افزایش قیمت مسکن از ابتدای نیمه دوم سال گذشته آغاز شده بود و تا بهمن ماه هم روندی صعودی را طی کرد، اما از بهمن تا اواخر فروردین ماه قیمت‌ها رشد چندانی نداشت تا اینکه با آغاز اردیبهشت قیمت‌ها جهش قابل‌ملاحظه‌یی داشت، رشد چشمگیری که بازار مسکن طی 6 سال گذشته آن را تجربه نکرده بود.

کارشناسان دلایل مختلفی را برای افزایش جهش‌گونه قیمت مسکن مطرح کردند از نوسانات شدید نرخ ارز گرفته تا عدم کنترل دولت بر قیمت زمین، اما با گذشت دو ماه از این جهش، در کنار بررسی دلایل افزایش قیمت‌ها، ارائه راهکار می‌تواند راهگشا باشد.  در این میان، برخی کارشناسان اجرای مالیات بر عایدی سرمایه، برخی کنترل و نظارت بیشتر بر قیمت مسکن و عده‌یی هم نظارت برچگونگی فعالیت مشاوران املاک را برای ایجاد ثبات در قیمت‌ها پیشنهاد می‌کنند.

در همین رابطه، فردین یزدانی، مدیر علمی طرح جامع مسکن با تاکید بر اینکه اجرای مالیات بر عایدی سرمایه و مستغلات اگر امروز هم اجرا شود دیر است، می‌گوید: مدت‌هاست که وقت اجرای طرح مالیات بر عایدی مسکن فرا رسیده است. چون ساختار سرمایه‌گذاری در بخش مستغلات ساختاری است که سرمایه بیش از حد وارد شده است و ورود سرمایه بیش از حد به قصد سوداگری درنهایت کل نظام اقتصادی و تولیدی را ضعیف می‌کند.  یزدانی در گفت‌وگو با فارس، درخصوص اجرای این‌گونه طرح‌ها در کشورهای مختلف، اظهارمی کند: در خیلی از کشورها این برنامه اجرا می‌شود و در کشورهایی هم که اجرا نمی‌شود از نگهداری مستغلات مالیات بالایی اخذ می‌شود.

او ادامه می‌دهد: به عنوان مثال در فرانسه مالیات بر نگهداری مستغلات معادل همان عوارض و نوسازی است که شهرداری‌ها دریافت می‌کنند یعنی سالانه معادل یک درصد ارزش روز ملک هم مالیات اخذ می‌شود.  یزدانی بیان می‌کند: این اقدام موجب می‌شود که املاک خالی از سکنه باقی نماند چون هزینه نگهداری آن افزایش می‌یابد و سودآوری بیکار گذاشتن ملک به قصد کسب عایدی را کاهش می‌دهد.  پژوهشگر اقتصاد شهری و مسکن می‌افزاید: در فضای اقتصادی کشور در طول 15 سال گذشته بخش غیرمولد کشور بسیار رشد کرده است، مالیات بر عایدی سرمایه می‌تواند به عنوان یک ابزار تنبیهی برای افرادی که قصد سودجویی و کسب درآمد از فعالیت‌های غیرمولد را دارند به کار گرفته شود تا سرمایه‌ها به بخش مولد جامعه هدایت شود.  مدیر علمی طرح جامع مسکن کشور، بیان می‌کند: دریافت مالیات بر عایدی سرمایه موجب کاهش نگهداشت سرمایه به‌منظور افزایش ارزش آن خواهد شد که در مجموع کار مثبتی به شمار می‌آید.

یزدانی در پاسخ به اینکه مالیات بر عایدی را کدام ارگان و نهاد باید اجرا می‌کردند که اجرا نکرده‌اند، می‌گوید: این کار مشترکی بین سازمان ثبت اسناد و املاک با وزارت راه و شهرسازی است که باید سامانه املاک و مستغلات راه‌اندازی می‌کردند و وزارت امور اقتصادی و دارایی هم براساس این سامانه آن سیستم مالیاتی را فراهم می‌کرد بنابر این کار یک ارگان نیست و کار جمعی است.

او اضافه می‌کند: اینکه این اقدام موفق باشد یا خیر باید گفت که نتیجه بلافاصله ندارد اما در میان مدت راه‌اندازی آن نشان می‌دهد نتایج آن موفقیت‌آمیز خواهد بود. به گفته مدیرعلمی طرح جامع مسکن، موفقیت‌آمیز بودن این طرح بستگی به اجرا هم دارد که متاسفانه هر کار خوبی بد اجرا می‌شود اما به هر حال یک اقدام مفیدی است که هر چه زودتر باید اجرا شود چراکه نه تنها برای بخش مستغلات بلکه برای کل اقتصاد مفید است.  یزدانی ادامه می‌دهد: با اجرای این طرح پولی که در بخش مستغلات زمین‌گیر می‌شود کمتر می‌شود و گرایش سرمایه‌گذاری در بخش صنعت و بازرگانی ایجاد خواهد شد.

 عدم نظارت، عامل افزایش قیمت

درحالی که مدیرعلمی طرح جامع مسکن، دریافت مالیات برعایدی سرمایه را راهکار کاهش سوداگری و به تبع آن افت قیمت مسکن می‌داند، محمد خوش‌چهره کارشناس اقتصادی با بیان اینکه سهم تورم در افزایش قیمت مسکن فقط ۲۰درصد است، می‌گوید: درواقع سهم اصلی افزایش قیمت مسکن متوجه سوداگری در بخش زمین است که دولت اقدامی برای کنترل آن نکرده است.

او با بیان اینکه افزایش قیمت مسکن به صورت عادی همراه با افزایش نرخ تورم، مصالح ساختمانی و التهابات بازار ارز و سکه است، می‌گوید: اما بخش عمده التهاباتی که امروزه در بازار مسکن مشاهده می‌شود به جهت فساد و سوداگری در بازار مسکن است، به‌طوری که این امر باعث شده قیمت‌ها دراین بازار به صورت افسارگسیخته و غیرمنطقی بالا رود.  این استاد دانشگاه در رابطه با این ادعای دولت که خواهان ایجاد رونق در بازار مسکن بوده اظهار می‌کند: متاسفانه دولت برای رونق بازار مسکن هیچ گام موثری بر نداشته است.

خوش‌چهره با اظهار تاسف از نقطه‌نظرهایی که دولت درخصوص حل معضل مسکن ارائه می‌دهد، اضافه می‌کند: این اظهارنظرها نشان‌دهنده این است که نظر دولت در رابطه با مشکل مسکن از جامعیت برخوردار نیست، چرا که دولت صرفا با افزایش وام یا ایجاد تزریق صندوق مسکن نمی‌تواند مساله مسکن را که هم‌اکنون یکی از معضلات کشور است، حل کند.  او ادامه می‌دهد: دولت برای ایجاد رونق در بازار مسکن اقدام به پرداخت وام‌هایی با سود بسیار زیاد و قسط‌های غیرقابل پرداخت می‌کند، اما این اقدامات هیچ کمکی به رونق واقعی در بازار مسکن نمی‌کند.  این کارشناس اقتصادی می‌افزاید: اگر این‌گونه برداشت شود که با افزایش وام یا اعمال روش‌های مثل راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن می‌توانیم معضل مسکن را حل کنیم، اشتباه استراتژیکی است چراکه هر اندازه هم که وام را افزایش دهیم، پیش‌فروش عمر را شاهد خواهیم بود وخیلی از افراد مجبور خواهند شد بخشی زیادی از حقوق خود را به پرداخت اقساط وام اختصاص دهند که منجر به اختلال در نیازهای معیشتی آنها خواهد شد.

خوش چهره با بیان اینکه هدف دولت رونق بازار مسکن بدون تورم در بازار مسکن بود، می‌گوید: اما درواقع چیزی که اتفاق افتاد بالعکس بود؛ زیرا کوتاهی دولت در امر کنترل رفتارهای سوداگرایانه در بازار مسکن باعث افزایش افسار گسیخته قیمت‌ها در این حوزه بدون ایجاد رونق تولید شد.  به گفته او، با وجود اینکه دولت تمام توان خود را برای کنترل بازار مسکن به زعم خود به کار گرفت اما متاسفانه به دلیل کوتاهی‌های نظارتی که در بازار سوداگرایانه و سفته‌بازی وجود دارد؛ عملا سوداگری در بازار مسکن و زمین به اوج خود رسید و این موضوع سبب ایجاد افزایش قیمت مسکن شده است.  این کارشناس اقتصادی با اشاره به اینکه عدم تقاضا منجر به افزایش رکود در بخش مسکن شده است، بیان می‌کند: رکودی که هم‌اکنون در بخش مسکن شاهدیم به دلیل عدم تقاضاست و این عدم تقاضا به جهت بی‌نیازی نیست بلکه گرانی مسکن موجب شده برای بسیاری از مردم داشتن مسکن مستقل به یک آرزو تبدیل شود.

 بنگاه‌های املاک عامل گرانی‌ها

به نظر می‌رسد علاوه بر عدم اجرای مالیات بر عایدی سرمایه و مستغلات و نبود نظارت کافی بر سوداگری زمین یکی دیگر از دلایل افزایش قیمت مسکن، دلال بازی مشاوران املاک است که دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان به آن اشاره می‌کند و اعمال سیاست‌های درست در بخش مسکن و نظارت بر چگونگی فعالیت واسطه گران، می‌گوید: دلال بازی، واسطه‌گری، ایجاد جو روانی از سوی مشاوران املاک و هجوم بدون برنامه‌ریزی مردم به بازار از عوامل موثر بر تشدید قیمت مسکن در کشور بوده است.

فرشید پورحاجت با بیان اینکه متاسفانه قیمت مسکن امروز در کشور متاثر از عوامل مختلف بالاتر از تصور مردم رشد پیدا کرده است، اظهار می‌کند: بخشی از این افزایش قیمت به‌طور کاملا طبیعی و نشأت گرفته از پنج سال رکود در صنعت ساختمان بوده است. او می‌افزاید: متاسفانه در طول این مدت متناسب با نیاز بازار مسکن واحد مسکونی در مملکت تولید نشده است. پورحاجت با یادآوری اینکه براساس طرح جامع مسکن سالانه باید800 هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شود، تصریح می‌کند: جدا از این مطابق گزارش مرکز آمار ایران 670 هزار مورد ازدواج طی سال 1395 در کشور به ثبت رسیده که هر ازدواج به منزله یک مسکن است.  او بیان می‌کند: طی سال‌های 1394 و 1395 در مجموع 620 تا 630 هزار واحد مسکونی در مملکت تولید شده که 300 هزار سهم سال 1394 و 320 تا 330 هزار مربوط به سال 1395 است.  دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان تاکید می‌کند: این آمار و ارقام نشان می‌دهد، اهداف مورد تعیین در اسناد بالادستی از قبیل طرح جامع مسکن در کشور تحقق پیدا نکرده و به تعبیری این حوزه دچار یک عقب ماندگی شدیدی شده است. پورحاجت می‌گوید: بدون شک به‌هم ریختگی نظم عرضه و تقاضا در کنار تورم به رشد قیمت مسکن در جامعه دامن زده است.