در ابتدای امر نباید از نظر دور داشت که نوسازی بافت‌های فرسوده تنها محدود و محصور به برنامه نوسازی ۵۰۰ هزار واحد مسکونی تا پایان برنامه ششم توسعه نیست و این بخش از نوسازی تنها محدود به موارد و محلاتی است که در آنها دولت و شهرداری و سایر ارگان‌ها زمین کافی برای نوسازی در اختیار دارند که این زمین‌ها تنها بخشی از محدوده‌های فرسوده شهری هستند؛ بنابراین نوسازی بافت‌های فرسوده در بخش زیادی خارج از این طرح و برنامه قرار دارد که باید مورد توجه قرار بگیرد.

هم‌اکنون انبوه‌سازان و سایر فعالان حوزه ساخت در بافت‌های فرسوده با مسائل بسیار زیادی برای نوسازی مواجهند که جمع‌بندی تمام این مشکلات و راه‌حل‌های آنها در ضرورت «تسهیلگری» در فرآیند مشارکت انبوه‌سازان در این بافت‌ها خلاصه می‌شود. واقعیت‌های موجود نوسازی در بافت‌های فرسوده بسیار فراتر از آن‌چیزی است که این روزها در مطبوعات و جراید عنوان می‌شود؛ در واقع هر چند تمهیدات صورت گرفته در راستای نوسازی بافت‌های فرسوده و تدوین نسخه‌های تامین مالی جدید در قالب طرح مسکن پیشگام اقدام مطلوب و گام مثبتی است اما تمام این تمهیدات به تنهایی نمی‌تواند همه مشکلات را در حوزه نوسازی بافت‌های فرسوده مرتفع کند.

هم‌اکنون انبوه‌سازان در بافت‌های فرسوده با مسائل و مشکلات زیادی مواجهند که شاید تاکنون از سوی هیچ مرجع و نهادی مورد توجه قرار نگرفته است؛ اگرچه موضوع تامین مالی مهم‌ترین معضل بافت‌های فرسوده بوده و هست اما گذشته از این مشکل، بافت‌های فرسوده با مشکلات بسیار زیادی برای نوسازی مواجه‌اند که تامین مالی تنها یک بخش از این مشکلات است؛ اعمال برخی تبعیض‌ها در نوسازی بافت‌های فرسوده؛ مشکلات حقوقی و گرفتاری‌های قضایی فراوانی که هم‌اکنون انبوه‌سازان در بافت‌های فرسوده با آن مواجهند، نگاه‌های کاسب‌کارانه به حوزه ساخت‌وساز و بافت فرسوده، عدم توجه به بهبود فضای کسب‌وکار در بافت‌های فرسوده شهری، عدم اعمال سیاست‌های مالی و تعریف مشوق‌های واقعی و کارآمد در این بافت‌ها، چند متولی بودن نوسازی بافت‌های فرسوده، اقدامات جزیره‌ای و بوروکراسی‌های پیچیده اداری در مسیر فعالان و سازندگان فعال در بافت‌های فرسوده بخشی از مهم‌ترین معضلات و گرفتاری‌های موجود در این محدوده‌ها است.

انبوه‌سازان همان اندازه که به مشوق‌ها و تسهیلات مالی برای نوسازی در بافت‌های فرسوده نیاز دارند، نیازمند تسهیلگری در بافت فرسوده برای فعالیت هستند؛ هم‌اکنون بسیاری از انبوه‌سازان با مشکلات مربوط به تصرف واحدهای فرسوده تملک شده از سوی برخی بی‌خانمان‌های شهری مواجهند که تمام توان آنها را به جای قرار گرفتن در امر نوسازی در دادگاه‌ها و مجامع قضایی به تحلیل برده است.صرف زمان بسیار و درگیری برای فراهم کردن تضامین دردسرساز برای انبوه‌سازان برای دریافت تسهیلات نوسازی حتی در شرایطی که وام بانکی برای ساخت‌وساز در بافت‌های فرسوده بدون هیچ مشکلی مهیا باشد بسیاری از توان اجرایی سازندگان را به خود اختصاص می‌دهد؛ این درحالی است که انبوه‌سازان حاضرند با تقبل درصد بالاتر سود در قبال سهل‌سازی و تسهیل جریان دریافت تسهیلات اقدام به ورود به عرصه نوسازی کنند.

از سوی دیگر هم‌اکنون انبوهی از نهادها، سازمان‌ها و افراد درگیر در امر سیاست‌گذاری بافت‌های فرسوده شده‌اند که هریک تلاش دارند مطابق با سلیقه خود برنامه‌های نوسازی را هدایت کنند؛ در این میان این آشفتگی‌ها و اقدامات جزیره‌ای به زیان انبوه‌سازان و مخاطبان نوسازی تمام خواهد شد؛ تمام آنچه در قالب مشوق نوسازی بافت‌های فرسوده همواره مورد تاکید قرار دارد برخی تخفیف‌های مربوط به عوارض شهرداری است این درحالی است که اعمال مشوق‌ها و بخشودگی‌های مالیاتی از مهم‌ترین ابزارهای ایجاد انگیزه در انبوه‌سازان برای ورود به بافت‌های فرسوده است؛ ورود سایر بانک‌ها علاوه بر بانک‌عامل بخش مسکن به حوزه نوسازی از طریق پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت به انبوه‌سازان از دیگر عوامل محرک نوسازی است؛ این درحالی است که عدم اختصاص تسهیلات برای تامین بخشی از هزینه تملک زمین در بافت‌های فرسوده منجر به ایجاد مانع در مسیر نوسازی شده است. تا زمانی‌ که تمام این مشکلات پابرجاست نمی‌توان به نوسازی به معنای جامع و واقعی امیدوار بود.