در حال حاضر تقاضای سرمایه‌گذاری، سهم تقاضای واقعی در بخش مسکن را کاهش داده است؛ بدین معنا که با رشد قیمت‌ها ناشی از هجوم سرمایه‌گذاران، قدرت خرید متقاضیان موثر بازار مسکن به طرز محسوسی کاهش یافته و این حوزه تا زمانی که یکی دیگر از بخش‌های اقتصاد ایران به جذابیت نرسد در دست سوداگران خواهد ماند. تجربه چهار دوره‌ی  رونق منتهی به رکود در سال‌های ۱۳۶۸، ۱۳۸۱، ۱۳۸۶ و ۱۳۹۱ که علت اصلی آن هجوم تقاضا بوده نشان می‌دهد بازار مسکن به دلیل عدم توانایی تولید منظم متناسب با شرایط روز، پس از یک دوره رکود، وارد رونق شده و مجددا قیمت‌ها تا فاز بعدی رونق به ثبات رسیده است. هم‌اکنون نیز با توجه به طولانی شدن دوره رکود پنج ساله، در فاز رونق مسکن قرار داریم. اما ارزیابی از شرایط فعلی با توجه به کوچ یکباره متقاضیان ارز به سمت مسکن در شرایطی که توان خریداران واقعی هنوز  کاملا به قیمت مسکن نرسیده بود، حاکی از آن است دوره‌ی رونق فعلی احتمالا نمی‌تواند طولانی شود. اگر این فرضیه درست باشد مالکان زمین و ساختمان مجبورند یا قیمت‌های پیشنهادی را پایین بیاورند یا صبر کنند تا قدرت خرید مردم متناسب با نرخ تورم عمومی بالا برود.

نوسانات ارزی در پایان سال گذشته باعث هجوم سرمایه‌گذاران به دارایی‌های ثابت همانند مسکن و سکه شد که به ترتیب رشد ۳۵ و ۸۲ درصد سالیانه این بازارها را رقم زد. بنابراین روی کاغذ هنوز بازار مسکن از طلا عقب‌تر است و در حالت طبیعی باید آن را جبران کند. اما به اعتقاد کارشناسان، مساله این‌جاست که آن‌چه ارزش واقعی بازار مسکن را تعیین می‌کند تقاضای سرمایه‌گذاری نیست. سرمایه‌گذاران در واقع نقش پل ارتباطی بین بازار فعلی و بازار آینده مسکن را ایفا می‌کنند و مادامی که ببینند این بخش اشباع شده از آن خارج می‌شوند.

با توجه به این وضعیت، خریداران فعلی باید منتظر بمانند تا تقاضای موثر یا مطلق در بخش مسکن بروز کند تا به سود برسند. شاید این‌گونه تصور شود که هم‌اکنون با افزایش میانگین ۳۵ درصد قیمت، بخش مسکن رونق دارد اما تعداد معاملات شهر تهران در اردیبهشت ماه که به ۱۹.۱ هزار مورد رسید نسبت به ماه مشابه سال قبل بیش از ۱۶.۷ درصد افزایش را تجربه نکرد. یادمان نرود که اردیبهشت ماه ۱۳۹۶ بازار مسکن هنوز در رکود قرار داشت. بنابراین افزایش ۱۶.۷ درصد نمی‌تواند ملاک چندانی برای رونق باشد بلکه می‌تواند مقدمه‌ای برای رونق آینده تلقی شود؛ مشروط بر آن‌که قیمت‌ها بالا نمی‌رفت. اما قیمت‌ها به طرز شدیدی افزایش یافته است. مثلا در منطقه ۵ میانگین رشد قیمت ۵۳.۵ درصد بوده و در بعضی معاملات شاهد رشد تا ۷۰ درصد قیمت بودیم. در این شرایط خانوارهای متوسط و پایین نمی‌توانند مسکن مورد نیاز خود را خریداری کنند. لذا احتمالا وضعیت غالب این خواهد بود که سرمایه‌گذارانی که در دو سه ماه اخیر به بازار مسکن هجوم آوردند با حبس نقدینگی مواجه شوند.

چند مثال برای این‌که ثابت شود سهم سرمایه‌گذاری در بخش مسکن شهر تهران طی ماه‌های اخیر افزایش پیدا کرده می‌زنیم؛ میانگین قیمت مسکن منطقه ۵ در فروردین ماه امسال رشد ۴۶.۶ درصدی را تجربه کرد در حالی که معاملات این منطقه حدود ۳۰ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل کاهش یافت. میانگین قیمت منطقه یک ۴۳ درصد افزایش یافته و به رقم بی‌سابقه‌ی ۱۱ میلیون و ۷۷۰ هزار تومان در هر متر مربع رسیده است. در منطقه یک البته برخلاف منطقه ۵ شاهد افزایش ۴۹.۶ درصد معاملات نسبت به فروردین سال گذشته بودیم. این در حالی است که خرید و فروش در منطقه ۲۰ تهران ۲۵.۶ درصد نسبت به فروردین سال قبل کاهش نشان می‌دهد. هم‌چنین رشد ۴۸ درصدی معاملات واحدهای بیش از ۲۰۰ متر مربع شهر تهران و رشد ۵۲ درصدی معاملات آپارتمان‌های بیش از ۶۰۰ میلیون تومان نمایه‌هایی است که نشان می‌دهد سهم خرید و فروش به قصد سرمایه‌گذاری همزمان با رشد قیمت مسکن در ابتدای زمستان ۱۳۹۶ به طور چشمگیری افزایش یافته است.

اما چه زمانی حباب قیمت مسکن خالی می‌شود؟ زمانی که قیمت مسکن به کف برسد؛ یعنی سرعت رشد قیمت‌ها با افزایش توان خرید مردم در حالت تعادل قرار گیرد. با توجه به قیمت‌های فعلی بعید است که تعادل به این زودی‌ها ایجاد شود اما کارشناسان می‌گویند که سرعت رشد قیمت مسکن در آینده دچار افت خواهد شد. حسام عقبایی ـ نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک ـ نیمه دوم سال جاری را زمان تحقق این موضوع می‌داند و بیت‌الله ستاریان ـ استاد دانشگاه ـ معتقد است روند صعودی قیمت مسکن تا سال ۱۳۹۸ ادامه می‌یابد و در آن زمان مسکن مجددا وارد رکود می‌شود. از طرف دیگر، حامد مظاهریان ـ معاون وزیر راه و شهرسازی ـ گفته که مسکن گران‌تر نخواهد شد؛ مشروط بر آن‌که بازارهای رقیب همچون ارز، سکه و بورس دچار تلاطم نشوند.

اما اگر بازارهای موازی دچار تلاطم شوند چه اتفاقی می‌افتد؟ احتمالا مسکن دوباره گران می‌شود اما کماکان مشتری وجود نخواهد داشت و سرمایه‌گذاران تا زمان نامعلوم باید شاهد بلوکه شدن سرمایه‌های خود در واحدهای خالی باشند. پس ارزش افزوده‌ای در این حوزه متصور نیست.

با توجه به هر سه نظریه فوق که البته نباید دیدگاه نویسنده این گزارش تلقی شود، شرایط فعلی بخش مسکن برای خریداران مصرفی مناسب نیست و بهتر است صبر کنند. عدم خرید از سوی متقاضیان واقعی یعنی حبس سرمایه‌ی متقاضیان غیرواقعی و در آن صورت باید منتظر کاهش یا حداقل ثبات قیمت‌ها باشیم تا به تدریج توان متقاضیان به قیمت مسکن نزدیک شود.