مسکن حدود پنج سال است که در رکود بسر می‌برد. درباره این رکود و همچنین دلایل آن اختلاف‌نظرات مختلفی وجود دارد. بسیاری از مسئولان هر چند رکود نسبی مسکن در سال‌های اخیر را می‌پذیرند، اما این اتفاق را ناشی از اتخاذ سیاست‌های نادرست در دولت‌های نهم و دهم می‌دانند. در این دولت‌ها طرحی با عنوان مسکن مهر به اجرا گذاشته شد که به رغم مشکلات زیادی که داشت تاثیرات غیرقابل انکاری بر قیمت مسکن داشت. در دولت‌های نهم و دهم مسکن چنان دچار حباب قیمتی شد که در عرض چند سال شاهد رشد بسیار بالا در این بخش بودیم. مسئولان دولتی می‌گویند سیاست‌هایی که در دولت‌های یازدهم و دوازدهم در حوزه مسکن اتخاذ شده، قیمت‌ها را در این بخش به سمت تعادل پیش برده است. برخی حتی پا را از این فراتر گذاشته و می‌گویند هنوز هم مسکن جا برای کاهش قیمت دارد. آنچه مسلم است این است که قیمت خانه‌ها به‌ویژه در شهر‌های بزرگی مانند تهران بی‌‌‌دلیل و بدون ضابطه گران است.

فروش 18‌هزار و 400 واحد مسکونی

تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در بهمن‌ماه امسال به 18‌هزار 400 واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل 17/7‌درصد افزایش نشان می‌دهد. بر‌اساس جدیدترین آمار بانک مرکزی از تحولات قیمت در بازار مسکن، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 55‌میلیون و یکصد‌هزار ریال بود که نسبت به ماه مشابه پارسال 3/22‌درصد افزایش نشان می‌دهد. بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده به تفکیک عمر بنا در بهمن سال 1396 حاکی از آن است که از مجموع 18‌هزار و 392 واحد مسکونی معامله شده، واحدهای تا 5 سال ساخت با سهم 7/48‌درصد بیشترین سهم از واحدهای مسکونی معامله‌شده را به خود اختصاص داده‌اند. این سهم در مقایسه با بهمن‌ماه سال قبل 2/5درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحدهای با قدمت بیش از 15 سال افزوده شده است. توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در بهمن‌ماه حاکی از آن است که از میان مناطق 22 گانه شهر تهران منطقه 5 با سهم 13‌درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه‌نامه را به خود اختصاص داده است؛ همچنین مناطق 4 و 2 به ترتیب با سهم‌های 1/11‌درصد و 6/9‌درصد در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع 3/73‌درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران مربوط به 10 منطقه شهر به ترتیب فراوانی شامل مناطق 5، 4، 2، 8، 14، 1،10،3، 7 و 11 بوده و 12 منطقه باقی مانده 7/26‌درصد از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند. در بهمن میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 1/55‌میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 1/5‌درصد و 3/22‌درصد افزایش نشان می‌دهد. بیشترین رشد میانگین قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال گذشته به منطقه 5 معادل 8/37‌درصد و کمترین میزان رشد به منطقه 20 معادل 6/12‌درصد تعلق دارد. در میان مناطق 22 گانه شهرداری تهران بیشترین میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده معادل 4/115‌میلیون ریال به منطقه یک و کمترین آن با 3/24‌میلیون ریال به منطقه 18 تعلق داشته است که نسبت به ماه مشابه سال قبل افزایش نشان می‌دهند. در 10‌ماهه امسال تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 168هزار و 900 واحد مسکونی رسید که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل افزایش 8/12درصد را نشان می‌دهد. در این مدت متوسط قیمت یک مترمربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران 2/48‌میلیون ریال بوده است که نسبت به مدت مشابه سال قبل 1/10درصد افزایش نشان می‌دهد. توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در بهمن‌ماه نیز نشان می‌دهد بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهایی با زیربنای 60 تا 70 مترمربع معادل 4/14‌درصد اختصاص داشته است. توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که در میان دامنه‌های قیمتی مورد بررسی واحدهای مسکونی با ارزش 5/1تا 2‌میلیارد ریال با اختصاص 6/10‌درصد بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده‌اند. واحدهای دارای ارزش 2‌میلیارد تا 5/2‌میلیارد ریال و یک تا 5/1‌میلیارد ریال نیز هر کدام با اختصاص 4/9‌درصد و 8/8 ‌درصد در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع در این ماه حدود 2/50‌درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از 4‌میلیارد ریال اختصاص داشت.

وضعیت اجاره بهای مسکن

در بهمن شاخص کرایه مسکن اجاره‌ای در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 5/10‌درصد و 3/9 ‌درصد رشد نشان می‌دهد؛ ماهیت قراردادهای اجاره مسکن که اغلب یک‌ساله تنظیم می‌شوند و نیز اثرپذیری شاخص اجاره بهای مسکن از سیاست‌های کنترل و مهار تورم، سبب تغییر متناسب اجاره بها با تحولات نرخ تورم در کشور شده است. سهم هزینه مسکن شامل اجاره بهای مسکن اعم از شخصی و غیرشخصی در محاسبات شاخص کل بهای کالا و خدمات مصرفی بر پایه سال 100=1395 معادل 1/33‌درصد است.