برهمین اساس انتظار آن بود که این نهاد، به‌سرعت فراگیر شود و نقش مهمی در رونق و شکوفایی بازار ایفا کند. اما این صندوق‌ها تاکنون نتوانسته‌اند جایگاه و نقش مورد انتظار را برآورده کنند، زیرا در عمل طرح‌های اندکی با استفاده از این سازوکار اقدام به پذیره‌نویسی کرده‌اند، بنابراین ریشه‌یابی این مساله حائز اهمیت است.

صندوق‌های زمین و ساختمان

مقایسه مختصر این نهاد با صندوق‌های سرمایه‌گذاری مستغلات (REITs) – یکی از شناخته‌شده‌ترین نهادهای غایب در بازار مالی مسکن ایران- به درک بهتر کارکرد و جایگاه صندوق‌های زمین و ساختمان، کمک می‌کند. صندوق‌های سرمایه‌گذاری مستغلات (REITs) نیز این امکان را به اشخاص می‌دهند تا با سرمایه‌های خرد از سود بازار مستغلات منتفع شوند. البته مدل تجاری این دو نوع صندوق متفاوت است؛ صندوق‌های سرمایه‌گذاری مستغلات با مالکیت و (عموما) اداره مستغلات درآمدزای مختلف مانند مراکز تجاری و هتل‌ها، درآمد کسب می‌کنند و این سود را به سرمایه‌گذاران خود منتقل می‌کنند (نوع دیگری از صندوق‌های سرمایه‌گذاری مستغلات نیز وجود دارد که در تسهیلات رهنی سرمایه‌گذاری می‌کند). بنابراین این نهادها را می‌توان جزئی از سمت تقاضا به‌شمار آورد. حال‌آنکه صندوق‌های زمین و ساختمان با پایان طرح، خاتمه می‌یابند، بنابراین نقش اصلی صندوق‌های زمین و ساختمان، تقویت جایگاه عرضه است؛ در قوانین و مقررات نیز چنین جایگاهی برای صندوق‌های زمین و ساختمان در نظر گرفته شده‌است.

از دید سرمایه‌گذار نیز سرمایه‌گذاری در صندوق‌های زمین و ساختمان در مقایسه با صندوق‌های سرمایه‌گذاری مستغلات به معنای انتخاب سرمایه‌گذاری در یک طرح معین و بنابراین ریسک و بازده انتظاری بیشتر است. به‌طور خاص، از آنجا که مالکیت و درآمدزا بودن املاک و مستغلات در صندوق‌های زمین و ساختمان مورد نظر نیست، این سازوکار از ظرفیت بالقوه مناسبی برای تامین مالی نوسازی بافت‌های فرسوده برخوردار است.

اما چرا با وجود آنکه جایگاه این نهاد به درستی شناخته‌شده است، به‌نظر می‌رسد از ظرفیت‌های این نهاد به‌طور کامل بهره‌برداری نشده است؟ بخشی از این مساله می‌‌تواند ناشی از انتظار نامتناسب با عمر کوتاه فعالیت این صندوق‌ها باشد، زیرا عموما کاربرد فراگیر نهادهای مالی جدید، نیازمند شناخته‌شدن در بازار، کسب اعتماد عمومی است. ممکن است نظرات کارشناسی مختلفی نیز در مورد لزوم اصلاح ساختار و سازوکارهای این نهاد مالی مطرح شود. هرچند نگارنده برای اظهار نظر تخصصی نیازمند اطلاعات و بررسی بیشتر است، اما با توجه به سابقه بازنگری مقررات این نهاد، آن‌هم در بازه‌ای کوتاه پس از معرفی، به نظر نمی‌رسد مشکل اساسی این نهاد، مقررات جاری باشد. بنابراین اصلاحات مورد نظر احتمالا ناشی از تفاوت دیدگاه یا نشأت گرفته از تحولات و پویایی محیط اقتصادی است. به‌علاوه، چنانچه سیاست‌گذار قانع شود که برخی از سازوکارهای فعلی نیازمند بازنگری است، اصلاح این سازوکارها می‌تواند در دستور کار قرار گیرد.

احتمالا مهم‌ترین عاملی که مانع کاربرد گسترده این نهاد شده ‌است، ضعف تقاضا در بازار املاک و مستغلات است. در هر صورت و با هر سازوکاری، نهادهای مالی نمی‌توانند معجزه کنند و جایگزین منطق اقتصادی شوند. کارکرد این نهادها رفع اصطکاک‌ها و بهبود کارآیی است؛ در چند سال گذشته، وضعیت جاری و دورنما در بازار مستغلات و سایر بخش‌های حقیقی اقتصاد چندان امیدبخش نبوده است، بنابراین می‌توان انتظار داشت که سرمایه‌گذار، فارغ از کیفیت ابزارهای مالی در دسترس، بازده مورد انتظار از سرمایه‌گذاری در این بازار را مناسب ارزیابی نکند و تمایلی به مشارکت نداشته باشد.

در انتها شایسته است به تأثیر متقابل سیاست‌های مسکن اجتماعی و سیاست‌‌‎های رونق‌بخشی اشاره شود. این روابط متقابل لزوم اتخاذ تصمیم‌‌های استراتژیک را در این بخش دوچندان می‌کند. به‌طور مثال، یکی از راهکارهای رایج در زمینه مسکن اجتماعی در سطح جهان، الزام بخش خصوصی به اختصاص برخی واحدهای طرح‌‌های بزرگ به اقشار تحت حمایت است. این راهکار با هدف ایجاد اختلاط اجتماعی در بسیاری از نقاط جهان مورد بهره‌برداری قرار می‌گیرد و می‌تواند به‌صورت جدی برای ایران نیز مطرح شود. اما باید توجه شود که چنین سیاستی سود مورد انتظار سرمایه‌گذار را کاهش می‌دهد و در آینده نزدیک که سود فعالیت در این بازار، حتی فارغ از بحث مسکن اجتماعی، اندک ارزیابی می‌شود، می‌تواند مانعی برای گسترش بهره‌برداری از صندوق‌های زمین و ساختمان باشد. بنابراین شایسته است بده-بستان میان رونق و سیاست‌های حمایتی این بخش در سیاست‌گذاری‌ها لحاظ شود.