بازار مسکن در ماه پایانی با مستاجران همراه می‌شود؟
مزیت شهریورماه برای اجاره‌نشین‌ها
قراردادهای «2ساله» در راه بازار اجاره
ریسک اجاره آپارتمان‌های نوساز کم شد
دلالان آپارتمان‌های اجاره‌ای از حضور یک فرصت در بازار مسکن خبر می‌دهند که به اعتقاد آنها استفاده از آن توسط اجاره‌نشین‌ها، تبعات رکود دو ماه اول فصل داغ نقل‌وانتقالات ملکی را می‌تواند در هفته‌های پایانی فصل جبران کند.
بازار اجاره از این هفته با موج تازه‌ای از متقاضیانی که پس از صعود اجاره‌بها در تیرماه و تعطیلی بازار در مردادماه، تصمیم به کناره‌گیری موقتی گرفته بودند، مواجه می‌شود.
همچنین برای گروه دیگری از اجاره‌نشین‌ها نیز مهلت قرارداد، در شهریور به پایان می‌رسد که به این ترتیب حجم تقاضای اجاره در ماه جاری نسبت به دو ماه قبل افزایش تصاعدی پیدا خواهد کرد.
اما در مقابل این تقاضا، رفتار شکننده گروهی از موجران، صف کشیده است که اگر توسط مستاجرها شناسایی و بهره‌برداری شود، اجاره‌نامه‌های شهریور91 با حداکثر امتیاز نسبت به قراردادهای قبلی منعقد خواهد شد.
این فرصت تازه عبارت از «کمبود شدید بودجه مالی خرید واحدهای مسکونی نوساز» است که باعث شده خریداران این واحدها برای جبران بخشی از هزینه خرید، آپارتمان را یکجا به صورت «2ساله» رهن‌واجاره دهند.
بازار اجاره آنی واحدهای خریداری‌شده در سال‌های گذشته نیز رونق داشت اما مالکان این واحدها حداکثر یک‌سال در نقش موجر عمل می‌کردند طوری که بعد از 12ماه می‌توانستند از پس تسویه‌حساب با فروشنده بربیایند، اما امسال بزرگی فاصله بین قیمت و قدرت خرید مسکن به قدری افزایش یافته که خریداران برای جبران این فاصله مجبورند واحدمسکونی را به محض خرید، برای دوسال کامل اجاره دهند تا با پول دریافتی از محل رهن و اجاره‌های ماهانه، بدهی‌هایشان را پرداخت کنند.
آنطور که مشاوران‌املاک می‌گویند: اجاره‌نامه‌های دوساله از روی استیصال مالکان واحدهای نوساز تازه‌خریداری شده، در حال باب شدن است و این نوع از قراردادهای اجاره به مراتب برای مستاجرها جذاب‌تر از اجاره‌نامه‌های یکساله ‌است. به گزارش «دنیای‌اقتصاد» اجاره دوساله آپارتمان باعث صرفه‌جویی در هزینه ریالی و زمانی نقل‌وانتقال می‌شود و در عین حال از افزایش نجومی اجاره‌بها در سال دوم جلوگیری می‌کند.
در قراردادهای دوساله اجاره معمولا رقمی نزدیک به تورم برای افزایش اجاره‌بها درسال دوم، قید می‌شود که این نرخ به مراتب پایین‌تر از اجاره‌‌هایی است که سایر مالکان یک سال بعد به بازار پیشنهاد می‌کنند.
در بازار اجاره دو ساله آپارتمان، هم حالت رهن‌واجاره موجود است و هم شیوه دریافت اجاره ماهانه که البته حالت اخذ اجاره ماهانه بیشتر و پیشنهاد رهن کامل نایاب است.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» تنظیم قراردادهای 2 ساله اجاره مسکن که به نوعی آن را «قراردادهای توافقی» هم عنوان می‌کنند، این روزها برای مالکان ریسک محسوب می‌شود به همین خاطر اکثر موجران ترجیح می‌دهند قرارداد اجاره واحدهای استیجاری خود را در صورت لازم، سال به سال تمدید کنند تا اینکه در همان ابتدا مدت زمان قرارداد را 2 ساله یا بیشتر تعیین کنند. نوسان قیمت‌ها به صورت روزمره همچنین عدم پیش‌بینی وضعیت اقتصادی و از سوی دیگر بی اعتمادی به قدرت مالی مستاجران باعث شده تا مالکان در بازار اجاره واحدهای مسکونی از تنظیم قراردادهای 2 ساله خودداری کنند.
اما با این تفاسیر تحت هر شرایطی قراردادهای 2 ساله اجاره مسکن به نفع مستاجران است؛ چراکه طی چنین قراردادهایی مستاجران از پرداخت برخی هزینه‌ها همچون هزینه جابه‌جایی، حق کمیسیون بنگاه و حتی از سپری کردن زمان در بازار اجاره معاف می‌شوند و اغلب مشاوران املاک معتقد هستند که مستاجران برای تنظیم قراردادهای 2 ساله اصرار به رهن دارند، اما درصد بیشتر موجران شرایط رهن و اجاره را در نظر می‌گیرند.
قراردادهای اجاره 2 ساله با شرایط رهن‌و‌اجاره
برخلاف اینکه بسیاری از متقاضیان در بازار اجاره تصور می‌کنند که قراردادهای 2 ساله اجاره مسکن با شرایط رهن کامل تنظیم می‌شوند، در حال حاضر بیش از 80 درصد از قراردادهای 2 ساله با پرداخت اجاره ماهانه به علاوه مبلغ ودیعه تعیین می‌شوند.
مشاوران‌املاک می‌گویند: آن دسته از موجرانی که واحد خود را بیش از یک سال به دست مستاجر می‌سپارند، نرخ اجاره را برای مدت مذکور ثابت تعیین نمی‌کنند، بلکه قید می‌کنند با توجه به میزان تورم سال بعد به اجاره بها افزوده خواهد شد.
قراردادهای 2 ساله رهنی مختص موجران پول لازم در شمال تهران بنگاهداری درباره حجم فایل واحدهای اجاره‌ای با قراردادهای 2ساله تصریح کرد: در شرایط کنونی کمتر مالکی در بازار اجاره حاضر می‌شود واحدش را با قرارداد 2 ساله به متقاضی تحویل دهد و شرایط فعلی اقتصادی طوری است که تنظیم قرارداد اجاره بیش از یکسال مزایایی برای موجران ندارد، اما این نوع قرارداد برای مستاجران خالی از عیب است؛ زیرا هزینه‌های جانبی برای یک جابه‌جایی بسیار زیاد است و با قراردادهای 2 ساله این هزینه به صفر می‌رسد.
تمدید قرارداد اجاره در ازای تنظیم قرارداد 2 ساله
با توجه به وضعیت اقتصادی امروزی که بسیاری از مستاجران برای تامین و پرداخت اجاره بها با مشکل روبه‌رو هستند، کمتر موجری ریسک می‌کند که قرارداد اجاره واحدش را 2 ساله تنظیم کند تا مبادا مستاجر به وی بدهکار شود. مشاور املاکی در مرکز تهران در ادامه این خبر گفت: در قراردادهای دو ساله ممکن است نرخ اجاره 2 سال را بر اساس درصد تورم سالانه تعیین کنند و علاوه بر آن مبلغ اضافه‌ای را از همان ابتدای قرارداد از مستاجر دریافت کنند که با این حساب میزان اجاره بها در سال دوم تغییر نخواهد کرد یا اینکه طی شرایط ضمن عقد قرارداد ذکر می‌شود که بر اساس چه عواملی نرخ اجاره سال دوم محاسبه خواهد شد.
بی قانونی در تنظیم قراردادهای 2 ساله
طی 2 سال گذشته اجاره بهای واحدهای مسکونی باید طبق قانون تعزیرات به میزان درصد مشخص شده ( پارسال بین 7 تا 9 درصد و امسال بین 11 تا 13 درصد ) افزایش می‌یافت، اما به نقل از اکثر مشاوران املاک فعال نه تنها موجرانی که سال به سال مستاجران خود را جواب می‌کنند به این قانون عمل نکردند، بلکه مالکانی که قرارداد اجاره واحدشان را 2 ساله تنظیم می‌کنند به هیچ عنوان به چنین قانونی اهمیت نمی دهند. بنگاهداری در محدوده بلوار کشاورز با ادامه این خبر افزود: برای تعیین میزان نرخ اجاره قراردادهای 2 ساله، مشاوران املاک هیچ دخالتی ندارند و فقط مالک و مستاجر بر سر نحوه و میزان پرداخت اجاره بها با یکدیگر گفت‌وگو می‌کنند و در نهایت رقمی برای نرخ اجاره مشخص می‌شود که طرفین معامله از آن راضی هستند. وی خاطر نشان کرد : مبلغی که یکسال اول قرارداد اجاره در نظر گرفته می‌شود معمولا رقمی است که به اجاره بهای قراردادهای یکساله شباهت دارد، اما برای نرخ اجاره‌ای که مستاجر باید بابت سال دوم قرارداد پرداخت کند چندین مساله همچون میزان تورم احتمالی، افزایش معقول سالانه اجاره‌بها و مواردی از این دست مورد بررسی قرار می‌گیرد و بالاخره موجر و مستاجر با جمع‌بندی به رقم توافقی دست پیدا خواهند کرد.