در همین رابطه یک کارشناس مسکن معتقد است از آنجایی که اکثریت موجرین، افرادی هستند که مسکن را به‌عنوان یک دارایی و با انگیزه حفظ قدرت خرید پول و به عبارتی با انگیزه سفته­ بازی خریداری می­کنند، طبیعی است که میزان اجاره‌‌بها در تراز سودآوری سایر بازارها، تغییرات قدرت خرید پول (تورم) و قیمت مسکن قرار خواهد گرفت.

قیمت‌ها در بازار مسکن

بر اساس اعلام بانک مرکزی در فروردین امسال معاملات مسکن شهر تهران نسبت به ماه مشابه سال قبل 3/6‌درصد کاهش یافته، اما قیمت‌ها با کاهش 9/3‌درصدی نسبت به ماه قبل 5/29‌درصد رشد را نسبت به ماه مشابه سال قبل به ثبت رساند. افت نقطه به نقطه معاملات در حالی رقم خورده که فروردین سال گذشته نیز شاهد کاهش 5/8‌درصدی معاملات نسبت به ماه مشابه قبل از آن بودیم. به بیان دیگر، رکود مسکن نسبت به سال ۱۳۹۵  عمیق تر شده که علت آن می‌تواند به حباب قیمت و خروج سرمایه‌ها به سمت بازارهای موازی همچون ارز و سکه باشد. از مرداد سال گذشته، این اولین بار است که شاهد نزول نقطه به نقطه معاملات هستیم. از شهریور ۱۳۹۶ بازار مسکن به تدریج وارد فاز پیش رونق شد و در آذر با ۵۰‌درصد رشد معاملات به اوج خود رسید، اما در سه‌ماهه پایانی سال، جهش قیمت دلار از یک طرف تاثیر منفی بر خرید و فروش مسکن گذاشت و از سوی دیگر مالکان را بر آن داشت تا در جهت هماهنگی با نرخ ارز، قیمت‌ها را ۲۶ تا ۴۱‌درصد افزایش دهند. بانک مرکزی هفتم اردیبهشت گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران را اعلام کرد که طی آن مشخص شد در فروردین ۱۳۹۷ تعداد معاملات شهر تهران به ۵۰۰۰ واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۵۹  و 3/6‌درصد کاهش نشان می‌دهد. در این ماه متوسط قیمت یک متر مربع واحد مسکونی شهر تهران پنج‌میلیون و ۵۳۰‌هزار تومان بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل 5/29‌درصد افزایش یافته است. منطقه پنج همچنان با سهم 5/13‌درصد از معاملات بیشترین تعداد قراردادها را به خود اختصاص داد. بالاترین قیمت مربوط به منطقه یک با متوسط هر متر مربع ۱۱‌میلیون و ۶۴۰‌هزار تومان بوده است. پایین‌ترین میانگین قیمت نیز به منطقه ۱۸ با متری دو‌میلیون و ۶۴۰‌هزار تومان مربوط می شود. بیشترین رشد متوسط قیمت به منطقه پنج با 7/46‌درصد و کمترین میزان رشد به منطقه ۱۹ با چهار‌درصد افزایش نسبت به ماه مشابه سال قبل تعلق دارد. براساس اطلاعات منتشر شده، عواملی چون نوسانات بازارهای رقیب همچون سکه و ارز، فشار تقاضا و تغییرات قیمتی در نهاده‌های ساختمانی مهم‌ترین عوامل اثرگذار بر قیمت مسکن است و خروج ترامپ از توافق هسته‌ای تاثیری در این بازار نخواهد داشت.

نرخ اجاره تابعی از بازارهای موازی

اجاره بها در زمستان ۱۳۹۶ نسبت به مدت مشابه سال قبل از آن 3/9‌درصد رشد داشته است، اما با توجه به رشد بازارهای موازی، احتمال افزایش نسبی نرخ اجاره در تابستان ۱۳۹۷ وجود دارد. به گزارش ایسنا، نرخ اجاره تابعی از قیمت مسکن، تورم و سودآوری بازارهای موازی است و در دو سه ماه اخیر متغیرهای اثرگذار بر بازار اجاره مسکن روند صعودی داشته‌اند. اجاره بها در تهران طی اسفند 5/10‌درصد و در مناطق شهری ایران طی سه‌ماهه چهارم سال قبل 3/9‌درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل رشد داشته است. این در حالی است که قیمت مسکن 5/29‌درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل، قیمت سکه ۵۹‌درصد و قیمت دلار در بازارهای غیررسمی ۵۷‌درصد رشد را نسبت به آذر سال ۱۳۹۶ تجربه کرده‌اند. بنابراین انتظار می‌رود موجران نیز خود را با این تغییرات هماهنگ کنند، اما قطعا این رشد به اندازه سه بخش رقیب نخواهد بود؛ چرا که توان تقاضا نیز مولفه‌ای اثرگذار بر رشد اجاره بهاست. با توجه به پایین‌بودن توان اقتصادی خانوارهای اجاره‌نشین و موجودی ۴۹۰‌هزار مسکن خالی در تهران و 6/2‌میلیون مسکن خالی در کل کشور احتمال پرش ناگهانی نرخ اجاره دور از ذهن است، اما افزایش نسبی در تابستان امسال که فصل جابه‌جایی است قطعا رخ خواهد داد.

عوامل تعیین‌کننده بهای اجاره

نرگس رزبان، کارشناس بازار مسکن در بررسی روند بازار اجاره سال جاری با تائید این موضوع، گفته است: با توجه به اینکه مکانیزم اجاره‌داری در ایران مبتنی بر شیوه‌­ سنتی است و اکثریت قریب به اتفاق موجرین، افرادی هستند که مسکن را به‌عنوان یک دارایی و با انگیزه حفظ قدرت خرید پول و به عبارتی با انگیزه سفته­ بازی خریداری می‌­کنند، طبیعی است که میزان اجاره‌‌بها در تراز سودآوری سایر بازارها، تغییرات قدرت خرید پول (تورم) و قیمت مسکن قرار خواهد گرفت. او خاطرنشان کرد: طی سال‌های اخیر تولید مسکن از یکسو کاهش داشته و از سوی دیگر فزونی تولید در اواخر دهه ۸۰ و اوایل دهه ۹۰، پدیده افزایش تعداد خانه‌­های خالی را به‌دنبال داشته است، بنابراین نمی‌توان قضاوت دقیقی از کمبود واحد اجاره‌ای در مجموعه بازار داشت، اما در سطح واحدهای کوچک متراژ با توجه به ساختار عرضه، با کمبود مواجه هستیم. طی سال­‌های اخیر بیش از ۵۰‌درصد واحدهای مسکونی ساخته شده مساحت بیشتر از ۹۰ متر مربع داشته‌اند، اما حداقل ۶۰‌درصد معاملات خرید و اجاره به واحدهای کمتر از ۹۰ مترمربع اختصاص دارد که این نابرابری خود باعث رشد قیمت شده است. رزبان همچنین به تاثیرگذاری عوامل روانی بر تعیین نرخ اجاره بها اشاره کرد و افزود: عوامل روانی اغلب در سه‌ماهه دوم سال به‌دلیل تقارن با فصل نقل و انتقالات بروز می­ کند و در افزایش هیجانی اجاره ­بها اثرگذار است.