بازار مسکن در شرایطی وارد فصل نقل و انتقال‌ها و رونق خرید و اجاره شده است که انتظار می‌رود با توجه به آغاز پرداخت تسهیلات از محل صندوق پس انداز مسکن یکم و کاهش نرخ سود آن و نیز تسهیل شرایط پرداخت وام از محل اوراق حق تقدم، شهروندان بیشتری برای خرید خانه به بازار مراجعه کنند. این در حالیست که با وجود افزایش قابل توجه قیمت خانه در ماه‌ها اخیر، مشاوران املاک از پدیده انصراف دقیقه نودی فروشندگان خبر می‌دهند زیرا از این هراس دارند که قیمت‌ها در هفته‌ها و ماه‌های آتی رشد بیشتری داشته باشد و آنها از این بابت زیان کنند.

در شرایط معمول پس از اینکه نمایندگان دفاتر مشاوران املاک واحدهای مسکونی را در مناطق مختلف شهر به رویت خریداران می‌رسانند و متقاضی ملک را پسند می‌کند، خریدار و فروشنده برای امضای مبایعه نامه در زمان مشخصی در بنگاه های معاملات ملکی حضور می یابند ماما در شرایط کنونی بازار فروشندگان حاضر به امضای قرارداد نمی‌شوند و از تصمیم فروش در لحظات آخر منصرف می‌شوند. یکی از متقاضیان خرید مسکن در منطقه مرکزی شهر تهران می‌گوید: در یک ماه گذشته چند واحد مسکونی در حوالی میدان جمهوری را پس از رویت برای خرید انتخاب کردیم اما زمانی که قرار بود مالک آن برای امضای قرارداد در بنگاه معاملات ملکی حاضر شود، از این کار امتناع کرد.

سعید موذنی فراهانی گفت: به علت افزایش قیمت‌های مسکن و نبود ثبات در نرخ‌ها، طی 30 روز گذشته برای چهارمین بار با این پدیده مواجه شده و نتوانستم خانه مورد پسند خود را بخرم. وی یادآور شد: حتی در مواردی پیش آمده که مالک پس از اینکه در بنگاه مشاوران املاک حضور پیدا کرده، یک سوم دیگر به قیمت تمام شده ملک خود افزوده و با وجود تلاش مضاعف متصدیان دفاتر مشاوران املاک، قرارداد به امضا نرسیده است.

بررسی‌ وضعیت فعلی بازار معاملات مسکن نشان می‌دهد علاوه بر تلاش برخی فروشندگان و مالکان در بالا نگه داشتن سطح قیمت‌ها، باز هم حاضر به فروش واحدهای خود نیستند و این باعث سرگردانی خریداران مسکن در بازار شده است. یکی از مشاوران املاک در منطقه غرب تهران، گفت: از اواخر سال گذشته تاکنون برخی از مالکان و فروشندگان قیمت واحدهای مسکونی خود را روزانه افزایش داده اند و حتی برای فروش طبق قیمتی که خودشان پیشنهاد داده بودند، حاضر به امضای قرارداد نشده اند.

محمود میرمحمدی افزود: روند رو به رشد قیمت‌ها و وضعیت بازار سبب شده مالکان به فروش واحدهای خود راضی نباشند زیرا آنها معتقدند پس از یک دوره رکود مسکن در کشور قیمت‌ها رو به افزایش است و مالکان با فروش مسکن خود ضرر بیشتری خواهد دید. وی با اشاره به افزایش 30 تا 50 درصدی قیمت واحدهای مسکونی در 2 و یا سه ماه گذشته در برخی از مناطق غرب شهر تهران، اظهار داشت: فروشندگانی که قیمت مقطوع را برای واحدهای خود اعلام کرده‌اند باز هم حاضر به فروش واحدهای خود نیستند. به گفته وی، در چنین شرایطی مالکان ترجیح می‌دهند که نرخ‌ها را توافقی اعلام کنند و تا بتوانند حتی در لحظه آخر قیمت را به دلخواه تغییر دهند.

آمارها نشان می‌دهد 75 هزار و 945 مبایعه نامه در اردیبهشت ماه امسال در دفاتر مشاوران املاک سراسر کشور ثبت شد که در مقایسه با مدت مشابه پارسال، بیش از 33 درصد رشد نشان می‌دهد زیرا در اردیبهشت ماه پارسال در مجموع 56 هزار و 991 مبایعه نامه به ثبت رسیده بود. یک پژوهشگر بازار مسکن معتقد است، در ماه‌های اخیر عرضه مسکن به بازار کم شده اما در مقابل تقاضا برای خرید رو به افزایش نهاده است؛ نتیجه اینکه قیمت‌ها در بازار روند رو به رشد خود را آغاز کرد. مهدی سلطان محمدی اظهار داشت: به محض رشد قیمت‌ها، بازار مسکن بار دیگر برای سوداگران جذاب شد تا با استفاده از این فرصت کسب درآمد کنند.

وی توضیح داد: زمانی که تقاضا در بازار مسکن افزایش یافته و عرضه قادر به پاسخگویی به این حجم از نیازها نباشد و حتی میزان عرضه کم هم شود، بسیاری از فروشندگان حاضر به فروش واحدهای خود نیستند و این مساله نیز به عنوان عامل مهمی در افزایش قیمت‌ها تاثیرگذار است. آمارها حاکی از آن است که در اردیبهشت ماه امسال در مجموع 130 هزار و 278 قرارداد اجاره و مبایعه نامه در دفاتر مشاوران املاک در کشور تنظیم شده که در مقایسه با مدت مشابه سال 96 حدود 14 درصد افزایش یافته است؛ در این ماه 52 هزار و 866 قرارداد اجاره مسکن در سطح کشور به ثبت رسیده که در مقایسه با 55 هزار و 904 فقره قرارداد اجاره در همین ماه در سال 96 حدود 5 درصد کاهش یافته است.

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان کشور با اشاره به آشفته بازار مسکن در برخی از کلانشهرها می‌گوید، اگر دولت‌ها بتوانند نرخ تورم سالیانه را کنترل کنند، نباید شاهد رشد قیمت نامتعارف مسکن در بازار باشیم. فرشید پورحاجت به افزایش قیمت مسکن در ماه‌های اخیر در شهر تهران اشاره کرد و اظهار داشت: افزایش نامتعارف قیمت مسکن بر میزان عرضه آن نیز تاثیرگذار است و در مجموع ثبات بازار مسکن را به هم می‌ریزد و از طرفی با سیاست‌های سرکوب گرانه نیز نمی‌توانیم بازار مسکن را کنترل کنیم و ثبات در این بازار به میزان عرضه و تقاضای مسکن بستگی دارد. بانک مرکزی در آخرین گزارش مربوط به وضعیت بازار مسکن در شهر تهران، تعداد معاملات آپارتمان های مسکونی شهر تهران در اردیبهشت ماه امسال را بیش از 19 هزار واحد اعلام کرد که نسبت به ماه پیش و ماه مشابه سال گذشته به ترتیب 278.7 و 16.7 درصد افزایش نشان می‌دهد.

پیشتر مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران اعلام کرده بود که چهار مولفه ارز، سکه، طلا و بورس در قیمت مسکن تاثیرگذار است. وی پیشنهاد کرده بود که در شرایط فعلی بهتر است تنها نیازمندان واقعی اقدام به خرید کنند تا بازار ملتهب نشود زیرا اگر قیمت مسکن افزایش یابد، توان مردم پایین می آید و‌ بازار مسکن کساد می‌شود. وی با بیان اینکه متاسفانه زمانی که کالایی گران می شود مردم خرید می‌کنند، توصیه کرده است که افراد برای سرمایه گذاری وارد بازار نشوند چون بازار قابل پیش‌بینی نیست.

خسروی با بیان اینکه تمام تلاش مشاوران املاک بر افزایش نیافتن قیمت مسکن است، تاکید کرد: هر ساله قیمت مسکن نسبت به تورم افزایش می یابد و اگر بیش از حد قیمت بالا برود باعث کسادی بازار اشتغال می‌شود و ضروری است در این بخش عرضه و تقاضا حالت متعادلی داشته باشند. به عقیده این فعال بازار مسکن، هر کشوری برای کنترل بازار مسکن و اجاره اقدام به ساخت مسکن و اجاره دادن به خانه اولی‌ها می‌کند و‌ ما هم باید برنامه‌ای در این زمینه داشته باشیم.

طبق گزارش بانک مرکزی در اردیبهشت ماه امسال متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی شهر تهران 59.8 میلیون ریال بود که نسبت به ماه مشابه پارسال 34.8 درصد افزایش نشان می‌دهد. در این ماه، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80 متر مربع، 55.6 درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند که از این میان، بیشترین سهم از معاملات انجام شده نیز به واحدهای مسکونی با زیربنای «60 تا 70» متر مربع اختصاص داشته است.

حجم معاملات مسکن

بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در اردیبهشت ماه امسال بیانگر آن است که از مجموع 19 هزار و 107 واحد مسکونی معامله شده، واحدهای تا پنج سال ساخت با 43.9 درصد بیشترین سهم از واحدهای مسکونی معامله شده را به خود اختصاص داده‌اند. این سهم در مقایسه با اردیبهشت ماه سال پیش 3.7 درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحدهای با قدمت 6 تا10 سال و بیش از 15 سال افزوده شده است.

توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در اردیبهشت ماه نشان می‌دهد از میان مناطق 22 گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 12.8 درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه نامه را به خود اختصاص داده است؛ همچنین مناطق 4 و 2 به ترتیب با سهم‌های 8.9 درصد و 7.9 درصد در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع 71 درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران مربوط به 10 منطقه شهر به ترتیب فراوانی شامل مناطق 5، 4، 2، 14،10، 8، 7، 15، 1 و 11 بوده و 12 منطقه باقیمانده 29 درصد از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.

تحولات قیمت مسکن

در اردیبهشت ماه میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 59.8 میلیون ریال بود که نسبت به ماه پیش و ماه مشابه پارسال به ترتیب 8.2 و 34.8 درصد افزایش نشان می‌دهد. بیشترین رشد میانگین قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال گذشته به منطقه 5 تهران معادل 53.5 درصد و کمترین میزان رشد به منطقه 16 معادل 12.3 درصد تعلق دارد. در میان مناطق 22 گانه شهرداری تهران، بیشترین میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده معادل 125.5 میلیون ریال به منطقه یک و کمترین آن با 27.1 میلیون ریال به منطقه 18 تعلق داشته است که نسبت به ماه مشابه سال پیش به ترتیب 28.6 درصد و 23 درصد افزایش نشان می‌دهد.

تحولات 2 ماهه معاملات مسکن

در 2 ماهه نخست امسال تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 24 هزار و 200 واحد مسکونی رسید که در مقایسه با مدت مشابه پارسال 11 درصد افزایش نشان می‌دهد. در این مدت متوسط قیمت یک مترمربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران 57.5 میلیون ریال بوده که نسبت به مدت مشابه پارسال 32.2 درصد افزایش نشان می‌دهد.

دامنه‌های قیمتی مورد تقاضا

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب قیمت یک مترمربع بنا در اردیبهشت ماه امسال بیانگر آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی 30 تا 35 میلیون ریال به ازای هر مترمربع بنا با سهم 9 درصد بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده و دامنه‌های قیمتی 25 تا 30 میلیون ریال و 35 تا 40 میلیون ریال به ترتیب با سهم‌های 8.9 درصدی و 8.4 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته اند. در این ماه، توزیع حجم معاملات به گونه‌ای بوده است که 58.1 درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی شهر تهران (59 میلیون و 800 هزار ریال) به فروش رفته‌اند.

متراژهای پرطرفدار

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در اردیبهشت ماه نیز نشان می‌دهد بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهایی با زیربنای 60 تا 70 مترمربع معادل 15.6 درصد اختصاص داشته است. واحدهای دارای زیربنای 50 تا 60 مترمربع و 70 تا 80 مترمربع به ترتیب با سهم های 15.3 درصد و 12.4 درصد در رتبه‌های بعدی قرار دارند. در مجموع در این ماه واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80 مترمربع 55.6 درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده‌اند.

ارزیابی قدرت خرید مردم

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب ارزش هر واحد بیانگر آن است که در میان دامنه های قیمتی مورد بررسی، واحدهای مسکونی با ارزش یک تا 2 میلیارد ریال با اختصاص 20.5 درصد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده‌اند. واحدهای دارای ارزش 2 میلیارد تا سه میلیارد ریال و سه تا چهار میلیارد ریال نیز هر کدام با اختصاص 17.5 درصد و 11.5 درصد در رتبه‌های بعدی قرار گرفتند و در مجموع در این ماه حدود 51.4 درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از چهار میلیارد ریال اختصاص داشت.

وضعیت اجاره بهای مسکن

در این ماه همچنین شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در همه مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال پیش به ترتیب 11 و 9.6 درصد رشد نشان می دهد، ماهیت قراردادهای اجاره مسکن که اغلب یک ساله تنظیم می‌شوند و نیز اثرپذیری شاخص اجاره بهای مسکن از سیاست‌های کنترل و مهار تورم، سبب تغییر متناسب اجاره بها با تحولات نرخ تورم در کشور شده است.

بازار مسکن پایتخت

بر اساس آمار سامانه ثبت املاک کشور، در اردیبهشت ماه سال جاری 38 هزار و 752 قرارداد اجاره و مبایعه نامه در دفاتر مشاوران املاک تهران به ثبت رسید که در مقایسه با اردیبهشت ماه سال گذشته یک درصد افزایش نشان می‌دهد. در دومین ماه سال جاری در مجموع 21 هزار و 412 قرارداد خرید و فروش مسکن در شهر تهران به ثبت رسید که در مقایسه با اردیبهشت ماه سال 96 حدود 7 درصد افزایش داشته است. در اردیبهشت ماه پارسال در شهر تهران در مجموع 17 هزار و 901 قرارداد اجاره ثبت شد که این تعداد قرارداد در اردیبهشت ماه امسال به 17 هزار و 19 قرارداد تقلیل یافت که حاکی از کاهش 5 درصدی آن است. همچنین متوسط قیمت خرید و فروش یک متر زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 55 میلیون و 300 هزار ریال اعلام شد که نسبت به ماه پیش از آن و مدت مشابه سال گذشته به ترتیب 20 درصد،کاهش و 29.5 درصد افزایش نشان می‌دهد.

در فروردین ماه گذشته نیز بیشترین معاملات مسکن به ترتیب در مناطق پنج، دو، چهار و 10 انجام شد و منطقه پنج با ثبت 46.7 درصد و منطقه 19 با ثبت چهار درصد به ترتیب بیشترین و کمترین رشد متوسط قیمت مسکن نسبت به مدت مشابه سال پیش را تجربه کردند و شاخص اجاره بهای مسکن شهر تهران نیز در فروردین ماه گذشته در مقایسه با مدت مشابه سال پیش 9.3 درصد رشد نشان می‌دهد.
افزایش قیمت مصالح ساختمانی و قیمت ارز در ماه های اخیر در رشد قیمت مسکن در کشور تاثیرگذار بوده و برخی از کارشناسان مسکن معتقدند که سازندگان از ترس افزایش قیمت‌های در آینده با توجه به رکود تورمی اقتصاد کلان حاضر به فروش واحدهای خود نیستند.

از طرفی رشد قیمت بازارهای موازی از جمله ارزهای خارجی، طلا، خودرو، بازار سرمایه، کاهش ارزش پول ملی و افزایش عوارض صدور پروانه‌های ساختمانی در رشد قیمت مسکن در کشور بی‌تاثیر نیست و دولت باید با برنامه مناسب بخشی از هزینه سازندگان را در حوزه ساخت وساز کاهش دهد تا با مدیریت بازار شاهد رشد افسار گسیخته قیمت‌ها در این بخش نباشیم. آمارها حاکی از اختصاص حدود 35 درصدی هزینه‌های خانوارها در بخش مسکن است و مسکن بزرگترین سرمایه یک خانوار ایرانی پس از 60 تا 70 سال تلاش در زندگی است و دولت با تسهیل شرایط برای تولید کنندگان مسکن همواره باید عرضه و تقاضا را در این بخش متعادل نگه دارد تا شاهد رشد قیمت‌های غیر قابل قبول در هر مقطع زمانی در حوزه نباشیم.

وضعیت بازار مسکن در گذشته نشان داده است که هرچه قیمت‌ها در بازار مسکن افزایش یابد رکود بیشتری در این بازار حاکم می‌شود و چون بازار مسکن در ایران با کسب و کار 300 شغل دیگر ارتباط نزدیکی دارد لذا رکود در این بخش بر کسادی این بازارها نیز تاثیر مستقیمی می‌گذارد. تولید سالیانه حدود یک میلیون واحد مسکونی در کشور ضروری است در حالی که در طول چند سال گذشته تولید مسکن توسط بخش خصوصی در هیچ سال به بیش از 400 هزار واحد مسکونی نرسید و این باعث انباشت تقاضا در بخش مسکن کشور شد که نتیجه آن افزایش قیمت‌ها در این بخش است.