بررسی‌ها درباره کارنامه صندوق‌های زمین و ساختمان نشان می‌دهد طی ۴ سال گذشته از اجرای طرح «شارژ بورسی بازار مسکن»، فعالان ساختمانی به سه دلیل عمده شامل «سوءبرداشت از ظرفیت بازار سرمایه، مجوزهای دست‌‌وپاگیر و همچنین مشکلات ثبتی زمین‌‌های قابل‌ساخت»، نتوانسته‌اند وارد مسیر مدرن تامین مالی شوند. در مقابل، مسیر اخذ وام بانکی نیز پیچیدگی دارد. تاکنون حدود ۵ صندوق زمین و ساختمان برای ساخت حدود یک هزار واحد مسکونی تشکیل شده است.

7 مانع اتصال مسکن به بورس

کارنامه ۴ ساله آغاز راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان به منظور شارژ مالی پروژه‌های ساختمانی از مسیر بازار سرمایه، از وجود ۷ مانع عمده اتصال بازار مسکن به بورس خبر می‌دهد. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از مسیری که طی چهار سال اخیر در پی تلاش و تاکید سیاست‌گذار حوزه مسکن برای تامین مالی پروژه‌های ساختمانی از بازار سرمایه طی شد، نشان می‌دهد دست‌کم وجود ۷ مانع عمده سبب شده است به‌رغم مزیت‌های قابل‌توجه راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان برای شارژ مالی بازار ساخت و ساز، عملا تاسیس این صندوق‌ها از سوی سازندگان بخش خصوصی مورد استقبال قرار نگیرد؛ این در حالی است که وجود برخی از این موانع همچنین باعث شده است حتی در مواردی که گروهی از سازندگان بخش خصوصی برای تامین مالی پروژ‌های ساختمانی به راه‌اندازی صندوق زمین و ساختمان تمایل نشان داده‌اند نیز عملا موفق به راه‌اندازی صندوق و شارژ مالی پروژه‌ها از مسیر بازار سرمایه نشوند.

صندوق زمین و ساختمان یکی از روش‌‌های نوین تامین مالی پروژه‌های مسکونی محسوب می‌شود که در قالب آن، مالک، با ارائه زمین تحت مالکیت خود به بازار سرمایه و انتقال مالکیت آن به صندوق راه‌اندازی شده، هزینه ساخت پروژه ساختمانی را با واگذاری یونیت‌های سرمایه‌‌ای به سرمایه‌گذاران متقاضی از مسیر بازار سرمایه تامین می‌کند؛ بعد از اتمام پروژه ساختمانی و فروش آن، اصل سرمایه و سود حاصل به سرمایه‌گذاران پرداخت شده وسازنده و مالک نیز سهم خود را از پروژه برداشت می‌کنند. سنددار بودن زمین و احراز مالکیت آن به نام متقاضی راه‌اندازی صندوق و همچنین اخذ مجوز ساخت قبل از ارائه درخواست برای تاسیس صندوق از جمله شرایط لازم برای تامین مالی پروژه‌های ساختمانی با استفاده از این روش نوین است.

به‌رغم آنکه قوانین مربوط به راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان به‌عنوان روش مدرن شارژ مالی پروژه‌های ساختمانی اواخر دهه ۸۰ در قالب موادی از قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن وهمچنین قانون حمایت از احیا، بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری مطرح و مورد تاکید قرار گرفت اما از آنجا که در آن برهه زمانی دولت سیاست‌های خود در حوزه مسکن را به اختصاص خط اعتباری برای ساخت واحدهای مسکن مهر معطوف کرد عملا قانون راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان مسکوت ماند؛ راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان در حالی از ابتدای دولت یازدهم به‌عنوان یکی از روش‌های نوین تامین مالی حوزه ساخت مسکن مورد توجه واقع شد که در سال‌های اخیر نیز به‌رغم وجود این تاکید به دلیل برخی موانع، عملا موفقیت چندانی در این زمینه حاصل نشد. بررسی‌ها نشان می‌دهد در فاصله سال‌های ۹۳ تاکنون، تنها ۵ صندوق زمین و ساختمان برای تامین مالی پروژه‌های ساختمانی از مسیر بورس راه‌اندازی شده است که واحدهای مسکونی ساخته شده در قالب اولین صندوق، سال گذشته و واحدهای مسکونی صندوق دوم، در هفته گذشته به افتتاح رسید.

آذرماه سال گذشته پروژه مسکونی نسیم به‌عنوان ماحصل راه‌اندازی اولین صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان کشور در منطقه ۲۲ تهران افتتاح شد. این پروژه همزمان با راه‌اندازی صندوق زمین و ساختمان مختص تامین مالی ساخت آن، در سال ۹۳ آغاز شد و مهر ماه ۹۶ به اتمام رسید. بنابراعلام مسوولان این صندوق، صندوق زمین و ساختمان نسیم، با هدف کمک به توسعه منطقه شهری ۲۲ تهران برای احداث برجی ۱۵ طبقه با زیربنای کل ۱۵ هزار و ۲۸۸ مترمربع تاسیس و راه‌اندازی شد. صندوق نسیم، اولین اتصال بازار مسکن و بازار سرمایه برای استفاده از ظرفیت بازار بورس برای تامین مالی بخش مسکن محسوب می‌شود. محصول دومین صندوق زمین و ساختمان در قالب پروژه ۱۴۴ واحدی «نارون» نیز هفته گذشته در اراک به افتتاح رسید. در حال‌حاضر تعداد صندوق‌های زمین و ساختمان به عدد ۵ رسیده که حدود هزار واحد مسکونی را تحت‌پوشش قرار می‌دهد؛ هرچند بنا بر اعلام قبلی و براساس برنامه‌ریزی‌های صورت گرفته، پیش‌تر، فعالان بازار سرمایه در حوزه راه‌اندازی و تاسیس صندوق‌های زمین و ساختمان از تلاش برای افزایش این رقم به ۱۰ هزار واحد در سال ۱۴۰۰ خبر داده‌ بودند.

با این وجود بررسی‌ها نشان می‌دهد، همه ۵ صندوق زمین و ساختمان راه‌اندازی شده از سوی سازندگان بخش خصوصی راه‌اندازی نشده‌اند؛ این صندوق‌ها با پیگیری یک بانک دولتی حامی برنامه‌های دولت در حوزه مسکن به لحاظ تامین مالی پروژه‌های مسکونی تاسیس شده‌ و تنها در حدود هزار واحد مسکونی را تاکنون تحت‌پوشش شارژ مالی نوین از مسیر بازار سرمایه قرار داده‌‌اند. در واقع طی سال‌های اخیر تاکنون بخش خصوصی عملا یا تمایلی به استفاده از این روش نوین برای تامین مالی پروژه‌های ساختمانی از خود نشان نداده است یا به دلیل وجود برخی موانع، گروه دیگری از سازندگان متقاضی راه‌اندازی صندوق، نتوانسته‌اند از این روش استفاده کنند.

موانع هفت‌گانه اتصال مسکن به بورس

از دلایل عدم موفقیت راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان برای شارژ مالی پروژه‌های ساختمانی طی سال‌های اخیر نشان می‌دهد درحال‌حاضر ۷ مانع برای اتصال بازار ساخت وساز به بازار سرمایه از طریق این روش نوین تامین مالی وجود دارد. در واقع اتصال بازار مسکن به بازار سرمایه از طریق پل صندوق‌های زمین و ساختمان به واسطه وجود این موانع در شرایط فعلی امکان‌پذیر نیست؛ هر چند کارشناسان معتقدند می‌توان با رفع این موانع این اتصال را برقرار کرد و وجود این موانع به معنای شکست کامل سیاست‌های موجود برای استفاده از این روش تامین مالی در حوزه ساخت وساز نیست.

اولین مانع موجود در مسیر راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان در نقش پل ارتباطی بین بازار مسکن و بازار سرمایه، به تمایل سازندگان برای استفاده از ساده‌ترین روش تامین مالی در سال‌های رکود فعالیت‌های ساختمانی برمی‌گردد؛ در دوره اخیر رکود ساختمانی-فاصله سال‌های ۹۳ تا ۹۶-سازندگان نسبت به استفاده از ساده‌ترین روش تامین مالی پروژه‌های ساختمانی یعنی دریافت «وام ساخت» از بانک‌ها تمایل بیشتری نشان دادند؛ در واقع در فاصله این سال‌ها به دلیل رکود حاکم بر بازار مسکن و ساخت‌ وساز، سازندگان عمدتا ترجیح دادند از شکل سنتی تامین مالی استفاده کنند و استفاده از روش‌های نوین تامین مالی همچون راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان از جذابیت کمتری برایشان برخوردار بود.

هر چند در سال جاری به جهت خروج بازار ساخت و ساز از دوره رکود و حرکت حوزه ساخت به سمت رونق، وزن این مانع در مقایسه با ۶ مانع دیگر کمتر شده است.  دومین مانع اتصال بازار ساخت و ساز به بازار سرمایه از طریق تاسیس صندوق‌های زمین و ساختمان، در واقع نوعی مانع ذهنی و ناشی از سوء برداشت برخی سازندگان نسبت به ضوابط راه‌اندازی این صندوق‌ها است؛ براساس ضوابط مربوط به راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان، برای استفاده از این روش نوین تامین مالی باید مالکیت زمین به صندوق منتقل شود؛ همین موضوع باعث می‌شود برخی سازندگان و مالکان تمایلی به راه‌اندازی صندوق زمین و ساختمان برای تامین مالی پروژه‌های ساختمانی نداشته باشند؛ در واقع یک ترس ذهنی ناشی از ریسک انتقال مالکیت زمین، جذابیت استفاده از این روش را برای گروه عمده‌ای از مالکان کاهش می‌دهد؛ در واقع سازندگان و مالکانی عمدتا به استفاده از این روش تامین مالی تمایل نشان می‌دهند که ریسک‌پذیر باشند و استفاده از این روش برای مالکان و سازندگان محافظه‌کار فاقد جذابیت است.

سومین مانع رواج استفاده از صندوق‌های زمین و ساختمان در تامین مالی پروژه‌های ساختمانی به کف ریالی تعیین شده به‌عنوان حداقل هزینه ساخت پروژه‌های ساختمانی مشمول راه‌اندازی صندوق زمین و ساختمان برمی‌گردد؛ براساس ضوابط راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان تنها پروژه‌هایی مجاز به تاسیس و راه‌اندازی این صندوق‌ها هستند که هزینه ساخت آنها (بدون لحاظ قیمت زمین و هزینه اخذ مجوز ساخت)، حداقل ۱۰ میلیارد تومان باشد و پروژه‌هایی که برآورد هزینه ساخت آنها از این میزان کمتر باشد، مشمول راه‌اندازی صندوق نخواهند شد؛ بنابراین بخش زیادی از پروژه‌های مسکونی در شهرها که هزینه ساخت آنها به مراتب کمتر از ۱۰ میلیارد تومان است در سال‌های اخیر از منافع راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان محروم بوده‌اند؛ در واقع حتی در صورت تمایل سازندگان این دسته از پروژه‌ها به استفاده از این روش، به دلیل آنکه هزینه ساخت پروژه آنها از کف ریالی تعیین شده کمتر بوده است عملا در لیست مشمولان راه‌اندازی صندوق قرار نمی‌گیرند.

میانگین ابعاد پروژه‌های ساختمانی در شهر تهران هم‌اکنون ۴ تا ۵ طبقه روی زمینی با متوسط مساحت ۳۰۰ تا ۴۰۰ مترمربع است؛ همچنین عمده پروژه‌های مسکونی در شهر تهران در ابعاد ذکر شده به‌طور متوسط دارای ۱۰ واحد هستند؛ در سال‌‌های اخیر هزینه ساخت عمده این پروژه‌های مسکونی به‌طور متوسط کمتر از ۵ میلیارد تومان بوده است؛ به این معنا که غالب ساخت و سازهای مسکونی شهر تهران به دلیل بالا بودن کف ریالی تعیین شده برای راه‌اندازی صندوق زمین و ساختمان عمدتا مشمول استفاده از این روش تامین مالی نیستند و حتی در صورت تمایل مالکان و سازندگان از این امکان بازار سرمایه محروم مانده‌اند.

«هزینه‌های مربوط به ارکان صندوق زمین و ساختمان»، چهارمین مانع در مسیر موفقیت این روش نوین تامین مالی برای شارژ مالی پروژه‌های ساختمانی است؛ در صندوق‌‌های زمین و ساختمان به‌طور کلی علاوه بر مجمع صندوق، سه گروه ارکان اداره‌کننده (شامل هیات‌مدیره، مدیر و مدیر ساخت)، ارکان نظارتی (شامل ناظر، متولی و حسابرس) و ارکان تضمین‌کننده (شامل متعهد پذیره‌نویس و بازارگردان) فعالیت می‌کنند که استقرار آنها مستلزم پرداخت هزینه است؛ برآوردها نشان می‌دهد هزینه‌های مربوط به فعالیت ارکان صندوق‌های زمین و ساختمان حدود ۴ تا ۵ درصد هزینه ساخت را در مقایسه با سایر پروژه‌هایی که از روش‌های دیگری تامین مالی شده‌اند افزایش می‌دهد و همین ‌عامل یکی از موانع موجود در مسیر استقبال سازندگان از این روش نوین تامین مالی در ساخت و سازهای مسکونی است.  عدم تمایل بسیاری از سازندگان به شفا‌ف‌سازی هزینه‌های ساختمانی؛ نگرانی از مشارکت با سرمایه‌گذاران و عدم تمایل به تقسیم سود با آنها، از دیگر موانع موجود در مسیر رواج استفاده از صندوق‌های زمین و ساختمان در تامین مالی پروژه‌های ساختمانی است. با توجه به اینکه تمام هزینه‌های ساخت پروژه در صندوق‌های زمین و ساختمان به‌صورت شفاف مشخص شده و به تفکیک منتشر می‌شود بسیاری از سازندگان تمایلی به استفاده از این روش ندارند؛ چرا که این تصور در میان آنها وجود دارد که این شفافیت می‌تواند به قیمت کاهش سود آنها از فروش پروژه تمام شود؛ در واقع این شفافیت در تعیین قیمت‌های پیشنهادی برای فروش واحدها تاثیرگذار خواهد بود؛ به این معنا که اعلام شفاف هزینه‌های ساخت از یک سو موجب می‌شود سازنده عملا امکان فروش واحدها با قیمت غیرمنطقی در بازار را نداشته باشد و نتواند سود بسیار زیادی از فعالیت ساختمانی انجام شده کسب کند.

«بوروکراسی‌های جدید در مسیر اخذ مجوز راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان» از دیگر عوامل کاهش تمایل و یا ایجاد مانع در مسیر سازندگان برای راه‌اندازی این صندوق‌ها و تامین مالی پروژه‌های ساختمانی با استفاده از این روش است؛ هم‌اکنون راه‌اندازی این صندوق‌ها نیازمند اخذ برخی مجوزهای جدید شده است. مانع هفتم در مسیر موفقیت شارژ مالی پروژه‌های مسکونی از مسیر بازار سرمایه، به «مشکلات حقوقی و ثبتی اراضی برخی مالکان متقاضی تاسیس این صندوق‌ها» برمی‌گردد؛ هم‌اکنون سه دسته فعال ساختمانی مخاطب راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان هستند؛ دسته اول سازنده‌های واحدهای مسکونی در شهرها هستند که مقیاس پروژه‌های آنها با کف ریالی تعیین شده به‌عنوان هزینه ساخت پروژه‌های مشمول راه‌اندازی صندوق زمین و ساختمان فاصله قابل توجهی دارد؛ عملا این گروه از سازندگان امکان تاسیس صندوق زمین و ساختمان را ندارند.

گروه دوم سازنده‌هایی هستند که ارزش پروژه‌های آنها به مراتب بالاتر از کف ریالی تعیین شده برای راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان است؛ این گروه سازندگان پروژه‌های بزرگ مقیاس فعال در شرکت‌های بزرگ ساختمانی هستند که به دلیل برخورداری از بنیه مالی قوی و امکان دریافت وام‌های کلان عملا ترجیح می‌دهند به پروسه راه‌اندازی صندوق و بوروکراسی‌های مربوط به آن ورود نکنند. دسته سوم، مخاطب راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان نیز شرکت‌ها و نهادهای دولتی و عمومی هستند؛ این گروه از سازندگان در سال‌های اخیر متقاضی عمده راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان بوده‌اند؛ با این حال به دلیل آنکه عمده اراضی متعلق به این گروه از سازندگان با مشکلات ثبتی و حقوقی مواجه است و به لحاظ ثبتی و سندی دارای مشکل هستند عملا امکان استفاده از این روش برای تامین مالی پروژه وجود ندارد.

مزیت‌های صندوق‌های زمین و ساختمان

مجموعه موانع هفت‌گانه در مسیر راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان موجب شده است به رغم چهار مزیت عمده راه‌اندازی صندوق‌ها، شارژ مالی پروژه‌های ساختمانی از کانال بازار بورس به یک روش رایج تامین مالی در ساخت‌وسازهای مسکونی تبدیل نشود؛ اولین مزیت راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان به جایگزینی یک مسیر مدرن با مسیر سنتی تامین مالی پروژه‌های مسکونی یعنی راه‌اندازی صندوق به جای دریافت وام ساخت مسکن مربوط می‌شود. با راه‌اندازی صندوق زمین وساختمان سازنده ناچار به طی پروسه دشوار برای دریافت وام ساخت نخواهد بود.

مزیت دوم راه‌اندازی صندوق‌ها، اطمینان سازنده از بابت تضمین تامین نقدینگی مورد نیاز برای اجرای پروژه و ایجاد امکان برنامه‌ریزی بلند‌مدت و جلوگیری از تاخیر در تکمیل واحدها است؛ از سوی دیگر، از آنجا که دریافت وام ساخت، مستلزم پرداخت نرخ سود دست‌کم ۱۸ درصدی در شرایط فعلی است و تحت هر شرایطی سازنده باید سود وام بانکی را پرداخت کند اما در صورت راه‌اندازی صندوق زمین و ساختمان، سود وزیان پروژه بین سازنده و سرمایه‌گذاران تقسیم خواهد شد و در صورتی که از اجرای پروژه سودی حاصل نشود ناچار به پرداخت سود به سرمایه‌گذاران نیستند. مزیت چهارم، وجود تمایل از سمت بازار سرمایه از بابت خرید یونیت‌های سرمایه‌ای صندوق‌های زمین و ساختمان است؛ در حالی که هم‌اکنون به دلیل وجود موانع ذکر شده عمدتا از سمت سازندگان تمایلی برای تاسیس این صندوق‌ها وجود ندارد. به این معنا که هم‌اکنون از سمت بازار سرمایه تمایل برای خرید یونیت‌‌های سرمایه‌ای و مشارکت در راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان وجود دارد و به شرط رفع موانع و تمایل سازندگان، مشکلی از بابت واگذاری یونیت‌ها در بازار سرمایه وجود نخواهد داشت.  کارشناسان بازار مسکن در عین حال معتقدند هر چند ۷ مانع عمده در مسیر راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان وجود دارد اما می‌توان با تدابیری از جمله کاهش کف ریالی هزینه ساخت در پروژه‌های مشمول راه‌اندازی و تاسیس صندوق زمین و ساختمان و سایر راهکارها این روش را به یکی از پرکاربردترین روش‌های تامین مالی در حوزه ساخت وساز تبدیل کرد. هم‌اکنون تنها حدود هزار واحد مسکونی از طریق ۵ صندوق زمین و ساختمان راه‌اندازی شده تحت پوشش شارژ مالی با استفاده از این روش نوین قرار گرفته است که در مقایسه با تیراژ ساختمانی سالانه در کشور عدد ناچیزی محسوب می‌شود. در سال‌هایی که بازار ساخت و ساز مسکن در عمق رکود ساختمانی به سر می‌برد، به‌طور متوسط در هر سال حدود ۳۰۰ هزار واحد مسکونی ساخته شد؛ در واقع تعداد واحدهایی که تاکنون تحت پوشش تامین مالی با استفاده از تاسیس صندوق‌های زمین و ساختمان قرار گرفته‌اند معادل یک سیصدم ساخت و سازهای صورت گرفته در هر سال در سال‌های رکود فعالیت‌های ساختمانی است.