اگرچه مسئولان در ابتدای سال از ایجاد آرامش در این بازار خبر می‌دادند، حالا دیگر برای همه روشن است که گاو خشمگین مسکن سر آرام‌گرفتن ندارد و به سمت پارچه وضعیتِ‌ قرمز کاهش ارزش پول ملی می‌تازد. مستأجرانی که زیر گام‌های این گاو خشمگین استخوان خرد می‌کنند، این ماه‌ها تلاش کرده‌‌اند از هر راهی که می‌توانند پول لازم برای خرید خانه‌ای،‌ هرچند کوچک و قدیمی را دست‌وپا کنند، اما قیمت‌ها آنچنان روند افزایشی دارد که دیگر نه دست خریداران به بسیاری از خانه‌ها می‌رسد و نه فروشندگان جرئت فروش خانه‌هایشان را دارند. بازار، بازارِ انتظار است؛‌ انتظاری همراه با آشفتگی که به گفته عباس آخوندی،‌ وزیر راه‌و‌شهرسازی تحت‌تأثیر مسائل سیاسی است و باز هم به گفته وزیر راه‌و‌شهرسازی، به‌زودی آرام خواهد گرفت.

تحت تأثیر شرایط سیاسی است

فروردین‌ماه بود که عباس آخوندی، وزیر راه‌و‌شهرسازی، از رشد هفت‌درصدی بخش مسکن در سال گذشته خبر داد و گفت این رشد فزاینده در سال 97 نیز ادامه خواهد داشت. در همین روزها بود که حامد مظاهریان، معاون مسکن وزیر راه‌و‌شهرسازی، از افزایش قیمت مسکن در سال جاری خبر داد و گفت: «تقاضای افزایش وام مسکن تا 200 میلیون تومان را ارائه کرده‌ایم»، اما یک ماه بعد در موضع‌گیری مجددی دلیل افزایش قیمت مسکن را تلاطم و نوسانات بازارهای موازی مسکن دانست و از لغو احتمال افزایش مبلغ وام مسکن خبر داد. به گفته مظاهریان، نوسانات بازار ارز باعث شد که افرادی که صاحب پول نقد بودند برای آنکه بتوانند پول خود را به کالای باارزشی تبدیل کنند که تأثیر کمتری از نوسانات ارزی بپذیرد، به بازار مسکن وارد شدند و در نتیجه شوک سنگینی به این بازار داده شد. معاون وزیر این را هم گفت که به نظر نمی‌رسد افزایش قیمتی که در ماه‌های گذشته رخ داده در ماه‌های پیش‌رو هم اتفاق بیفتد، هرچند که این اتفاق باز هم در گرو این است که بازارهای موازی دچار نوسانات هیجانی نشوند، چون هر تلاطمی در بازار ارز و سکه و سهام به بازار مسکن نیز شوک وارد می‌کند. در همین بین حسام عقبایی، از اعضای اتحادیه املاک رشد قیمت مسکن را حباب دانست و از کاهش آن در چند ماه آینده خبر داد. در مقابل اما بسیاری از مشاوران املاک معتقد بودند کاهش ارزش پول ملی و افزایش نرخ ارز تأثیر خود را بر بازار مسکن گذاشته و تا هنگامی که آن مسئله حل نشود، این مسئله هم حل نخواهد شد. در آخرین اظهارنظرها عباس آخوندی، وزیر راه‌و‌شهرسازی، نوسانات بازار مسکن را تحت تأثیر شرایط سیاسی ایجاد‌شده دانست که منحصر به بازار مسکن نیز نیست، اما می‌توان گفت زودگذر است. در مقابل مخالفان دولت تلاش کردند از این تلاطم به‌نفع رقابت سیاسی خود استفاده کنند و افزایش قیمت مسکن را نشانه ناتوانی وزیر در  کنترل بازار مسکن بدانند یا آن را به کل دولت نسبت دهند.

کوچک و کهنه، اما خانه

نگاهی به آمارهای بانک مرکزی از معاملات مسکن نشان می‌دهد اگرچه سهم بزرگی از معاملات بازار مسکن در تهران را معاملات واحدهای نوساز تشکیل می‌دهند (فارغ از آنکه این معاملات واقعی‌اند یا نه) این واحدهای با عمر ساخت بالا هستند که درمقایسه‌با سال گذشته مشتری بیشتری پیدا کرده‌اند. در واقع اگر بخشی از طبقه متوسط مستأجر تهران در سال‌های گذشته به امید خانه‌دارشدن پس‌انداز می‌کردند، در چند ماه گذشته از خیر انتظار برای خرید خانه‌های نو گذشته‌‌اند و تلاش کرده‌‌اند پیش از افت ارزش پس‌اندازشان، با همان اندوخته خود هر گزینه ممکنی را به کمک اوراق یا بدون آن خریداری کنند. درحالی‌که معاملات واحدهای مسکونی با عمر زیر 15 سال ساخت در اردیبهشت درمقایسه‌با سال گذشته فقط 1.6 درصد رشد کرده، معاملات واحدهای مسکونی با عمر بین 15 تا 20 سال ساخت، بیش از 70 درصد افزایش یافته و معاملات واحدهای مسکونی با عمر بیش از 20 سال، افزایش 31 درصدی را تجربه کرده‌اند؛ افزایشی که نشان از رونق احتمالی ساخت‌وساز در ماه‌های آتی دارد. نگاهی به توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده برحسب سطح زیربنا نیز نشان می‌دهد نزدیک به نیمی از معاملات مسکن مربوط به واحدهای مسکونی کوچک‌تر از 70 متر است و معاملات برای واحدهای بزرگ‌تر از 70 متر تا 200 متر روندی نزولی و اندک دارند. به‌این‌ترتیب، می‌توان گفت در‌حال‌حاضر بازار هدف خریداران مسکن،‌ واحدهای مسکونی با متراژ کمتر و عمر بیشتر است.

افزایش قیمت‌ها ادامه خواهد داشت

اگرچه وزیر راه‌و‌شهرسازی دلایل سیاسی را عامل افزایش قیمت مسکن می‌داند، بیت‌الله ستاریان، کارشناس بازار مسکن، نظر دیگری دارد و در‌این‌باره به «شرق» می‌گوید: اگر وزیر محترم برای اقناع افکار عمومی این حرف را زده‌‌اند، قابل درک است که وزیر چنین واکنشی داشته باشد، اما واقعیت این است که از مدت‌ها قبل پیش‌بینی کرده بودیم که اگر تأثیر اقتصادی برجام درست پیش برود، از اواخر 95 و اگر با تعلل اتفاق بیفتد، از شهریور 96 شاهد رونق بخش مسکن خواهیم بود و پیش‌بینی ما هم همین بود که خرداد و تیر 97 اوج آن خواهد بود و این روند تا اسفند 97 ادامه خواهد داشت و بعد از آن وارد رکود مجدد خواهیم شد، ولی با توجه به خروج آمریکا از برجام به نظر می‌رسد سرمایه‌ها از بازار مسکن خارج نمی‌شوند و سال 98 هم همین روند ادامه پیدا خواهد کرد. ستاریان درباره تأثیر مسائل سیاسی بر بازار مسکن می‌گوید: مسکن یک مقوله کاملا محدود در منطقه است و با خارج از کشور در ارتباط نیست، چون سرمایه‌گذاری خارجی در این بازار وجود ندارد و مسکن مسئله‌ای داخلی است اما وقتی درآمدهای نفتی ما افزایش پیدا می‌کند، سرمایه‌های حاصل از آن برای حفظ ارزش به بازار مسکن می‌آیند و عملا مسکن به کالایی سرمایه‌ای تبدیل می‌شود. دلیل آن هم اقتصاد دولتی ماست که باعث می‌شود اقشار مرفه تلاش کنند سرمایه‌های خود را در این بخش حفظ کنند و خطر کاهش ارزش آن به دلیل تصمیمات دولت مانند چاپ پیاپی پول را از بین ببرند. ما هم اکنون شاهد رونق‌ ساخت‌و‌ساز و صنایع وابسته به آن هستیم. ستاریان درباره آینده بازار مسکن نیز می‌گوید: پیش‌بینی می‌کنم تا شهریور 97 این افزایش قیمت فزاینده ادامه پیدا کند و بعد از آن هم احتمالا افزایش قیمت معمول را تا پایان سال خواهیم داشت. او درباره آینده اجاره مسکن نیز می‌گوید: اجاره‌ها همیشه زودتر از فروش افزایش قیمت پیدا می‌کند و در‌حال‌حاضر نیز اگر هم‌پای افزایش قیمت مسکن افزایش نیافته، به دلیل این است که پیش از این در دوران رکود معاملات افزایش خود را داشته و در‌حال‌حاضر مشغول پرکردن فاصله‌ای است که در آن زمان بین قیمت اجاره و قیمت فروش پیش آمده بود.