اما طی چند ماه گذشته ماجرا به شکل دیگری رقم خورده است. پس از کاهش نرخ سود سپرده بانکی و اجرای طرح‌های مربوط به پرداخت وام مسکن، بسیاری از شهروندان سپرده خود را از بانک‌ها خارج کردند. این دست از سرمایه‌گذاران عموما به‌دنبال بازاری با سود آنی می‌گردند. در نتیجه آنها پس از بیرون‌آوردن سپرده‌‌شان از بانک‌ها، ماجراجویی خود را در بازارهای موازی نظیر ارز و سکه آغاز کردند، اما با اعمال سختگیری‌های دولت در این بازارها، اکنون بسیاری از صاحبان سرمایه تلاش می‌کنند تا نقدینگی سرگردان خود را وارد بازار مسکن کنند. با این تفاوت که در حال حاضر عرضه‌کنندگان مسکن حاضر به فروش واحد خود نیستند و منتظرند تا در دوره رونق با قیمت بیشتری ملک خود را بفروشند و همچنان بازار مسکن از نبود تعادل رنج می‌برد. از همین رو، نشست «راهکارهای تعادل‌بخشی به بازار مسکن در شرایط اقتصادی و سیاسی جاری» روز پنجشنبه هفته گذشته با حضور وزیر راه‌وشهرسازی، معاونان وی، جمعی از نمایندگان مجلس و نخبگان و صاحب‌نظران حوزه مسکن برگزار و در آن بسته‌ای پیشنهادی با 9 راهکار ارائه شد.

بازار مسکن مانند بسیاری از بازارهای دیگر اقتصادی، در ماه‌های اخیر با تغییر و تحولاتی مواجه شد. هرچند دلیل اصلی بی‌ثباتی و افزایش سطح عمومی قیمت‌ها به مسائل و مشکلات ساختاری در اقتصاد ایران از جمله تحولات روی‌داده در حجم نقدینگی موجود در کشور و حرکت آن به سمت بازارهای مختلف و همچنین تغییر و تحولات سیاسی بین‌المللی و انتظارات تورمی در جامعه بازمی‌گردد، اما ضروری است در شرایط فعلی اقداماتی برای تعدیل اثرات منفی تغییر و تحولات در بخش مسکن، تعادل‌بخشی به بازار مسکن و ایجاد تحرک در فعالیت‌های حقیقی این بخش در کنار سایر اقدام‌ها صورت پذیرد. وزیر راه و شهرسازی در نشست «راهکارهای تعادل‌بخشی به بازار مسکن در شرایط اقتصادی و سیاسی جاری» با بیان اینکه مدتی است سطح عمومی قیمت‌ها و همچنین شرایط عمومی اقتصاد با التهاباتی در بازار مواجه شده است، گفت: این امر متاسفانه نگرانی‌هایی را در حوزه‌های مختلف به وجود آورده و به دلیل اهمیت بالا حساسیت‌هایی را در دولت، مجلس، انجمن‌های حرفه‌ای و صنفی و مطبوعات ایجاد کرده است. عباس آخوندی با تاکید بر اینکه قطعا بخشی از تحولات اقتصادی از ساختارهای اقتصادی کلان ناشی شده و خود را در حوزه‌های گوناگون نشان می‌دهد، اظهار کرد: مسائل سیاسی و بین‌المللی نیز به سهم خود تاثیراتی در این بازار ایجاد کرده‌اند که قصد داریم به بررسی آنها بپردازیم. او با بیان اینکه باید با کمک تمامی ابزارهای در دست که هرچند ممکن است ما را در این عرصه محدود کنند، ببینیم که برای وضعیت فعلی چه کاری می‌توانیم انجام دهیم، عنوان کرد: نگاه ما در این جلسه درون‌بخشی است، هرچند که ما نیز به عنوان یک بخش اقتصادی از اقتصاد کلان متاثر شده و تحت تاثیرش قرار می‌گیریم. با این حال با کمک از صاحب‌نظران حوزه مسکن راهکارهایی در این‌باره می‌توان ارائه داد.

راهکارهای تعادل‌بخشی

متن راهکارهای ارائه‌شده تحت عنوان «راهکارهای تعادل‌بخشی به بازار مسکن در شرایط اقتصادی و سیاسی جاری» به شرح زیر است:

۱-عرضه بسته تشویقی مالیاتی به منظور افزایش تولید و عرضه مسکن مطابق الگوی مصرف در قالب استیجاری یا ملکی: این بسته می‌تواند شامل معافیت از پرداخت مالیات بر عملکرد، مالیات بر نقل و انتقال و مالیات بر اجاره باشد.

۲- راه‌اندازی بازارگاه الکترونیکی: به منظور ایجاد ارتباط مستقیم بین عرضه‌کنندگان و متقاضیان مسکن و با هدف کاهش هزینه مبادله، بانک مسکن بازارگاهی الکترونیک راه‌اندازی می‌کند. این بازارگاه در عین حال ارتباط قراردادی بین سازنده، پیش‌خریدار و بانک را در مرحله ساخت برقرار می‌کند.

۳-انتقال ماموریت وصول مالیات بر خانه‌های خالی از سازمان امور مالیاتی به شهرداری‌ها، تخصیص این مالیات‌ها به شهرداری‌ها و مصرف وجوه آن برای اجرای برنامه مسکن اجتماعی: به منظور افزایش عرضه در بازار مسکن، بر اساس قانون مالیات‌های مستقیم مقرر شده دولت از خانه‌های خالی مالیات اخذ کند. باتوجه به امکان شناسایی بهتر این واحدها توسط شهرداری‌ها، اخذ این نوع از مالیات(عوارض) توسط شهرداری‌ها، سهل‌تر صورت می‌پذیرد. به علاوه این عوارض بهتر است صرف هزینه‌های بازآفرینی شهری و عرضه مسکن اجتماعی شود.

۴- تسریع در تصویب لایحه قانونی پیش‌فروش ساختمان به منظور تعادل‌بخشی به بازار مسکن: یکی از راهکارهای تقویت همزمان طرف عرضه و تقاضای مسکن، توسعه و ساماندهی بازار پیش‌فروش مسکن است. قانون پیش‌فروش ساختمان در سال ۱۳۸۹ به تصویب مجلس رسیده، اما رویکرد اصلی این قانون پیشگیری از جرم بوده است. مشکل‌تر آنکه وظایف دستگاه‌ها و نهادهای ذی‌ربط در این قانون با وظایف ذاتی آن مغایر است و از این رو این قانون اجرایی نشده است. قانون جدیدی در این باره تنظیم شده و ضروری است لایحه مربوط به سرعت در دولت محترم تصویب و به مجلس ارسال شود.

۵- کنترل سوداگری در بخش زمین از طریق استفاده از ابزارهای مالیاتی از جمله مالیات بر عایدی سرمایه ناشی از زمین: بخش قابل ملاحظه‌ای از تقاضاهای موجود در بازار مسکن به قصد سوداگری و کسب سود از محل افزایش قیمت زمین صورت پذیرفته. اگر در طول پنج دهه اخیر نظام مالیاتی کارآمد سطح سوداگری در بخش زمین را کاهش می‌داد، امروز مناسبات ثروت و ساختار تولید در کشور متفاوت می‌بود. از جمله راهکارهای جلوگیری از تقاضای سوداگرانه در زمین، استفاده از مالیات بر عایدی سرمایه یا مالیات بر معاملات مکرر آن است.

۶-حمایت از ساخت و عرضه واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ و منطبق با الگوی مصرف با استفاده از سیاست‌های تسهیلاتی و معافیت‌های مالیاتی: در شرایط فعلی به دلیل وجود تقاضای سوداگرانه و نبود تقارن اطلاعاتی در بخش مسکن، قسمت قابل‌توجهی از ساخت‌و‌سازهای کشور با الگوی غالب تقاضا تطابق ندارد و از این رو به منظور تقویت ساخت‌و‌سازهای متناسب با الگوی تقاضا، ضروری است سیاست‌های حمایت از تولید و عرضه واحدهای مسکونی منطبق با الگوی مصورف دنبال شود.

۷- تسریع در اجرای برنامه بازآفرینی شهری و نوسازی بافت‌های فرسوده با استفاده از زمین‌های دولتی و اهرمی‌کردن منابع محدود بودجه‌ای: با توجه به محدودیت‌های بودجه، تکلیف قانونی برنامه ششم برای اجرای سالانه پروژه‌های بازآفرینی در ۲۷۰ محله شهری امکان اجرا نیافت. تا حد امکان برنامه‌های عملیاتی نوسازی و بهسازی محلات هدف که تهیه و به تصویب رسیده، باید با اهرمی‌کردن منابع محدود بودجه‌ای و همچنین تخصیص ‌بخشی از اعتبارات دستگاه‌های خدمات‌رسان و ذی‌ربط در محلات هدف اجرایی شود.

۸-تغییر ماموریت بانک مسکن از بانک تخصصی به بانک توسعه‌ای-تخصصی: با توجه به نقش تعیین‌کننده مسکن در بودجه خانوار، شک نیست که تغییر عمده قیمت بر کیفیت زندگی عموم مردم تاثیر بارزی دارد. مهم‌ترین ابزاری که دولت‌ها برای جبران و رویارویی با چرخه‌های رکود و رونق همراه با تورم و همچنین بی‌ثباتی بازار مسکن در اختیار دارند، بانک مسکن است. چنین بانکی با رعایت اصول بازار می‌تواند در موقعیت‌های مختلف با تحریک تقاضا و عرضه و حتی مشارکت در ساخت مسکن و جهت‌دهی به کمک‌های دولت، ابزار اجرای سیاست‌ها در این بخش باشد.

۹-تسریع در عرضه زمین‌های وابسته به دولت به منظور افزایش عرضه واحدهای منطبق با الگوی مصرف: دولت و شرکت‌های دولتی در درون شهرها زمین دارند. بر اساس ماده۶ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، کلیه وزارتخانه‌ها، موسسات و شرکت‌های دولتی ‌باید نسبت به واگذاری رایگان اراضی در اختیار خود به وزارت راه و شهرسازی اقدام کنند. برای تولید و عرضه مسکن مطابق با الگوی مصرف ‌باید مراحل واگذاری این اراضی تسهیل شده و در واگذاری‌های تسریع شود.

ناهمخوانی قیمت مسکن و ارز

مشاور وزیر راه و شهرسازی در امور تامین مالی گفت: بازار مسکن قطعا از افزایش نرخ ارز تاثیر گرفته، اما این افزایش، سقف دارد و قیمت مسکن با شدتی که در بازارهای موازی داشتیم، افزایش پیدا نمی‌کند. حسین عبده‌تبریزی در پاسخ به سوالی مبنی بر اینکه پیش‌بینی شما از قیمت مسکن در ماه‌های آینده چیست، اظهار کرد: پیش‌بینی در شرایط فعلی مشکل است. بازار مسکن از متغیرهای اقتصادی و حجم پول تاثیر گرفت. در چند سال اخیر نقدینگی افزایش یافت، ولی پایین‌بودن تقاضای کل باعث کنترل قیمت‌ها می‌شد. همین الان هم موضوعی که باعث کنترل قیمت‌ها شده این است که بودجه خانوار ضعیف است. وقتی قیمت‌ها خیلی بالا برود، مردم آن کالا را مصرف نمی‌کنند. او افزود: اتفاقی که در سال جدید افتاد موضوع خروج ترامپ از برجام بود که به عنوان عامل روانی در بازار عمل کرد. ترامپ تلاش می‌کند که ما نتوانیم نفت بفروشیم و درآمدهای ارزی به دست بیاوریم، این موارد بر انتظارات تورمی تاثیر می‌گذارد. اما عامل تعیین‌کننده در قیمت مسکن به اعتقاد من کماکان بودجه خانوار است که به لحاظ محدودیت، قیمت‌های اجاره بیش از این افزایش نمی‌یابد. افزایش قیمت مسکن نیز از هیاهوی عرضه و تقاضای واقعی بالاتر بوده است. یعنی آنقدر که قیمت‌ها بالا رفته، معاملات افزایش نیافته است. عبده‌تبریزی ادامه داد: بعضی‌ها تصور افزایش قیمت را از ارز به مسکن منتقل می‌کنند. در حالی که مسکن از کالاهای قابل صادرکردن نیست. وقتی ترامپ از برجام خارج می‌شود، قیمت ارز و طلا بالا می‌رود چون با آن ارتباط دارد، اما ساختمان این ماهیت را ندارد.

دستکاری قیمت‌ها اشتباه است

مشاور آخوندی همچنین درباره قیمت‌گذاری مسکن که از سوی برخی نمایندگان مجلس دنبال می‌شود، گفت: کنترل‌ قیمت‌ها به زیان برنامه‌ریزی شهری است و در کوتاه‌مدت هم امکان ندارد. این نوع دستکاری در واقع باعث می‌شود مردم خانه‌های خود را اجاره ندهند و عرضه کم شود و بازار به‌هم بریزد. ممکن است اقدام کوتاه‌مدت برای چند ماه و شرایط خاص قابل توصیه باشد، اما جمله‌ای از یک اقتصاددان سوئدی به یاد دارم که کنترل قیمت و اجاره مسکن، برنامه‌ریزی شهری را ویران می‌کند و فقط بمباران بدتر از این است که شما نظام اجاره و فروش را به هم بزنید.