متوسط نرخ تخفیف - میزان کاهش قیمت پیشنهادی برای تعیین قیمت قطعی - در ۹ منطقه‌ پروزن بازار مسکن تهران، از ۵ درصد در تابستان، به نزدیک صفر رسیده است. تداوم این وضعیت - ناهماهنگی در میزان تخفیف‌ و سطح پیش‌قیمت‌ با توان خرید - به‌خصوص در مناطق مصرفی، ضدرونق تمام می‌شود.

سطح پاییزی «پیش قیمت»‌ها در بازار مسکن حاوی یک پیام زمستانی ویژه عوامل فروش است که در صورت غفلت از آن، معاملات ملک از مسیر جدید رونق، منحرف خواهد شد.

جزئیات رفتار سمت عرضه در بازار معاملات مسکن شهر تهران که از روی «قیمت‌های پیشنهادی» قابل ردیابی است، نشان می‌دهد: فروشنده‌های آپارتمان در مواجهه با افزایش نسبی حجم تقاضای خرید، «انعطاف قیمتی» را به دو شکل کاهش داده‌ و به دنبال سودگیری حداکثری در کوتاه‌مدت هستند.

اطلاعات به‌دست آمده از سامانه بازاریابی مجازی ملک –ایران فایل- حاکی است: در ۹ منطقه شهر تهران که مقصد ۶۷ درصد خریداران مسکن محسوب می‌شود، از یکسو میانگین سطح «قیمت پیشنهادی» یا همان پیش‌قیمت، در فاصله یک ماه، با افزایش قابل ملاحظه -3/4 درصدی به معنای افزایش معادل 1/8 برابر تورم ماهانه- همراه شده و از سوی دیگر، متوسط «نرخ تخفیف» در این مناطق نیز در پاییز نسبت به تابستان، فوق‌العاده کم شده و به نزدیک صفر رسیده است.

داده‌های مربوط به «قیمت پیشنهادی»، در برگیرنده مناطق یک تا هشت و همچنین منطقه۱۳ به‌عنوان نمایی از مناطق بالاشهر، متوسط و پایین‌شهر است. نه تنها در مجموعه این ۹ منطقه، تغییرات «پیش‌ قیمت» مسکن در فاصله یک‌سال اخیر و یک ماه گذشته، خلاف جهت مورد انتظار خریداران رقم خورده که در همین مجموعه، اوضاع مناطق پروزن در معاملات، از بابت «قیمت پیشنهادی» و نحوه تبدیل آن به «قیمت قطعی» مقبول تقاضای مصرفی نبوده است.

این رفتار در برخی مناطق مملو از تقاضای مصرفی باعث شده سهم این مناطق از کل معاملات ملک کاهش پیدا کند و میزان رشد فروش آپارتمان در آنها از رشد کل معاملات شهر کمتر شود. بررسی‌ها از وضع موجود بازار ملک مشخص می‌کند: حفظ رونق تازه شکل گرفته در معاملات مسکن، نیازمند «انحراف‌گیری» از قیمت‌های پیشنهادی است که برای این منظور، عوامل فروش برای تعیین قیمت قطعی باید نسبت به «تنظیم رابطه» بین پیش‌قیمت‌‌ها‌‌ و توان مالی خریداران از طریق نرخ تخفیف اقدام کنند.

ماه گذشته متوسط «نرخ تخفیف» در ۹ منطقه شامل مناطق یک تا ۸ و ۱۳ به رقمی معادل 0/6 درصد رسید در حالی که تابستان امسال، واحدهای مسکونی در این ۹ منطقه با نرخ تخفیف متوسط ۵ درصدی معامله شدند. «نرخ تخفیف» به معنای میزان کاهش «قیمت پیشنهادی» در جریان مذاکره بین خریدار و فروشنده و تبدیل آن به «قیمت قطعی» برای انجام معامله است که هر چقدر این نرخ کاهش پیدا کند، مقاومت سمت عرضه برای انعطاف قیمتی مقابل تقاضا بیشتر می‌شود و احتمال دستیابی به رونق غیرتورمی پایدار نیز افت می‌کند.

در حال حاضر نه تنها میانگین «نرخ تخفیف» به صفر نزدیک شده که در مناطق ۴ و ۵ که حداقل یک‌چهارم کل معاملات مسکن شهر تهران در آنها انجام می‌شود، فروشنده‌ها قیمت قطعی را نسبت به قیمت پیشنهادی، حدود یک درصد افزایش داده‌اند. این نحوه افزایش قیمت، به آن دسته از فایل‌ها مربوط می‌شود که فروشنده بعد از اعلام اولیه «قیمت پیشنهادی» تصمیم به افزایش آن گرفته است. این تصمیم در پی دریافت سیگنال غلط از افزایش میل به خرید مسکن اتخاذ می‌شود که معمولا با واکنش منفی تقاضا نیز روبه‌رو می‌شود.

در منطقه ۵ شهر تهران، متوسط قیمت پیشنهادی فروش آپارتمان در آذر ماه امسال نسبت به مدت مشابه سال قبل، ۱۴ درصد افزایش یافت و در جریان انجام معاملات نیز پیش‌قیمت‌‌ها به جای اعمال تخفیف،‌ با حدود یک درصد افزایش، به قیمت قطعی فروش تبدیل شدند که در نتیجه ترکیب این دو اتفاق، متوسط قیمت فروش آپارتمان در این منطقه 22/6 درصد نسبت به پاییز سال گذشته رشد پیدا کرد. رشد قیمت قطعی مسکن در منطقه ۵، بالاترین رشد در مقایسه با سایر مناطق است و دست کم ۷ واحد درصد بیشتر از میانگین رشد قیمت مسکن در کل شهر تهران ارزیابی می‌شود.

اثر این نحوه افزایش قیمت مسکن بر بازار خرید و فروش آپارتمان در منطقه ۵ را می‌توان در کاهش سهم این منطقه از معاملات ملک ردیابی کرد. آمارهای رسمی دفتر اقتصاد مسکن در این باره نشان می‌دهد: سهم منطقه ۵ از معاملات خرید آپارتمان در فاصله آبان تا آذر امسال از ۱۷ درصد به ۱۵ درصد کاهش پیدا کرد. میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در منطقه ۵ شهر تهران، طی سال‌های گذشته تقریبا نزدیک به میانگین قیمت کل شهر و همچنین منطقه ۴ بود اما اکنون، سطح قیمت در این منطقه به ۵ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان درهرمترمربع رسیده است. میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در کل شهر تهران حدود ۵میلیون تومان است که با متوسط قیمت‌ها در منطقه ۴ تقریبا برابری می‌کند.

در منطقه یک تهران، فروشنده‌های آپارتمان همچنان «تخفیف» می‌دهند. نرخ تخفیف در این منطقه در معاملات آذر ماه امسال، به‌طور متوسط 9/7 درصد بوده که البته در مقایسه با نرخ تخفیف 12/3 درصدی تابستان امسال کاهش پیدا کرده است. تحت تاثیر تبدیل کاهشی قیمت پیشنهادی به قیمت فروش و همچنین افزایش کمتر از ۹ درصدی میانگین قیمت پیشنهادی نسبت به پاییز سال گذشته در منطقه یک، در حال حاضر قیمت قطعی فروش واحدهای مسکونی در این منطقه، ۴ درصد نسبت به پارسال افزایش نشان می‌دهد که در مقایسه با غالب مناطق مصرفی، کمترین رشد را دارد. گزارش «دنیای اقتصاد» از مقایسه اوضاع قیمت آپارتمان در مناطق ۴ و ۵ که به نوعی، دو منطقه پرفروش به حساب می‌آیند، حاکی است: میزان رشد «قیمت پیشنهادی» در منطقه ۴، به مراتب کمتر از منطقه ۵ بوده است و اثر این اتفاق را می‌توان در تغییرات قیمت قطعی فروش واحدهای مسکونی ملاحظه کرد. ماه گذشته، سطح میانگین قیمت‌های پیشنهادی فروش آپارتمان در منطقه ۴، رشدی معادل ۵ درصد پیدا کرد و میانگین قیمت قطعی نیز افزایش ۱۵ درصدی را تجربه کرد. سهم منطقه ۴ از معاملات مسکن در آذر ماه امسال بدون آنکه نسبت به ماه قبل از آن کاهش پیدا کند، در حد ۱۲ درصد کل خرید و فروش‌ها ثابت ماند که این اتفاق نشان از شرایط مناسب در این منطقه هم برای خریدار و هم برای فروشنده در مقایسه با منطقه ۵ دارد.

در حال حاضر کارشناسان مسکن با تاکید بر اینکه موتور رونق معاملات مسکن توسط مناطق مصرفی روشن شده است، معتقدند: اگر چه در حال حاضر رشد ۵۰ درصدی حجم معاملات مسکن در شهر تهران (مربوط به تحولات بازار در آذر ۹۶)، در غالب مناطق به شکل افزایش ۳۰ تا ۷۰ درصدی میزان فروش آپارتمان، به چشم می‌خورد اما آنچه این جنب و جوش در بازار را به دنبال داشته، پیشتازی مناطق مصرفی (مناطقی همچون منطقه ۵ و مناطق نیمه‌جنوبی شهر) در معاملات تابستانی بوده است یعنی زمانی که هنوز یخ بازار در مناطقی همچون مناطق یک و دو،‌ باز نشده بود. تیر ماه امسال در شرایطی که حجم معاملات خرید مسکن در کل شهر تهران ۲درصد نسبت به تیر سال گذشته کاهش پیدا کرد، میزان فروش در ۹ منطقه از جمله مناطق ۵، ۱۰ تا ۱۳ و ۲۰ تا ۲۲، به‌طور میانگین ۸ درصد افزایش یافت.

آن زمان، روند معاملات خرید در مناطق ۱ و ۲، همچنان کاهشی بود. اما در حال حاضر،‌ این دو منطقه به لحاظ رشد فروش آپارتمان از مناطقی همچون منطقه ۵ و خیلی از مناطق جنوبی شهر، سبقت گرفته است. در حال حاضر اگر چه بخشی از این رخداد معاملاتی به حجم مناسب عرضه در مناطق لوکس و گران قیمت –اثر خانه‌های خالی- در مناطق بالای شهر و کم شدن تعداد واحدهای مسکونی منطبق با الگوی تقاضای مصرفی در سایر مناطق مربوط است، اما رفتار انحرافی دسته‌ای از فروشنده‌‌ها در خودداری از فروش یا افزایش قیمت‌های پیشنهادی و همچنین پرهیز از اعمال تخفیف نیز اثر گذار بوده است.