرقدرت تخریب و نوسازی‌ ساختمان‌هایی است که در سایر مناطق مجوز می‌گیرند. به گفته میرصادقی تخریب و نوسازی حجم بالای ساختمان‌های جوان در تهران در سایر کشورهای دنیا، اتفاقی نادر و پرهزینه برای شهر تهران است، به‌طوری که در سال‌های گذشته مجوز تخریب و نوسازی ساختمان‌های با عمر کمتر از پنج سال نیز ارائه شده است.

این مجوز در کنار شتاب بالای رشد قیمت مسکن در شمال پایتخت سبب شد دافعه‌ای برای ورود سازنده‌ها به مناطق بافت فرسوده شهر به وجود‌ آید. بررسی‌ها از وضعیت دوقطبی بودن قیمت مسکن در شهر تهران در بازه زمانی سال‌‌های ۸۴ (قبل از جهش قیمت مسکن) و سال ۹۴ (بعد از جهش قیمت مسکن در سال ۹۲) نشان می‌دهد: در این بازه زمانی متوسط قیمت مسکن در کل شهر تهران 6/3 برابر شده اما در منطقه یک و ۲ قیمت مسکن معادل ۷ برابر شده در حالی که در مناطق بافت فرسوده تهران قیمت مسکن ۴ تا ۵ برابر شده است. این وضعیت حاکی از آن است که میزان رشد قیمت مسکن در شمال پایتخت و حتی در مناطق ۴ و ۵ (دو منطقه پر ساخت وساز) به مراتب بیش از مناطق جنوبی همچون مناطق ۱۴،۱۶،۱۷ و ۱۸ است. علاوه بر قیمت مسکن، دیگر کارگردان شکل‌گیری دوقطبی شهر تهران، عدم توزیع متناسب سرانه‌های خدماتی است.

سازمان نوسازی شهر تهران درگزارشی که به‌صورت مکتوب در اختیار قرار داده است، مشخص می‌کند: براساس آمار سال ۹۵ سرانه‌های آموزشی، بهداشتی، تاسیسات شهری، پارک و فضای سبز به تفکیک مناطق ۲۲ گانه نشان‌دهنده آن است که میزان سرانه‌های هفت‌گانه در شمال پایتخت ۲ تا ۷ برابر سرانه معیار است. به‌طوری که مازاد کاربری‌های غیرمسکونی، جذاب سکونتی در مناطق شمالی شهر است اما در مناطق بافت فرسوده سرانه‌های هفت‌گانه بعضا معادل نصف سرانه معیار است.

به‌عنوان مثال در منطقه یک شهر تهران، سرانه آموزشی ۷ برابر، سرانه بهداشتی ۲ برابر، سرانه تاسیسات شهری ۲ برابر، سرانه فراغتی ۴ برابر و سرانه پارک 1/5 برابر سرانه معیار است. همین‌طور در منطقه ۲ تهران سرانه آموزشی ۳ برابر، سرانه بهداشتی 1/2 برابر، سرانه تاسیسات شهری ۳ برابر و سرانه پارک 1/5 برابر سرانه معیار است.

این در حالی است که در مناطق جنوبی شهر همچون منطقه ۱۳ سرانه پارک و فضای سبز از ۲ مترمربع معیار هم‌اکنون معادل 0/7 مترمربع، سرانه ورزشی به جای 0/5 مترمربع معادل0/1 مترمربع و سرانه فضاهای فراغتی به جای 0/3 معادل 0/05 مترمربع است. همچنین در منطقه ۱۴، سرانه تاسیسات شهری به جای 0/5 مترمربع معادل 0/12 مترمربع و سرانه فراغتی اقامتی به جای 0/2 هم‌اکنون معادل 0/04 مترمربع است.

علاوه بر این بررسی روند تغییرات جمعیتی مناطق ۲۲ گانه در فاصله سال‌های ۸۴ تا ۹۵ نشان می‌دهد:اگرچه در کل شهر تهران رشد جمعیت معادل ۱۱ درصد بوده و در شمال پایتخت همچون مناطق یک،۲،۳ و ۵ به شکل مثبت و بالاتر از متوسط شهر بوده اما در مناطق در بافت فرسوده تهران همچون ۷،۱۲،۱۳،۱۵ و ۱۶ به دلیل نبود حداقل‌های سکونتی رشد جمعیت حداقلی یا در بسیاری موارد منفی ثبت شده است. به‌عنوان مثال اگرچه در منطقه یک رشد جمعیت در این بازه زمانی معادل ۲۸درصد بوده اما در منطقه ۱۶، رشد جمعیت منفی 7/8 درصد بوده است. در منطقه ۲۲ نیز هرچند نرخ رشد جمعیت ۶۲ درصد بوده است، اما این ناشی از جوان بودن این منطقه است که باعث شده در این فاصله تحت‌تاثیر بارگذاری‌های مسکونی (ساخت‌و‌ساز انبوه) قرار گیرد.