در شرایطی که تحت‌تاثیر خودداری سازنده‌ها از عرضه واحدهای درحال ساخت به بازار دوم معاملات مسکن، عملا مسیر دسترسی سمت تقاضای مسکن به پیش خرید واحدهای مسکونی مسدود شده است، کارشناسان مسکن معتقدند این رفتار پرریسک هر چند به ضرر سمت تقاضای مصرفی است، اما در وهله اول حاوی یک زیان پنهان برای خود سازنده‌هاست.  هم‌اکنون عمده بسازو‌بفروش‌های ‌بنام و پرکار در مناطق مختلف شهر تهران از ورود به بازار پیش فروش مسکن خودداری می‌کنند و معدود معاملات پیش‌فروش مسکن در شرایط فعلی از سوی تعداد محدودی از شرکت‌های ساختمانی و سازنده‌ها انجام می‌شود.

بررسی‌ها نشان می‌دهد، سازنده‌های واحدهای مسکونی که دست‌کم تحت تاثیر سه دلیل عمده درحال حاضر پیش‌فروش واحدهای در حال ساخت را به کمترین حد ممکن کاهش داده‌اند، هم‌اکنون در معرض زیان بلند‌مدت ناشی از احتمال بروز «رکود زودهنگام» در بازار ملک هستند. طی هفته‌های اخیر، برخی کارشناسان از احتمال بروز رکود زودهنگام در بازار معاملات خرید و فروش مسکن نسبت به دوره‌های گذشته خبر داده‌اند؛ پرش‌های پی در پی قیمت مسکن این پیش‌بینی را در فضای کارشناسی بازار ملک ایجاد کرده‌است که در صورت ادامه پرش قیمت احتمالا بازار مسکن زودتر از سیکل‌های قبلی رکود و رونق، وارد فاز رکود معاملاتی خواهد شد و احتمال اینکه حجم تقاضا برای خرید ملک در بازار مسکن بعد از اتمام دوره ساخت واحدهای در حال ساخت به شدت کاهش یابد، دور از ذهن نیست. بنابراین در مقطع زمانی فعلی سازندگان فعال در بازار ملک دو راه برای فروش واحدهای خود در پیش دارند که باید ضریب ریسک هر کدام از این دو روش را با توجه به شرایط فعلی و احتمالات پیش‌رو محاسبه کنند؛ یکی از این روش‌ها فروش آپارتمان‌ها بعد از اتمام دوره ساخت و تکمیل آنهاست و روش دوم اقدام به پیش‌فروش واحدهای در حال ساخت در مقطع زمانی فعلی است. در شرایطی که برخی پیش‌بینی‌ها از احتمال رکود زودهنگام در بازار مسکن و خطر فروش نرفتن واحدهای در حال ساخت بعد از اتمام و تکمیل واحدها حکایت می‌کند و در واقع تضمینی از بابت وجود خریدار برای فروش آپارتمان‌های تکمیل شده در آینده وجود ندارد، کارشناسان معتقدند پیش‌فروش واحدهای در حال ساخت یکی از روش‌های مقابله با احتمال فروش نرفتن واحدها بعد از اتمام دوره ساخت است.  این در حالی است که تحت تاثیر پرش قابل توجه قیمت مسکن طی ماه‌های اخیر و رشد محسوس قیمت‌ها در مناطق مختلف شهر تهران به ویژه مناطق مصرفی، عمده سازنده‌های فعال در بازار ساخت وساز محلات مختلف شهر تهران، پیش‌فروش آپارتمان‌های در حال ساخت را متوقف کرده‌اند. کارشناسان توصیه می‌کنند با توجه به اینکه احتمال بازگشت رکود بعد از دوره زمانی تکمیل واحدهای در حال ساخت وجود دارد سازندگان باید ریسک پیش‌فروش نکردن آپارتمان‌های در حال ساخت در مقطع زمانی فعلی را در نظر داشته باشند و با محاسبه این ریسک نسبت به فروش زودتر از موعد یا فروش واحدها بعد از تکمیل پروژه اقدام کنند.

دلایل افت معاملات پیش‌فروش

بررسی‌ها نشان می‌دهد اقدام برخی سازنده‌ها مبنی بر خودداری از پیش‌فروش واحدهای مسکونی در حال ساخت، در شرایط فعلی ناشی از سه علت عمده است؛ اولین عامل به «نوسانات افزایشی قیمت مصالح ساختمانی» برمی‌گردد، نوسانات افزایش قیمت مصالح ساختمانی که در سال گذشته اتفاق افتاد وتا پایان سال نیز ادامه داشت یکی از مهم‌ترین دلایلی است که باعث کاهش قابل توجه تمایل سازنده‌ها برای پیش‌فروش واحدهای مسکونی با قیمت ثابت شده است؛ شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران در سال ۹۶ معادل 12.3 درصد نسبت به سال ۹۵ افزایش یافت؛ این در حالی است که این شاخص در سال ۹۵ در مقایسه با سال ۹۴ تنها 6.6 درصد افزایش یافته بود. شیب دو برابری نرخ رشد شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی، نوعی نااطمینانی از بابت افزایش محسوس قیمت مصالح در ماه‌های پیش‌رو را نیز در میان سازندگان ایجاد کرده است؛ چرا که شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران در تمامی فصل‌های سال ۹۶ افزایشی بوده است و این پیش‌بینی در میان فعالان ساختمانی ایجاد شده است که روند تغییرات شاخص قیمت نهاده‌های ساختمانی همچنان افزایشی خواهد بود.

بررسی‌ها نشان می‌دهد هرچند شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران در سال گذشته 12.3 درصد رشد داشته است، اما شاخص قیمت در سه گروه مصالح ساختمانی پرکاربرد که در ابتدا و انتهای فرآیند ساخت و ساز مورد استفاده قرار می‌گیرند به میزان چشمگیری افزایش یافته است. در میان گروه‌های مختلف نهاده‌های ساختمانی، شاخص قیمت در گروه «سیمان، بتن، شن وماسه» 14.9 درصد، گروه «آهن‌الات، میلگرد، پروفیل درب و پنجره» 32.9 درصد و گروه «شیرآلات بهداشتی» 17.9 درصد نسبت به سال ۹۵ افزایش داشته است که رشد قابل ملاحظه‌ای در شاخص قیمت این سه گروه از مصالح پرکاربرد ساختمانی محسوب می‌شود. در شرایط فعلی سازندگان به دلیل وجود چشم‌انداز افزایشی قیمت مصالح، ذهنیت دقیقی از بابت میزان افزایش هزینه‌های ساخت وساز در ماه‌های آینده ندارند و همین موضوع موجب شده است تمایل به پیش‌فروش مسکن به کمترین حد خود برسد. چون در این فضا سازنده‌ها مدعی هستند محاسبه قیمت تمام شده ساخت برایشان مقدور نیست.

عامل دوم به «وضعیت موجود در بازار مسکن» هم به لحاظ «حجم تقاضا» و هم از نظر «تورم مسکن» مربوط می‌شود؛ هم‌اکنون تعداد قابل توجهی از متقاضیان خرید واحدهای مسکونی مصرفی در بازار ملک حضور دارند که سازندگان با این تصور که این سطح از متقاضیان خرید مسکن تا زمان تکمیل واحدهای در حال ساخت آنها نیز تداوم خواهد داشت، ترجیح می‌دهند واحدهای خود را بعد از اتمام دوره ساخت به فروش برسانند. همچنین این گروه از سازنده‌ها با این تصور که رونق در بازار معاملات ملک تا زمان اتمام دوره ساخت و تکمیل واحدهای مسکونی در حال ساخت ادامه خواهد داشت و همزمان روند رشد محسوس قیمت‌ها نیز تداوم می‌یابد، پیش‌فروش آپارتمان‌ها را از فهرست روش‌های تامین مالی فعالیت‌های ساختمانی خود خارج کرده یا آن را به کمترین سطح رسانده‌اند.

رشد محسوس قیمت مسکن طی ماه‌های اخیر و ایجاد رونق در بازار مسکن تحت تاثیر افزایش تقاضا برای خرید واحدهای مسکونی، هم‌اکنون منجر به ایجاد یک تصور در سازندگان فعال در بازار مسکن شده است؛ سازندگان در شرایط فعلی به امید تداوم رشد قیمت‌ها در بازار مسکن تلاش می‌کنند با استفاده از سایر رو‌ش‌ها منابع مالی موردنیاز برای تکمیل واحدهای در حال ساخت خود را تامین کنند و از پیش‌فروش واحدها خودداری کنند؛ به اعتقاد آنها هم‌اکنون پیش‌فروش واحدها تحت تاثیر این عامل منجر به زیان‌دیدگی در ماه‌های آینده خواهد شد.

سومین عامل موثر در به حداقل رسیدن سطح فروش آپارتمان در بازار دوم معاملات مسکن، به «عدم رفع ابهام از قانون پیش‌فروش ساختمان» برمی‌گردد؛ وجود نواقص و ابهامات اجرایی و پیچیده بودن فرآیندهای اداری برای دریافت مجوز پیش‌فروش ساختمان طی سال‌های اخیر به تدریج حجم خرید وفروش در بازار دوم معاملات مسکن را کاهش داد؛ هر چند این ابهامات طی سال‌های اخیر به تدریج منجر به افت معاملات پیش‌فروش شد اما در شرایط فعلی به دلیل بروز دو عامل گفته شده، سطح معاملات در بازار پیش‌فروش به شدت کاهش یافته است. هم‌اکنون بسازو‌بفروش‌ها و سازندگان منطقه‌ای که پیش از این از طریق واسطه‌های ملکی اقدام به پیش‌فروش واحدهای مسکونی خود می‌کردند با این ابهام مواجهند که واحدهای خود را از چه طریقی به بازار عرضه کنند؛ چرا که به دلیل وجود برخی نارسایی‌ها و ابهامات قانون پیش‌فروش ساختمان عملا واسطه‌های ملکی از بازار پیش‌فروش حذف شده‌اند.

یک تصور اشتباه در بازار

بررسی‌ها از فضای فعلی بازار مسکن حاکی از تاثیر ایجاد یک تصور اشتباه در به حداقل رسیدن سطح معاملات پیش‌فروش آپارتمان‌های مسکونی است. این تصور در میان برخی فعالان بازار ایجاد شده است که متقاضیان مسکن نیز تمایلی به پیش‌خرید واحدهای در حال ساخت ندارند و همین کاهش حجم تقاضا از دلایل افت حجم معاملات پیش‌فروش است؛ این در حالی است که تحقیقات میدانی نشان می‌دهد حجم قابل توجهی از تقاضای بالقوه در بازار مسکن وجود دارد که در صورت فراهم بودن امکان پیش‌خرید ترجیح می‌دهد به بازار دوم معاملات مسکن ورود کند. این گروه از متقاضیان مسکن، خانه‌اولی‌هایی هستند که یا به تازگی برای دریافت تسهیلات از محل صندوق پس‌انداز مسکن یکم اقدام به سپرده‌گذاری در صندوق یکم کرده‌اند یا قصد دارند در آینده نزدیک برای دریافت این تسهیلات اقدام به سپرده‌گذاری کنند. علاوه بر این همواره در بازار مسکن گروه‌هایی از متقاضیان مصرفی وجود دارند که به دلیل ناکافی بودن پول نقد دردسترس یا در اختیار داشتن زمان کافی، ترجیح می‌دهند به جای خرید واحدهای آماده اقدام به پیش‌خرید کنند. بنابراین این تصور که تقاضا برای پیش‌خرید مسکن وجود ندارد از اساس اشتباه است. علاوه بر خانه‌اولی‌ها، در حال حاضر برخی از سپرده‌گذاران بانکی نیز که پس از کاهش نرخ سود تسهیلات بانکی اقدام به خروج سپرده‌ها از بانک کرده‌اند متقاضیان بالقوه بازار پیش‌فروش مسکن محسوب می‌شوند که در صورت فراهم بودن شرایط در این بازار، ترجیح می‌دهند نسبت به پیش‌خرید مسکن اقدام کنند. در این میان معمولا هنگام رشد محسوس قیمت مسکن تقاضای پیش خرید افزایش می‌یابد.

توصیه کارشناسی به سازنده‌ها و خریداران

فعالان و کارشناسان بازار معاملات مسکن با اشاره به ریسک پنهان خودداری سمت عرضه مسکن از پیش‌فروش آپارتمان‌های در حال ساخت معتقدند:در صورتی که سازنده‌ها بتوانند از فضای موجود بازار مسکن که تقاضا برای خرید واحدهای مسکونی مصرفی به میزان قابل توجهی وجود دارد، استفاده کنند و واحدهای خود را پیش‌فروش کنند، زیان احتمالی ناشی از پیش‌فروش واحدها با قیمت روز به احتمال زیاد کمتر از زیان احتمالی عرضه واحدهای نوساز به بازار فروش در آینده است.  هم‌اکنون تحت تاثیر رونق در بازار اول معاملات مسکن به خصوص بازار معاملات واحدهای مصرفی، تقاضای قابل توجهی برای پیش خرید مسکن از سوی خانه‌اولی‌ها و سایر متقاضیان خرید مسکن در مناطق مصرفی پایتخت وجود دارد و چنانچه شرایط برای پیش‌خرید مهیا باشد تعداد قابل توجهی از متقاضیان خرید مسکن ترجیح می‌دهند به جای خرید واحدهای آماده به بازار پیش فروش وارد شوند.

کارشناسان به سازندگان توصیه می‌کنند در شرایط فعلی که فضای مناسبی برای عرضه واحدهای در حال ساخت وجود دارد بهتر است بخشی از واحدها از طریق بازار دوم معاملات مسکن به پیش‌خریداران عرضه شود؛ چرا که در صورت تحقق احتمال ایجاد شده مبنی بر بروز رکود زودهنگام در بازار ملک، معاملات به مسیر دشوار سال‌های ۹۳ تا ۹۵ برای فروش واحدهای آماده وارد خواهد شد. به عبارت دیگر هیچ تضمینی وجود ندارد که بعد از اتمام دوره ساخت این واحدها، تقاضای موثر برای خرید مسکن وجود داشته باشد و سازندگان به راحتی موفق به فروش واحدهای آماده شوند.  کارشناسان همچنین به متقاضیان پیش‌خرید نیز توصیه می‌کنند درصورتی که تمایل به پیش‌خرید آپارتمان‌های در حال ساخت در شرایط فعلی دارند، حتما ملاحظات حقوقی و مالی را در نظر داشته باشند.

در شرایط فعلی در میان سازندگانی که حاضر به پیش‌فروش واحدهای در حال ساخت می‌شوند ممکن است افرادی باشند که به‌دلیل مشکلات مالی اقدام به پیش‌فروش می‌کنند. پیش‌خریداران باید این موضوع را مد نظر داشته باشند که از پیش‌خرید واحدهایی که سازندگان آنها با مشکلات حاد مالی مواجهند خودداری کنند؛ چرا که در برخی موارد این سازندگان مبالغ دریافتی از پیش خریداران را صرف موارد دیگری غیر از تکمیل پروژه پیش فروش شده می‌کنند؛ در نتیجه این واحدها بعضا به موقع تحویل نمی‌شود یا حتی برای مدت زمانی طولانی نیمه کاره رها می‌شوند و پیش‌خریدار را با مشکلات متعددی مواجه می‌کنند. به این ترتیب لازم است پیش‌خریداران قبل از هر گونه اقدام برای پیش خرید آپارتمان‌های مسکونی به خصوص در شرایط فعلی از توانایی مالی سازنده برای تکمیل پروژه متناسب با زمان توافق شده برای تحویل اطمینان  کامل حاصل کنند.